Donazione di immobili

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche04 Febbraio 2016 ore 14:24
Breve guida su tutto quanto che c'è da sapere sulla donazione di un bene immobile: dai documenti da allegare all'atto, ai vari aspetti fiscali ad essa connessi.

Donazione di un immobile


La donazione è il contratto con cui una parte, detta donante, arricchisce un’altra, detta donatario, trasferendo in suo capo la titolarità di un bene, senza pretendere in cambio nulla ma per mero spirito di liberalità. La donazione può avere ad oggetto beni immobili, crediti, aziende, veicoli, opere d’arte, azioni e quote di società e mai beni futuri.

Soffermiamoci sulla donazione di un bene immobile, specificando chi sono i soggetti che possono effettuare una donazione, chi può riceverla e gli aspetti fiscali connessi, quindi quali sono le imposte da pagare, l'importo di esse e chi le paga.


Il donante e il donatario


DonazioneInnanzitutto occorre precisare che possono fare donazione tutti i soggetti che hanno piena capacità di disporre dei propri beni.
Di conseguenza non possono fare una donazione:
- minori
- inabilitati
- interdetti.

Per quanto riguarda invece i soggetti beneficiari, i donatari, non vi sono limiti precisi ma si prevede che chiunque sia idoneo ad assumere la titolarità di un rapporto giuridico può beneficiarne. I soggetti incapaci, come i minori o interdetti, potranno accettare la donazione solo tramite i loro legali rappresentanti, che dovranno essere debitamente autorizzati con provvedimento del giudice tutelare.


La forma della donazione


La donazione deve essere fatta per atto pubblico, ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni, pena la nullità. Essendo un contratto affinché si perfezioni e produca tutti i suoi effetti, non basta la sola manifestazione di volontà del donante, ma occorre che la sua proposta sia espressamente accettata dal donatario.


Donazione di un immobile: gli adempimenti richiesti dalla legge


È molto frequente il caso della donazione di un immobile che richiede particolari obblighi formali.
Dal 1 luglio 2010 si prevede, infatti, l'obbligo in capo ai proprietari che vogliano effettuare una donazione, prima però della stipula del contratto, di redigere una dichiarazione sulla conformità dei dati e delle planimetrie depositate all'uffico del catasto del proprio comune allo stato di fatto, localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile.
Se manca tale dichiarazione o se ne rende una mendace, il contratto è considerato nullo.

Il donante proprietario dell'immobile oggetto del contratto di donazione può anche sostituire la dichiarazione di conformità del fabbricato con la cosiddetta attestazione di conformità, rilasciata da un tecnico abilitato, ossia un architetto, geometra o ingegnere.

Ne consegue che nell’atto di donazione, a pena di nullità, devono essere riportati gli estremi di tali documenti (varianti a seconda dell’epoca di costruzione dell’immobile a cui fa riferimento una legge diversa):

- licenza edilizia (o licenza edilizia in sanatoria) per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977

- concessione edilizia (o concessione edilizia in sanatoria) per costruzioni eseguite prima del 30 giugno 2003

- permesso di costruire (o permesso di costruire in sanatoria) per costruzioni eseguite dal 30 giugno 2003 in poi

- denuncia di inizio attività (D.I.A.) per interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione maggiore eseguiti dal 30 giugno 2003, e per i quali in alternativa al permesso di costruire si sia fatto ricorso alla D.I.A

- del Testo Unico in materia edilizia, che introduce il permesso di costruire in sostituzione della concessione edilizia.

Documento molto importante che viene allegato all’atto di donazione di un immobile è l’attestato di prestazione energetica. In realtà la legge non prevede l’obbligo di allegare l’attestato all’atto di donazione, nè l’obbligo di inserire una clausola con la quale il donatario dichiari di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, sulla prestazione energetica degli edifici, ma è una prassi a cui attenersi.
Obbligo del donante è anche quello di informare il donatario circa lo stato degli impianti di dotazione dell’edificio donato.


Donazione immobile: quali imposte pagare


Donazione immobileÈ a carico dei beneficiari il pagamento dell’imposta di donazione per i beni ricevuti. L’importo dell’imposta di donazione si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dell’eventuale franchigia, specifiche aliquote che variano a seconda del rapporto di parentela tra il donante e il beneficiario.

La base imponibile, ai fini del calcolo dell’imposta di donazione, in riferimento a un immobile, è determinata considerando per la piena proprietà, il valore di mercato alla data dell’atto di donazione.

Abbiamo detto che la base imponibile viene decurtata di eventuali franchigie che sono delle soglie entro le quali non è dovuta l’imposta. Le franchigie sono:

- se beneficiario della donazione è il coniuge o un parente in linea retta del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 1.000.000,00

- se beneficiario è il fratello o la sorella del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 100.000,00

- se beneficiario è un soggetto portatore di handicap (riconosciuto grave a sensi della legge 5.2.1992 n. 1047 ), l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 1.500.000,00.

Le aliquote dell’imposta di donazione sono:

- 4% (sulla base imponibile decurtata della franchigia di € 1.000.000,00) se beneficiari sono il coniuge e i parenti in linea retta;

- 6% (sulla base imponibile decurtata della franchigia di € 100.000,00) se beneficiari sono i fratelli o le sorelle;

- 6% se beneficiari sono i parenti entro il quarto grado, gli affini in linea retta e gli affini in linea collaterale entro il terzo grado;

- 8% se beneficiari sono soggetti diversi.

È in sede di registrazione dell’atto che deve essere versata l’imposta di donazione all’Ufficio del registro.

Donazione immobiliareNel caso di donazione di beni immobili si applicano due ulteriori imposte:

- l’imposta di trascrizione, detta anche ipotecaria, nella misura del 2% del valore attribuito agli immobili, ovvero nella misura fissa di € 200,00 se sussistono le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa ;

- l’imposta catastale nella misura dell’1% del valore attribuito agli immobili, o nella misura fissa di € 200,00 se sussistono le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa.

Queste ultime due imposte possono essere applicate in misura fissa pari a 200 euro ciascuna nel caso si tratti di donazione di unità abitativa con relative pertinenze per le quali ci siano i presupposti per le agevolazioni prima casa . È in capo al beneficiario che devono sussistere i requisiti e le condizioni previste dalla legge per l’agevolazione prima casa.
Tali requisiti riguardano:

- il fabbricato che non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9

- il beneficiario che deve dichiarare di avere la propria residenza nel comune dove è situato l’immobile trasferito, ovvero di voler stabilire la propria residenza in questo comune entro 18 mesi dalla data dell’atto di donazione, o ancora, di svolgere la propria attività in questo comune.


Donazione con riserva di usufrutto


Figura particolare molto diffusa nel caso di immobili è la donazione con riserva di usufrutto, per cui il donante può riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio o di un’altra persona. Esempio è il genitore, proprietario esclusivo della casa di abitazione, che vuole donare la nuda proprietà della stessa ai propri figli, riservando però l’usufrutto per sé e dopo la propria morte a favore del coniuge.

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Donazione di immobili: Commenti e opinioni


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  • Aleni2015
    Aleni2015
    Domenica 12 Maggio 2019, alle ore 09:15
    Ho una s.a.s. società che ha comprato una fabbrica dove svolgeva il lavoro , adesso ho smesso e vorrei donare questo immobile ai miei figli in parti uguali e vorrei sapere che tasse devo pagare grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Aleni2015
      6 giorni fa
      Trova la risposta al precedente quesito. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Aleni2015
    Aleni2015
    Sabato 11 Maggio 2019, alle ore 09:45
    Ho una s.a.s. società che ha comprato una fabbrica dove svolgeva il lavoro, adesso ho smesso e vorrei donare questo immobile ai miei figli in parti uguali e vorrei sapere che tasse devo pagare.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Aleni2015
      6 giorni fa
      Nel Suo caso trattasi di vendita, donazione, cessione, di un fabbricato di carattere strumentale, appartenente alle categorie B, C, D, E, e A/10 in cui Lei figura come soggetto titolare di partita Iva che trasferisce a soggetti privati, trova applicazione l’aliquota Iva in misura ordinaria. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Salvatore13
    Salvatore13
    Martedì 30 Aprile 2019, alle ore 09:55
    Vorrei donare la casa ai miei genitori per non pagare l' IMU visto un mio trasferimento.
    I miei genitori rimarranno in casa mia mentre io andrò via e quindi pagare IMU e TASI non mi sembra il caso.
    Volevo sapere, una volta che i miei arriveranno a fine vita, la casa ritorna a me o devo pagare successione?
    Posso far mettere una clausola nella donazione che dice che alla morte ritorna al donatario?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Salvatore13
      Martedì 30 Aprile 2019, alle ore 16:15
      Nel Suo caso è consigliabile la cessione dell'usufrutto con il diritto di accrescimento a favore del genitore superstite. In questo modo risparmia un bel po' di tasse e l'immobile non cadrà in successione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Salvatore13
        Salvatore13 Pasquale
        Martedì 30 Aprile 2019, alle ore 17:06
        Anche se vado a stare all'estero? Mi sembra che questa formula fa risparmiare il 50% sull'imu ma nn so se è solo per i residenti nella stessa città
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Salvatore13
          Martedì 30 Aprile 2019, alle ore 22:42
          L'usufrutto è un diritto reale che lo si acquista in forza di atto notarile. Se i Suoi genitori risiedono nell'immobile e rappresenta l'abitazione principale, hanno diritto all'esenzione dall'Imu. Se, invece, stipula un contratto di comodato d'uso gratuito registrato, spetta una riduzione sulle tasse locali nella misura del 50%, avendoci portato la residenza. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Chiarina 1
    Chiarina 1
    Mercoledì 9 Gennaio 2019, alle ore 10:20
    Mia madre possiede una serie di immobili e un negozio una parte dei quali ha deciso di vendere, ha appena firmato per vendere una villetta con i soldi della quale comprerà un altro immobile a mia sorella intestandolo al figlio minore.
    Io attualmente risiedo in una villetta uguale per struttura ma diversa per rifinitura, (quella che venderà mia mamma ha un valore superiore rispetto alla mia poiché rifinita con materiali migliori), essendo mia madre ancora in vita posso io richiedere che mi venga corrisposta la differenza di valore degli immobili ?
    Oppure poiché mia madre è ancora in vita io non posso avere nessuna voce in capitolo?
    Premetto che la villetta di cui io dispongo è sempre intestata a mia madre e io ho un contratto come incomodato d'uso.
    Nel caso poi voglia vendere altri immobili io e mia sorella abbiamo diritto ad una parte della vendita oppure perché è in vita nostra madre a noi non spetta nulla?
    E se ci spetta qualcosa in che misura?
    E a chi rivolgersi per  far valere il nostro diritto di legittimità?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Chiarina 1
      Sabato 12 Gennaio 2019, alle ore 19:26
      La mamma, se non interdetta, può disporre liberamente dei propri beni senza dover dare conto del suo operato, nei limiti previsti dalla legge. Va detto che se la vendita di uno o più beni comporta uno sperpero del patrimonio familiare, come ad esempio la vendita sottoprezzo di uno o più immobili, oppure lo spreco in cose ritenute futili o di scarso valore economico, Lei ha facoltà di ricorrere al Tribunale chiederne l'affiancamento attraverso la nomina di un amministratore di sostegno o in ultima ipotesi l'inabilitazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ariel 1
    Ariel 1
    Mercoledì 31 Ottobre 2018, alle ore 20:25
    Buonasera i miei due nipoti vorrebbero donarmi una parte di un immobile, ricevuto in eredità, ma sono entrambi sposati con figli minori molto piccoli. Dicono che recandosi presso il Giudice, firmeranno una carta con la quale i loro figli, non potranno, una volta divenuti maggiorenni, impugnare la donazione. Mi conferma che in questo modo non potranno mai vantare diritti sul mio futuro immobile? Serve anche una rinuncia da parte delle loro mogli? Ci sono altri modi? La ringrazio molto. Saluti.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ariel 1
      Lunedì 5 Novembre 2018, alle ore 12:23
      Come Le ho risposto in precedenza, il rogito che dà maggiori garanzie è l'atto di compravendita. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ariel 1
    Ariel 1
    Mercoledì 31 Ottobre 2018, alle ore 20:08
    I miei due nipoti vorrebbero donarmi una parte di un immobile ricevuto in eredità ma sono entrambi sposati con figli minori.
    Dicono che recandosi presso il Giudice minorile firmeranno una carta con la quale i loro figli non potranno, una volta maggiorenni, contestare la donazione.
    Mi conferma che non potranno vantare mai diritti sul mio futuro immobile?
    Serve anche una rinuncia da parte delle loro mogli?  
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ariel 1
      Lunedì 5 Novembre 2018, alle ore 12:21
      La donazione è sempre un atto in "bilico" cioè che non garantisce la piena disponibilità del bene in caso di vendita o di ulteriori azioni. Presentano una duplice prescrizione di rivalsa: 10 anni dalla morte del donatore oppure 20 anni dalla data di stipula ed è facilmente attaccabile da eventuali creditori. Si consulti con un notaio di Sua fiducia che Le saprà consigliare un atto più "sicuro" come, ad esempio, la compravendita. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Chiara  steo
    Chiara steo
    Venerdì 7 Settembre 2018, alle ore 17:44
    Buongiorno, gli zii non avendo figli vorrebbero lasciare la loro casa a me che sono l'unica nipote che si prende cura di loro.
    Sarebbe meglio che facciano una donazione o che facciano testamento dove mi lasciano la casa.
    Quale tra le due opzioni mi costa meno?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Chiara steo
      Sabato 8 Settembre 2018, alle ore 11:05
      Un reale vantaggio non c'è tra la donazione semplice e la successione testamentaria in quanto scontano la stessa imposta erariale oltre alle spese di pubblicazione del testamento olografo. Un concreto risparmio lo si ottiene con la riserva di usufrutto che in base all'età degli zii può portare sconti anche del 50%  sulla tassazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Mariarisariafarina
    Mariarisariafarina
    Lunedì 20 Agosto 2018, alle ore 14:40
    Salve, vorrei chiedere un consiglio, mio marito intende impugnare la donezione ricevuta dai genitori, inquanto crede di aver ricevuto un valore minore rispetto ai fratelli.sul suo immobile c' era l usufrutto dei genitore,pertanto abbiamo vissuto per tre anni in un altro appartamento pagando l affitto,per tre anni, ora ha acquisito il pieno possesso dell' immobile con la morte di entrambi i genitori.gli altri fratelli hanno avuto da subito la donazione dell immobile senza usufrutto, e hanno avuto possesso dell 'immobile da subito,me ntre un altra sorella ha avuto l immobile anche lei con usufrutto, maa differenza di mio marito, ha avuto il possesso da subito, pertanto ci sono i presupposti per impugnare l'atto di donazione, per ricevere un indennizzo da parte dei suoi fratelli?? grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mariarisariafarina
      Martedì 21 Agosto 2018, alle ore 10:40
      Prima di impugnare una donazione è opportuno far stimare, da un professionista di Sua fiducia, l'intera massa ereditaria dei Suoi suoceri oggetto del citato rogito e le rispettive quote assegnate ai figli. Se da tali analitiche valutazioni emergono oggettive e sostanziali differenze, si può parlare di danno ricevuto. Naturalmente, prima di optare l'azione legale, è opportuno "convocare" gli altri condividendi per mettere in chiaro il responso della perizia di stima, magari supportato dallo stesso tecnico redattore. Diversamente sarà libera di agire. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Santo
    Santo
    Domenica 19 Agosto 2018, alle ore 11:37
    Ho ereditato un 20% di un immobile e vorrei donarlo a mio figlio, per non pagare molto che cosa dovrei fare ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Santo
      Martedì 21 Agosto 2018, alle ore 10:19
      Sulle donazioni in linea retta vi è una franchigia di €. 1.000.000,00 oltre si applica l'aliquotà del 4% (non è il Suo caso). Purtroppo vanno comunque pagate, in quota parte, le imposte ipo-catastali pari al 3% del valore dell'immobile oltre all'onorario del notaio, che sarà la spesa maggiore tra le due. Per ridurre parzialmente la tassazione si può valutare anche la riserva di usufrutto a Suo favore che è in funzione della Sua età. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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