Quali sono le imposte per i contratti d'affitto?

Imposte per contratti d'affitto

Quando si stipula un contratto d'affitto è necessario provvedere alla sua registrazione, oggi resa più semplice grazie al nuovo software disponibile on line sul sito dall'Agenzia delle Entrate, il modello RLI. Ma la registrazione di un contratto di affitto comporta il pagamento delle imposte. Quali sono? E a quanto ammontano? Come vanno versate?

Per rispondere a queste domande è bene precisare innanzitutto che quando si tratta di una locazione di un immobile a uso abitativo, si può scegliere liberamente di optare per un regime fiscale di favore ma alternativo, ossia la cosiddetta cedolare secca sugli affitti.

Imposte per contratti di affitto senza cedolare secca

Vediamo in primo luogo quali sono le imposte da pagare per l'affitto per chi sceglie la via ordinaria, ossia senza optare per la cedolare secca. Per la registrazione dei contratti di locazione a uso abitativo sono dovute:

- l'imposta di registro che è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità previste

- l'imposta di bollo, che è pari, per ogni copia da registrare, a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Quando le parti, locatore e conduttore, decidono di stipulare un contratto pluriennale, possono scegliere di pagare l'imposta di registro in un'unica soluzione, per l'intera durata del contratto e in questo caso, l'imposta da versare non può essere inferiore a 67 euro oppure annualmente entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità e in questo caso, l'imposta per le annualità successive può anche essere di importo inferiore a 67 euro.

Imposte registrazione contratto per via telematica

Il contratto di locazione può essere registrato telematicamente, attraverso Fisconline o Entratel, oppure presso qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate, competente territorialmente. In entrambi i casi si deve utilizzare il modello RLI, compilabile e inviato on line dal sito dell'Agenzia delle entrate (registrazione telematica) o recandosi in un ufficio della stessa Agenzia (registrazione in ufficio).

Nel primo caso, ossia la registrazione per via telematica, presentando on line il modello RLI è possibile registrare il contratto di locazione e pagare, contestualmente, l'imposta di registro e l'imposta di bollo.

È il software che calcola automaticamente le imposte da versare e richiede a tal scopo l'indicazione degli estremi del conto corrente acceso presso una delle banche convenzionate o presso Poste Italiane Spa su cui andrà a prelevare l'importo dovuto delle imposte da pagare.

Imposte registrazione contratto presso ufficio Agenzia delle Entrate

Nel caso di registrazione presso un ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate, insieme alla richiesta di registrazione, andranno presentate le attestazioni di pagamento delle imposte di registro e di bollo.

È possibile anche richiedere direttamente all'ufficio, il pagamento delle imposte di registro e di bollo, compilando l'apposito modello per la richiesta di addebito sul proprio conto corrente bancario o postale.

Si può anche scegliere di non pagare le imposte dovute per il contratto di locazione con addebito su conto corrente bancario, e si possono versare con il modello F24 Elide, l'imposta di registro e con contrassegno telematico, l'imposta di bollo.

I codici tributo da utilizzare per il versamento delle imposte con il modello F24 sono i seguenti:

-1500 Imposta di registro per prima registrazione

-1501 Imposta di registro per annualità successive

- 1502 Imposta di registro per cessioni del contratto

- 1503 Imposta di registro per risoluzioni del contratto

-1504 Imposta di registro per proroghe del contratto

- 1505 Imposta di bollo

- 1506 Tributi speciali e compensi

- 1507 Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione

- 1508 Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione

- 1509 Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi

- 1510 Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Imposte per contratto d'affitto: la cedolare secca

Nel caso in cui il locatore scelga di optare per il regime della cedolare secca sugli affitti, le imposte per il contratto di locazione sono diverse.

La cedolare secca, infatti, è una modalità di tassazione dei canoni d'affitto alternativa a quella ordinaria e consiste nell'applicare al canone annuo di locazione un'imposta fissa, in sostituzione dell'IPEF e delle relative addizionali, dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo.

L'aliquota della cedolare è diversa a seconda della tipologia di contratto d'affitto che si stipula:

- Contratto a canone livero: aliquota cedolare secca al 21% del canone annuo stabilito dalle parti

- Contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe), nei Comuni con carenze di disponibilità abitative e in quelli per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl 47/2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi: aliquota cedolare secca al 15%.

L'aliquota è ridotta al 10% del canone annuo solo per il quadriennio 2014-2017 e poi dal 1° gennaio 2018 torna al 15%.

La cedolare si paga con un acconto, pari al 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente e se l'importo dell'imposta sostitutiva dovuta per l'anno precedente supera i 51,65 euro. In questo caso, il versamento dell'acconto può essere effettuato in un'unica soluzione, entro il 30 novembre, se l'importo è inferiore a 257,52 euro oppure in due rate, se l'importo dovuto è superiore a 257,52 euro di cui la prima entro il 16 giugno e la seconda entro il 30 novembre.

Il saldo si paga entro il 16 giugno dell'anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Sia per l'acconto che per il saldo si utilizza il modello F24 in cui indicare i seguenti codici tributo:

- 1840- Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata

- 1841 - Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione

- 1842 - Cedolare secca locazioni – Saldo.

Imposte per contratti d'affitto: proroghe, risoluzioni, cessioni

Anche nel caso di proroghe, risoluzione e cessioni del contratto, occorre pagare l'imposta di registro. In particolare nel caso di proroga del contratto, il pagamento deve avvenire 30 giorni dalla scadenza del contratto e in misura pari al 2% dei canoni annui.
Nel caso di risoluzione del contratto, l'imposta di registro deve essere versata entro 30 giorni dall'evento, in un'unica soluzione e nella misura fissa di 67 euro.

Infine nel caso di cessione del contratto di locazione, l'imposta di registro deve essere versata sempre entro 30 giorni dall'evento, in un'unica soluzione e con misura pari al 2% del corrispettivo pattuito per la cessione e del valore delle prestazioni ancora da eseguire (con minimo di 67 euro).

Affitto immobili strumentali e fondi rustici

Oltre per un immobile ad uso abitativo, un contratto di affitto può essere stipulato anche per fabbricati strumentali per natura e fondi rustici.
Nel primo caso l'imposta da pagare è pari all'1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva ovvero al 2% del canone, negli altri casi. Nel caso invece di affitto di fondi rustici, l'imposta da pagare è pari allo 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.