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Ripartizione delle spese condominiali

NEWS Ripartizione spese08 Marzo 2012 ore 20:42
Spesso motivo di controversie condominiali e, in certi casi, origine di azioni giudiziarie, la ripartizione delle spese di condominio è regolata dal Codice Civile.

Ripartizione spese condominialiTutte le volte che si rende necessario eseguire dei lavori sulle parti comuni o in un appartamento di un condominio, sorge il problema delle competenze e della legittimità della ripartizione delle spese.

La normativa sulla quale ci si basa per stabilire come vanno suddivise le spese di manutenzione e ristrutturazione condominiali è raccolta nel III libro del codice civile al VII titolo dove vi è un intero capo, intitolato il Condominio degli Edifici, nel quale vengono regolamentati i rapporti tra i diversi proprietari nonché l'uso delle parti comuni asservite alle abitazioni.



In particolare, all'articolo 1117, viene stabilito cosa si deve intendere per aree comuni.
Sono parti comuni a tutti i proprietari di un condominio:

- Il terreno su cui è ubicato il fabbricato ed, in generale, tutte le parti dell'edificio destinate ad uso comune come i portoni, le scale, i cortili, i corridoi, ecc.

- Tutti i locali destinati ai servizi comuni quali la portineria o i locali per le caldaie per il riscaldamento centralizzato.

- Tutte le installazioni e le apparecchiature d'uso comune quali ascensori, fognature, distribuzione del gas, dell'energia e dell'acqua, cavi TV, ecc. fino ai punti di diramazione delle singole utenze.

Tutto quanto non espressamente citato nell'articolo suddetto puòinstallazioni su area condominiale essere ricompreso tra le parti comuni qualora l' assemblea condominiale lo stabilisca all'unanimità.

Tutti i condomini possono avvalersi dell'utilizzo delle parti comuni ma non possono mutarne autonomamente la destinazione d'uso. Tuttavia l'assemblea condominiale, con la maggioranza prevista, può deliberare su eventuali variazioni.

Nessuno dei condomini può rinunciare ai diritti sulle parti comuni nè, tantomeno, sottrarsi agli obblighi di contribuzione alle spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, che ne conseguono. Le parti in comune non possono essere suddivise anche se di comune accordo.

La proprietà delle aree comuni viene suddivisa in base alle tabelle millesimali ovvero viene determinata in base al valore attribuito in millesimi a ciascuna superficie di appartamenti, cantine, box auto, ecc. di proprietà dei singoli condomini proporzionalmente al valore delle singole proprietà private.

Ripartizione spese condominialiLa suddivisione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio è regolata dall'articolo 1123 del Codice Civile, che sancisce che, salvo diverso accordo, esse devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Se, viceversa, tali spese riguardano cose destinate a servire in misura diversa i condomini, vanno ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno ne può fare.

Più in dettaglio, per la ripartizione delle spese comuni, si possono individuare tre casistiche di riferimento:

- Nel caso di parti comuni godibili in ugual misura da tutti i condomini, per la ripartizione, si fa riferimento alle tabelle millesimali.

- Se si tratta, invece, di parti comuni come scale, ascensori che, o per natura o per posizione, sono utilizzate in misura differente dai condomini, le spese vengono ripartite secondo l'uso che ciascuno ne può fare.

- Nel caso, infine, di parti comuni come cortili, lastrici solari o impianti utilizzabili solo da una parte dei condomini le spese sono ripartite soltanto tra chi le utilizza traendone vantaggio.


Spese condominiali per lastrici solari


I lastrici solari, che costituiscono la copertura di tantissimi condomini, secondo il suddetto art. 1117 c.c., sono compresi tra le parti comuni dell'edificio, tuttavia, a differenza dei tetti, possono essere di proprietà, ad uso esclusivo, di uno dei condomini.

lastrico solare- Nel caso non ci siano condomini che hanno proprietà e uso esclusivo del lastrico solare , le spese di manutenzione e ripristino vengono ripartite tra i condomini in base alle tabelle millesimali.

- Se, viceversa, il lastrico solare è di proprietà o di uso esclusivo di uno o più condomini questi saranno tenuti a corrispondere un terzo delle spese mentre i restanti due terzi verranno ripartiti tra i proprietari delle unità immobiliari site nella verticale della superficie coperta dal lastrico solare suddetto, compresi gli stessi proprietari che hanno in uso esclusivo o in proprietà il lastrico solare, qualora le loro abitazioni si trovino sotto il lastrico stesso.


Spese condominiali per tetti


tetti a faldeLe spese per i lavori di manutenzione e ricostruzione dei tetti a falde, in generale, vengono distribuite tra i condomini tenendo conto dei millesimi posseduti, tuttavia, nel caso che una porzione del tetto copra un'ala autonoma di un fabbricato, salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale, esse ricadono sui proprietari che si trovano sulla verticale del tetto su cui si deve effettuare l'intervento.


Spese condominiali per solai, soffitti e volte


soffitto di un'abitazioneLa proprietà di solai, soffitti e volte che separano due appartamenti è suddivisa, in egual misura, tra i proprietari dei due appartamenti, per cui ognuno è tenuto a contribuire in parti uguali alle spese necessarie per i lavori relativi a tali strutture.

I lavori di ristrutturazione dei pavimenti, anche se derivanti da opere di rifacimento della struttura, sono a carico del proprietario del piano soprastante. Viceversa, le spese per il rifacimento dei soffitti sottostanti sono a totale carico del proprietario del piano subordinato.


Spese condominiali per scale


scalinata condominialePer la suddivisione delle spese relative alla ricostruzione o alla manutenzione delle scale di uso comune si segue il criterio per cui:

- metà del costo dell'intervento viene ripartito tenendo conto dei millesimi di proprietà di ciascun condomino;

- l'altra metà del costo dell'intervento viene ripartito in base all'altezza di ciascun piano dal suolo, secondo, quindi il criterio dell'utilizzo che ciascun condomino ne può fare.


discussione delle spese condominialiÈ da sottolineare che, quando si parla di ripartizione delle spese, ci si riferisce strettamente a tutte quelle necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni, alla manutenzione e al funzionamento degli impianti e servizi comuni e alle innovazioni deliberate dall'assemblea condominiale per cui i condomini possono soltanto limitarsi a discutere, in sede di approvazione del bilancio preventivo, l'opportunità o meno di affrontare determinate spese ma, se in disaccordo, non possono contestare in nessun caso una spesa che essi ritengano inutile.

Qualunque spesa venga approvata in sede di assemblea condominiale deve essere, quindi, sostenuta anche da eventuali condomini in disaccordo che dovranno contribuire per la loro quota non potendosi sottrarre, in nessun caso, da quanto stabilito a maggioranza dall'assemblea.

videocitofono oscuratoIn caso di mancato pagamento delle quote condominiali per un periodo superiore ai sei mesi, l'amministratore, qualora il regolamento di condominio gliene dia facoltà, può sospendere l'utilizzazione dei servizi comuni, di cui sia possibile il godimento separato (riscaldamento centralizzato, citofoni, ecc.), al condomino moroso, attraverso le necessarie azioni sugli impianti, anche se da eseguirsi all'interno della proprietà esclusiva del condomino stesso.

Tutte le norme in materia di ripartizione delle spese condominiali possono, comunque, essere derogate, qualora vi sia l'unanimità assembleare dei condomini, modificando opportunamente il regolamento condominiale.

riproduzione riservata
Articolo: Ripartizione delle spese condominiali
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Ripartizione delle spese condominiali: Commenti e opinioni


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  • Annibale58
    Annibale58
    6 giorni fa
    Abito in un condominio al centro storico che ha il vano scale scoperto quindi soggetto alla pioggia e alle intemperie il prospetto di questo vano scale si è deteriorato volevo sapere se le spese di riparazione spettano anche ai locali esterni al palazzo facenti parte del condominio.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Annibale58
      1 giorni fa
      Se i locali esterni con accesso autonomo che fanno parte della struttura o del blocco dell'edificio, partecipano in minima parte alla manutenzione del prospetto del corpo delle scale, anche se non ne usufruiscono direttamente (Cassazione civile, sezione II, n. 9986 del 20/04/2017). Se i locali fanno parte di un corpo assestante non sono tenute a corrispondere alle spese di manutenzione del fabbricato principale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Paola13
    Paola13
    Giovedì 21 Novembre 2019, alle ore 09:41
    Abito in un condominio con 5 unità (3 al primo piano e 2 al secondo piano) tutte con box al piano terra e lavanderia privata al terzo piano (ogni appartamento ha un locale di propria pertinenza).
    Come vanno suddivise le spese per l'ascensore?§
    Ad oggi vengono considerati i millesimi e il piano dell'appartamento.Non sarebbe opportuno attribuire a tutte le unità abitative il terzo piano (avendo tutti un locale privato su tale livello)?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paola13
      Lunedì 25 Novembre 2019, alle ore 09:35
      La Sua osservazione è corretta e pertinente. Va considerata la maggiore incidenza dei millesimi per le unità poste al primo piano per raggiungere il terzo piano dove sono ubicati i locali lavanderia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Paola13
        Paola13 Pasquale
        Lunedì 25 Novembre 2019, alle ore 10:24
        Grazie mille per la risposta. Quindi come andrebbe suddiso il calcolo? Considerando solo i millesimi? Grazie ancora
        rispondi al commento
  • Davide Corvasce
    Davide Corvasce
    Giovedì 14 Novembre 2019, alle ore 16:16
    Abito in un Super Condominio (scala A B C D) e sono proprietario di un box sotto la scala C con accesso esclusivo dalla rampa e non dalla scala.
    Per i lavori di ristrutturazione facciata cosa mi spetta pagare?
    È vero che mi spetta pagare in base alle tabelle millesimali anche il rifacimento del lastrico solare pur non avendo accesso alla scala e allo stesso terrazzo?
    C'è una norma al riguardo?
    Davide
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Davide Corvasce
      Martedì 19 Novembre 2019, alle ore 09:27
      Sì, quanto Le è stato detto corrisponde al vero. Anche se Lei ha un accesso indiretto al Suo box partecipa alle spese di mantenimento in buono stato del fabbricato (facciate e lastrico solare). Ovviamente non partecipa alle spese di manutenzione delle scale/ascensore. Le norme sono riportate nel codice civile, per la ripartizione delle spese tra i vari condomini, agli artt. 1123/1126. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
    • Davide3
      Davide3 Davide Corvasce
      Martedì 19 Novembre 2019, alle ore 09:32
      La ringrazio, è stato molto esaustivo. B. lavoro
      rispondi al commento
  • Maurizio6
    Maurizio6
    Venerdì 10 Agosto 2018, alle ore 14:27
    E' stato fatto un lavoro sulla colonna delle acque chiare di un condominio.Alle spese divise in base alle tabelle millesimali dovrebbe partecipare anche l'attico che qualche tempo fa ha spostato la cucina in un'altra stanza e di conseguenza ha chiuso il suo l'accesso alla colonna?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Maurizio6
      Domenica 12 Agosto 2018, alle ore 19:02
      Alle spese condominiali partecipa anche l'unità immobiliare che si è "staccata". Se non sono state apportate variazioni alle relative tabelle di ripartizione, la spesa che tocca al condomino dell'attico è pari al 30% della quota a lui spettante in condizioni normali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Maurizio6
        Maurizio6 Pasquale
        Lunedì 13 Agosto 2018, alle ore 09:44
        Grazie molto gentile. Potrei avere anche il riferimento normativo cher attesta tale partecipazione? Mi sarebbe molto utile. Ringrazio anticipatamente.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Maurizio6
          Martedì 14 Agosto 2018, alle ore 11:10
          Il riferimento alla norma di compartecipazione alle spese per la conservazione del bene comune è l'art. 1118 del codice civile. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Roberto21
    Roberto21
    Domenica 10 Giugno 2018, alle ore 09:56
    Se un condomino si offre volontario per effettuare lavori di manutenzione, il conto delle ore lavorate deve dividerle comprendendo se stesso o escludendosi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roberto21
      Lunedì 11 Giugno 2018, alle ore 12:13
      Il monte ore va suddiviso per tutti i condomini, compreso Lei. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Hope15
    Hope15
    Giovedì 16 Novembre 2017, alle ore 09:15
    Buongiorno,
    vi scrivo per una informazione: abito, in affitto, in un condominio di 5 appartamenti, dove purtroppo non c'è condivisione di intenti.
    Da quasi un anno campanelli e citofoni esterni non funzionano con disagio per i condomini che abitano al primo piano. Nonostante sia stato fatto tempestivamente un preventivo, a causa della più anziana che non vuole partecipare alla spesa i lavori non sono ancora stati effettuati.
    Nei giorni scorsi, inoltre, la stessa ha acquistato due zerbini nuovi senza chiedere nulla ad al almeno due famiglie e ora chiede il rimborso da tutti i condominio. 
    Chiedo se devo pagare per forza o se c'è qualche articolo di legge che mi consente di oppormi visto che lavori ben più importanti non sono stati ancora effettuati e che non sono stata interpellata riguardo all'acquisto.
    Grazie. 
    rispondi al commento
  • Miziolandia
    Miziolandia
    Domenica 5 Novembre 2017, alle ore 11:28
    Buongiorno,Vorrei chiedere un aiuto. In un condominio composto da 12 condomini, dove le spese condominiali erano di € 360 all'anno, che comprendevano: acqua, pulizia scale e luce condominiale. Quanto potevano incidere le spese dell'acqua, visto che ora la paghiamo a parte??.Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Miziolandia
      Lunedì 6 Novembre 2017, alle ore 13:38
      Se il consumo era irrisorio (fino a 30/40 mc. annui) la spesa si aggirava sugli 8/9 euro al mese. Negli ultimi due anni, però, le spese fisse sono aumentate a dismisura, penalizzando chi consuma poco. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Miziolandia
    Miziolandia
    Domenica 5 Novembre 2017, alle ore 11:26
    Buongiorno,Vorrei chiedere un aiutoIn un condominio composto da 12 condomini, dove le spese condominiali erano di € 360 all'anno, che comprendevano: acqua, pulizia scale e luce condominialeQuanto potevano incidere le spese dell'acqua, visto che ora la paghiamo a parte??Grazie
    rispondi al commento
  • Barbara x.
    Barbara x.
    Martedì 17 Ottobre 2017, alle ore 12:20
    In un contesto composto da 2 stabili ed alcune villette a due piani immersi nel verde, io posseggo un appartamento a pianterreno con giardino di proprietà sotto uno dei condomini ma con porta privata che da direttamente sul viale esterno, ma devo entrare nel condominio per accedere alla mia cantina posta al secondo piano sottostante.
    Per tal motivo pago le spese condominiali per ascensore, pulizie e manutenzione!
    Al primo piano sottostante si trovano i garages ma io non posseggo nè garage nè posto auto.
    In compenso i condomini mi fanno pagare tutte le spese inerenti ai gareges anche se non esiste nulla riguardo tale argomento nel mio contratto.
    Dove posso rivolgermi per far capire il mio disappunto per continuare queste spese assurde?
    rispondi al commento
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