Fallimento e condominio

NEWS DI Ripartizione spese25 Gennaio 2015 ore 09:10
Gli oneri condominiali divenuti esigibili prima della dichiarazione di fallimento sono chirografari, quelli divenuti esigibili dopo, godono della prededucibilità.

Il condominio non può fallire


gambe all'ariaInnanzitutto è bene precisare che l'unica ipotesi possibile di coinvolgimento del condominio in una procedura di fallimento è quella in cui fallisce uno dei condomini. Il condominio di per sè, infatti, non può fallire, non rientrando nell'ambito di applicazione del fallimento e delle procedure concorsuali di cui all'art. 1, co.1, L.F. (R.D. n. 267 del 16 marzo 1942): non essendo cioè un imprenditore che esercita attività commerciale.

Dunque, può fallire solo il condomino e, come sopra detto, solo il condomino che sia imprenditore che svolga attività commerciale.

L'imprenditore è definito dall'art. 2082 c.c. come colui che esercita professionalmente un'attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.


Ordine di ripartizione delle somme nel fallimento


È bene premettere che nel fallimento la ripartizione delle somme ricavate dalla liquidazione dell'attivo avviene nel seguente ordine di preferenza dei crediti: prima per il pagamento dei crediti prededucibili; poi per il pagamento dei crediti ammessi con prelazione sulle cose vendute secondo l'ordine assegnato dalla legge; infine, per il pagamento dei creditori chirografari, in proporzione dell'ammontare del credito per cui ciascuno di essi fu ammesso, compresi i creditori privilegiati, qualora non sia stata ancora realizzata la garanzia, ovvero per la parte per cui rimasero non soddisfatti da questa. Sono considerati prededucibili solo crediti così definiti dalla legge e quelli sorti in occasione o in funzione delle procedure concorsuali (art. 111, co.2).

In sostanza, i crediti prededucibili vengono soddisfatti interamente (cioè per il capitale, le spese e gli interessi), con il ricavato della liquidazione del patrimonio, (e secondo le rispettive cause di prelazione); gli passano avanti solo i creditori garantiti da pegno e ipoteca. I crediti prededucibili sorti nel corso del fallimento che sono liquidi, esigibili e non contestati per collocazione e per ammontare, possono essere soddisfatti ai di fuori del procedimento di riparto se l'attivo è presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di tali crediti. Se l'attivo è insufficiente, la distribuzione deve avvenire secondo i criteri della graduazione e della proporzionalità, conformemente all'ordine assegnato dalla legge. Così dispone l'art. 111-bis, L.F. Successivamente, vengono soddisfatti gli altri crediti assistiti da prelazione (per il capitale, le spese e gli interessi) (art. 111-ter, L.F.). Infine, si pagano i crediti chirografari, i quali sono quelli non assistiti da alcuna garanzia, e sono soddisfatti non per l'intero, ma in proporzione al credito per cui sono stati ammessi.


Oneri condominiali precedenti al fallimento


graficoÈ bene anche distinguere tra oneri condominiali relativi al periodo precedente al fallimento e quelli successivi.

Nel caso dei primi, il credito è chirografario: non gode dunque di alcun privilegio ed usufruisce del riparto del passivo solo dopo che siano stati soddisfatti sia i crediti prededucibili che i crediti privilegiati.

In tal caso, considerando verosimile - ahimè - l'ipotesi che quel credito non sia mai soddisfatto o che non sia soddisfatto nei tempi necessari al condominio, onde evitare ulteriori e peggiori conseguenze, gli altri condomini dovranno sopperire di tasca propria alla mancanza, sperando di avere solo anticipato quelle somme e di essere poi rimborsati dalla ripartizione dell'attivo; ma possiamo immaginare che tali speranze non sempre saranno esaudite.

Peraltro, per potere essere ammessi al passivo, è necessario depositare un ricorso, che può essere compilato anche dalla parte, dunque in questo caso dall' amministratore , in qualità di rappresentante legale dell'ente.

La legge non richiede la presenza dell'avvocato e le comunicazioni che la legge o il giudice delegato pone a carico del curatore devono essere effettuate all'indirizzo di pec indicato.

Peraltro, nella comunicazione dell'avvenuto fallimento, il curatore fornisce ogni suo recapito utile per richiedere informazioni. Resta comunque un grattacapo non da poco per l'amministratore; peraltro, ci sono errori che comportano conseguenze non da poco: ad esempio, la mancata richiesta degli interessi, che comporta il mancato riconoscimento degli stessi; inoltre, errori che non soddisfano i requisiti che il ricorso deve avere secondo la legge (art. 93 L.F.), possono portare alla declaratoria di inammissibilità del ricorso (art. 93 L.F.), con la conseguenza che il ricorso potrà essere riformulato, ma sarà ammesso come ricorso tardivo; oppure, il credito privilegiato verrà come chirografario se mancheranno le indicazioni specifiche della prelazione.

Concludendo, i condomini non potranno essere contenti di tutto ciò e con molta facilità sfogheranno i propri nervosismi sull'amministatore, per esempio criticandogli di non essere stato solerte nel tentare il recupero degli oneri condominiali prima della dichiarazione di fallimento.

Insomma, se fino ad allora non avrà fatto il suo dovere, difficilmente l'amministratore passerà indenne da una dichiarazione di fallimento di un condomino moroso. Bene che gli vada sarà lui a dovere anticipare le spese, male che gli vada quei soldi anticipati potrebbe non vederli più, e potrebbe anche perdere il condominio... peraltro, non potremmo escludere una revoca dell'incarico per gravi irregolarità ex art. 1129 c.c. (ad es., vedasi il comma 12, n.6).

La questione è di rilievo oggi, in tempi di crisi, in cui il fallimento è più frequente e che ai sensi dell'art. 1129, co.9, post-riforma, l'amministratore, se non è dispensato espressamente dall'assemblea, deve procedere al recupero forzoso dei crediti verso i condomini obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.


Oneri condominiali successivi al fallimento


Invece, i crediti sorti successivamente alla dichiarazione di fallimento godono della prededuzione e ciò alla luce di due previsioni giuridiche: innanzitutto, si tratta di obbligazioni sorte durante la procedura fallimentare, e quindi rientranti nella definizione di cu all'art. 111, co.1, L.F.

Una specifica disposizione di legge, introdotta dalla riforma del condomino, in particolare dall'art. 30 prevede che i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonchè per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali.

La norma ha la particolarità di non essere introdotta in alcun testo normativo; avrebbe potuto essere inserita come nuovo comma dell'art. 63, disp.att. o dell'art. 111.

La previsione riguarda solo il caso particolare delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e per le innovazioni e appunto, solo il caso in cui dette spese sono divenute esigibili durante le procedure concorsuali, se cioè siano state approvate in assemblea durante la procedura.

riproduzione riservata
Articolo: Condominio: il caso del fallimento di un condomino
Valutazione: 4.00 / 6 basato su 2 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Condominio: il caso del fallimento di un condomino: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Condominio: il caso del fallimento di un condomino che potrebbero interessarti
Condominio: nessun compenso extra all'amministratore revocato

Condominio: nessun compenso extra all'amministratore revocato

Nel caso in cui l'incarico dell'amministratore di condominio venga revocato non è previsto alcun compenso se l'assemblea è contraria alla proroga dei suoi poteri...
I provvedimenti dell'amministratore

I provvedimenti dell'amministratore

L'amministratore è il mandatario dei condomini. Egli agisce per loro nome e conto ai fini della gestione delle parti comuni dello stabile.
Ratifica dell'operato dell'amministratore condominiale

Ratifica dell'operato dell'amministratore condominiale

L'amministratore di condominio ha dei poteri e dei doveri individuati dalla legge, ma se va oltre le proprie attribuzioni l'assemblea può ratificare il suo operato.
L'amministratore del piccolo condominio

L'amministratore del piccolo condominio

Quando il numero dei condomini, ossia dei proprietari delle unità immobiliari, è pari a cinque, o superiore, l'assemblea deve nominare un amministratore, se l'assemblea non provvede, la nomina è...
Usufrutto e condomino apparente

Usufrutto e condomino apparente

Il condomino, nell?accezione tecnico giuridica del termine, è il proprietario dell?unità immobiliare ubicata in un edificio in condomino.A dire il...
usr REGISTRATI COME UTENTE
290.252 Utenti Registrati
usr
REGISTRAZIONE AZIENDE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
  • Facciate condominio
    Facciate condominio...
    50.00
  • Progettazione di interni
    Progettazione di interni...
    300.00
  • Ristrutturazione bagno zona Roma
    Ristrutturazione bagno zona roma...
    3790.00
  • Verniciatura ringhiera Milano
    Verniciatura ringhiera milano...
    10.00
  • Tenda shady 36
    Tenda shady 36...
    135.00
  • Colombo khala porta salvietta ad anello
    Colombo khala porta salvietta ad...
    52.00
  • Innova ventilconvettore inverter con comando termostato lcd
    Innova ventilconvettore inverter...
    415.00
  • Mangime da laghetto tetrapond sticks 10 lt
    Mangime da laghetto tetrapond...
    23.43
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Officine Locati
  • Inferriate.it
  • Mansarda.it
  • Black & Decker
  • Weber
  • Kone
  • Faidatebook
MERCATINO DELL'USATO
€ 160 000.00
foto 4 geo Viterbo
Scade il 31 Dicembre 2018
€ 59 000.00
foto 4 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
€ 380.00
foto 6 geo Frosinone
Scade il 31 Dicembre 2018
€ 39 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 09 Settembre 2018
€ 28.00
foto 6 geo Frosinone
Scade il 31 Dicembre 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.