Gravi irregolarità dell'amministratore

Amministratore di condominio

L'amministratore di condominio è il mandatario dei condomini. In verità quest'affermazione non è esplicitata chiaramente nel codice civile ma si può desumere da quanto affermato dall'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. che fa espresso richiamo alle norme sul mandato.

Egli viene nominato con una deliberazione che, per essere valida, deve riportare il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno la metà (500 millesimi) del valore dell'edificio.

La durata dell'incarico è annuale e in assenza di revoca s'intende prorogato per l'anno successivo; ad ogni buon conto l'assemblea, con le stesse maggioranze previste per la nomina, può decidere di revocarlo in ogni tempo.

Ciò vuol dire che, per assurdo, l'amministratore appena nominato può vedersi giungere una richiesta di convocazione di assemblea straordinaria per la sua revoca.

Ci si è chiesti se, in questi casi, il mandatario revocato abbia diritto ad una qualche tutela.

La Cassazione ha affermato che trattandosi di mandato che si presume oneroso, se la revoca interviene prima della scadenza dell'incarico, l'amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, co. 1°, cod. civ.) (Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).

Tra le giuste cause di revoca va annoverata quella giudiziale che porta alla rimozione dell'amministratore in carica, tra le altre cose, per gravi irregolarità nella gestione (art. 1129, undicesimo comma, c.c.).

In passato il codice civile parlava di possibilità di richiesta revoca per fondati sospetti di gravi irregolarità.

Gravi irregolarità di gestione

La riformulazione della causa di revoca giudiziale non è meramente stilistica; con la nuova formulazione il condomino non deve portare solamente degli elementi in grado di far considerare esistente un sospetto ma dev'essere in grado di dimostrare l'irregolarità commessa nella gestione.

Detto comunemente, se si riesce a dimostrare che l'amministratore ha operato scorrettamente nell'adempimento del proprio incarico, ogni singolo comproprietario potrà rivolgersi alla magistratura per ottenerne la revoca.

Il nuovo art. 1129 c.c. (nuovo in quanto riformulato dalla legge n. 220/2012), al dodicesimo comma, contiene un'elencazione, dal carattere meramente esemplificativo, di che cosa debba intendersi per grave irregolarità nella gestione del condominio.

La mancata apertura del conto corrente condominiale, ad esempio, rappresenta una grave irregolarità nella gestione; la mancata tenuta ed aggiornamento del registro di anagrafe condominiale lo stesso; idem per quanto riguarda l'omessa convocazione dell'assemblea nei casi previsti dalla legge.

L'elencazione, si diceva, è meramente esemplificativa, in quanto ciascun condomino, al di là di quelle individuate dalla legge, può dimostrare ad un giudice che un determinato comportamento rappresenti una grave irregolarità di gestione.

In due casi (leggasi gravi irregolarità fiscali e mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente) la richiesta di revoca giudiziale dev'essere preceduta da un tentativo di revoca assembleare finalizzato, tra le altre cose, ad eliminare l'irregolarità gestoria (cfr. art. 1129, undicesimo comma, c.c.).

Il procedimento di revoca giudiziale, è utile ricordarlo, va annoverato tra quelli così detti di volontaria giurisdizione. In sostanza in questi casi il Tribunale si sostituisce all'assemblea senza statuire alcunché in merito all'esistenza, o meno, di diritti delle parti.

Al procedimento di revoca ha diritto di partecipare l'amministratore ed il condomino (o i condomini) ricorrenti (art. 64 disp. att. c.c.).