Iscrizione ipotecaria su bene posto in vendita

NEWS DI Normative19 Ottobre 2012 ore 10:29
Una eventuale iscrizione ipotecaria in un bene immobilliare posto in vendita, diviene una condizione indispensabile da verificare prima della redazione del rogito.

Le condizioni che determinano la consistenza del patrimonio immobiliare non rimangono immutate nel tempo, ma sono soggetti a: variazione di proprietà, destinazione d'uso, locazione, godimento del bene come usufrutto, etc., e non ultimo, anche al regime d'ipoteca (volontaria o giudiziale).

ipoteca su bene immobilePer ciò che riguarda quest'ultimo aspetto, l'ipoteca volontaria si evidenzia come un'esigenza spontanea posta a garanzia di un prestito, come ad esempio per un mutuo, mentre, quella giudiziale percorre indirizzi legali ed è decretata da un Giudice.

Chiaramente quest'ultima condizione si configura come un atto asservito a un debito non riscosso, che pone il soggetto creditore a intraprendere un procedimento cautelare tramite decreto ingiuntivo.

Se fino a qualche anno fa questa situazione era poco conosciuta, ai giorni nostri, anche a causa dell'attuale crisi, non è raro riscontrare azioni condotte nei confronti di famiglie o società, con evidenti problemi d'insolvenza economica.

Iscrizione di ipoteche e uffici di Registro immobiliare


Tutte queste procedure sono trascritte presso i Registri Immobiliari, ossia uffici dipendenti dall'Agenzia del territorio e presenti in maniera capillare sul territorio nazionale che, nei fatti, contengono nei loro archivi lo stato di consistenza di ogni singolo bene.

archivi di documenti presso pubblici ufficiAttraverso, infatti, la lettura delle pratiche è possibile prelevare una quantità d'informazioni che saranno, in seguito, necessarie per la redazione di atti notarili.

Da questa breve descrizione si percepisce l'importanza di questi Uffici pubblici, e degli atti di trascrizione depositati, che consentono di tenere aggiornata l'entità del patrimonio immobiliare.

Consultazione iscrizione Ipoteche presso uffici periferici


Solitamente la consultazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, sottoposta tra l'altro al regime di privacy, assume un carattere particolarmente importante all'atto del rogito di un immobile.

consultazione di documenti presso archivi di uffici pubbliciIn questo caso è possibile, tramite dei controlli, verificare lo stato di consistenza del bene ed acquisire una serie di elementi che saranno utili, in seguito, alla formulazione dell'atto di proprietà.

Nel caso vi sia la presenza di un'ipoteca, derivata ad esempio da rate di un mutuo non riscosso, il trasferimento del bene potrebbe essere possibile tramite lo storno di parte del prezzo di vendita alla banca creditrice con la conseguente cancellazione dell'ipoteca.

Ovviamente per questa procedura ogni soggetto interessato: debitore, acquirente e banca creditrice, deve essere totalmente consenziente.

acquisto di fabbricatiTuttavia, oltre questa semplice descrizione, l'argomento si presenta complesso ed è disciplinato da sistemi ben definiti sottoposti alla cura e all'attenzione dei professionisti che operano in questo settore.

Anche in questa materia (ipoteche), non mancano del resto situazioni particolari che hanno indotto, nel tempo, a pronunciamenti della Corte di Cassazione.

A seguire si citano due Sentenze, con la premessa ovviamente che questa trattazione segue un discorso puramente informativo e non giuridico.
Spetta, infatti, al singolo soggetto che voglia approfondire ogni singola condizione, di rivolgersi alle sedi opportune.

Cespite pignorato e Agenzia immobiliare


Con Sentenza n. 19095 del Settembre 2011, i Giudici della Corte di Cassazione hanno trattato un argomento specifico posto in funzione del rapporto cliente/agente immobiliare e della presenza di un'ipoteca sull'immobile oggetto di compravendita.

È stata ribadita, infatti, l'importanza dell'azione del mediatore che, pur non essendo tenuto a svolgere indagini di natura tecnica giuridica, nel rilevare lo stato di consistenza del cespite deve basarsi solo su dati certi e a lui noti ed evitare di fornire affermazioni che, nei fatti, non sono appurate in maniera congrua.

agente immobiliare e clientiLeggendo la dinamica del caso in questione, oggetto della Sentenza, è palese l'interpretazione data dalla Corte circa la responsabilità posta nei confronti del mediatore che afferma l'inesistenza di un vincolo che possa compromettere una delle condizioni di trasferimento del bene.
Questa dinamica va chiaramente letta nella sua complessità e pone l'attenzione innanzitutto sulla diligenza professionale degli agenti immobiliari vista in funzione della tutela del cliente.

Indagine ipotecaria del Notaio


firma di un atto di trasferimento di un bene immobiliareCon la Sentenza della Corte di Cassazione n. 22398 del 2011, si è evidenziata invece l'importanza dell'attività del Notaio tesa a verificare presso i pubblici registri lo stato di consistenza dell'immobile.
Senza addentrarsi nel caso in questione, i Giudici hanno affrontato la dinamica sotto l'aspetto della attività professionale del Notaio e posta sulle possibili conseguenze nel caso in cui si riscontri una trascrizione all'atto della compravendita.

Da questa breve trattazione, si ci rende conto ovviamente della importanza di queste azioni e dell'assenza di cause ostative che potrebbe compromettere il trasferimento di un bene immobiliare.

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