Pignoramenti ed effetti su fabbricati e beni immobili

Il Pignoramento è l'effetto conseguente al mancato pagamento di un debito contratto da un soggetto nei confronti di un altro.

Quest'atto è indirizzato solitamente ai beni immobili, senz'altro economicamente più allettanti rispetto a cose mobili (veicoli, arredi, ecc.), e costituisce, di fatto, la confisca della nuda proprietà e l'inizio di una procedura forzosa che terminerà, salvo casi specifici, con la vendita all'asta.

La pratica del pignoramento è disciplinata dal codice di procedura civile all'articolo n.491 e successive modifiche e integrazioni, e si compone di un atto d'ingiunzione consegnato nelle mani del proprietario del bene, dall'Ufficiale Giudiziario.

Presupposto fondamentale dell'effetto di notifica, è che non potrà essere condotta nessuna procedura che sottragga valore al bene e contestualmente è escluso qualunque atto di vendita, donazione, ecc. (pena l'annullamento), comprendendo in questa condizione anche accessori e pertinenze, (articolo 2912 del Codice Civile).

All'ingiunzione, segue anche un documento riepilogativo circa l'entità economica del pignoramento e del corrispettivo valore del bene sequestrato esplicitato in ogni singola parte.

Questo passaggio è di fondamentale importanza poiché, di fatto, solitamente il creditore, chiede una perizia estimativa a un tecnico esterno, nominato dal Giudice, il quale dovrà eseguire una valutazione basandosi su criteri oggettivi e desunti da valori di mercato d'immobili aventi caratteristiche similari.

Su questo punto vale la pena fare una piccola riflessione circa la consistenza della perizia, e della necessità che questa si limiti a quanto dovuto, e che, paradossalmente, non si dimostri lesiva nei confronti del creditore.
Questa condizione deve essere superata dall'esperienza in questo settore del professionista incaricato.
Successivamente alla notifica del pignoramento, tutti gli atti saranno trascritti presso i Registri Immobiliari per l'iscrizione dell'Ipoteca, al fine di rendere pubblici i vincoli gravanti sull'immobile e che possono costituire ostacolo a eventuali rogiti.

Le ipoteche poste su un bene possono essere costituite da diversi gradi, in funzione del momento della trascrizione presso i pubblici registri.

Questa distinzione determinerà la priorità con la quale i diversi creditori possono soddisfare le singole richieste economiche.

In genere, l'ingiunzione produce inizialmente un effetto figurativo, anche se di portata eccezionale, nel senso che al soggetto è sottratta la disponibilità del bene, ma solitamente, e salvo casi particolari, gli è lasciato risiedere all'interno dell'immobile o eventualmente ne è affidata la custodia, con conseguente mantenimento dello stato dei luoghi.

Il pignoramento dei beni immobiliari è da considerare, almeno in una prima fase, un effetto cautelativo promosso dal creditore.
Nei fatti, al debitore è consentito rientrare in possesso del bene, sostituendo il pignoramento con il pagamento di una somma di denaro (secondo i modi stabiliti dalle norme), a soddisfacimento delle richieste del creditore, aggiungendo gli oneri accessori dovuti per legge.

L'importo stabilito da Giudice, potrà eventualmente, con giustificati motivi, essere rateizzato includendo chiaramente i tassi d'interesse in vigore.