Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.

Forse non è condominio, ma sicuramente è comunione, se risulta dall'atto di acquisto

NEWS Parti comuni05 Novembre 2014 ore 00:30
In tema di condominio negli edifici, le parti comuni sono quelle accessorie al godimento delle unità immobiliari, o comunque quelle indicate negli atti d'acquisto.

Condominio, spese e cause per non parteciparvi


CondominioI proprietari di una villetta si rivolgevano al Tribunale perchè si accertasse che l'immobile di loro proprietà non faceva parte del condominio, pur se riconoscevano sussistere una rampa di accesso in comune. Chiedevano inoltre la presentazione del conto di gestione del Condominio , con deposito della documentazione e delle scritture contabili, e la restituzione degli oneri condominiali indebitamente corrisposti.

Il Tribunale, dopo avere riunito al giudizio quello di opposizione a decreto ingiuntivo, riguardante il pagamento degli oneri condominiali, accoglieva la domanda degli attori dichiarando che l'immobile non faceva parte del condominio, revocava il decreto ingiuntivo e condannava il Condominio a restituire le somme percepite a titolo di oneri condominiali.

Il Condominio proponeva appello e la Corte d'appello, accogliendolo, rigettava sia la domanda di accertamento della estraneità dell'immobile al condominio, sia l'opposizione a decreto ingiuntivo.

Nel motivare la decisione, la Corte d'appello spiegava che era emerso, dagli accertamenti disposti a mezzo di CTU, che solo in minima parte la proprietà degli attori era servita da impianti locali, ma ciò non era sufficiente all'accoglimento della domanda, poichè il titolo d'acquisto dell'immobile, del 1 luglio 1991, indicava che gli attori avevano acquistato una casa facente parte del Complesso Immobiliare, con tutti i diritti e oneri proporzionali di condominio sulle parti comuni come per legge pari a 39/1000. Pertanto gli attori, se non a titolo di condominio, dovevano ritenersi proprietari prò quota delle parti comuni, con la conseguenza che se intendevano sciogliersi dalla comproprietà, dovevano proporre azione di scioglimento o di rinuncia alla comunione.

Era poi dichiarata infondata anche l'opposizione al decreto ingiuntivo per oneri condominiali dal momento che gli opponenti, in quanto comproprietari, erano tenuti al pagamento degli oneri della comunione.


Parti comuni e criterio accessorietà


L'accessorietà, funzionale e strutturale, delle parti comuni alla singola proprietà è considerato pacificamente il criterio per affermare o escludere la presenza di beni comuni e dunque l'applicazione della relativa normativa.

Infatti, la giurisprudenza da tempo individua il presupposto, perchè si instauri un diritto di condominio su un bene comune, in quella relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva, agli impianti o ai servizi di uso comune; e che fa sì che il godimento del bene comune sia strumentale al godimento del bene individuale, e non sia, quindi, suscettibile di autonoma utilità (così, tra tante, Cass. n. 4973/2007).

Se l'accessorietà esiste, la cosiddetta presunzione di condominialità deve dunque ritenersi superata, e comporterà l'applicazione della normativa in materia di condominio.


Accessorietà e titolo di acquisto


Condominio negli edificiMa cosa accade, invece, se le parti comuni risultano solo in minima parte o anche per niente collegate al bene del singolo proprietario, ma questi ha sottoscritto nell'atto di acquisto di acquistare l'abitazione facente parte del complesso immobiliare... con tutti i diritti ed oneri proporzionali di condominio, con l'indicazione anche della percentuale?

Cosa prevale: l'accertamento fattuale della non condominialità, o quanto sottoscritto in atto di compravendita?

Secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 20986/2014 depositata il 6 ottobre 2014, prevale quanto sottoscritto in atto di compravendita.

Peraltro, la consulenza tecnica disposta per l'accertamento della condominialità aveva riconosciuto, seppur in minima parte, la presenza di beni comuni al servizio dell'immobile. Ad ogni modo, la sentenza taglia la testa al toro affermando che l'accertamento della natura non condominiale di un bene per mancanza del presupposto della relazione di accessorietà strumentale e funzionale con le unità immobiliari comprese nel condominio [...] non esclude l'eventuale comunione su di esso instaurata per volontà delle parti, come ravvisato nella specie dalla Corte d'appello, sulla base del contenuto dell'atto di acquisto dell'immobile, nel quale si precisa che gli attori hanno acquistato la casa di civile abitazione facente parte del complesso immobiliare con tutti i diritti ed oneri proporzionali di condominio come per legge pari a 39/100.


La forza del titolo


Se non c'è condominio deve quindi ritenersi sussistere una comunione volontaria; volontaria perchè instaurata pattiziamente nel titolo di acquisto.

D'altronde, il nostro codice mostra di preferire quanto risulta dal titolo rispetto alla disciplina codicistica, sia in fatto di costituzione del condominio (art. 1117 c.c.) che in fatto di costituzione della comunione (art. 1100 c.c.) che, ovviamente, in fatto di proprietà esclusiva; ad ogni modo è principio generale del nostro ordinamento quello della libera regolazione dei propri interessi, nel rispetto della legge; ma, come si sa, l'altra faccia della libertà è la responsabilità.

Di conseguenza, quanto costituito a contratto non può che estinguersi con gli appositi strumenti e cioè, o con un nuovo contratto o con un'azione giudiziale che elimini quanto costituito tra le parti.

Sul rilievo del titolo sull'attribuzione della proprietà si riporta un estratto di Cass. 6981/2008, nel quale si legge: la presunzione di comunione sugli spazi liberi, non legati strutturalmente e funzionalmente alle singole porzioni di proprietà, deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che ne vanti la proprietà esclusiva, potendo, a tal fine, essere utilizzato il titolo sia per affermare il diritto esclusivo del singolo condomino sia, escludendo il primo, il diritto di condominio, laddove dal titolo si desumano elementi tali che consentano di affermare, ovvero di escludere, in maniera chiara ed inequivocabile, l'uno o l'altro.

riproduzione riservata
Articolo: Forse non è condominio, ma sicuramente è comunione, se risulta dall'atto di acquisto
Valutazione: 3.00 / 6 basato su 1 voti.

Forse non è condominio, ma sicuramente è comunione, se risulta dall'atto di acquisto: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
REGISTRATI COME UTENTE
309.104 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
Quanto costa, dove lo trovo? Sei un Azienda ? Pubblica i tuoi Prezzi Quì !
  • Adeguamento antincendio autorimesse Condominiali
    Adeguamento antincendio...
    250.00
  • Zolfo bagnabile 92% kg 1
    Zolfo bagnabile 92% kg 1...
    4.95
  • Asset insetticida naturale in formulazione liquida 1
    Asset insetticida naturale in...
    76.23
  • Diserbante selettivo pendiphar compo 1 lt
    Diserbante selettivo pendiphar...
    28.49
  • Adesivi murali regole della casa
    Adesivi murali regole della casa...
    13.18
  • Consolle ingresso
    Consolle ingresso...
    68.99
Notizie che trattano Forse non è condominio, ma sicuramente è comunione, se risulta dall'atto di acquisto che potrebbero interessarti


Quando è nullo l'acquisto di un immobile abusivo?

Comprare casa - Quali sono i rischi per chi compra casa se nell'atto di compravendita non viene fatta menzione dei titoli abilitativi? Cosa succede in caso di immobile abusivo?

Individuazione delle parti comuni del condominio

Parti comuni - Le parti comuni del condominio sono quelle che servono al godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva secondo legge o per contratto.

Accessione: la casa costruita dal singolo è di tutti i comproprietari del suolo

Proprietà - Nel caso in cui solo uno dei comproprietari di un terreno decida di edificare, la costruzione diventa di proprietà di tutti i titolari del suolo per accessione

Rent to buy - Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili

Comprare casa - Rent to but è un tipo di contratto preparatorio all'acquisto di un immobile, il futuro acquirente prende in locazione il bene prima di diventarne proprietario.

Multiproprietà

Comprare casa - La multiproprietà consiste nell'acquisto di un immobile da parte di un certo numero di soggetti che possono goderne a turno per un periodo frazionato dell'anno.

Usucapione

Normative - Il diritto di proprieta' su un bene immobile, cosi' come altri diritti reali di godimento, come la servitu', possono essere acquisiti per usucapione, ossia a seguito del possesso prolungato e incontestato nel tempo di un dato bene.

Compravendita: acconto, caparra e mediatore

Comprare casa - È uso non obbligatorio, firmare un assegno per bloccare la proposta di acquisto di un immobile che può essere di due tipi: caparra confirmatoria oppure acconto.

Bonus prima casa in comunione dei beni: viene meno se mancano requisiti a un coniuge

Detrazioni e agevolazioni fiscali - In caso di acquisto prima casa in comunione di beni non si potrà fruire del bonus se uno dei coniugi non effettua le dichiarazioni previste dalla legge in materia

Niente detrazione interessi del mutuo se l'affitto è in corso

Detrazioni e agevolazioni fiscali - È possibile detrarre gli interessi passivi del mutuo contratto per l'acquisto di un immobile non adibito ad abitazione principale? Vediamo cosa dice la legge.
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img mark_busik
Buongiorno,l'immobile oggetto della domanda è una palazzina composta in origine da due appartamenti, circondata da corte comune, box, locale termico e lavatoio, tutto...
mark_busik 28 Ottobre 2014 ore 12:22 3
Img patrunofrancesco
Gentilissimi,ho un problema: sto per aquistare un appartamento in un edificio sito al secondo piano, questo edificio ha 4 piani.I costruttori hanno realizzato un pozzo luce ove si...
patrunofrancesco 09 Marzo 2014 ore 08:53 1
Img ftripic
Ciao a tutti,vorrei sapere qual'è la maggioranza qualificata in una assemblea condominiale per deliberare sulla attribuzione di spazi comuni (parcheggi).grazief.
ftripic 04 Gennaio 2014 ore 22:59 1
Img dantino
Ho la piena proprietà di una palazzina costituita da 5 piccoli appartamenti di cui uno da me abitato; circonda lo stabile una piccola striscia di terreno adibita a giardino...
dantino 07 Febbraio 2015 ore 17:38 1
Img lulu57
Buongiorno e vi ringrazio per l'aiuto.Ho un appartamento all'ultimo piano (attico) sopra al mio tetto c'è una stanza condominiale 3x5 altezza 2,40 inutilizzata e usata solo...
lulu57 14 Febbraio 2015 ore 15:41 3