Compravendita immobiliare: quali sono i documenti necessari?

Documenti e controlli per la compravendita immobiliare

L'iter per la compravendita di immobili è alquanto complesso e anche se ci si affida a un professionista del settore, è opportuno acquisire tutte le informazioni necessarie che consentano di compiere, nella maggior serenità possibile, il passo che ci si appresta a compiere.

Quando si acquista o si vende casa è bene essere a conoscenza di quelle che sono le pratiche burocratiche da portare a termine. Tra queste, assume un ruolo preliminare ed essenziale la ricerca della documentazione per poter concludere validamente l'atto d acquisto davanti al notaio.
Si tratta di un adempimento fondamentale per entrambe le parti. La procedura della compravendita prevede varie fasi e una di queste è proprio la produzione di una documentazione specifica.


L'acquirente dovrà effettuare verifiche e controlli sull'immobile e per questo avrà bisogno di una serie di documenti che il venditore dovrà mettere a sua disposizione per consentire il passaggio di proprietà in modo regolare. Si ricorda che molti accertamenti vengono eseguiti dal notaio e sono quindi sotto la sua responsabilità ma è opportuno sempre essere preparati sull'argomento per evitare spiacevoli sorprese.

L'acquisizione della documentazione consente di addivenire ad una compravendita sicura, al riparo da imprevisti sgradevoli. Ad ogni modo, per gli opportuni chiarimenti e approfondimenti è sempre bene rivolgersi al proprio notaio di fiducia.

Planimetria catastale dell'immobile

In primo luogo, in vista della stipula dell'atto notarile di compravendita, il venditore dovrà consegnare al compratore una copia della planimetria catastale dell'immobile, ovvero del disegno tecnico in scala dell'immobile.

A partire dal 1° luglio 2010, in caso di vendita di un immobile esistente è necessaria anche la consegna di una dichiarazione di conformità dei dati catastali. Di cosa si tratta? Si tratta di una dichiarazione con la quale si attesta la conformità dell'immobile, nello stato di fatto in cui si trova, alla planimetria e ai dati catastali. Si potrà così verificare se, ad esempio, i muri, le porte o le finestre si trovano effettivamente nella stessa posizione riportata nella planimetria.
In caso contrario il venditore dovrà provvedere, a proprie spese a regolarizzare la situazione.

In alternativa alla dichiarazione suddetta, il venditore potrà consegnare all'acquirente una certificazione di conformità, avente le stesse finalità, rilasciata in questo caso da un tecnico abilitato.

In caso di mancanza della dichiarazione di conformità il contratto di compravendita stipulato sarà nullo con il risultato che non produrrà i suoi effetti e rivolgendosi all'autorità giudiziaria se ne potrà ottenere lo scioglimento. Il venditore in questo caso è tenuto a restituire eventuali somme di denaro ricevute.
Resta sempre salva la responsabilità del notaio che non avrebbe dovuto stipulare il rogito.

Atto di provenienza dell'immobile

Quando ci si appresta a concludere un contratto di compravendita il futuro acquirente deve farsi consegnare l'atto di provenienza dell'immobile, ovvero l'atto con il quale il venditore ha acquisito la proprietà dell'immobile divenendone titolare da un punto di vista giuridico.
L'atto di provenienza costituisce un momento alquanto delicato che condiziona il buon esito dell'operazione.


Può trattarsi di una compravendita, una donazione, una divisione, un atto di successione oppure una sentenza giudiziale di assegnazione della proprietà.
L'atto di proprietà è reperibile nei pubblici registri immobiliari.

L'importanza dell'atto di provenienza dell'immobile è dimostrabile con il seguente esempio: se l'immobile è stato oggetto di una donazione, gli eredi potrebbero rivendicarne la proprietà.

Importante inoltre appurare il regime di comunione o separazione poiché se l'immobile è in comunione occorre accertarsi che tutti i proprietari vogliano vendere.

Conformità urbanistica dell'immobile

Quando si intende acquistare o vendere casa è bene essere consapevoli del ruolo assunto dal certificato di conformità urbanistica, ovvero il certificato relativo alla corrispondenza dello stato di fatto in cui versa l'immobile ai titoli edilizi. È necessario reperire tutta la documentazione urbanistica, cioè l'insieme di titoli abilitati con i quali il comune ha autorizzato la costruzione o eventuali apliamenti e ristrutturazioni.
Si pensi al permesso di costruire, ma anche alla Dia (dichiarazione di inizio attività) o la Scia (segnalazione certificata di inizio attività). Si acquisisce quella che viene chiamata regolarità urbanistica o edilizia dell'immobile.


Siamo in presenza di adempimenti necessari per garantire l'acquirente da eventuali difformità o abusi edilizi che non siano stati sanati che potrebbero portare a gravi conseguenze come la demolizione dell'immobile stesso.

L'acquirente deve inoltre essere messo al corrente di eventuali concessioni in sanatoria da parte del Comune qualora l'abitazione sia stata costruita abusivamente.
In presenza di un'irregolarità sanabile sarà il venditore a doversi fare carico a proprie spese degli adempimenti necessari. In caso di irregolarità insanabile l'immobile non è alienabile e qualora il contratto sia stato ugualmente stipulato sarà nullo per irregolarità urbanistica.

Agibilità dell'immobile

L'agibilità di un immobile è l'idoneità dello stesso a determinate condizioni di igiene, salubrità, sicurezza e risparmio energetico. Quando si sceglie un immobile è necessario soffermarsi non solo sulle normative urbanistiche bensì anche su quelle relative a igiene e sicurezza.

Il certificato di agibilità rilasciato dal Comune oggi non esiste più in quanto tale, poiché tale documento è stato sostituito, a partire dall'11/12/2016 dalla segnalazione certificata di agibilità.
Si tratta della segnalazione relativa a quei requisiti di igiene e sicurezza che conferiscono all'immobile la possibilità di essere adibito ad uso abitativo.
Di fatto è un'autocertificazione, rilasciata dal titolare del permesso di costruire, al Comune dove è situato l'immobile. Deve essere effettuata esclusivamente con modalità telematica, mediante l'apposito modulo predisposto dal Comune.

Alla segnalazione deve essere allegata la certificazione sulle condizioni di sicurezza, redatta dal direttore dei lavori o da un tecnico abilitato.

Ape (attestato di prestazione energetica)

L'Ape, che con il Decreto Legge 63/2013 ha preso il posto dell'Ace, è il documento con il quale si attestano le caratteristiche energetiche dell'abitazione. Effettuando un sopralluogo un tecnico competente fornisce informazioni sulla qualità energetica dell'immobile, sul consumo e isolamento energetico. L'ape è un documento che deve essere obbligatoriamente allegato all'atto di compravendita e contiene indicazioni in merito alla classe energetica dell'edificio.
Esso ha validità decennale e può essere redatto solo da professionisti abilitati.

Visure ipotecarie

La visura ipotecaria è un'ispezione che consente di venire a conoscenza di eventuali diritti sull'immobile compravenduto, vincoli e tutto quanto possa comportare una limitazione alla proprietà e all'utilizzo del bene.

In particolare si può accertare la presenza di trascrizioni, come ad esempio sequestri, pignoramenti o domande giudiziali. Inoltre è possibile venire a conoscenza di iscrizioni pregiudizievoli come ipoteche. Qualora vi fossero, è fondamentale appurare di quale tipologia si tratti. Diverso è il caso in cui ci si trovi dinnanzi ad una ipoteca volontaria iscritta a causa della presenza di un mutuo, rispetto ad un'ipoteca giudiziaria derivante da una controversia.

Documentazione del condominio

Nel caso in cui la compravendita riguardi un immobile facente parte di uno stabile condominiale, il venditore dovrà allegare all'atto notarile anche la copia del regolamento condominiale, se esistente, e la dichiarazione dell'amministratore con la quale si attesti il regolare versamento degli oneri condominiali.

Ricordiamo che l'articolo 1139 n.9 del codice civile precisa che l'amministratore ha l'obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle eventuali liti in corso.

La mancanza di tali documenti però non rende nullo l'atto, tuttavia la sua presenza è estremamente importante. L'acquirente è responsabile in solito con il venditore di tutti i debiti pendenti nell'anno in corso e in quello precedente.
Per questo in sede di rogito frequente è l'inserimento della clausola volta a chiarire la posizione del venditore in odine ai contributi condominiali.

Per quanto concerne invece il regolamento condominiale se ne evidenzia l'importanza se si pensa che attraverso la presa in visione di questo documento è possibile accorgersi se ci sono vincoli all'utilizzo dell'appartamento (ad esempio il divieto di esporre panni, di mettere fioriere in balcone, di concedere in locazione l'appartamento in caso di particolari attività professionali, commerciali o comunque rumorose).

Altri documenti forniti dall'acquirente

Vi sono dei documenti che devono essere forniti dall'acquirente. Si tratta di:
- copia del contratto preliminare (compromesso);
- fotocopie degli assegni e/o bonifici bancari effettuati a titolo di pagamento di acconti e/o caparra confirmatoria;
- qualora sia stata effettuata la domanda di mutuo, occorre fornire indicazione in merito alla banca cui ci si è rivolti.