Questo sito utilizza cookie tecnici per annunci non profilati sulla tua esperienza di navigazione e cookie di terze parti per mostrarti invece annunci personalizzati in linea con le tue preferenze di navigazione.

Per conoscere quali annunci di terze parti sono visibili sulle nostre pagine leggi l'informativa.
Per negare il consenso dei soli cookie relativi alla profilazione clicca qui.

Puoi invece acconsentire all'utilizzo dei cookie personalizzati accettando questa informativa.

ACCETTA

Il costruttore, il condominio e le servitù

Quando nel caso di un edificio in condominio, che è tale quando ci sono almeno due proprietari, possono configurarsi delle servitù senza nessuna disposizione in merito?
20 Gennaio 2015 ore 09:33 - NEWS Parti comuni

Nuove costruzioni e servitù


CondominioUn costruttore edifica un palazzo e, ultimata la costruzione, inizia a cedere le unità immobiliari.

Facendo ciò, però, non si occupa di redigere un regolamento e le annesse tabelle millesimali ma si limita all'individuazione delle parti comuni ; si tratta di una mancanza che si riscontra comunemente (purtroppo non felice per l'inizio della gestione della compagine). Ad ogni buon conto il fatto non ha nessuna particolare rilevanza in sè e per sé, ma i suoi risvolti pratici non sono trascurabili.

Una difficoltà può sorgere in relazione all'esistenza di diritti di servitù, dovuti allo stato dei luoghi; un semplice esempio può aiutare a comprendere meglio quanto appena detto.

S'ipotizzi che tra i posti auto condominiali – ubicati nel cortile interno del palazzo – ed il giardino comune antistante l'edificio vi sia un piccolo passaggio pedonale – a sua volta ubicato tra il muro di confine e il perimetro dell'edificio – che li collega. In pratica un corridoio di collegamento tra queste due aree pertinenziali dell'edificio.

Quello spazio, stando ai vari titoli d'acquisto dev'essere considerato di proprietà del condomino che ha acquistato l'unità immobiliare posta al piano terra. Ciò nonostante quello spazio non è chiuso da cancelli.

Si supponga che ad un certo punto il condomino proprietario dell'appartamento ubicato al piano terreno decida, ai sensi dell'art. 841 c.c., di chiudere con delle reti quella zona di sua proprietà per creare un collegamento diretto con la propria abitazione.

Gli altri condòmini, che fino ad allora lo avevano utilizzato per raggiungere a piedi il cortile dal giardino (e viceversa), ritengono che il loro vicino abbia commesso un abuso.

Il quesito è il seguente: i condòmini hanno ragione? Se sì, perché?

Il problema sollevato è afferente a due aspetti: la chiusura del fondo e la rivendicazione di un diritto di servitù per effetto dello stato dei luoghi da sempre esistente; entriamo nel dettaglio.


Usucapione e destinazione del padre di famiglia


Servitù in condominioIl riferimento alla servitù è obbligatorio in quanto, in un caso del genere, tutti i comproprietari avrebbero diritto a passare, poiché a loro modo di vedere dovrebbe ritenersi costituita una servitù di passaggio, per destinazione del padre di famiglia o quanto meno per usucapione.

Sulla base di quale norma si può trarre questa conclusione? I riferimenti sono gli artt. 1061-1062 c.c.

L'art. 1061 c.c., dedicato alle servitù non apparenti, specifica che tali diritti reali di godimento non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia ed al secondo comma chiarisce che le servitù non sono considerabili servitù apparenti allorquando non si abbiano opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.

Il successivo art. 1062 è dedicato alla costituzione delle servitù per destinazione del padre di famiglia e specifica che essa ha luogo quando due fondi divisi in precedenza sono stati posseduti dallo stesso proprietario e questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù. Tale circostanza, dice la norma, può essere provata in qualunque modo.

Il secondo comma specifica che se i due fondi hanno cessato di appartenere allo stesso proprietario, senza che sia stata prevista alcuna disposizione rispetto alla servitù, questa s'intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati.

Spieghiamo meglio. In un caso come quello descritto esistono due fondi, anzi più fondi, che sono rappresentati dalle proprietà esclusive e dalle parti comuni.

Con il termine fondo, infatti, non si deve pensare che il codice faccia riferimento solamente ai terreni.

Esiste un passaggio, e quindi un'opera visibile e permanente (art.1061 c.c.), che, senza cancelli o altro tipo di chiusure, è stato ceduto ad un solo condomino nello stato in cui si trova, vale a dire quello di essere liberamente transitabile da tutti i condomini .

A ciò si aggiunga che negli atti d'acquisto non è stato disposto nulla in merito all'esercizio del diritto di passaggio. Per finire, esiste anche il requisito dell'originario unico proprietario: il costruttore, infatti, ha ceduto le unità immobiliari lasciando tutto come risulta nel momento successivo.

Detto ciò e considerando che non si potrà richiamare l'art. 1102 c.c. in quanto esso fa riferimento all'uso della cosa comune (ed il passaggio abbiamo detto che è di proprietà privata) non può che farsi riferimento alle servitù. L'art. 1062 c.c., quindi, consente a ciascun condomino di rivolgersi al giudice per ottenere l'accertamento del diritto di passaggio sulla proprietà altrui.


Si badi
: non sempre, per i più disparati motivi riferibili al singolo fatto, potrebbe essere possibile giungere alla conclusione che una servitù sia costituita per destinazione del padre di famiglia.

Ad ogni buon conto per ottenere il riconoscimento del diritto, in via subordinata, qualora ne ricorressero i requisiti agli interessati potrebbe essere chiesto il riconoscimento dell'usucapione della servitù di passaggio.

La scelta dell'azione migliore (e di quella effettivamente azionabile) non può prescindere da un'attenta valutazione della specifica fattispecie concreta.

riproduzione riservata
Articolo: Condominio e servitù
Valutazione: 4.75 / 6 basato su 4 voti.

Condominio e servitù: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Sostieni Lavorincasa
REGISTRATI COME UTENTE
320.219 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
Notizie che trattano Condominio e servitù che potrebbero interessarti


Impianti condominiali posizionati nelle parti di proprietà esclusiva

Parti comuni - La presenza di impianti condominiali nelle parti di proprietà esclusiva può essere indice dell'esistenza di servitù costituite per destinazione del padre di famiglia.

Diritto di servitù: la modificazione è un contratto

Proprietà - Per modificare una servitù è necessario un contratto che incida sul diritto come inizialmente previsto: quali sono i requisiti formali e sostanziali dell'accordo?

Servitù apparenti e non apparenti

Normative - La differenza tra servitù apparenti e non apparenti non si ferma al mero requisito visivo o meglio questa differenza incide sui modi di acquisto del diritto.

Riconoscere l'esistenza di una servitù di passaggio, modalità e costi

Affittare casa - Riconoscere una servitù di passaggio vuol dire dare atto che il proprietario di un altro terreno o fondo urbano ha diritto di passare sul proprio. Conviene? Quanto costa?

Vendita e servitù di passaggio: quali connessioni?

Proprietà - Vendere un fondo gravato o avvantaggiato da servitù di passaggio comporta l'automatico trasferimento del diritto. Esistono, tuttavia, eccezioni a questa regola?

Servitù e ruolo dell'amministratore di condominio

Condominio - Ove esistano servitù di passaggio a favore di altro edificio e vi siano autonomi condomini, spesso capita che col tempo sorgono contestazioni in merito alle modalità di esercizio.

Servitù volontarie e coattive, alcune differenze

Normative - La differenza tra servitù volontarie e coattive non si ferma solamente alle possibili differenti modalità di costituzione ma si spinge fino ai motivi di estinzione.

Scolo delle acque, stillicidio, e panni stesi in condominio

Liti tra condomini - In tema di scolo delle acque da una proprietà verso l'altra esistono precise regole che variano a seconda che si tratti di unità immobiliari o di fondi non edificati.

Servitù e impianto idrico comune

Normative - La servitù di passaggio può essere concessa anche se si usufurirà della stessa per un impianto idrico in condominio con il proprietario del fondo servente.
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img orefassam
In che forma e con quali maggioranze possono essere richiesti e decisi interventi condominiali che rientrino nel'ecobonus in modo tale da poter poi aggiungere dei lavori dei...
orefassam 15 Novembre 2020 ore 12:47 3
Img bruno cima
Qualcuno sa se si possa accedere al bonus facciate in caso di violazioni non sanate nel condominio?...
bruno cima 01 Novembre 2020 ore 16:11 3
Img tommaso_82
Buon giorno, scrivo per avere maggiori delucidazioni riguardo alla possibilità di effettuare lavori usufruendo del super bonus 110% in un piccolo condominio composto da 7...
tommaso_82 31 Ottobre 2020 ore 10:07 1
Img masmoo
Per i lavori di rifacimento di guaina bituminosa del cordolo di scarico delle acque piovane del tetto, in un piccolo condominio di tre unità abitative, si applica...
masmoo 29 Ottobre 2020 ore 18:21 2
Img masfo
Sono proprietario di un appartamento non abitato in una palazzina costituita da 4 unità, priva di amministratore. Gli altri proprietari vorrebbero procedere a una...
masfo 29 Ottobre 2020 ore 18:20 5