Illuminazione a led in condominio

Illuminazione parti comuni

L'impianto di illuminazione delle parti comuni del condominio è, per sua natura e salvo improbabili riserve di proprietà, anchèesso bene comune.

Ciò vuol dire che le spese di conservazione, manutenzione ed uso devono essere sostenute dai condomini.

La tipologia di spesa, tuttavia, incide sul criterio applicabile; portiamo alcuni esempi per spiegarci meglio.

Si supponga che l'impianto non sia conforme ai dettami di cui al d.m. n. 37/08 e che necessiti di un intervento di messa a norma.

La spesa relativa a questo genere di opera è da ritenersi a tutti gli effetti spesa di conservazione, vale a dire un costo per mantenere quella parte comune in istato da poter regolarmente funzionare e quindi di mantenere il proprio valore.

Non sorgono dubbi sul fatto che la spesa di conservazione, a dirlo è l'art. 1123, primo comma, c.c. debba essere ripartita tra tutti i condomini sulla base di millesimi di proprietà.

Chiaramente se, ad esempio, box ed edificio hanno impianti differenti, ed un condomino lo è solamente in quanto proprietario di un posto auto, allora egli non dovrà partecipare alla spesa di messa a norma dell'impianto scale, in ragione di quanto stabilito dal terzo comma dell'art. 1123 c.c. (quella che disciplina la ripartizione delle spese nell'ambito del così detto condominio parziale).

Diverso il caso delle spese per l'illuminazione delle parti comuni.

Nel caso di edificio a più piani, chi abita al primo piano utilizzerà il servizio d'illuminazione scale in misura inferiore rispetto al suo vicino del quarto o quinto piano, o almeno così può dirsi ragionando astrattamente (ricordiamo che l'uso di cui si parla ai fini della ripartizione delle spese è l'uso potenziale e non quello del singolo).

In questi casi, quindi, spetta al condominio individuare un criterio di ripartizione che tenga conto dell'uso (cfr. art. 1123, secondo comma, c.c.); sovente si fa riferimento alla tabella scale. Se non si dovesse trovare accordo anche questa spesa (comunque relativa alla prestazione di un servizio) dovrebbe essere ripartita secondo i millesimi di proprietà.

Sostituzione fonte luminosa e pagamento delle relative spese

Che cosa accade se i condomini, in un'ottica di risparmio energetico e quindi economico, vogliano sostituire la classica illuminazione presente nel condominio con una a led?

Le lampadine a led si caratterizzano rispetto a quelli alogene o a quelle a risparmio energetico per un minore consumo ed una maggiore durata nel tempo, pur garantendo quella potenza in termini di lumen simile se non maggiore alle normali lampadine.

Torniamo al quesito che abbiamo posto: questo genere d'iniziativa può essere considerato un'innovazione?

Assolutamente no; ricordiamo, infatti, che per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Sostituire una lampadina con una diversa non può in alcun modo essere considerata operazione innovativa.

Questa decisione può essere assunta dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri o deve necessariamente essere approvata dall'assemblea?

È utile ricordare che ai sensi dell'art. 1130 n. 2 c.c. l'amministratore è tenuto a garantire la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; questa norma consente all'amministratore di agire nell'interesse del condominio ma pur sempre nei limiti di quello che viene deciso in sede d'assemblea o comunque nel rispetto dello status quo che può essere modificato solamente dove vengano meno i presupposti del miglior godimento.

Detta in termini pratici: sebbene per la sostituzione delle lampadine non si tratti di spese esorbitanti, ma comunque di spese non messe in preventivo, a meno che la sostituzione non avvenga a seguito della rottura di una lampadina, è bene che la sostituzione integrale di ogni punto luce sia deliberata dall'assemblea con le maggioranze semplici previste per la prima e seconda convocazione.

Ciò non toglie chiaramente, che l'amministratore possa agire d'ufficio considerando quest'operazione un miglioramento nella fruizione delle cose comuni in termini di costi-benefici; è sempre bene considerare, tuttavia, che la giurisprudenza è particolarmente restrittiva in relazione alle iniziative autonome dell'amministratore. come dire: se poi l'assemblea non ratifica diventa difficile recuperare una spesa anticipata.

Ragionando in questi termini, pertanto, la soluzione migliore che ogni amministratore può prendere, se vuole agire in tal senso, è la seguente: proporre ai condomini con una propria circolare (fuori dalla sede assembleare) questo cambiamento ripartendo la spesa (che trattandosi di parte funzionale dell'impianto deve essere suddivisa secondo millesimi di proprietà) e chiedendo le quote prima di ordinare la sostituzione delle lampadine.