Fallimento e condominio

Il condominio non può fallire

Innanzitutto è bene precisare che l'unica ipotesi possibile di coinvolgimento del condominio in una procedura di fallimento è quella in cui fallisce uno dei condomini. Il condominio di per sè, infatti, non può fallire, non rientrando nell'ambito di applicazione del fallimento e delle procedure concorsuali di cui all'art. 1, co.1, L.F. (R.D. n. 267 del 16 marzo 1942): non essendo cioè un imprenditore che esercita attività commerciale.

Dunque, può fallire solo il condomino e, come sopra detto, solo il condomino che sia imprenditore che svolga attività commerciale.

L'imprenditore è definito dall'art. 2082 c.c. come colui che esercita professionalmente un'attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.

Ordine di ripartizione delle somme nel fallimento

È bene premettere che nel fallimento la ripartizione delle somme ricavate dalla liquidazione dell'attivo avviene nel seguente ordine di preferenza dei crediti: prima per il pagamento dei crediti prededucibili; poi per il pagamento dei crediti ammessi con prelazione sulle cose vendute secondo l'ordine assegnato dalla legge; infine, per il pagamento dei creditori chirografari, in proporzione dell'ammontare del credito per cui ciascuno di essi fu ammesso, compresi i creditori privilegiati, qualora non sia stata ancora realizzata la garanzia, ovvero per la parte per cui rimasero non soddisfatti da questa. Sono considerati prededucibili solo crediti così definiti dalla legge e quelli sorti in occasione o in funzione delle procedure concorsuali (art. 111, co.2).

In sostanza, i crediti prededucibili vengono soddisfatti interamente (cioè per il capitale, le spese e gli interessi), con il ricavato della liquidazione del patrimonio, (e secondo le rispettive cause di prelazione); gli passano avanti solo i creditori garantiti da pegno e ipoteca. I crediti prededucibili sorti nel corso del fallimento che sono liquidi, esigibili e non contestati per collocazione e per ammontare, possono essere soddisfatti ai di fuori del procedimento di riparto se l'attivo è presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di tali crediti. Se l'attivo è insufficiente, la distribuzione deve avvenire secondo i criteri della graduazione e della proporzionalità, conformemente all'ordine assegnato dalla legge. Così dispone l'art. 111-bis, L.F. Successivamente, vengono soddisfatti gli altri crediti assistiti da prelazione (per il capitale, le spese e gli interessi) (art. 111-ter, L.F.). Infine, si pagano i crediti chirografari, i quali sono quelli non assistiti da alcuna garanzia, e sono soddisfatti non per l'intero, ma in proporzione al credito per cui sono stati ammessi.

Oneri condominiali precedenti al fallimento

È bene anche distinguere tra oneri condominiali relativi al periodo precedente al fallimento e quelli successivi.

Nel caso dei primi, il credito è chirografario: non gode dunque di alcun privilegio ed usufruisce del riparto del passivo solo dopo che siano stati soddisfatti sia i crediti prededucibili che i crediti privilegiati.

In tal caso, considerando verosimile - ahimè - l'ipotesi che quel credito non sia mai soddisfatto o che non sia soddisfatto nei tempi necessari al condominio, onde evitare ulteriori e peggiori conseguenze, gli altri condomini dovranno sopperire di tasca propria alla mancanza, sperando di avere solo anticipato quelle somme e di essere poi rimborsati dalla ripartizione dell'attivo; ma possiamo immaginare che tali speranze non sempre saranno esaudite.

Peraltro, per potere essere ammessi al passivo, è necessario depositare un ricorso, che può essere compilato anche dalla parte, dunque in questo caso dall'amministratore, in qualità di rappresentante legale dell'ente.

La legge non richiede la presenza dell'avvocato e le comunicazioni che la legge o il giudice delegato pone a carico del curatore devono essere effettuate all'indirizzo di pec indicato.

Peraltro, nella comunicazione dell'avvenuto fallimento, il curatore fornisce ogni suo recapito utile per richiedere informazioni. Resta comunque un grattacapo non da poco per l'amministratore; peraltro, ci sono errori che comportano conseguenze non da poco: ad esempio, la mancata richiesta degli interessi, che comporta il mancato riconoscimento degli stessi; inoltre, errori che non soddisfano i requisiti che il ricorso deve avere secondo la legge (art. 93 L.F.), possono portare alla declaratoria di inammissibilità del ricorso (art. 93 L.F.), con la conseguenza che il ricorso potrà essere riformulato, ma sarà ammesso come ricorso tardivo; oppure, il credito privilegiato verrà come chirografario se mancheranno le indicazioni specifiche della prelazione.

Concludendo, i condomini non potranno essere contenti di tutto ciò e con molta facilità sfogheranno i propri nervosismi sull'amministatore, per esempio criticandogli di non essere stato solerte nel tentare il recupero degli oneri condominiali prima della dichiarazione di fallimento.

Insomma, se fino ad allora non avrà fatto il suo dovere, difficilmente l'amministratore passerà indenne da una dichiarazione di fallimento di un condomino moroso. Bene che gli vada sarà lui a dovere anticipare le spese, male che gli vada quei soldi anticipati potrebbe non vederli più, e potrebbe anche perdere il condominio... peraltro, non potremmo escludere una revoca dell'incarico per gravi irregolarità ex art. 1129 c.c. (ad es., vedasi il comma 12, n.6).

La questione è di rilievo oggi, in tempi di crisi, in cui il fallimento è più frequente e che ai sensi dell'art. 1129, co.9, post-riforma, l'amministratore, se non è dispensato espressamente dall'assemblea, deve procedere al recupero forzoso dei crediti verso i condomini obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Oneri condominiali successivi al fallimento

Invece, i crediti sorti successivamente alla dichiarazione di fallimento godono della prededuzione e ciò alla luce di due previsioni giuridiche: innanzitutto, si tratta di obbligazioni sorte durante la procedura fallimentare, e quindi rientranti nella definizione di cu all'art. 111, co.1, L.F.

Una specifica disposizione di legge, introdotta dalla riforma del condomino, in particolare dall'art. 30 prevede che i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali.

La norma ha la particolarità di non essere introdotta in alcun testo normativo; avrebbe potuto essere inserita come nuovo comma dell'art. 63, disp.att. o dell'art. 111.

La previsione riguarda solo il caso particolare delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e per le innovazioni e appunto, solo il caso in cui dette spese sono divenute esigibili durante le procedure concorsuali, se cioè siano state approvate in assemblea durante la procedura.