Donazione di immobili

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche04 Febbraio 2016 ore 14:24
Breve guida su tutto quanto che c'è da sapere sulla donazione di un bene immobile: dai documenti da allegare all'atto, ai vari aspetti fiscali ad essa connessi.

Donazione di un immobile


La donazione è il contratto con cui una parte, detta donante, arricchisce un’altra, detta donatario, trasferendo in suo capo la titolarità di un bene, senza pretendere in cambio nulla ma per mero spirito di liberalità. La donazione può avere ad oggetto beni immobili, crediti, aziende, veicoli, opere d’arte, azioni e quote di società e mai beni futuri.

Soffermiamoci sulla donazione di un bene immobile, specificando chi sono i soggetti che possono effettuare una donazione, chi può riceverla e gli aspetti fiscali connessi, quindi quali sono le imposte da pagare, l'importo di esse e chi le paga.


Il donante e il donatario


DonazioneInnanzitutto occorre precisare che possono fare donazione tutti i soggetti che hanno piena capacità di disporre dei propri beni.
Di conseguenza non possono fare una donazione:
- minori
- inabilitati
- interdetti.

Per quanto riguarda invece i soggetti beneficiari, i donatari, non vi sono limiti precisi ma si prevede che chiunque sia idoneo ad assumere la titolarità di un rapporto giuridico può beneficiarne. I soggetti incapaci, come i minori o interdetti, potranno accettare la donazione solo tramite i loro legali rappresentanti, che dovranno essere debitamente autorizzati con provvedimento del giudice tutelare.


La forma della donazione


La donazione deve essere fatta per atto pubblico, ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni, pena la nullità. Essendo un contratto affinché si perfezioni e produca tutti i suoi effetti, non basta la sola manifestazione di volontà del donante, ma occorre che la sua proposta sia espressamente accettata dal donatario.


Donazione di un immobile: gli adempimenti richiesti dalla legge


È molto frequente il caso della donazione di un immobile che richiede particolari obblighi formali.
Dal 1 luglio 2010 si prevede, infatti, l'obbligo in capo ai proprietari che vogliano effettuare una donazione, prima però della stipula del contratto, di redigere una dichiarazione sulla conformità dei dati e delle planimetrie depositate all'uffico del catasto del proprio comune allo stato di fatto, localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile.
Se manca tale dichiarazione o se ne rende una mendace, il contratto è considerato nullo.

Il donante proprietario dell'immobile oggetto del contratto di donazione può anche sostituire la dichiarazione di conformità del fabbricato con la cosiddetta attestazione di conformità, rilasciata da un tecnico abilitato, ossia un architetto, geometra o ingegnere.

Ne consegue che nell’atto di donazione, a pena di nullità, devono essere riportati gli estremi di tali documenti (varianti a seconda dell’epoca di costruzione dell’immobile a cui fa riferimento una legge diversa):

- licenza edilizia (o licenza edilizia in sanatoria) per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977

- concessione edilizia (o concessione edilizia in sanatoria) per costruzioni eseguite prima del 30 giugno 2003

- permesso di costruire (o permesso di costruire in sanatoria) per costruzioni eseguite dal 30 giugno 2003 in poi

- denuncia di inizio attività (D.I.A.) per interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione maggiore eseguiti dal 30 giugno 2003, e per i quali in alternativa al permesso di costruire si sia fatto ricorso alla D.I.A

- del Testo Unico in materia edilizia, che introduce il permesso di costruire in sostituzione della concessione edilizia.

Documento molto importante che viene allegato all’atto di donazione di un immobile è l’attestato di prestazione energetica. In realtà la legge non prevede l’obbligo di allegare l’attestato all’atto di donazione, nè l’obbligo di inserire una clausola con la quale il donatario dichiari di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, sulla prestazione energetica degli edifici, ma è una prassi a cui attenersi.
Obbligo del donante è anche quello di informare il donatario circa lo stato degli impianti di dotazione dell’edificio donato.


Donazione immobile: quali imposte pagare


Donazione immobileÈ a carico dei beneficiari il pagamento dell’imposta di donazione per i beni ricevuti. L’importo dell’imposta di donazione si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dell’eventuale franchigia, specifiche aliquote che variano a seconda del rapporto di parentela tra il donante e il beneficiario.

La base imponibile, ai fini del calcolo dell’imposta di donazione, in riferimento a un immobile, è determinata considerando per la piena proprietà, il valore di mercato alla data dell’atto di donazione.

Abbiamo detto che la base imponibile viene decurtata di eventuali franchigie che sono delle soglie entro le quali non è dovuta l’imposta. Le franchigie sono:

- se beneficiario della donazione è il coniuge o un parente in linea retta del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 1.000.000,00

- se beneficiario è il fratello o la sorella del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 100.000,00

- se beneficiario è un soggetto portatore di handicap (riconosciuto grave a sensi della legge 5.2.1992 n. 1047 ), l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 1.500.000,00.

Le aliquote dell’imposta di donazione sono:

- 4% (sulla base imponibile decurtata della franchigia di € 1.000.000,00) se beneficiari sono il coniuge e i parenti in linea retta;

- 6% (sulla base imponibile decurtata della franchigia di € 100.000,00) se beneficiari sono i fratelli o le sorelle;

- 6% se beneficiari sono i parenti entro il quarto grado, gli affini in linea retta e gli affini in linea collaterale entro il terzo grado;

- 8% se beneficiari sono soggetti diversi.

È in sede di registrazione dell’atto che deve essere versata l’imposta di donazione all’Ufficio del registro.

Donazione immobiliareNel caso di donazione di beni immobili si applicano due ulteriori imposte:

- l’imposta di trascrizione, detta anche ipotecaria, nella misura del 2% del valore attribuito agli immobili, ovvero nella misura fissa di € 200,00 se sussistono le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa ;

- l’imposta catastale nella misura dell’1% del valore attribuito agli immobili, o nella misura fissa di € 200,00 se sussistono le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa.

Queste ultime due imposte possono essere applicate in misura fissa pari a 200 euro ciascuna nel caso si tratti di donazione di unità abitativa con relative pertinenze per le quali ci siano i presupposti per le agevolazioni prima casa . È in capo al beneficiario che devono sussistere i requisiti e le condizioni previste dalla legge per l’agevolazione prima casa.
Tali requisiti riguardano:

- il fabbricato che non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9

- il beneficiario che deve dichiarare di avere la propria residenza nel comune dove è situato l’immobile trasferito, ovvero di voler stabilire la propria residenza in questo comune entro 18 mesi dalla data dell’atto di donazione, o ancora, di svolgere la propria attività in questo comune.


Donazione con riserva di usufrutto


Figura particolare molto diffusa nel caso di immobili è la donazione con riserva di usufrutto, per cui il donante può riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio o di un’altra persona. Esempio è il genitore, proprietario esclusivo della casa di abitazione, che vuole donare la nuda proprietà della stessa ai propri figli, riservando però l’usufrutto per sé e dopo la propria morte a favore del coniuge.

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Articolo: Donazione di immobili
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Donazione di immobili: Commenti e opinioni


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  • Chiara  steo
    Chiara steo
    Venerdì 7 Settembre 2018, alle ore 17:44
    Buongiorno, gli zii non avendo figli vorrebbero lasciare la loro casa a me che sono l'unica nipote che si prende cura di loro.
    Sarebbe meglio che facciano una donazione o che facciano testamento dove mi lasciano la casa.
    Quale tra le due opzioni mi costa meno?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Chiara steo
      Sabato 8 Settembre 2018, alle ore 11:05
      Un reale vantaggio non c'è tra la donazione semplice e la successione testamentaria in quanto scontano la stessa imposta erariale oltre alle spese di pubblicazione del testamento olografo. Un concreto risparmio lo si ottiene con la riserva di usufrutto che in base all'età degli zii può portare sconti anche del 50%  sulla tassazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Mariarisariafarina
    Mariarisariafarina
    Lunedì 20 Agosto 2018, alle ore 14:40
    Salve, vorrei chiedere un consiglio, mio marito intende impugnare la donezione ricevuta dai genitori, inquanto crede di aver ricevuto un valore minore rispetto ai fratelli.sul suo immobile c' era l usufrutto dei genitore,pertanto abbiamo vissuto per tre anni in un altro appartamento pagando l affitto,per tre anni, ora ha acquisito il pieno possesso dell' immobile con la morte di entrambi i genitori.gli altri fratelli hanno avuto da subito la donazione dell immobile senza usufrutto, e hanno avuto possesso dell 'immobile da subito,me ntre un altra sorella ha avuto l immobile anche lei con usufrutto, maa differenza di mio marito, ha avuto il possesso da subito, pertanto ci sono i presupposti per impugnare l'atto di donazione, per ricevere un indennizzo da parte dei suoi fratelli?? grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mariarisariafarina
      Martedì 21 Agosto 2018, alle ore 10:40
      Prima di impugnare una donazione è opportuno far stimare, da un professionista di Sua fiducia, l'intera massa ereditaria dei Suoi suoceri oggetto del citato rogito e le rispettive quote assegnate ai figli. Se da tali analitiche valutazioni emergono oggettive e sostanziali differenze, si può parlare di danno ricevuto. Naturalmente, prima di optare l'azione legale, è opportuno "convocare" gli altri condividendi per mettere in chiaro il responso della perizia di stima, magari supportato dallo stesso tecnico redattore. Diversamente sarà libera di agire. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Santo
    Santo
    Domenica 19 Agosto 2018, alle ore 11:37
    Ho ereditato un 20% di un immobile e vorrei donarlo a mio figlio, per non pagare molto che cosa dovrei fare ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Santo
      Martedì 21 Agosto 2018, alle ore 10:19
      Sulle donazioni in linea retta vi è una franchigia di €. 1.000.000,00 oltre si applica l'aliquotà del 4% (non è il Suo caso). Purtroppo vanno comunque pagate, in quota parte, le imposte ipo-catastali pari al 3% del valore dell'immobile oltre all'onorario del notaio, che sarà la spesa maggiore tra le due. Per ridurre parzialmente la tassazione si può valutare anche la riserva di usufrutto a Suo favore che è in funzione della Sua età. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giacoma1
    Giacoma1
    Domenica 8 Luglio 2018, alle ore 16:29
    Ho ricevuto in dono una casa in cui la mia matrigna ha e continua ad avere la residenza da 25 anni.
    il mio padre naturale venendo a mancare non abita più la casa.
    La mia matrigna per tutti questi anni di residenza può esercitare qualche diritto sulla casa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giacoma1
      Lunedì 9 Luglio 2018, alle ore 12:11
      Se all'atto della donazione Suo padre non ha riservato alcun diritto alla Sua matrigna (usufrutto, diritto di abitazione, ecc.), non ha titolo per rimanere in casa, se non riconoscendoLe un regolare affitto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Pippa1
    Pippa1
    Domenica 17 Giugno 2018, alle ore 16:54
    Una zia intende lasciare la sua abitazione al nipote (la zia non ha marito o figli) mantenendo su sé l'usufrutto.
    E' indispensabie che il nipote abbia la residenza nello stesso comune in cui si trova l'immobile?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pippa1
      Lunedì 18 Giugno 2018, alle ore 11:24
      No, il nipote può tranquillamente risiedere in un altro comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Mono
    Mono
    Venerdì 6 Ottobre 2017, alle ore 13:42
    Vorrei sapere se è possibile un terreno ipotecato e cosa comporta questa donazione al beneficiario.
    rispondi al commento
  • Elisaamadei
    Elisaamadei
    Venerdì 29 Settembre 2017, alle ore 09:08
    Salve,volevo un informazione su un atto notarile di vendita con la clausola di prendersi cura di questa persona fino alla sua morte. Se questa clausola non viene rispettata e il donatore è ancora in vita capace di intendere e volere può sciogliere questo atto? Se si come si può fare?  
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Elisaamadei
      Domenica 1 Ottobre 2017, alle ore 13:15
      Sì. Essendo un contratto condizionato può essere invalidato in qualsiasi momento proponendo istanza di revoca al Tribunale civile di competenza territoriale. Cordiali saluti.i
      rispondi al commento
      • Elisaamadei
        Elisaamadei Pasquale
        Giovedì 5 Ottobre 2017, alle ore 14:15
        Salve volevo chiederle un altra informazione,mia nonna(ancora in vita) ha 2 figli. La prima figlia nell' ultimo anno "si è presa cura di mia nonna" facendo credere a tutti che non c era più con la testa e la teneva chiusa in casa senza farla mai uscire,gli ha portato via documenti medici libretto della pensione(di cui c era anche il nome della figlia) patente carta d identità ecc.. Poi un giorno mia nonna riesce a chiedere aiuto a suo figlio e da lì parte una denuncia per aggressione con tanto di certificato medico dell' ospedale  perché la figlia ha aggredito la madre ottantenne. Ora mia nonna sta bene ha fatto la difida per la figlia in modo che non si può più avvicinare a lei , ma mia nonna chiede e vuole che sia degradata dal testamento per tutto quello che gli ha fatto passare,aggressione , furto di documenti personali e medici, e l ha lasciata senza un soldo. Quindi la domanda è :può fare un testamento davanti al notaio che lascia tutto al figlio per questi motivi? E degradare la figlia con tutte queste prove a lei In possesso? (In piu ora a prendersi cura della nonna è il figlio )
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Elisaamadei
          Venerdì 6 Ottobre 2017, alle ore 18:45
          E' l'art. 463 del codice civile a regolare la materia nei casi di "Indegnità a succedere".  Tutto questo non si verifica automaticamente con la diffida o le denunce per maltrattamenti del De Cujus, ma è necessaria proporre la domanda di parte in Tribunale ed una sentenza, costitutiva, che la accerti. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Alessioplacidi
    Alessioplacidi
    Martedì 26 Settembre 2017, alle ore 12:43
    Buongiorno vorrei una vostra opinione su questo certificato che a suo tempo fece mia zia nei confronti miei e di mio fratello con autocertificazione di donazione ....vorrei sapere se è ancora possibile,visto la sua dipartita,convertirlo in un vero atto di proprietà....allego foto
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alessioplacidi
      Giovedì 28 Settembre 2017, alle ore 09:01
      La dichiarazione di notorietà per promesse future non ha validità legale. Se la zia è capace di intendere e volere ed ha la stessa volontà di allora, sarebbe opportuno fare un atto di donazione presso un notaio di Vostra fiducia, onde evitare spiacevoli sorprese. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Iosella
    Iosella
    Lunedì 10 Aprile 2017, alle ore 10:49
    Sono figlia unica, abito in affitto, i miei genitori vorrebero donare a me la loro casa che è grande e comprare un appartamento piu piccolo, qual'è la soluzione migliore?
    rispondi al commento
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