Esecuzione dell'appalto prima del permesso di costruire

Contratto d'appalto e permesso di costruire

Il contratto di appalto eseguito prima del rilascio della concessione edilizia (oggi permesso di costruire, ma nel corso dell'articolo per coerenza con quanto riportato in sentenza faremo riferimento alla concessione edilizia) è nullo e non può essere convalidato dal successivo sopraggiungere del titolo edilizio.

Lo ha stabilito recentemente la Corte di Cassazone nella sentenza n. 21350 depositata il 9 ottobre 2014.

Tale sentenza ha deciso su un caso di opposizione a decreto ingiuntivo di pagamento con cui un'impresa pretendeva dal committente il pagamento per la fornitura e posa in opera di materiali per la costruzione di una stalla, effettuati in esecuzione del contratto di appalto, ma prima del sopraggiungere della concessione edilizia. L'opposizione si basava (principalmente) sulla assunta nullità del contratto essendo l'opera stata eseguita in assenza di concessione edilizia.

La domanda dell'opponente veniva però respinta sia in primo grado che in secondo grado, dove la Corte di Appello asseriva che doveva escludersi la nullità del contratto dal momento che la concessione edilizia, richiesta prima dell'inizio dei lavori, era stata rilasciata (a lavori ultimati, ma) con efficacia retroattiva e con idoneità, anche in ipotesi di concessione in sanatoria, a determinare l'estinzione del reato, in relazione all'accertamento di conformità e di non contrasto delle opere con lo strumento urbanistico vigente (Cass. 4015/2007).

Nullità del contratto di appalto e permesso di costruire

La Suprema Corte ribalta la decisione, sancendo invece non solo la nullità, ma anche l'impossibilità di convalida successiva del contratto.

La decisione si riporta alla giurisprudenza pregressa con cui la stessa Corte ha sancito la nullità del contratto di appalto eseguito in assenza di concessione. Tale nullità deriva, prosegue la Corte, ai sensi degli art. 1346 e 1418 c.c., dalla illiceità dell'oggetto del contratto, per violazione di norme imperative in materia urbanistica.

La nullità del contratto infatti, più grave dell'annullabilità, si ha (per quanto qui ci interessa), leggendo gli artt. 1418 e 1346 c.c., per contrarietà a norme imperative, e tra l'altro, per illiceità dell'oggetto.

L'oggetto è uno degli elementi essenziali del contratto (art. 1325); con il terminie oggetto si può intenderetanto un regolamento di rapporti giuridici in senso materiale, tanto alla stregua di bene sul quale si riflettono gli effetti del contratto medesimo.

L'oggetto deve essere, ai sensi dell'art. 1346, possibile, lecito, determinato o determinabile; esso deve essere, pertanto, conforme alla legge.

Inoltre l'art. 1418 stabilisce al primo comma che un contratto è nullo quando è contrario a norme imperative e al secondo comma, tra le altre ipotesi, quando l'oggetto è illecito (per il richiamo all'art. 1346).

Ora, è indubbio che l'obbligo di dotarsi di concessione edilizia (oggi, ribadiamo, permesso di costruire), previsto dal D.P.R. 380/2001, costituisce una norma imperativa. Per norme imperative possiamo intendere le norme che impongono determinati obblighi per la tutela di un interesse pubblico generale (v. ad es. Cass. 11256/2003 e 66001/18982).

La due ipotesi di norma imperativa e contratto illecito nel nostro caso, secondo la giurisprudenza della Corte, si sovrappongono: cioè, la nullità è fatta derivare dalla illiceità del contratto e questa dalla violazione delle norme imperative.

Detta nullità prosegue la Corte, una volta verficatasi, impedisce al contratto di produrre gli effetti suoi propri e non può essere sanata successivamente, perché ciò sarebbe in contrasto con la prescrizione di cui all'art. 1423, che esclude che il contratto nullo possa essere sanato successivamente, se la legge non dispone diversamente.

Nullità del contratto e conseguenze sul piano pratico

La nullità è infatti rispetto all'annullabilità, la forma più grave di invalidità contrattuale.


Con una mitigazione; la stessa sentenza richiama altro principio di diritto che ha escluso la nullità per l'appalto stipulato prima, ma eseguito dopo la ricezione della concessione edilizia: tale principio mitiga il precedente, asserendo che non è conforme alla mens legis la sanzione di nullità su di un contratto il cui adempimento sia stato intezionalmente posposto al previo ottenimento della concessione o autorizzazione richiesta (Cass. 3913/2009).

In conclusione, peraltro, afferma la Corte, la conformità dell'esecuzione alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente se esclude la configurabilità dell'illecito penale, ai sensi dell'art. 36, T.U. Edilizia, non elimina l'illecito amministrativo, per difetto di tempestiva concessione edizia, e non elimina la nullità del contratto in sede civile, determinata comunque dalla violazione di norme imperative, aldilà della qualificazione giuridica (se penale o amministrativa) dell'illecito. In conclusione, per evitare di trovarsi il titolo edilizio sanato e il contratto civile sottostante non sanato sarà bene eseguire il contratto solo dopo avere conseguito il titolo edilizio.