Ripartizione delle spese condominiali

NEWS DI Ripartizione spese
Spesso motivo di controversie condominiali e, in certi casi, origine di azioni giudiziarie, la ripartizione delle spese di condominio è regolata dal Codice Civile.
08 Marzo 2012 ore 20:42
Ing. Mariano Guida

Ripartizione spese condominialiTutte le volte che si rende necessario eseguire dei lavori sulle parti comuni o in un appartamento di un condominio, sorge il problema delle competenze e della legittimità della ripartizione delle spese.

La normativa sulla quale ci si basa per stabilire come vanno suddivise le spese di manutenzione e ristrutturazione condominiali è raccolta nel III libro del codice civile al VII titolo dove vi è un intero capo, intitolato il Condominio degli Edifici, nel quale vengono regolamentati i rapporti tra i diversi proprietari nonché l'uso delle parti comuni asservite alle abitazioni.


In particolare, all'articolo 1117, viene stabilito cosa si deve intendere per aree comuni.
Sono parti comuni a tutti i proprietari di un condominio:

- Il terreno su cui è ubicato il fabbricato ed, in generale, tutte le parti dell'edificio destinate ad uso comune come i portoni, le scale, i cortili, i corridoi, ecc.

- Tutti i locali destinati ai servizi comuni quali la portineria o i locali per le caldaie per il riscaldamento centralizzato.

- Tutte le installazioni e le apparecchiature d'uso comune quali ascensori, fognature, distribuzione del gas, dell'energia e dell'acqua, cavi TV, ecc. fino ai punti di diramazione delle singole utenze.

Tutto quanto non espressamente citato nell'articolo suddetto puòinstallazioni su area condominiale essere ricompreso tra le parti comuni qualora l' assemblea condominiale lo stabilisca all'unanimità.

Tutti i condomini possono avvalersi dell'utilizzo delle parti comuni ma non possono mutarne autonomamente la destinazione d'uso. Tuttavia l'assemblea condominiale, con la maggioranza prevista, può deliberare su eventuali variazioni.

Nessuno dei condomini può rinunciare ai diritti sulle parti comuni nè, tantomeno, sottrarsi agli obblighi di contribuzione alle spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, che ne conseguono. Le parti in comune non possono essere suddivise anche se di comune accordo.

La proprietà delle aree comuni viene suddivisa in base alle tabelle millesimali ovvero viene determinata in base al valore attribuito in millesimi a ciascuna superficie di appartamenti, cantine, box auto, ecc. di proprietà dei singoli condomini proporzionalmente al valore delle singole proprietà private.

Ripartizione spese condominialiLa suddivisione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio è regolata dall'articolo 1123 del Codice Civile, che sancisce che, salvo diverso accordo, esse devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Se, viceversa, tali spese riguardano cose destinate a servire in misura diversa i condomini, vanno ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno ne può fare.

Più in dettaglio, per la ripartizione delle spese comuni, si possono individuare tre casistiche di riferimento:

- Nel caso di parti comuni godibili in ugual misura da tutti i condomini, per la ripartizione, si fa riferimento alle tabelle millesimali.

- Se si tratta, invece, di parti comuni come scale, ascensori che, o per natura o per posizione, sono utilizzate in misura differente dai condomini, le spese vengono ripartite secondo l'uso che ciascuno ne può fare.

- Nel caso, infine, di parti comuni come cortili, lastrici solari o impianti utilizzabili solo da una parte dei condomini le spese sono ripartite soltanto tra chi le utilizza traendone vantaggio.


Spese condominiali per lastrici solari


I lastrici solari, che costituiscono la copertura di tantissimi condomini, secondo il suddetto art. 1117 c.c., sono compresi tra le parti comuni dell'edificio, tuttavia, a differenza dei tetti, possono essere di proprietà, ad uso esclusivo, di uno dei condomini.

- Nel caso non ci siano condomini che hanno proprietà e uso esclusivo del lastrico solare , le spese di manutenzione e ripristino vengono ripartite tra i condomini in base alle tabelle millesimali.

- Se, viceversa, il lastrico solare è di proprietà o di uso esclusivo di uno o più condomini questi saranno tenuti a corrispondere un terzo delle spese mentre i restanti due terzi verranno ripartiti tra i proprietari delle unità immobiliari site nella verticale della superficie coperta dal lastrico solare suddetto, compresi gli stessi proprietari che hanno in uso esclusivo o in proprietà il lastrico solare, qualora le loro abitazioni si trovino sotto il lastrico stesso.


Spese condominiali per tetti


Le spese per i lavori di manutenzione e ricostruzione dei tetti a falde, in generale, vengono distribuite tra i condomini tenendo conto dei millesimi posseduti, tuttavia, nel caso che una porzione del tetto copra un'ala autonoma di un fabbricato, salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale, esse ricadono sui proprietari che si trovano sulla verticale del tetto su cui si deve effettuare l'intervento.


Spese condominiali per solai, soffitti e volte


La proprietà di solai, soffitti e volte che separano due appartamenti è suddivisa, in egual misura, tra i proprietari dei due appartamenti, per cui ognuno è tenuto a contribuire in parti uguali alle spese necessarie per i lavori relativi a tali strutture.

I lavori di ristrutturazione dei pavimenti, anche se derivanti da opere di rifacimento della struttura, sono a carico del proprietario del piano soprastante. Viceversa, le spese per il rifacimento dei soffitti sottostanti sono a totale carico del proprietario del piano subordinato.


Spese condominiali per scale


Per la suddivisione delle spese relative alla ricostruzione o alla manutenzione delle scale di uso comune si segue il criterio per cui:

- metà del costo dell'intervento viene ripartito tenendo conto dei millesimi di proprietà di ciascun condomino;

- l'altra metà del costo dell'intervento viene ripartito in base all'altezza di ciascun piano dal suolo, secondo, quindi il criterio dell'utilizzo che ciascun condomino ne può fare.


È da sottolineare che, quando si parla di ripartizione delle spese, ci si riferisce strettamente a tutte quelle necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni, alla manutenzione e al funzionamento degli impianti e servizi comuni e alle innovazioni deliberate dall'assemblea condominiale per cui i condomini possono soltanto limitarsi a discutere, in sede di approvazione del bilancio preventivo, l'opportunità o meno di affrontare determinate spese ma, se in disaccordo, non possono contestare in nessun caso una spesa che essi ritengano inutile.

Qualunque spesa venga approvata in sede di assemblea condominiale deve essere, quindi, sostenuta anche da eventuali condomini in disaccordo che dovranno contribuire per la loro quota non potendosi sottrarre, in nessun caso, da quanto stabilito a maggioranza dall'assemblea.

In caso di mancato pagamento delle quote condominiali per un periodo superiore ai sei mesi, l'amministratore, qualora il regolamento di condominio gliene dia facoltà, può sospendere l'utilizzazione dei servizi comuni, di cui sia possibile il godimento separato (riscaldamento centralizzato, citofoni, ecc.), al condomino moroso, attraverso le necessarie azioni sugli impianti, anche se da eseguirsi all'interno della proprietà esclusiva del condomino stesso.

Tutte le norme in materia di ripartizione delle spese condominiali possono, comunque, essere derogate, qualora vi sia l'unanimità assembleare dei condomini, modificando opportunamente il regolamento condominiale.

riproduzione riservata
Articolo: Ripartizione delle spese condominiali
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Ripartizione delle spese condominiali: Commenti e opinioni


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  • Barbara x.
    Barbara x.
    3 giorni fa
    In un contesto composto da 2 stabili ed alcune villette a due piani immersi nel verde, io posseggo un appartamento a pianterreno con giardino di proprietà sotto uno dei condomini ma con porta privata che da direttamente sul viale esterno, ma devo entrare nel condominio per accedere alla mia cantina posta al secondo piano sottostante.
    Per tal motivo pago le spese condominiali per ascensore, pulizie e manutenzione!
    Al primo piano sottostante si trovano i garages ma io non posseggo nè garage nè posto auto.
    In compenso i condomini mi fanno pagare tutte le spese inerenti ai gareges anche se non esiste nulla riguardo tale argomento nel mio contratto.
    Dove posso rivolgermi per far capire il mio disappunto per continuare queste spese assurde?
    rispondi al commento
  • Davide3
    Davide3
    Martedì 10 Ottobre 2017, alle ore 09:14
    Non riesco a capire se avendo un box di pertinenza in un super condominio, pur non essendo la mia palazzina, mi spetta pagare i lavori di facciata sovrastante,
    Se si perché o se no qual'è l'articolo?
    rispondi al commento
  • Paolo Pizzato
    Paolo Pizzato
    Giovedì 6 Luglio 2017, alle ore 08:42
    Sono Paolo Pizzato e già in passato ho posto gentilmente una questione, alla quale ho avuto rapida e gentile risposta - Grazie. In questo caso si tratta di un condomino che si è assunto il compito della piccola manutenzione delle parti comuni: sfalcio del prato, cura delle piante, pulizia del vano di ingresso, delle scale e della cabina ascensore.
    Recentemente, a causa di interventi di tinteggiatura del mio appartamento, è sfociata una lite tra il suddetto condomino e uno degli operatori della tinteggiatura, in quanto secondo il condomino non c'era stata sufficiente cura nel mantenere pulite scale e ascensore durante i vari transiti tra il furgone dove i tinteggiatori tenevano gli attrezzi e il mio appartamento.
    Quel caso è finito con le mie scuse appese nella bacheca dell'atrio di ingresso e con la pulizia, sempre da parte mia, di scale e ascensore.
    La mia prima domanda è la seguente: è ammesso che chi si occupa di detta manutenzione sia un condomino ?
    E se si, non si configura una sorta di "conflitto di interesse" che limita la mia libertà nel godere delle parti comuni (devo stare sempre attento a non sporcare scale e atrio, e se fuori piove sono costretto a tornare a ripulire subito dopo essere entrato in casa perché altrimenti mi trovo un messaggio in bacheca con la richiesta di pulirsi bene le scarpe e sgocciolare bene l'ombrello in caso di pioggia?).
    Oggi ho trovato in bacheca il seguente messaggio:"Si prega di utilizzare il corrimano interno in ferro e non quello esterno in vetro (le scale sono dotate di parapetto in vetro) per evitare di sporcare  il vetro appunto ). 
    E se io potessi utilizzare una sola mano, mi andrebbe bene quando salgo e quando invece scendo non potrei appoggiare la mano sul vetro per avere la giusta sicurezza che il parapetto stesso mi dovrebbe offrire. 
    E' contestabile questa faccenda? 
    Paolo Pizzato Via Vallenari 6630173 Mestre (Ve) tel. 3383663056
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paolo Pizzato
      Lunedì 10 Luglio 2017, alle ore 20:44
      Nel Suo condominio manca il buon senso.  Tutti devono avere una condotta diligente affinchè il bene comune si mantenga nella migliore condizione e il più a lungo possibile. L'uso di un bene è mirato ad uno specifico scopo e non può essere modificata la destinazione. Il corrimano va usato nel modo in cui è stato ideato perchè se un condomino non ha una presa agevole e cade ne rispondete Voi tutti per le cattive istruzioni postate al caso.  Sul "condomino manutentore e controllore" non può esercitare tutto questo potere; affidate l'incarico ad una persona esterna al condominio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Paolo Pizzato
        Paolo Pizzato Pasquale
        Martedì 11 Luglio 2017, alle ore 06:37
        La ringrazio per la tempestiva risposta.
        Avrei però ancora una questione che non mi è del tutto chiara: è ammissibile ( dal punto di vista legale ) che la manutenzione delle parti comuni sia assegnata ad un condomino ?
        Non si crea forse una sorta di "conflitto di interessi " ?
        In realtà, l'edificio è di recentissima costruzione, e tutti i condomini hanno occupato il loro appartamento da breve tempo.
        Io stesso ho in programma il trasloco solo per il prossimo mese.
        Però il condomino che si occupa della manutenzione, è come dire , un po' assillante ( pensionato, una vita in caserma ).
        Sono certo che tutti i condomini hanno il buonsenso di non "imbrattare" per divertimento o per dispetto le cose comuni.
        Diciamo che la replica al condomino manutentore che verrebbe spontanea sarebbe la seguente : "... e lasciami vivere ..." 
        Qualche evento particolare come la dipintura dell'appartamento, può provocare un po' di disagio, ma se si ripulisce tempestivamente e ci si scusa per il disagio provocato, forse l'unico che non ha buonsenso, è proprio il condomino manutentore ( sempre ammesso che gli possa venire assegnato tale compito dall'amministratore o dall'assemblea ).
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Paolo Pizzato
          Mercoledì 12 Luglio 2017, alle ore 09:11
          Legalmente "il condomino manutentore" non ha nessun titolo per esercitare la carica, se non quanto Lei o altri. Sul potere di "polizia" dettato o imposto dalla persona in questione, va sostituito e regolamentato attraverso regole scritte e chiare, accettate da tutti con adeguate sanzioni pecuniarie che fanno da stimolo al mantenimento della cosa comune. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Paolo Pizzato
            Paolo Pizzato Pasquale
            Mercoledì 12 Luglio 2017, alle ore 10:11
            Perfetto grazie.
            In pratica il "condomino manutentore" deve avere ovviamente il mandato dell'assemblea, e in più un codice di comportamento volto ovviamente al preservamento delle cose comuni ma che contempli anche il "libero movimento" degli altri condomini.
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Paolo Pizzato
              Mercoledì 12 Luglio 2017, alle ore 10:51
              Esattamente. Cordiali saluti.
              rispondi al commento
  • Michele
    Michele
    Martedì 11 Aprile 2017, alle ore 10:30
    Sono proprietario di un locale alla strada senza alcun accesso al portone, nell'atto di acquisto è scritto (con tutti i relativi accessori ma escluso il diritto ai lastrici solari ed esclusa altresì ogni contribuzione per le spese di condominio relativamente al portone, scalinata, ascensore impianto elettrico nel portone e nelle scale e di qualsiasi altra cosa in condominio ad eccezione delle riparazioni necessarie ai lastrici solari e ai muri maestri per le quali riparazioni si applicheranno le norme di legge).
    Ora devono rifare il portone di ingresso e pitturazione androne e vano scale.
    Sono spese che mi spettano pagare o no visto cosa c'è scritto nell'atto di acquisto?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Michele
      Mercoledì 12 Aprile 2017, alle ore 12:49
      Lei non è tenuto a pagare le spese di manutenzione del portone di ingresso, la pitturazione dell'androne e del vano scale, in quanto non ne trae alcun vantaggio visto che l'accesso al Suo locale avviene esclusivamente dal fronte strada. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Filippostanghellini
    Filippostanghellini
    Lunedì 10 Aprile 2017, alle ore 13:12
    Buongiorno,  volevo farle un altra domanda.Quanto tempo ha l'amministratore per consegnare le dichiarazioni del lavori da portare in detrazione nell'anno in corso.Grazie per la disponibilità 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Filippostanghellini
      Martedì 11 Aprile 2017, alle ore 08:31
      L'amministratore è tenuto a consegnare le ricevute dei lavori condominiali effettuati entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi Mod. 730 dell'anno successivo all'esecuzione. Le scadenze per il 2017 sono state fissate dall'AdE come segue: il 7 luglio per tutti i contribuenti che si avvalgono dell’assistenza fiscale per la compilazione e/o invio telematico del 730 tramite sostituti d’imposta che prestano assistenza fiscale diretta o tramite intermediari, o CAF, o commercialisti ed il 23 luglio per chi consegna direttamente e autonomamente il 730 precompilato all’Agenzia delle Entrate. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Filippostanghellini
    Filippostanghellini
    Sabato 8 Aprile 2017, alle ore 10:36
    Buongiorno volevo sapere entro quanto tempo l'amministratore deve presentare in assemblea il consuntivo dell'anno precedente e il preventivo di quello in corso.Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Filippostanghellini
      Domenica 9 Aprile 2017, alle ore 19:59
      La legge n. 220/2012 e ai sensi dell'art. 1130 n. 10 c.c. obbliga l'amministratore a rendere il conto della propria gestione convocando l'assemblea entro e non oltre i centottantagiorni (180) dalla chiusura della gestione annuale di esercizio che và dal 1° gennaio al 31 dicembre di ogni anno solare. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Filippostanghellini
        Filippostanghellini Pasquale
        Domenica 9 Aprile 2017, alle ore 22:06
        Grazie 
        rispondi al commento
  • Filippostanghellini
    Filippostanghellini
    Mercoledì 29 Marzo 2017, alle ore 18:57
    Buongiorno, volevo sapere se un condomino non paga dei lavori straordinari cosa succede e chi deve pagare il suo rateo alla ditta appaltatrice. Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Filippostanghellini
      Mercoledì 29 Marzo 2017, alle ore 23:27
      Con l'entrata in vigore della riforma del condominio, l’amministratore ha l'obbligo, in assenza di esenzione da parte dell’assemblea, a richiedere il decreto ingiuntivo di pagamento entro sei mesi dalla chiusura del bilancio nei confronti del moroso. Nel frattempo in assenza di fondi sono gli altri condomini devono farsi carico delle passività accumulate, penalizzando oltremodo chi ha pagato puntualmente e quanto dovuto, nonostante le diverse sentenze della Cassazione che hanno eliminato la solidarietà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luigi
    Luigi
    Sabato 18 Marzo 2017, alle ore 21:05
    L'articolo merita tutto il mio plauso.
    Vorrei porre a riguardo un problema di difficile soluzione.
    Abito in un appartamento che presenta sul terrazzo come per gli altri e per i proprietari di garagi sottostanti degli architravi da ristrutturare.
    Per la ripartizione delle spese da sostenere ritengo che si debba seguire questo criterio:
    Poichè i proprietari dei garagi non hanno assegnati millesimi(nei consuntivi di spesa risulta solo 1%) mentre per i proprietari i millesimi sono stabiliti la ripartizione delle spese degli architravi per i proprietari degli appartamenti la ripartizione avverrebbe secondo i millesimi sulla sola spesa per ristrutturare gli architravi mentre i porprietari di appartamenti e garagi dovranno pagare una doppia spesa e cioè in parti uguali per i garagi ed in base ai millesimi per l'appartamento di proprietà  
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luigi
      Domenica 19 Marzo 2017, alle ore 23:36
      Ha ragione, la materia è pittosto complessa e pone una serie di dubbi sulla ripartizione delle spese per la ristrutturazione degli architravi. Il Suo è un criterio valido ma deve trovare il consenso degli altri condomini. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Antonio
    Antonio
    Domenica 5 Marzo 2017, alle ore 10:19
    La domanda era perché sono proprietario di un appartamento di 60 mq al piano rialzato il più piccolo di 18 appartamenti.
    I condomini hanno deciso di riparire in parti uguali le spese per la sostituzione del portoncino dell'androne.
    Dove pagherei quasi più del doppio secondo i miei millesimi.
    Mi posso appellare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Antonio
      Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 08:32
      Sì, ai sensi dell’art. 1123 del codice civile, “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Cordiali saluti.

      rispondi al commento
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