Acquisto casa dal costruttore: la garanzia fideiussoria

NEWS DI Proprietà
Nell'acquisto casa da un'impresa, per proteggere le somme versate prima del rogito da un eventuale fallimento del costruttore c'è la garanzia della fideiussione
12 Luglio 2016 ore 11:53
Cristiana Dei Conti

La garanzia della fideiussione nell'acquisto di casa dal costruttore


Quando si acquista una casa in costruzione da una ditta edile può capitare che il costruttore fallisca prima di trasferire la proprietà dell’immobile all’acquirente che al momento del rogito ha versato un acconto. Cosa fare in questi casi?
Viene in aiuto uno strumento, o meglio una garanzia che è stata introdotta dal Decreto legislativo n. 112 del 2005: si tratta della cosiddetta garanzia fideiussoria o fideiussione.
Entro l’atto della stipula del contratto preliminare, il costruttore ha l’obbligo previsto per legge di consegnare all’acquirente una fideiussione che viene rilasciata da una banca, un’impresa di assicurazione o un intermediario finanziario abilitato.


In cosa consiste la garanzia della fideiussione


Acquisto casa costruttoreLa norma in oggetto ha come finalità quella di proteggere l'acquirente privato nell’ipotesi di acquisto di casa dal costruttore, in quanto considerato il contraente più debole.
Con la garanzia fideiussoria, all’acquirente viene in pratica garantita la possibilità di recuperare le somme versate nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi.

In tal caso, l'acquirente potrà rivolgersi alla banca, all'assicurazione o all’intermediario finanziario abilitato che ha siglato la fideiussione e vedersi così restituire il denaro versato, insieme agli interessi legali maturati.
In particolare, la garanzia fideiussoria copre:

- le somme che il costruttore ha già riscosso o i valori già acquisiti al momento della stipula del contratto preliminare;

- le somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, cioè prima del rogito definitivo.

Sono escluse dalla garanzia fideiussoria invece:

- quelle somme che il costruttore deve riscuotere solo nel momento in cui si verifica il trasferimento della proprietà, coincidente con la stipula dell’atto notarile

- somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, come una banca

- i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.


Quando opera la fideiussione


Si è detto poc’anzi che la garanzia della fideiussione opera quando il costruttore incorre in una situazione di crisi e prevede la restituzione all’acquirente di tutte le somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso dal costruttore, il tutto maggiorato dagli interessi legali maturati a far data da ciascun pagamento e sino al momento in cui si è verificata tale situazione di crisi.

Ma cosa debba intendersi per situazione di crisi? A darne una specifica nozione è lo stesso decreto legislativo n. 122 del 2005 che fa riferimento a quei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto a:

- esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto

- fallimento

- amministrazione straordinaria

- concordato preventivo

- liquidazione coatta amministrativa.

La garanzia fideiussoria non trova applicazione al di fuori dei casi indicati sopra.
Inoltre, non si applica neanche se il cantiere è bloccato per altri motivi o, ad esempio, le finiture sono fuori capitolato, non c'è copertura e bisogna ricorrere alle vie giudiziarie ordinarie.
Il consiglio, quando si acquista casa in costruzione, è comunque di dare meno soldi in anticipo possibile o comunque rapportarli allo stato di avanzamento dei lavori.

Il decreto legislativo n. 122 del 2005 prevede che la fideiussione possa essere rilasciata anche a contenuto progressivo, volta cioè a garantire gli importi che nel corso del rapporto vengono via via effettivamente riscossi dal costruttore, entro il limite massimo, che deve essere specificato nella polizza fideiussoria, costituito dall’intero importo che il costruttore potrà incassare prima del trasferimento della proprietà. La fideiussione, inoltre, non trova applicazione nel caso non sia ancora stato chiesto il permesso di costruire o non sia stata presentata la dichiarazione di inizio attività, così come quando sia già possibile richiedere il rilascio dell'agibilità.

Con la fideiussione si rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale. Ciò significa che l’acquirente si dovrà rivolgere subito alla banca o alla compagnia di assicurazione che ha rilasciato la garanzia fideiussoria e non dovrà tentare di recuperare prima il proprio credito presso il costruttore fallito.


Fideiussione: come richiedere il rimborso delle somme già versate


Garanzia fiudeiussoriaPer richiedere il recupero delle somme già versate con la garanzia fideiussoria occorre una richiesta scritta dell’acquirente, a cui allegare idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore abbia riscosso dall’acquirente.
Tale richiesta deve essere inviata al domicilio indicato dal fideiussore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della suddetta richiesta - pena il rimborso all’acquirente delle spese sostenute per la restituzione del capitale e il pagamento dei relativi interessi – il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto.


Mancato rilascio della fideiussione: il trattamento sanzionatorio


Garanzia fideiussoriaNel caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la polizza fideiussoria la sanzione prevista dal legislatore è la nullità relativa del contratto che, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente tutelato.

La sanzione della nullità deve ritenersi applicabile anche quando la garanzia fideiussoria non presenti tutte le caratteristiche prescritte dalla legge, ad esempio:

- nel caso di garanzia prestata solo per parte delle somme da garantire (in questa fattispecie può pertanto ricondursi anche quella del prezzo simulato;

- nel caso di garanzia prestata da soggetto diverso da quelli indicati dalla legge;

- nel caso di polizza rilasciata senza la previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale.

L’acquirente non può rinunciare preventivamente alla garanzia fideiussoria.
Se lo scopo della nuova normativa è quello di tutelare il contraente debole, e quindi di riequilibrare i rapporti di forza tra le parti, si deve ritenere che la disciplina dalla stessa dettata non sia derogabile e non rientri nella disponibilità delle parti; altrimenti si rischierebbe di vanificare gli scopi perseguiti dalla normativa stessa. Si parla, infatti, di obbligo del costruttore a consegnare la garanzia fideiussoria e non invece di diritto dell’acquirente a ottenere detta garanzia. L’eventuale rinuncia da parte dell’acquirente alla garanzia fideiussoria non salva il contratto così stipulato dalla sanzione di nullità.


Altre tutele previste dalla legge in favore dell’acquirente


Oltre alla garanzia fideiussoria, le altre tutele previste dalla Legge in caso di acquisto di un immobile in costruzione a favore dell’acquirente nei confronti dei rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito, in particolare il fallimento del costruttore sono:

- obbligo in capo al costruttore, di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che lo tenga indenne per almeno 10 anni dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere;

- la disciplina accurata del contenuto del contratto preliminare;

- il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca del costruttore prima della stipula del contratto di vendita;

- il divieto per il notaio di procedere alla vendita in assenza del titolo per il frazionamento, oppure la cancellazione dell’ipoteca ove non ci sia accollo di mutuo;

- il diritto di prelazione per l’acquirente all’incanto, qualora si tratti di abitazione adibita a residenza principale.

riproduzione riservata
Articolo: La garanzia della fideiussione nell'acquisto di casa dal costruttore
Valutazione: 5.50 / 6 basato su 2 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

La garanzia della fideiussione nell'acquisto di casa dal costruttore: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano La garanzia della fideiussione nell'acquisto di casa dal costruttore che potrebbero interessarti
Immobile ancora da costruire: quali sono le tutele per l'acquirente?

Immobile ancora da costruire: quali sono le tutele per l'acquirente?

Quali tutele prevede la legge a favore di chi acquista un immobile ancora da costruire? Come tutelarsi in caso di inadempimento del costruttore per fallimento?...
Fideiussione per affitto

Fideiussione per affitto

La fideiussione è una forma di garanzia che il proprietario di un immobile può richiedere come condizione indispensabile per la firma di un contratto di affitto.
Recesso della fideiussione e locazione

Recesso della fideiussione e locazione

Il fideiussore è obbligato fino alla scadenza del contratto di locazione e non è valevole il recesso da questi esercitato in anticipo rispetto a quella scadenza.
Tutela acquirenti immobili

Tutela acquirenti immobili

Il Decreto legislativo n. 122 del 21 luglio 2005 ha lo scopo di tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire dall'eventuale fallimento del costruttore.
Agevolazione acquisto prima casa per giovani

Agevolazione acquisto prima casa per giovani

Le agevolazioni per i giovani nella Legge di Stabilità 2017: confermato il Fondo di Garanzia Statale che permette mutui agevolati per l'acquisto della prima casa...
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.219 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
283.785 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Kit allarme casa wireless filare gsm m2b voce guida in italiano
      Kit allarme casa wireless filare...
      105.00
    • Italtronik sirena allarme aggiuntiva elettronica filare antifurto casa auto moto new
      Italtronik sirena allarme...
      9.99
    • Contatto porte e finestre a fili per allarme
      Contatto porte e finestre a fili...
      8.50
    • Allarme porte finestre safe alarm tondo antifurto casa negozio 98 db senza fili
      Allarme porte finestre safe alarm...
      2.99
    • Tenda da gioco elefante 287x122 x94 cm con tunnel pop up per bambini linea cigioki
      Tenda da gioco elefante 287x122...
      16.90
    • Bentel kit allarme centrale wireless 64 zone con radiochiave, contatto magnetico, rilevatore, comunicatore - bentel bw64kv
      Bentel kit allarme centrale...
      554.80
    • Kit cyclone da costruire
      Kit cyclone da costruire...
      21.00
    • Kit trattore da costruire
      Kit trattore da costruire...
      20.00
    • Kit motocicletta da costruire
      Kit motocicletta da costruire...
      20.00
    • Progetto giallo
      Progetto giallo...
      140.00
    • Scavatrice da costruire
      Scavatrice da costruire...
      28.00
    • Camion con semirimorchio
      Camion con semirimorchio...
      42.00
    • Tenda da gioco dei pirati 170x112x94 cm con tunnel pop up per bambini linea cigioki
      Tenda da gioco dei pirati...
      22.90
    • Swannone soundview indoor camera bianco
      Swannone soundview indoor camera...
      44.99
    • Jeiko triorpdesb kit allarme casa senza fili con sirena solare e sensori
      Jeiko triorpdesb kit allarme casa...
      728.34
    • Antifurti gsm senza fili 868mhz
      Antifurti gsm senza fili 868mhz...
      149.99
    • Tonin casa appendiabiti alga tonin casa
      Tonin casa appendiabiti alga tonin...
      299.52
    • Bentel kit antifurto allarme casa centrale kyo 4 zone kit-inv-kyo4
      Bentel kit antifurto allarme casa...
      121.93
    • Progetto blu
      Progetto blu...
      240.00
    • Fattoria vita campagnola 110x21x26 cm
      Fattoria vita campagnola 110x21x26...
      77.00
    • Antifurto casa kit
      Antifurto casa kit...
      1100.00
    • Imbiancatura casa
      Imbiancatura casa...
      5.00
    • Hai mai pensato di fare manutenzione alla tua casa o di doverla ristrutturare?
      Hai mai pensato di fare...
      1.00
    • Casa da gioco castello 105x105x125 cm
      Casa da gioco castello 105x105x125...
      38.00
    • Tenda gioco per bambini casa giardino giochi bimbi con tunnel casetta pop up
      Tenda gioco per bambini casa...
      9.00
    • Allarme porte e finestre dhom teck antifurto protezione 90 db senza fili
      Allarme porte e finestre dhom teck...
      2.99
    • Ricevitore universale antifurto per hd868 o hdpro wireless senza fili
      Ricevitore universale antifurto...
      29.00
    • Marley deutschland gmbh ventilatore aria fresca con scambiatore di calore menv180 - marley.
      Marley deutschland gmbh...
      309.90
    • Bentel kit antifurto allarme casa absoluta 8-16 zone completo abs16 + gsm
      Bentel kit antifurto allarme casa...
      469.00
    • Beeta detergente legno - 500 ml
      Beeta detergente legno - 500 ml...
      7.99
    • Set da costruzioni 5 in 1
      Set da costruzioni 5 in 1...
      14.00
    • Kit robocar da costruire
      Kit robocar da costruire...
      30.00
    • Kit elicottero di soccorso da costruire
      Kit elicottero di soccorso da...
      34.00
    • Offerta ristrutturazione casa - appartamento - villa
      Offerta ristrutturazione casa -...
      10.00
    • Gru da costruire gioco smontabile
      Gru da costruire gioco smontabile...
      32.00
    • Rullo da costruire giocattolo in legno
      Rullo da costruire giocattolo in...
      18.00
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Officine Locati
  • Policarbonato online
  • Immobiliare.it
  • Mansarda.it
  • Weber
  • Onlywood
  • Ceramica Rondine
  • Faidatebook
  • Black & Decker
MERCATINO DELL'USATO
€ 4 500.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 168 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 900.00
foto 4 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 150.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 1.50
foto 0 geo Messina
Scade il 01 Gennaio 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
104429
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok