Effetti sentenza di risoluzione per inadempimento contratto di locazione

Retroattività della sentenza

Da quale momento decorrono gli effetti della sentenza di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento? La domanda non è di poco conto, perché la risposta indicherà il momento fino al quale il contratto deve ritenersi esistente, con le conseguenze in materia di obblighi di adempimento a carico di tutte la parti contrattuali.

La risposta più recente a questa domanda la fornisce l'ordinanza n. 20894/2014 emessa dalla Corte di Cassazione lo scorso 3 ottobre, statuendo che gli effetti della risoluzione, una volta intervenuta la sentenza di accoglimento della domanda giudiziale, decorrono sin dal momento della proposizione della domanda stessa e non dalla data della pubblicazione della sentenza.

La motivazione di tale decisione è racchiusa nei seguenti termini: invero, la sentenza di risoluzione per inadempimento di un contratto di durata come quello locativo, allorchè l'azione di risoluzione sia esercitata, come nella specie, ai sensi dell'art.1453, non essendo l'azione, pur costitutiva, espressione di una giurisdizione costitutiva necessaria, vede verificarsi i suoi effetti in punto di accertamento della cessazione della locazione, fin dal momento della proposizione della domanda giudiziale, una volta che sia accolta la domanda di risoluzione.

Sentenza costitutiva, contratto di locazione e risoluzione per inadempimento

Per comprendere meglio l'assunto sono opportuni brevi cenni sui concetti di sentenza costitutiva, contratto di locazione e scioglimento del contratto per inadempimento.

Le sentenze costitutive, quanto al contenuto, si distinguono dalle sentenze dichiarative e di condanna perché, oltre a contenere un accertamento della realtà giuridica, hanno la caratterisitica di costituire, modificare o estinguere rapporti giuridici con effetto tra le parti, i loro eredi o aventi causa (art. 2908 c.c.).

Quanto invece alla decorrenza degli effetti medesimi, normalmente le sentenze costitutive producono i loro effetti dal momento in cui passano in giudicato, salvo espresse previsioni di legge.

Tra tali espresse previsioni di legge vi è l'art. 1458 c.c., che proprio in materia di locazione, stabilisce la retroattività, cioè la decorrenza degli effetti della sentenza da un momento precedente alla emanazione della sentenza, cioè sino al momento a partire dal quale la sentenza accerta essersi prodotti gli effetti della risoluzione.

Nell'ambito delle sentenze costitutive, vi sono quelle che costituiscono l'unico strumento atto a modificare o estinguere rapporti giuridici (ad es. le sentenze di divorzio), mentre ve ne sono altre che si affiancano ad altri strumenti, non giudiziali, e che possono essere utilizzate alternativamente a questi. Tali ultime sono definite costituive non necessarie.

Il contratto di locazione (artt. 1571 e ss., c.c.) a sua volta, per quanto interessa nel nostro caso, è un contratto di durata (cioè regola un rapporto destinato a durare nel tempo, con una pluralità di prestazioni e controprestazioni); è inoltre un contratto a prestazioni corrispettive: ciò vuol dire che vi è previsto uno scambio di prestazioni tra le parti che in qualche modo si corrispondono reciprocamente, appunto.

Le principali obbligazioni derivanti a carico delle parti nella locazione secondo il codicie civile sono, per il locatore, quelle di:

1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

2) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto;

3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione;

mentre il conduttore deve:

1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;

2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.

Anche dallo scioglimento del contratto derivano alcune obbligazioni a carico delle parti e cioè, in particolare a carico del conduttore vi è l'obbligo di restituire la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta (art. 1590 c.c.); altrimenti, dovrà comunque pagare il canone, oltre a risarcire l'eventuale danno provocato dalla mancata restituzione.

Nell'ambito dei contratti con prestazioni corrispettive la legge consente lo scioglimento del contratto per inadempimento dell'altra parte. Tale effetto, regolato dagli artt. 1453 e ss. può essere ottenuto in vari modi:

1) ai sensi degli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., casi in cui è prevista la risoluzione di diritto, cui seguirà eventualmente una sentenza dichiarativa;

2) con contratto per mutuo dissenso;

3) oppure, in alternativa, tramite pronuncia del giudice ai sensi dell'art. 1453 c.c.. Tale pronuncia, avrà natura costitutiva, perche produrrà gli effetti ai sensi dell'art. 2908 c.c.; sarà però una sentenza costitutiva non necessaria, dal momento che, come detto, è alternativa ad altri strumenti aventi pari efficacia.

Locazione e risoluzione per inadempimento secondo la giurisprudenza

Secondo l'ordinanza in commento, dunque, dal momento che siamo di fronte ad una sentenza costitutiva non necessaria, gli effetti della risoluzione devono risalire al momento della proposizione della domanda, quindi sin da allora si deve restituire il bene locato.

Peraltro, il nostro codice espressamente prevede che la risoluzione del contratto per inadempimento abbia effetto retroattivo tra le parti (art. 1458 c.c.) e la giurisprudenza di Cassazione è saldamente orientata nel senso di ritenere che gli effetti della costituzione in mora - che la risoluzione derivi da pronuncia costitutiva (ex art. 1458 c.c.) o sia accertata da pronuncia dichiarativa (ex artt 1456 e 1457 c.c.) - risalgono al momento della proposizione della domanda, per il principio secondo il quale la durata del processo non può danneggiare l'attore, non rilevando dunque, ai predetti fini, la natura costitutiva o dichiarativa della pronuncia (da ultimo Cass. n. 7215/2014).

Conseguenze pratiche

Conseguenza di ciò è che, come nel caso deciso dalla sentenza in commento, risalendo la risoluzione del contratto al momento della proposizione della domanda, è in quel momento che sorgerà l'obbligo del conduttore di restituire il bene locato; in difetto, dovrà pagare i canoni oltre il maggior danno, ai sensi dell'art. 1591, senza poterne pretendere la restituzione; non è dunque possibile avviare un giudizio per ottenere la risoluzione del contratto e al contempo non rilasciare l'immobile, pensando di poter chiedere in futuro la restituzione dei canoni pagati. Ciò in quanto in quel momento si sta trattenendo un bene senza titolo, dunque senza diritto.