Contestazione contenuto verbale d'assemblea di condominio

Verbale dell'assemblea di condominio

Il verbale dell'assemblea di condominio è quel documento nel quale vengono riportate le deliberazioni nonché, anzi preliminarmente, tutte quelle operazioni indispensabili a giungere correttamente a prendere una decisione.

Questa è una delle definizioni di verbale comunemente accolte dalla dottrina e dalla giurisprudenza; la legge, infatti, non ne fornisce una.

Quanto al contenuto del verbale è utile guardare all'art. 1130 n. 7 c.c., nel quale è scritto che:

Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato.

Il registro dei verbali altro non è che l'insieme dei verbali ordinati e conservati in ordine cronologico; poiché molto spesso i verbali vengono scritti con l'ausilio di un pc, non vi sono dubbi in merito al fatto che per la tenuta del registro si possa utilizzare un normale catalogatore, oppure che si possano incollare su un qualsiasi registro tradizionale venduto in qualunque cancelleria.

Perché il contenuto del verbale è molto importante?

Come ci ricorda la Suprema Corte di Cassazione, il verbale dell'assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma in essa essersi verificati, e dunque che spetta al condomino il quale impugna la deliberazione assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto (Cass. 11 novembre 1992, n. 12119).

Se nel verbale c'è scritto che l'assemblea ha approvato una deliberazione, spetta al condomino dimostrare il contrario.

Requisiti di validità del verbale d'assemblea condominiale

Proprio per la sua fondamentale importanza nella vita condominiale, nel corso del tempo, soprattutto grazie all'opera della giurisprudenza e della prassi, s'è andato delineando, con sempre maggiore precisione il contenuto minimo per la validità del verbale; è bene ricordare, infatti, che la errata verbalizzazione comporta l'invalidità della deliberazione e più specificamente la possibilità di domandarne l'annullamento (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).

In buona sostanza per la validità del verbale è necessario che in esso siano riportate:

a) le operazioni di costituzione dell'assemblea, con specifica indicazione dei condomini presenti e dei relativi millesimi, al fine di verificare la presenza dei quorum costitutivi;

b) per ogni singola deliberazione, il voto dei favorevoli, dissenzienti ed astenuti, al fine di poter verificare la ricorrenza dei quorum deliberativi nonché l'esistenza di eventuali conflitti d'interessi tra i votanti (proprio per tali motivi in assemblea condominiale è impossibile il voto segreto);

c) ogni altra eventuale circostanza utile a rappresentare l'esatto svolgimento dell'assemblea (es. allontanamento condomini, rilascio deleghe, ecc.).

Si badi: sebbene sia caldamente consigliabile non lasciarsi sfuggire nessuno di questi elementi, la loro dimenticanza non è sempre causa di invalidità della delibera.

In tal senso è stato affermato che non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, nominatim, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell'edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dal''art. 1136 c.c.(sent. 10 agosto 2009 n. 18192) (Cass. 19 novembre 2009 n. 24456).

Limiti alla contestazione del contenuto del verbale

La deliberazione verbalizzata può essere contestata in quanto foriera di una decisione illegittima, perché contraria alla legge oppure perché adottata contrariamente a quanto disposto dalla legge (es. per mancanza quorum e simili).

Ciò che non si può fare è chiedere l'annullamento del verbale per ottenere l'eliminazione dal medesimo di frasi, quali dichiarazioni dei condomini senza alcuna effettiva cogenza, ritenute inopportune o scorrette.

In tal senso si rintraccia una sentenza del Tribunale di Brescia, il quale rigettando l'impugnativa di una deliberazione assembleare ha specificato che non esiste alcuna norma né il Giudice ha alcun potere in merito che preveda la cancellazione di una locuzione riportata in un verbale di assemblea di Condominio. Il verbale é la manifestazione di volontà dei condomini e il modo in cui viene trasfusa la sovranità decisionale del Condominio (Trib. Brescia 31 marzo 2011 n. 1082).