Forse non è condominio, ma sicuramente è comunione, se risulta dall'atto di acquisto

NEWS DI Parti comuni05 Novembre 2014 ore 00:30
In tema di condominio negli edifici, le parti comuni sono quelle accessorie al godimento delle unità immobiliari, o comunque quelle indicate negli atti d'acquisto.

Condominio, spese e cause per non parteciparvi


CondominioI proprietari di una villetta si rivolgevano al Tribunale perchè si accertasse che l'immobile di loro proprietà non faceva parte del condominio, pur se riconoscevano sussistere una rampa di accesso in comune. Chiedevano inoltre la presentazione del conto di gestione del Condominio , con deposito della documentazione e delle scritture contabili, e la restituzione degli oneri condominiali indebitamente corrisposti.

Il Tribunale, dopo avere riunito al giudizio quello di opposizione a decreto ingiuntivo, riguardante il pagamento degli oneri condominiali, accoglieva la domanda degli attori dichiarando che l'immobile non faceva parte del condominio, revocava il decreto ingiuntivo e condannava il Condominio a restituire le somme percepite a titolo di oneri condominiali.

Il Condominio proponeva appello e la Corte d'appello, accogliendolo, rigettava sia la domanda di accertamento della estraneità dell'immobile al condominio, sia l'opposizione a decreto ingiuntivo.

Nel motivare la decisione, la Corte d'appello spiegava che era emerso, dagli accertamenti disposti a mezzo di CTU, che solo in minima parte la proprietà degli attori era servita da impianti locali, ma ciò non era sufficiente all'accoglimento della domanda, poichè il titolo d'acquisto dell'immobile, del 1 luglio 1991, indicava che gli attori avevano acquistato una casa facente parte del Complesso Immobiliare, con tutti i diritti e oneri proporzionali di condominio sulle parti comuni come per legge pari a 39/1000. Pertanto gli attori, se non a titolo di condominio, dovevano ritenersi proprietari prò quota delle parti comuni, con la conseguenza che se intendevano sciogliersi dalla comproprietà, dovevano proporre azione di scioglimento o di rinuncia alla comunione.

Era poi dichiarata infondata anche l'opposizione al decreto ingiuntivo per oneri condominiali dal momento che gli opponenti, in quanto comproprietari, erano tenuti al pagamento degli oneri della comunione.


Parti comuni e criterio accessorietà


L'accessorietà, funzionale e strutturale, delle parti comuni alla singola proprietà è considerato pacificamente il criterio per affermare o escludere la presenza di beni comuni e dunque l'applicazione della relativa normativa.

Infatti, la giurisprudenza da tempo individua il presupposto, perchè si instauri un diritto di condominio su un bene comune, in quella relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva, agli impianti o ai servizi di uso comune; e che fa sì che il godimento del bene comune sia strumentale al godimento del bene individuale, e non sia, quindi, suscettibile di autonoma utilità (così, tra tante, Cass. n. 4973/2007).

Se l'accessorietà esiste, la cosiddetta presunzione di condominialità deve dunque ritenersi superata, e comporterà l'applicazione della normativa in materia di condominio.


Accessorietà e titolo di acquisto


Condominio negli edificiMa cosa accade, invece, se le parti comuni risultano solo in minima parte o anche per niente collegate al bene del singolo proprietario, ma questi ha sottoscritto nell'atto di acquisto di acquistare l'abitazione facente parte del complesso immobiliare... con tutti i diritti ed oneri proporzionali di condominio, con l'indicazione anche della percentuale?

Cosa prevale: l'accertamento fattuale della non condominialità, o quanto sottoscritto in atto di compravendita?

Secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 20986/2014 depositata il 6 ottobre 2014, prevale quanto sottoscritto in atto di compravendita.

Peraltro, la consulenza tecnica disposta per l'accertamento della condominialità aveva riconosciuto, seppur in minima parte, la presenza di beni comuni al servizio dell'immobile. Ad ogni modo, la sentenza taglia la testa al toro affermando che l'accertamento della natura non condominiale di un bene per mancanza del presupposto della relazione di accessorietà strumentale e funzionale con le unità immobiliari comprese nel condominio [...] non esclude l'eventuale comunione su di esso instaurata per volontà delle parti, come ravvisato nella specie dalla Corte d'appello, sulla base del contenuto dell'atto di acquisto dell'immobile, nel quale si precisa che gli attori hanno acquistato la casa di civile abitazione facente parte del complesso immobiliare con tutti i diritti ed oneri proporzionali di condominio come per legge pari a 39/100.


La forza del titolo


Se non c'è condominio deve quindi ritenersi sussistere una comunione volontaria; volontaria perchè instaurata pattiziamente nel titolo di acquisto.

D'altronde, il nostro codice mostra di preferire quanto risulta dal titolo rispetto alla disciplina codicistica, sia in fatto di costituzione del condominio (art. 1117 c.c.) che in fatto di costituzione della comunione (art. 1100 c.c.) che, ovviamente, in fatto di proprietà esclusiva; ad ogni modo è principio generale del nostro ordinamento quello della libera regolazione dei propri interessi, nel rispetto della legge; ma, come si sa, l'altra faccia della libertà è la responsabilità.

Di conseguenza, quanto costituito a contratto non può che estinguersi con gli appositi strumenti e cioè, o con un nuovo contratto o con un'azione giudiziale che elimini quanto costituito tra le parti.

Sul rilievo del titolo sull'attribuzione della proprietà si riporta un estratto di Cass. 6981/2008, nel quale si legge: la presunzione di comunione sugli spazi liberi, non legati strutturalmente e funzionalmente alle singole porzioni di proprietà, deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che ne vanti la proprietà esclusiva, potendo, a tal fine, essere utilizzato il titolo sia per affermare il diritto esclusivo del singolo condomino sia, escludendo il primo, il diritto di condominio, laddove dal titolo si desumano elementi tali che consentano di affermare, ovvero di escludere, in maniera chiara ed inequivocabile, l'uno o l'altro.

riproduzione riservata
Articolo: Forse non è condominio, ma sicuramente è comunione, se risulta dall'atto di acquisto
Valutazione: 3.00 / 6 basato su 1 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Forse non è condominio, ma sicuramente è comunione, se risulta dall'atto di acquisto: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Forse non è condominio, ma sicuramente è comunione, se risulta dall'atto di acquisto che potrebbero interessarti
Individuazione delle parti comuni del condominio

Individuazione delle parti comuni del condominio

Le parti comuni del condominio sono quelle che servono al godimento delle unità immobiliari di proprietà escluisva secondo legge o per contratto...
Rent to buy - Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili

Rent to buy - Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili

Rent to but è un tipo di contratto preparatorio all'acquisto di un immobile, il futuro acquirente prende in locazione il bene prima di diventarne proprietario.
Multiproprietà

Multiproprietà

La multiproprietà consiste nell'acquisto di un immobile da parte di un certo numero di soggetti che possono goderne a turno per un periodo frazionato dell'anno.
Usucapione

Usucapione

Il diritto di proprieta' su un bene immobile, cosi' come altri diritti reali di godimento, come la servitu', possono essere acquisiti per usucapione, ossia a seguito del possesso prolungato e incontestato nel tempo di...
Compravendita: acconto, caparra e mediatore

Compravendita: acconto, caparra e mediatore

È uso non obbligatorio, firmare un assegno per bloccare la proposta di acquisto di un immobile che può essere di due tipi: caparra confirmatoria oppure acconto.
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.263 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
284.836 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Vape extra - 20 piastrine contro zanzare comuni tigre e tropicali
      Vape extra - 20 piastrine contro...
      3.40
    • Vape liquido magic invisible ricarica insetticida 36 ml
      Vape liquido magic invisible...
      4.40
    • Tectake coprisedia in poliestere senza motivi fantasia rosso
      Tectake coprisedia in poliestere...
      9.49
    • Erbamea olio essenziale citronella parti aeree ( cymbopogon nardus )
      Erbamea olio essenziale citronella...
      5.85
    • Fresatrice lamellare per legno valex f900
      Fresatrice lamellare per legno...
      81.00
    • Erbamea citronella parti aeree (olio essenziale)
      Erbamea citronella parti aeree...
      5.80
    • Box doccia sfera
      Box doccia sfera...
      332.00
    • Trendy shiny tappeto
      Trendy shiny tappeto...
      695.00
    • Tavola lamellare paulonia 18 mm
      Tavola lamellare paulonia 18 mm...
      4.50
    • Tavola lamellare paulonia 27 mm
      Tavola lamellare paulonia 27 mm...
      36.00
    • Keith mcmillen instruments quneo controller
      Keith mcmillen instruments quneo...
      239.00
    • Resident dj kontrol 3 controller
      Resident dj kontrol 3 controller...
      249.90
    • Ariete yogurtiera yogurella 85
      Ariete yogurtiera yogurella 85...
      26.80
    • Braun series 3 3080 wet&dry rasoio elettrico a lamina
      Braun series 3 3080 wet&dry...
      64.99
    • Lettino mare sdraio alluminio pieghevole spiaggia parasole verona lux
      Lettino mare sdraio alluminio...
      44.95
    • Petra's bastel news petra s news fai da a gmh08fs2 tavolo gruppo, composto da 1 tavolo, 1 x per panca da giardino, 1 x sedia a dondolo e 2 sedie in le
      Petra's bastel news petra s news...
      20.87
    • Khw 40201 fioriera rettangolare per barriera modulare bianco
      Khw 40201 fioriera rettangolare...
      50.32
    • Uniflex carrello avvolgitubo portatile 60 uniflex
      Uniflex carrello avvolgitubo...
      12.20
    • Portarifiuti da esterno pattumillo cm 80x40x91 h
      Portarifiuti da esterno pattumillo...
      55.00
    • Prodipe interfaccia midi usb 4in4out
      Prodipe interfaccia midi usb...
      65.00
    • Meteomax copriauto antigrandine
      Meteomax copriauto antigrandine...
      141.00
    • Milano tappeto my
      Milano tappeto my...
      1260.00
    • Antalya tappeto my
      Antalya tappeto my...
      1445.00
    • Systemair ventilconvettore pavimento o soffitto kw 5
      Systemair ventilconvettore...
      257.00
    • Giardini del re ombrellone 3x4 metri da esterno giardino in legno con telo - island 300x400-8-48
      Giardini del re ombrellone 3x4...
      118.18
    • Elvox kit citofono monofamiliare a parete grigio blister 885g
      Elvox kit citofono monofamiliare a...
      64.90
    • Fac forniture ristorazione - affettatrice volano manuale - mod. f 250 volano - lama ø 250 - taglio utile mm 185x150 - affilatoio fisso - dimens
      Fac forniture ristorazione -...
      1.75
    • Piscina fuori terra intex 26372 ex 28372 ultra frame rettangolare grande 975x488x132
      Piscina fuori terra intex 26372 ex...
      1.20
    • Tectake coprisedia in poliestere con motivi fantasia beige
      Tectake coprisedia in poliestere...
      9.99
    • Bbz41fgall
      Bbz41fgall...
      8.19
    • Systemair ventilconvettore pavimento o soffitto kw 3
      Systemair ventilconvettore...
      220.00
    • Systemair ventilconvettore pavimento o soffitto kw 11
      Systemair ventilconvettore...
      348.00
    • Systemair ventilconvettore pavimento o soffitto kw 7
      Systemair ventilconvettore...
      286.00
    • 990 Installazione Compresa Cuneo E Provincia A 99000  Kit Antifurto Doppia Frequenza Hdpro
      990 installazione compresa cuneo e...
      998.18
    • 990 Installazione Compresa Siena E Provincia A 99000  Kit Antifurto Doppia Frequenza Hdpro
      990 installazione compresa siena e...
      998.18
    • 990 Installazione Compresa Parma E Provincia A 99000  Kit Antifurto Doppia Frequenza Hdpro
      990 installazione compresa parma e...
      998.18
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Mansarda.it
  • Policarbonato online
  • Officine Locati
  • Kone
  • Weber
  • Faidatebook
  • Black & Decker
MERCATINO DELL'USATO
€ 800.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 1.00
foto 6 geo Torino
Scade il 02 Novembre 2018
€ 59 000.00
foto 4 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 49 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 290.00
foto 3 geo Roma
Scade il 31 Gennaio 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
106221
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok