Chiusura del fondo e servitù

NEWS DI Proprietà
L'esercizio del diritto di proprietà trova esplicazione nella facoltà di recintare il bene immobile di riferimento. Limiti e connessioni con la servitù di passaggio.
16 Luglio 2010 ore 12:54
Avv. Alessandro Gallucci

RecinzioneL'art. 841 c.c. recita:

Il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo.

In sostanza il codice civile riconosce il diritto di recintare la proprietà senza limite alcuno.

Gli unici limiti stanno nelle modalità di esecuzione: rispetto dei confini e divieto di compiere atti emulativi.
Il proprietario del terreno che intenda chiuderlo, quindi, dovrà avere rispetto delle norme che disciplinano le distanze dal confine o soddisfare l'eventuale richiesta di comunione del muro, così come di non innalzarlo oltre modo con l'unico scopo di togliere luce ed aria la fondo confinante.
L'attività edilizia finalizzata alla recinzione del fondo è attività libera o sottoposta a particolari vincoli concessori o autorizzatori?

Sebbene la giurisprudenza sia orientata nel senso di non riconoscere agli eventuali vincoli imposti dai piani regolatori la facoltà di limitare il diritto di recingere il proprio fondo, allo stesso modo non può ritenersi che tale operazione sia completamente libera da vincoli amministrativi di sorta.


In tal senso il T.A.R. di Brescia ha specificato che la posa di una recinzione, anche in muratura, da parte del proprietario, è diretta a far valere lo ius excludendi alios che costituisce contenuto tipico del diritto di proprietà e - per pacifica giurisprudenza - anche la presenza di un vincolo di P.R.G. non può incidere di per sé negativamente sulla potestà del dominus di chiudere in qualunque tempo il proprio fondo ai sensi dell'art. 841 c.c., la quale non può esercitarsi senza la costruzione di una recinzione.

La facoltà del proprietario di recintare il fondo è legittimamente sacrificabile solamente quando ricorrano le condizioni previste dall'ordinamento in funzione di superiori interessi pubblici, dei quali va dato conto nella motivazione attraverso il loro bilanciamento con le opposte ragioni di cui sono portatori i soggetti privati coinvolti (ad esempio individuando particolari modalità costruttive da adottare e disponendo l'uso di specifici materiali)
. (T.A.R. Brescia 5 febbraio 2008 n. 40 in Foro amm. TAR 2008, 2, 398).

RecinzioneIn sostanza, andrà valutato volta per volta, in relazione allo stato dei luoghi ed alla normativa regionale e comunale, se e come sia necessario agire.

Un caso che molto spesso è in grado di generare contenzioso è quello dell'apposizione di recinzioni o cancelli su fondi gravati da servitù di passaggio .

È lecita una simile condotta? Se si in che limiti?

Ai sensi dell'art. 1064, secondo comma, c.c.:

Se il fondo viene chiuso, il proprietario deve lasciarne libero e comodo l'ingresso a chi ha un diritto di servitù che renda necessario il passaggio per il fondo stesso.

È chiaro che la norma è stata dettata per contemperare due interessi:
a)da un lato il diritto alla sicurezza che il proprietario del fondo servente legittimamente può invocare ed esercitare;
b)dall'altro il diritto all'esercizio del diritto reale di godimenti su cosa altrui del titolare del fondo dominante.

La Corte di Cassazione, con la propria opera interpretativa, ha chiarito il significato dell'articolo in questione specificando a chi ed in che modo è rimessa la valutazione sul bilanciamento degli opposti interessi.


In una sentenza datata dicembre 2001 i Supremi giudici hanno avuto modo di specificare che l'esercizio da parte del proprietario della facoltà che gli deriva dall'articolo 841 c.c. di chiudere in qualunque tempo il proprio fondo per proteggerlo dall'ingerenza di terzi, è consentito anche nell'ipotesi che lo stesso sia gravato da una servitù di passaggio purché non ne derivi limitazione al contenuto della servitù e siano adottati mezzi idonei a consentire al titolare di essa la libera e comoda esplicazione, salvo un minimo e trascurabile disagio, del suo diritto.

Stabilire se i mezzi impiegati in concreto siano adatti a contemperare i due diritti è compito del giudice del merito che tale compatibilità deve accertare in relazione al contenuto specifico della servitù, alle precedenti modalità del suo esercizio, allo stato e configurazione dei luoghi.

RecinzionePertanto l'apposizione di un cancello alla strada su cui la servitù si esplica, ancorché accompagnata dalla dazione delle chiavi al proprietario del fondo dominante, non comporta sempre, per quest'ultimo, un minimo e perciò ammissibile sacrificio, potendo quel rimedio (la dazione delle chiavi) rivelarsi insufficiente nelle specifiche circostanze del caso concreto a consentire il libero o comodo passaggio di tutte le persone che, a piedi o con veicoli, debbono servirsi della strada per accedere al fondo dominante e, quindi, ad escludere che l'esercizio della facoltà di cui all'articolo 841 c.c. si traduca in una limitazione sostanziale del contenuto della servitù.


Si deve in sostanza accertare se la modificazione dello stato dei luoghi si risolva, anche con riferimento alle diverse modalità di esercizio della servitù, in un pregiudizio effettivo per il proprietario del fondo dominante, cioè in un danno in termini apprezzabili
(così Cass. 18 dicembre 2001 n. 15977).

riproduzione riservata
Articolo: Chiusura del fondo e servitù
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Chiusura del fondo e servitù: Commenti e opinioni


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  • Thomas78
    Thomas78
    Venerdì 3 Marzo 2017, alle ore 12:31
    Sono inquilino di un grosso complesso con varie attività e ho dovuto togliere 40mt circa di recinzione difronte alle baie di carico per riuscire a svolgere la mia attività, avuto il consenso e delibera da parte dei condomini ho tolto la recinzione di nostra proprietà.
    Fatto questo il proprietario della strada privata adiacente alla recinzione si lamenta del fatto compiuto sebbene 30mt prima e dopo l'apertura fatta abbiamo due accessi con passaggio e servitù.
    Vorrei capire se il proprietario può esigere danni o somme di denaro richieste in merito grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Thomas78
      Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 16:21
      Se l'apertura è su una strada che  anche tua e quindi la utilizzi solamente in modi più intenso, secondo me non può dire nulla. Se, invece, la strada è solamente sua, sì potrebbe avere dei diritti.
      rispondi al commento
  • Alessio
    Alessio
    Sabato 10 Dicembre 2016, alle ore 19:30
    Quali procedure devo adottare per recitare un terreno di proprietà?
    Devo andare in comune oppure no? Per richieste particolari?  o solo avvisare che recinto? 
    La recinzione dovrebbe essere realizzata con pali e reti.
    Se io mi tengo all'interno della proprietà di 60 cm sono in regola? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Alessio
      Giovedì 15 Dicembre 2016, alle ore 18:36
      Sì, devi andare in comune e spigare la tipologia di recinzione che intendi far eseguire, così da avere ragguagli sulla documentazione da presentare.
      rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Martedì 1 Novembre 2016, alle ore 09:47
    Ho un abitazione su una strada privata con servitù di passaggio, tale strada è chiusa con un cancello automatico da più di vent'anni, l'ultimo proprietario su questa strada vuole togliere il cancello e metterlo a limite della proprio fondo.
    Domanda: può togliere il cancello situato all'inizio della strada senza il consenso degli altri e metterlo di testa sua solo all'inizio della sua proprietà?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giuseppe
      Giovedì 3 Novembre 2016, alle ore 14:26
      No, se il cancello è tutti non può prendere questa iniziativa. Se, invece è solo suo e lo spostamento non intralcia l'esercizio della servitù può farlo senza autorizzazione.
      rispondi al commento
  • Francesco
    Francesco
    Venerdì 28 Ottobre 2016, alle ore 22:06
    Ho un giardino con servitu di passaggio per un altro inquilino possessore di altro pezzo di terreno.
    Adesso ho un cane che tengo libero e ho dato disponibilita totale di chiuderlo o tenerlo, per concedere il passaggio.
    Mi e' stato detto di no, che vogliono passare quando vogliono, senza avvisare. E' cosi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Francesco
      Giovedì 3 Novembre 2016, alle ore 14:25
      Sì, se l'atto costitutivo della servitù non dice nulla in merito alle modalità di esercizio della stessa e quindi tu devi fare in modo che il cane non intralci tale diritto.
      rispondi al commento
  • Gspera
    Gspera
    Martedì 4 Ottobre 2016, alle ore 17:40
    Buongiorno, ho eridato da poco una porzione di casa con annesso cortile in cui c'e' una servitu a favore del vicino dove può accedere ad una vasca di mia proprita per lavaggio panni interna al mio cortile. come scritto su atto notarile. la mia casa è attualmente disabitata e pertanto non custodita come posso fare per tutelare la mia proprità visto che scorrettamente il vicino non si limita ad usare la vasca ma scorazza liberamente per il cortile e il monte annesso usandolo come fosse suo. nonostante vari inviti al rispetto delle regole, qyesto se ne frega.posso delimitare con recinzione non fissa un percorso obbligato per fare in modo che lui possa esercitare il suo diritto ma al contempo non entri nella mia proprietà? grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gspera
      Martedì 4 Ottobre 2016, alle ore 17:52
      Sì, potresti adottare questo accorgimento, facendo in modo che sia salvaguardato l'esercizio della servitù per evitare contestazioni.
      rispondi al commento
  • Laura
    Laura
    Giovedì 23 Giugno 2016, alle ore 14:21
    Abbiamo acquistato un appartamento con giardino recintato con un cancelletto non chiuso a chiave, su parte del quale insiste servitù di passaggio del proprietario dell'appartamento sottostante per accedere al sottoscala di nostra proprietà dove è presente la sua caldaia (quindi il diritto riguarda la sola manutenzione ordinaria e straordinaria della caldaia).

    Abbiamo un cane che rimane libero nel nostro giardino.

    Può il titolare del diritto di servitù lamentarsi di questa cosa, reputandola una limitazione all'esercizio del suo diritto?

    Ogni volta che deve venire il tecnico della caldaia non dovrebbe avvisarmi per passare ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Laura
      Giovedì 23 Giugno 2016, alle ore 15:23
      Sulle modalità di esercizio della servitù bisognerebbe leggere gli atti costitutivi del diritto. In assenza di indicazioni non si può pretendere di essere avvisati se il passaggio è finalizzato al mero accesso alla caldaia e di conseguenza bisogna tenere il cane in maniera tale da non recare disagio nell'esercizio del passaggio stesso.
      rispondi al commento
      • Laura
        Laura Lucag1979
        Lunedì 27 Giugno 2016, alle ore 14:09
        La mia domanda sorge per il fatto che la titolare del diritto di passaggio entra nella nostra proprietà per altro: curiosare, guardare il nostro giardino, guardare le sue finestre da fuori perchè dice che "coi precedenti proprietari lo ha sempre fatto".

        L'altro giorno non ci ha avvisato ed entrata, lasciando poi il cancello aperto, rischiando di far scappare il cane e creandoci problemi.

        Inoltre trattandosi di locale caldaia,si sa che non è necessario accedervi costantemente, ma si potrebbe farne richiesta.

        Per questi motivi vorremmo chiudere a chiave il nostro cancello già esistente.
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Laura
          Mercoledì 29 Giugno 2016, alle ore 12:54
          Se lo chiudi a chiave questa dev'essere comunque data al titolare della servitù di passaggio per il suo esercizio ai fini dell'ingresso nel locale caldaia. Se questi usa la servitù in modo non conforme allo scopo puoi comunque diffidarlo a farne l'utilizzo consentito.
          rispondi al commento
          • Laura
            Laura Lucag1979
            Mercoledì 6 Luglio 2016, alle ore 14:38
            Ho sentito il notaio che ha redatto il nostro atto di compravendita e conferma la nostra tesi.

            Possiamo chiudere il cancello e non dare la chiave perchè non si tratta di una servitù di passaggio ma servitù di accesso al locale caldaia di nostra proprietà, un diritto che può ritenersi saltuario e limitato ai casi concreti di manutenzione (in presenza sempre del titolare del diritto e non solo inviando un tecnico della caldaia) e di emergenza.

            Invieremo una raccomandata al vicino per informarlo e comunicare che la chiave sarà disponibile sempre a richiesta.
            rispondi al commento
            • Granchietto13
              Granchietto13 Laura
              Venerdì 26 Maggio 2017, alle ore 13:22
              Ciao Laura,dato che mi trovo nella tua stessa identica situazione con una vicina che passa e spassa sul mio giardino perché va a controllare spesso la sua caldaia...puoi farmi sapere come è andata a finire?Non dovrebbe avvisarmi ogni volta che accede alla mia proprietá?Posso far chiudere il cancello di accesso al mio giardino?L'ha costruito il vecchio proprietario, 20 anni fa e io ho comprato la casa 1 anno fa, ma la vicina continua a far finta di nulla.
              rispondi al commento
  • Cristinamarcato
    Cristinamarcato
    Giovedì 24 Marzo 2016, alle ore 10:54
    Buongiorno, ho affittato una porzione di colonica in un fondo chiuso. Ho un cane da compagnia che ha bisogno una volta al giorno di correre. Secondo il proprietario nel loro terreno non è possibile lasciare il cane libero neanche lontano dalle case. Vorrei sapere se è proibito dal codice civile visto che il regolamento condominiale mi è stato riferito solo a voce. GrazieCristina
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Cristinamarcato
      Giovedì 24 Marzo 2016, alle ore 18:40
      Se si tratta di tua esclusiva proprietà non ci sono problemi, ma se si tratta di uno spazio comune ha ragione il tuo vicino.
      rispondi al commento
  • Marioveronica
    Marioveronica
    Martedì 31 Marzo 2015, alle ore 14:36
    Buongiorno..ho una domanda da porvi, mia nonna ed e le sue sorelle dopo la morte del loro padre hanno ereditato una villetta da dove si può accedere solo tramite l'attuale passaggio di proprietà dell'anas, dopo tanti anni di rinnovo passaggio, hanno deciso di non rinnovare più e di chiudere l'accesso alla villa, consentendo solo il passaggio tramite cancelletto, come possiamo fare x le auto ed eventualmente per far accedere le ambulanze? grazie
    rispondi al commento
  • Burricu
    Burricu
    Lunedì 16 Marzo 2015, alle ore 11:11
    Buongiorno. Abbiamo acquistato una casa. Nell'atto viene indic il diritto di passag pedon e carraio sia sulla str vicinale c, sia (viene citato il buon padre di famiglia) su un intero mappale (del vicino) che dalla strada vicinale si arriva al nostro cancello (si tratta di una salita). Il proprietario ha detto che in tale mappale metterà' una sbarra così' il camion del gas non fa manovra e della salita ridurrà gli spazi di larghezza. può' farlo?
    rispondi al commento
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