Gravi motivi del conduttore per il recesso dal contratto di locazione

NEWS DI Affittare casa09 Maggio 2014 ore 01:19
Il recesso del conduttore per gravi motivi per essere esercitabile senza poter essere contestato deve fondarsi su motivi reali e deve essere comunicato nei modi di legge.
locazione , conduttore , recesso

Contratto di locazione


La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Contratto di locazioneQuesta la definizione di locazione fornita dall'art. 1571 c.c.

Due le parti: il locatore ed il conduttore.

Il contratto in esame, si dice, è a prestazioni corrispettive in quanto da un lato il locatore concede il bene e dall'altro il conduttore si obbliga a versare il corrispettivo nei modi e nei termini pattuiti.

Con l'accordo locatizio si costituisce un diritto personale di godimento su un bene, solitamente un'unità immobiliare .

Il contratto di locazione può avere due finalità:

a) soddisfare esigenze di natura abitativa;

b) soddisfare esigenze differenti dalle prime (si pensi ai depositi, alle attività commerciali, ecc.).


Contratto di locazione ad uso abitativo


Il contratto di locazione finalizzato a soddisfare esigenze di carattere abitativo ha delle durate predeterminate dalla legge. Esso può avere:

Recesso dal contratto di locazionea) durata quadriennale con rinnovo automatico, per uguale periodo, alla prima scadenza (così detto contratto 4+4) ed è a canone libero;

b) durata triennale con rinnovo automatico di due anni (così detto contratto 3+2) per il quale è previsto un canone vincolato a determinati parametri normativi;

c) natura transitoria (con un minimo di un mese ed un massimo di diciotto con particolare durata per quelli universitari) anche qui con un canone parzialmente vincolato.

Le norme di riferimento sono rappresentate dalla legge n. 431/98, dal d.m. 30 dicembre 2002 e dai vari accordi locali tra comuni e associazioni di proprietari ed inquilini.


Recesso per gravi motivi dal contratto di locazione ad uso abitativo


La legge n. 431 del 1998 e già prima la l. n. 392 del 1978 prevedono una particolare forma di recesso dal contratto di locazione per gli immobili destinati ad uso abitativo.

Ai sensi del sesto comma art. 3 legge n. 431/98:

Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Che cosa deve intendersi per gravi motivi legittimanti l'esercizio unilaterale del diritto di recesso?

Secondo la Suprema Corte di Cassazione è ormai jus receptum (Cass. Sez. 3^, n. 15620 del 2005) che i gravi motivi in presenza dei quali la L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, u.c., indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente in qualsiasi momento il recesso del conduttore dal contratto di locazione devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto (così Cass. 11 marzo 2011 n. 5911).

Il conduttore viene trasferito per motivi di lavoro da una città all'altra? Sussistono i gravi motivi per recedere dal contratto nei modi indicati dalla legge.

L'inquilino viene colpito da problemi di salute permanenti o comunque duraturi a tal punto da rendere l'unità immobiliare non conforme agli usi? Idem.

La famiglia degli affittuari si allarga a tal punto da rendere la casa troppo piccola? Si tratta allo stesso modo di grave motivo.

La giurisprudenza di merito e di legittimità è concorde nel ritenere che i gravi motivi debbano essere menzionati precisamente nella disdetta (ossia facendo riferimento allo specifico motivo a sostegno della comunicazione di recesso), a pena di inefficacia della comunicazione stessa (cfr. Trib. Trani 3 marzo 2009 n. 1297).

Se il proprietario dell'immobile dovesse avanzare dei dubbi in merito alla reale sussistenza della motivazione di recesso e decidesse di portare in giudizio il conduttore per l'esecuzione dell'intero periodo restante di contratto, allora spetterebbe a quest'ultimo il dovere di dimostrare la reale fondatezza della gravità dei motivi.

Chiaramente la successiva locazione del bene farebbe venire meno il diritto al risarcimento dal momento della stipula del nuovo contratto di locazione.

Le controversie relative alla sussistenza dei gravi motivi di recesso dal contratto sono soggette al tentativo obbligatorio di mediazione ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, d.lgs n. 28/2010.

riproduzione riservata
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  • Gennaro1974
    Gennaro1974
    Martedì 16 Aprile 2019, alle ore 10:51
    Gent.mi,avrei bisogno un Vs cortese aiuto circa la comunicazione di recesso del contratto di affitto che dovrei inviare al proprietario dell'immobile ove risiedo.Lo scorso ottobre 2016 ho sottoscritto con la mia compagna un contratto di affitto con cedolare secca per la durata di 4 anni, nello stesso veniva indicata la clausola di recesso per gravi motivi.Mi trovo nella situazione di non riuscire più a sostenere il pagamento dell'affitto (600 euro mensili) a causa di una situazione economico/familiare che in questo periodo risulta complicata.La mia compagna è incinta e stiamo sostenendo numerose spese mediche, ma, cosa ben più importante sono le condizioni fisiche della madre (che risiede nel comunica adiacente al nostro) che, a causa di un' artrosi psoriasica, ha difficoltà nella deambulazione, pertanto stiamo sostenendo economicamente le spese mediche anche della stessa.Ci vediamo costretti quindi a recedere dal contratto in quanto non più sostenibile economicamente. Siamo consapevoli di dover dare 6 mesi di preavviso, ma mi preoccupa la dicitura 'recesso per gravi motivi' in quanto non so se la mia situazione rientra in tale statistica.Potreste darmi indicazioni su come formulare la richiesta di disdette e non avere problemi di rifiuto?Attendo un Vs cortese riscontro, ringraziandovi anticipatamentesaluti
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gennaro1974
      Mercoledì 24 Aprile 2019, alle ore 11:31
      L'aggravamento delle condizioni economiche è quasi sempre considerato grave motivo giustificante il recesso.
      rispondi al commento
  • Danieladorsi
    Danieladorsi
    Martedì 9 Aprile 2019, alle ore 08:18
    Può essere ritenuto causa  di recesso per grave motivo essere risultato vincitore di borsa di srudio per progetto Erasmus all estero? Contratto di locazione studente
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Danieladorsi
      Mercoledì 24 Aprile 2019, alle ore 11:30
      Non è facile a dirsi, visto che quello è un atto volontario, ma i contratti per studenti, se non erro, per legge hanno recesso libero.
      rispondi al commento
      • Danieladorsi
        Danieladorsi Lucag1979
        Mercoledì 24 Aprile 2019, alle ore 12:05
        Purtroppo ho già ricevuto un ingiunzione di pagamento da parte del giudice ,mi hanno fatto una ingiunzione di pagamento perchè il motivo di una trasferta per Erasmus non era ritenuto valido .sul contratto era scritto che il recesso doveva essere per gravi motiviaggiungo che necessariamente l'università presso la quale è risultato vincitore del bando ha richiesto un pre sessional di 4 settimane .e questo non è dipeso dalla ns volontà.se mai avessi questo articolo per cui uno studente ha possibilità di recesso libero te ne sarei grata
        rispondi al commento
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