Donazione di immobili

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche
Breve guida su tutto quanto che c'è da sapere sulla donazione di un bene immobile: dai documenti da allegare all'atto, ai vari aspetti fiscali ad essa connessi.
04 Febbraio 2016 ore 14:24
Cristiana Dei Conti

Donazione di un immobile


La donazione è il contratto con cui una parte, detta donante, arricchisce un’altra, detta donatario, trasferendo in suo capo la titolarità di un bene, senza pretendere in cambio nulla ma per mero spirito di liberalità. La donazione può avere ad oggetto beni immobili, crediti, aziende, veicoli, opere d’arte, azioni e quote di società e mai beni futuri.

Soffermiamoci sulla donazione di un bene immobile, specificando chi sono i soggetti che possono effettuare una donazione, chi può riceverla e gli aspetti fiscali connessi, quindi quali sono le imposte da pagare, l'importo di esse e chi le paga.


Il donante e il donatario


DonazioneInnanzitutto occorre precisare che possono fare donazione tutti i soggetti che hanno piena capacità di disporre dei propri beni.
Di conseguenza non possono fare una donazione:
- minori
- inabilitati
- interdetti.

Per quanto riguarda invece i soggetti beneficiari, i donatari, non vi sono limiti precisi ma si prevede che chiunque sia idoneo ad assumere la titolarità di un rapporto giuridico può beneficiarne. I soggetti incapaci, come i minori o interdetti, potranno accettare la donazione solo tramite i loro legali rappresentanti, che dovranno essere debitamente autorizzati con provvedimento del giudice tutelare.


La forma della donazione


La donazione deve essere fatta per atto pubblico, ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni, pena la nullità. Essendo un contratto affinché si perfezioni e produca tutti i suoi effetti, non basta la sola manifestazione di volontà del donante, ma occorre che la sua proposta sia espressamente accettata dal donatario.


Donazione di un immobile: gli adempimenti richiesti dalla legge


È molto frequente il caso della donazione di un immobile che richiede particolari obblighi formali.
Dal 1 luglio 2010 si prevede, infatti, l'obbligo in capo ai proprietari che vogliano effettuare una donazione, prima però della stipula del contratto, di redigere una dichiarazione sulla conformità dei dati e delle planimetrie depositate all'uffico del catasto del proprio comune allo stato di fatto, localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile.
Se manca tale dichiarazione o se ne rende una mendace, il contratto è considerato nullo.

Il donante proprietario dell'immobile oggetto del contratto di donazione può anche sostituire la dichiarazione di conformità del fabbricato con la cosiddetta attestazione di conformità, rilasciata da un tecnico abilitato, ossia un architetto, geometra o ingegnere.

Ne consegue che nell’atto di donazione, a pena di nullità, devono essere riportati gli estremi di tali documenti (varianti a seconda dell’epoca di costruzione dell’immobile a cui fa riferimento una legge diversa):

- licenza edilizia (o licenza edilizia in sanatoria) per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977

- concessione edilizia (o concessione edilizia in sanatoria) per costruzioni eseguite prima del 30 giugno 2003

- permesso di costruire (o permesso di costruire in sanatoria) per costruzioni eseguite dal 30 giugno 2003 in poi

- denuncia di inizio attività (D.I.A.) per interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione maggiore eseguiti dal 30 giugno 2003, e per i quali in alternativa al permesso di costruire si sia fatto ricorso alla D.I.A

- del Testo Unico in materia edilizia, che introduce il permesso di costruire in sostituzione della concessione edilizia.

Documento molto importante che viene allegato all’atto di donazione di un immobile è l’attestato di prestazione energetica. In realtà la legge non prevede l’obbligo di allegare l’attestato all’atto di donazione, nè l’obbligo di inserire una clausola con la quale il donatario dichiari di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, sulla prestazione energetica degli edifici, ma è una prassi a cui attenersi.
Obbligo del donante è anche quello di informare il donatario circa lo stato degli impianti di dotazione dell’edificio donato.


Donazione immobile: quali imposte pagare


Donazione immobileÈ a carico dei beneficiari il pagamento dell’imposta di donazione per i beni ricevuti. L’importo dell’imposta di donazione si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dell’eventuale franchigia, specifiche aliquote che variano a seconda del rapporto di parentela tra il donante e il beneficiario.

La base imponibile, ai fini del calcolo dell’imposta di donazione, in riferimento a un immobile, è determinata considerando per la piena proprietà, il valore di mercato alla data dell’atto di donazione.

Abbiamo detto che la base imponibile viene decurtata di eventuali franchigie che sono delle soglie entro le quali non è dovuta l’imposta. Le franchigie sono:

- se beneficiario della donazione è il coniuge o un parente in linea retta del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 1.000.000,00

- se beneficiario è il fratello o la sorella del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 100.000,00

- se beneficiario è un soggetto portatore di handicap (riconosciuto grave a sensi della legge 5.2.1992 n. 1047 ), l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 1.500.000,00.

Le aliquote dell’imposta di donazione sono:

- 4% (sulla base imponibile decurtata della franchigia di € 1.000.000,00) se beneficiari sono il coniuge e i parenti in linea retta;

- 6% (sulla base imponibile decurtata della franchigia di € 100.000,00) se beneficiari sono i fratelli o le sorelle;

- 6% se beneficiari sono i parenti entro il quarto grado, gli affini in linea retta e gli affini in linea collaterale entro il terzo grado;

- 8% se beneficiari sono soggetti diversi.

È in sede di registrazione dell’atto che deve essere versata l’imposta di donazione all’Ufficio del registro.

Donazione immobiliareNel caso di donazione di beni immobili si applicano due ulteriori imposte:

- l’imposta di trascrizione, detta anche ipotecaria, nella misura del 2% del valore attribuito agli immobili, ovvero nella misura fissa di € 200,00 se sussistono le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa ;

- l’imposta catastale nella misura dell’1% del valore attribuito agli immobili, o nella misura fissa di € 200,00 se sussistono le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa.

Queste ultime due imposte possono essere applicate in misura fissa pari a 200 euro ciascuna nel caso si tratti di donazione di unità abitativa con relative pertinenze per le quali ci siano i presupposti per le agevolazioni prima casa . È in capo al beneficiario che devono sussistere i requisiti e le condizioni previste dalla legge per l’agevolazione prima casa.
Tali requisiti riguardano:

- il fabbricato che non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9

- il beneficiario che deve dichiarare di avere la propria residenza nel comune dove è situato l’immobile trasferito, ovvero di voler stabilire la propria residenza in questo comune entro 18 mesi dalla data dell’atto di donazione, o ancora, di svolgere la propria attività in questo comune.


Donazione con riserva di usufrutto


Figura particolare molto diffusa nel caso di immobili è la donazione con riserva di usufrutto, per cui il donante può riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio o di un’altra persona. Esempio è il genitore, proprietario esclusivo della casa di abitazione, che vuole donare la nuda proprietà della stessa ai propri figli, riservando però l’usufrutto per sé e dopo la propria morte a favore del coniuge.

riproduzione riservata
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Donazione di immobili: Commenti e opinioni


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  • Mono
    Mono
    Venerdì 6 Ottobre 2017, alle ore 13:42
    Vorrei sapere se è possibile un terreno ipotecato e cosa comporta questa donazione al beneficiario.
    rispondi al commento
  • Alessioplacidi
    Alessioplacidi
    Martedì 26 Settembre 2017, alle ore 12:43
    Buongiorno vorrei una vostra opinione su questo certificato che a suo tempo fece mia zia nei confronti miei e di mio fratello con autocertificazione di donazione ....vorrei sapere se è ancora possibile,visto la sua dipartita,convertirlo in un vero atto di proprietà....allego foto
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alessioplacidi
      Giovedì 28 Settembre 2017, alle ore 09:01
      La dichiarazione di notorietà per promesse future non ha validità legale. Se la zia è capace di intendere e volere ed ha la stessa volontà di allora, sarebbe opportuno fare un atto di donazione presso un notaio di Vostra fiducia, onde evitare spiacevoli sorprese. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Iosella
    Iosella
    Lunedì 10 Aprile 2017, alle ore 10:49
    Sono figlia unica, abito in affitto, i miei genitori vorrebero donare a me la loro casa che è grande e comprare un appartamento piu piccolo, qual'è la soluzione migliore?
    rispondi al commento
  • Rastelli Barbara
    Rastelli Barbara
    Sabato 4 Febbraio 2017, alle ore 10:33
    Vorrei chiedere una madre puo donare a due figli un unico app.to già abitato da uno dei due e l'altro non interessato a viverci.
    Lei vorrebbe tenere usufrutto per lei e coniuge.
    Che tutela ha questo fratello in senso economico e cosa può chiedere ad oggi o quando potrà per legge avere la sua parte donata dalla mamma in liquidi?
    rispondi al commento
  • Michele
    Michele
    Lunedì 28 Novembre 2016, alle ore 16:40
    Ho acquistato un'immobile dai miei genitori su cui c è l'usufrutto a loro favore.
    Posso io donare questa casa?
    O serve il consenso/firma dei miei genitori? 
    rispondi al commento
  • Vincenzo
    Vincenzo
    Martedì 22 Novembre 2016, alle ore 15:08
    In una casa donata con usufrutto con accrescimento, a morte dell'usufruttuario la caldaia di riscaldamento può far parte di divisione tra gli altri beni tipo mobili ecc?
    Oppure fa parte di impianto di riscaldamento e quindi  non va rimossa?
    rispondi al commento
  • Cinzia
    Cinzia
    Domenica 24 Luglio 2016, alle ore 21:15
    Sono Cinzia e ho 2 fratelli.

    Io sono la seconda e siamo tutti sposati con bimbi piccoli.

    I miei genitori ancora vivi e lucidi vogliono donare la casa e il terreno adiciente solo ai miei 2 fratelli maschi, io mi posso opporre visto che anche se sono femmina sono sempre la loro figlia e mi spetta 1/3 della parte?

    Grazie rispondetemi via e-mail maxsfam@libero.it
    rispondi al commento
  • Emilio
    Emilio
    Venerdì 8 Luglio 2016, alle ore 14:06
    L'atto si può stipulare anche con mutuo ipotecario ancora aperto ?

    Per esempio donare il proprio l'immobile alla madre, che ,se consenziente, si fà carico anche del mutuo residuo
    rispondi al commento
  • Talia
    Talia
    Venerdì 24 Giugno 2016, alle ore 23:20
    Ho una zia di 90 anni che ha due fratelli che vivono in Sud America.

    Io sono la sua unica nipote che vive in Italia e mia zia vorrebbe lasciare la sua casa tutta a me. Cosa è meglio una donazione o il testamento ?

    Talia.
    rispondi al commento
    • Cristianadeiconti
      Cristianadeiconti Talia
      Lunedì 4 Luglio 2016, alle ore 16:19
      E' difficile rispondere cosi senza sapere i beni in possesso..Le consiglio di rivolgersi ad un notaio di fiducia
      rispondi al commento
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