Il costruttore, il condominio e le servitù

Nuove costruzioni e servitù

Un costruttore edifica un palazzo e, ultimata la costruzione, inizia a cedere le unità immobiliari.

Facendo ciò, però, non si occupa di redigere un regolamento e le annesse tabelle millesimali ma si limita all'individuazione delle parti comuni; si tratta di una mancanza che si riscontra comunemente (purtroppo non felice per l'inizio della gestione della compagine). Ad ogni buon conto il fatto non ha nessuna particolare rilevanza in sè e per sé, ma i suoi risvolti pratici non sono trascurabili.

Una difficoltà può sorgere in relazione all'esistenza di diritti di servitù, dovuti allo stato dei luoghi; un semplice esempio può aiutare a comprendere meglio quanto appena detto.

S'ipotizzi che tra i posti auto condominiali – ubicati nel cortile interno del palazzo – ed il giardino comune antistante l'edificio vi sia un piccolo passaggio pedonale – a sua volta ubicato tra il muro di confine e il perimetro dell'edificio – che li collega. In pratica un corridoio di collegamento tra queste due aree pertinenziali dell'edificio.

Quello spazio, stando ai vari titoli d'acquisto dev'essere considerato di proprietà del condomino che ha acquistato l'unità immobiliare posta al piano terra. Ciò nonostante quello spazio non è chiuso da cancelli.

Si supponga che ad un certo punto il condomino proprietario dell'appartamento ubicato al piano terreno decida, ai sensi dell'art. 841 c.c., di chiudere con delle reti quella zona di sua proprietà per creare un collegamento diretto con la propria abitazione.

Gli altri condòmini, che fino ad allora lo avevano utilizzato per raggiungere a piedi il cortile dal giardino (e viceversa), ritengono che il loro vicino abbia commesso un abuso.

Il quesito è il seguente: i condòmini hanno ragione? Se sì, perché?

Il problema sollevato è afferente a due aspetti: la chiusura del fondo e la rivendicazione di un diritto di servitù per effetto dello stato dei luoghi da sempre esistente; entriamo nel dettaglio.

Usucapione e destinazione del padre di famiglia

Il riferimento alla servitù è obbligatorio in quanto, in un caso del genere, tutti i comproprietari avrebbero diritto a passare, poiché a loro modo di vedere dovrebbe ritenersi costituita una servitù di passaggio, per destinazione del padre di famiglia o quanto meno per usucapione.

Sulla base di quale norma si può trarre questa conclusione? I riferimenti sono gli artt. 1061-1062 c.c.

L'art. 1061 c.c., dedicato alle servitù non apparenti, specifica che tali diritti reali di godimento non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia ed al secondo comma chiarisce che le servitù non sono considerabili servitù apparenti allorquando non si abbiano opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.

Il successivo art. 1062 è dedicato alla costituzione delle servitù per destinazione del padre di famiglia e specifica che essa ha luogo quando due fondi divisi in precedenza sono stati posseduti dallo stesso proprietario e questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù. Tale circostanza, dice la norma, può essere provata in qualunque modo.

Il secondo comma specifica che se i due fondi hanno cessato di appartenere allo stesso proprietario, senza che sia stata prevista alcuna disposizione rispetto alla servitù, questa s'intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati.

Spieghiamo meglio. In un caso come quello descritto esistono due fondi, anzi più fondi, che sono rappresentati dalle proprietà esclusive e dalle parti comuni.

Con il termine fondo, infatti, non si deve pensare che il codice faccia riferimento solamente ai terreni.

Esiste un passaggio, e quindi un'opera visibile e permanente (art.1061 c.c.), che, senza cancelli o altro tipo di chiusure, è stato ceduto ad un solo condomino nello stato in cui si trova, vale a dire quello di essere liberamente transitabile da tutti i condomini.

A ciò si aggiunga che negli atti d'acquisto non è stato disposto nulla in merito all'esercizio del diritto di passaggio. Per finire, esiste anche il requisito dell'originario unico proprietario: il costruttore, infatti, ha ceduto le unità immobiliari lasciando tutto come risulta nel momento successivo.

Detto ciò e considerando che non si potrà richiamare l'art. 1102 c.c. in quanto esso fa riferimento all'uso della cosa comune (ed il passaggio abbiamo detto che è di proprietà privata) non può che farsi riferimento alle servitù. L'art. 1062 c.c., quindi, consente a ciascun condomino di rivolgersi al giudice per ottenere l'accertamento del diritto di passaggio sulla proprietà altrui.

Si badi: non sempre, per i più disparati motivi riferibili al singolo fatto, potrebbe essere possibile giungere alla conclusione che una servitù sia costituita per destinazione del padre di famiglia.

Ad ogni buon conto per ottenere il riconoscimento del diritto, in via subordinata, qualora ne ricorressero i requisiti agli interessati potrebbe essere chiesto il riconoscimento dell'usucapione della servitù di passaggio.

La scelta dell'azione migliore (e di quella effettivamente azionabile) non può prescindere da un'attenta valutazione della specifica fattispecie concreta.