Eccesso di potere nelle delibere condominiali

Delibera condominiale

L'assemblea condominiale è sovrana e la sua discrezionalità nelle delibere non è soggetta al sindacato dell'Autorità giudiziaria, salvo il caso di eccesso di potere, che rappresenta in sostanza la degenerazione della discrezionalità in arbitrarietà.

La decisione assunta dai condòmini riuniti in assemblea prende il nome di deliberazione assembleare.

Essa, quindi, altro non è che l'espressione di volontà dei partecipanti alla riunione esprimente un comando all'amministratore (che per legge deve eseguire le deliberazioni assembleari) o comunque un provvedimento avente rilevanza rispetto alla gestione e conservazione dei beni comuni.

Le delibere assembleari possono avere mera rilevanza interna o anche assumere rilievo nei rapporti con soggetti estranei al condominio.

Per la prima ipotesi si pensi alla decisione con la quale l'assemblea deliberi la regolamentazione dell'uso di una parte comune o disponga norma a tutela del decoro dell'edificio.

Se si eccettua il caso del conduttore (soggetto parzialmente estraneo al condominio in quanto non comproprietario), il regolamento potrà essere fatto valere solamente nei confronti dei condòmini.

Quanto alle delibere aventi rilevanza esterna, si pensi a quelle riguardanti la nomina dell'amministratore o la scelta dell'impresa edile per l'esecuzione d'interventi manutentivi: in questi casi la decisione assembleare manifesta a un terzo (l'amministratore o la ditta) la volontà di concludere un contratto, ossia di far sorgere un rapporto giuridico.

Proprio per questa sua particolare rilevanza ed anche in ragione del fatto che in condominio le decisioni possono essere assunte a maggioranza e sono obbligatorie per tutti i condomini (art. 1137, primo comma, c.c.), è richiesto che l'intera procedura di deliberazione rispetti una serie di norme.

Validità della deliberazione assembleare

Non tutte le delibere sono valide e non tutte le delibere invalide sono tali allo stesso modo. Vediamo che vuol dire quest'affermazione.

Scrivere a verbale che tutti i condomini sono stati regolarmente convocati, ma non avere alcuna carta per poterlo dimostrare, è cosa ben diversa dall'affermarlo documenti alla mano.

Nella prima ipotesi il condominio, se citato in giudizio per omessa o inesatta convocazione, non può dimostrare la regolarità della dichiarazione posta a verbale; nella seconda ipotesi, invece, sì.

In questo contesto, l'art. 66 disp. att. c.c. disciplina forme e modalità di comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale.

La norma non è posta solamente a tutela della compagine ma anche e soprattutto a tutela del singolo condomino.

Allo stesso modo, il verbale, ossia il documento dal quale si desume la deliberazione, dev'essere redatto in modo tale da poter far comprende chi ha votato in che modo e con che maggioranza è stata assunta una decisione.

Immaginate se l'assemblea decide di non far causa ad uno dei condòmini, per l'uso illegittimo di una cosa comune, con il voto determinante dello stesso condomino! Sicuramente una situazione di conflitto d'interesse che gli altri potrebbero voler fare notare ed eliminare (facendo annullare la deliberazione de quo).

Non solo: se il verbale non indica i quorum raggiunti (nemmeno deduttivamente) come fare a verificare se sono stati rispettati i quorum deliberativi previsti dalla legge per quello specifico argomento?

Ecco, allora, che la semplice dicitura l'assemblea a maggioranza approva rende la delibera invalida.

Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio (legge n. 220/2012), il codice civile non faceva distinzione tra deliberazioni nulle e annullabili ma parlava genericamente d'invalidità. È stata la giurisprudenza a operare questa distinzione e a catalogare i vizi nell'una o nell'altra categoria (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05). La legge n. 220/2012 ha sostanzialmente recepito i principi giurisprudenziali.

Competenza dell'assemblea e sindacato dell'Autorità Giudiziaria

S'è visto che se una deliberazione è adottata in violazione delle norme previste dalla legge in materia di procedimento di convocazione e delineazione, allora può essere impugnata e a seconda dei casi può essere considerata nulla o annullabile.

Una delibera assunta con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge è annullabile, mentre una che decide su un argomento escluso dalle competenze assembleari (es. destinazione d'uso delle unità immobiliari) è nulla (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Oltre a questi profili di validità formale, l'Autorità Giudiziaria ha altri poteri di valutare nel merito la legittimità della decisione assunta?

Alle volte sì; spieghiamo meglio questa risposta.

La discrezionalità dell'assemblea condominiale, in linea generale, non è soggetta a controllo dell'Autorità Giudiziaria. Se si decide nel rispetto della legge si può decidere ciò che si vuole.

L'assemblea, in teoria, può cambiare un amministratore al mese e se lo fa rispettando il procedimento di convocazione e deliberazione nessuno, nemmeno un giudice, potrà impedirglielo.

Discrezionalità, si diceva in principio, non vuol dire possibilità di scelte arbitrarie.

Insomma l'Autorità Giudiziaria non può valutare se la scelta dell'impresa Alfa piuttosto che Beta per l'esecuzione dei lavori sia stata economicamente conveniente (quello economico, è noto, sia pur essendo importante, non è l'unico parametro di scelta), ma può sicuramente sanzionare perché assunta in eccesso di potere quella deliberazione con la quale si preferisce un'impresa sprovvista dei requisiti minimi legali, rispetto ad altra solamente perché riferibile a persone vicine al condominio.

In buona sostanza, come ha avuto modo di affermare la Suprema Corte di Cassazione il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante (Cass. n. 5889 del 2001; Cass., n. 19457 del 2005) (Cass. 18 settembre 2012, n. 15633).