Acquisto casa da costruttore: la garanzia fideiussoria

La garanzia della fideiussione nell'acquisto casa da costruttore

Quando si effettua un acquisto casa in costruzione da una ditta edile può capitare che il costruttore fallisca prima di trasferire la proprietà dell'immobile all'acquirente che al momento del rogito ha versato un acconto.

Cosa fare in questi casi?

Viene in aiuto uno strumento, o meglio una garanzia che è stata introdotta dal Decreto legislativo n. 112 del 2005: si tratta della cosiddetta garanzia fideiussoria o fideiussione.

Entro l'atto della stipula del contratto preliminare, il costruttore ha l'obbligo previsto per legge di consegnare all'acquirente una fideiussione che viene rilasciata da una banca, un'impresa di assicurazione o un intermediario finanziario abilitato.

In cosa consiste la garanzia della fideiussione?

La norma in oggetto ha come finalità quella di proteggere l'acquirente privato nell'ipotesi di acquisto di casa dal costruttore, in quanto considerato il contraente più debole.

Con la garanzia fideiussoria, all'acquirente viene in pratica garantita la possibilità di recuperare le somme versate nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi.

In tal caso, l'acquirente potrà rivolgersi alla banca, all'assicurazione o all'intermediario finanziario abilitato che ha siglato la fideiussione e vedersi così restituire il denaro versato, insieme agli interessi legali maturati.

Cosa copre la garanzia fideiussoria?

• le somme che il costruttore ha già riscosso o i valori già acquisiti al momento della stipula del contratto preliminare;
  
  
• le somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, cioè prima del rogito definitivo.
  
  

Quali somme sono escluse dalla garanzia fideiussoria?

• quelle somme che il costruttore deve riscuotere solo nel momento in cui si verifica il trasferimento della proprietà, coincidente con la stipula dell'atto notarile
  
  
• somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, come una banca
  
  
• i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
  
  
  

Quando opera la fideiussione

Si è detto poc'anzi che la garanzia della fideiussione opera quando il costruttore incorre in una situazione di crisi e prevede la restituzione all'acquirente di tutte le somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso dal costruttore, il tutto maggiorato dagli interessi legali maturati a far data da ciascun pagamento e sino al momento in cui si è verificata tale situazione di crisi.

Ma cosa debba intendersi per situazione di crisi?
A darne una specifica nozione è lo stesso decreto legislativo n. 122 del 2005 che fa riferimento a quei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto a:

- esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto

- fallimento

- amministrazione straordinaria

- concordato preventivo

- liquidazione coatta amministrativa.

La garanzia fideiussoria non trova applicazione al di fuori dei casi indicati sopra.
Inoltre, non si applica neanche se il cantiere è bloccato per altri motivi o, ad esempio, le finiture sono fuori capitolato, non c'è copertura e bisogna ricorrere alle vie giudiziarie ordinarie.
Il consiglio, quando si acquista casa in costruzione, è comunque di dare meno soldi in anticipo possibile o comunque rapportarli allo stato di avanzamento dei lavori.

Il decreto legislativo n. 122 del 2005 prevede che la fideiussione possa essere rilasciata anche a contenuto progressivo, volta cioè a garantire gli importi che nel corso del rapporto vengono via via effettivamente riscossi dal costruttore, entro il limite massimo, che deve essere specificato nella polizza fideiussoria, costituito dall'intero importo che il costruttore potrà incassare prima del trasferimento della proprietà. La fideiussione, inoltre, non trova applicazione nel caso non sia ancora stato chiesto il permesso di costruire o non sia stata presentata la dichiarazione di inizio attività, così come quando sia già possibile richiedere il rilascio dell'agibilità.

Con la fideiussione si rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale. Ciò significa che l'acquirente si dovrà rivolgere subito alla banca o alla compagnia di assicurazione che ha rilasciato la garanzia fideiussoria e non dovrà tentare di recuperare prima il proprio credito presso il costruttore fallito.

Fideiussione: come richiedere il rimborso delle somme già versate

Per richiedere il recupero delle somme già versate con la garanzia fideiussoria occorre una richiesta scritta dell'acquirente, a cui allegare idonea documentazione comprovante l'ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore abbia riscosso dall'acquirente.

Tale richiesta deve essere inviata al domicilio indicato dal fideiussore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della suddetta richiesta - pena il rimborso all'acquirente delle spese sostenute per la restituzione del capitale e il pagamento dei relativi interessi – il fideiussore è tenuto a pagare l'importo dovuto.

Mancato rilascio della fideiussione: il trattamento sanzionatorio

Nel caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la polizza fideiussoria la sanzione prevista dal legislatore è la nullità relativa del contratto che, peraltro, può essere fatta valere solo dall'acquirente tutelato.

La sanzione della nullità deve ritenersi applicabile anche quando la garanzia fideiussoria non presenti tutte le caratteristiche prescritte dalla legge, ad esempio:

- nel caso di garanzia prestata solo per parte delle somme da garantire (in questa fattispecie può pertanto ricondursi anche quella del prezzo simulato;

- nel caso di garanzia prestata da soggetto diverso da quelli indicati dalla legge;

- nel caso di polizza rilasciata senza la previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale.

L'acquirente non può rinunciare preventivamente alla garanzia fideiussoria.
Se lo scopo della nuova normativa è quello di tutelare il contraente debole, e quindi di riequilibrare i rapporti di forza tra le parti, si deve ritenere che la disciplina dalla stessa dettata non sia derogabile e non rientri nella disponibilità delle parti; altrimenti si rischierebbe di vanificare gli scopi perseguiti dalla normativa stessa.

Si parla, infatti, di obbligo del costruttore a consegnare la garanzia fideiussoria e non invece di diritto dell'acquirente a ottenere detta garanzia.

L'eventuale rinuncia da parte dell'acquirente alla garanzia fideiussoria non salva il contratto così stipulato dalla sanzione di nullità.

Altre tutele previste dalla legge in favore dell'acquirente

Oltre alla garanzia fideiussoria, le altre tutele previste dalla Legge in caso di acquisto di un immobile in costruzione a favore dell'acquirente nei confronti dei rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito, in particolare il fallimento del costruttore sono:

- obbligo in capo al costruttore, di rilasciare all'acquirente una polizza assicurativa che lo tenga indenne per almeno 10 anni dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell'edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere;

- la disciplina accurata del contenuto del contratto preliminare;

- il frazionamento del mutuo e dell'ipoteca del costruttore prima della stipula del contratto di vendita;

- il divieto per il notaio di procedere alla vendita in assenza del titolo per il frazionamento, oppure la cancellazione dell'ipoteca ove non ci sia accollo di mutuo;

- il diritto di prelazione per l'acquirente all'incanto, qualora si tratti di abitazione adibita a residenza principale.