Doppie finestre, rapporti con il comune ed il condominio

Opere ordinarie, manutenzione e titolo edilizio

Il principio è tratto dalla decisione del Tar Liguria n. 1785 del 3 dicembre 2014. La decisione si riferisce al caso delle doppie finestre, ma, oltre ad affrontare quel tema specifico, consente di trarre conferma in merito ad alcuni punti cardine in materia di opere in condominio, autorizzazioni e regolamenti comunali.

Secondo l'art.6, D.P.R. 380/2001 (T.U. Edilizia), non sono soggetti a titolo abilitativo - fatte comunque salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, - tra gli altri, gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera a).

Per opere ordinarie dobbiamo intendere quelle descritte appunto dall'art. 3, stesso testo normativo, per il quale si intendono per interventi di manutenzione ordinaria quelli consistenti in opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Dunque, le opere rientranti in tali definizioni sono esenti da titolo abilitativo. La sentenza del Tar aggiunge a tale definizione di legge, con riferimento al condomino, il concetto di alterazione dell'estetica e del decoro: nel caso specifico, non può trattarsi di opere di manutenzione ordinaria non solo perché non ci sono le condizioni di cui al Testo Unico, sopra indicate, anche se in sentenza questo aspetto non è menzionato, ma anche perché gli altri condomini non le hanno e quindi in ciò è implicita l'alterazione dell'estetica.

Si afferma in sentenza che l'apposizione di doppie finestre non può considerarsi nel caso specifico quale manutenzione ordinaria, quindi non abbisognevole di determinazione o domande all'autorità, in quanto non si è andati ad installare o sostituire qualcosa che già c'era, come i serramenti, ma ad apporre una doppia finestra, cosa non comune agli altri appartamenti del condominio, e come tale in grado di modificare l'estetica del fabbricato: ne consegue che quanto posto in essere non può essere qualificato alla stregua di una semplice manutenzione, sì che la censura è infondata.

Con riferimento al condominio la valutazione se si tratti o no di opere di manutenzione comprende dunque la considerazione estetica del resto della struttura condominiale.

Alterazione del decoro e condominio

Ad ogni modo, che rientrino o meno nelle opere soggette a titolo abilitativo, tutte le opere devono rispettare il regolamento edilizio, il quale può disporre anche prescrizioni in materia di estetica.

Da un punto di vista condominiale, la questione non cambia: le opere individuali (realizzate nell'unità immobiliare di proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale) devono rispettare sempre il concetto di decoro dello stabile, al di là della qualificazione (se ordinarie o straordinarie) delle dette opere.

La nozione di opere ordinarie non coincide nei due ambiti della normativa condominiale e di quella edilizia: un'opera rientrante nella definizione di opere ordinarie di cui al Testo Unico 380/2001 non lo è necessariamente ai sensi della normativa sul condominio.

Quanto alle opere individuali, la normativa condominale prevede oggi (dopo la riforma sul condominio) che un'opera individuale realizzata sull'unità di proprietà del condomino ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, non può recare danno alle parti comuni ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso, quindi a prescindere da ogni valutazione, il condomino ne deve dare preventiva notizia all'amministratore, il quale ne deve riferire all'assemblea. Va da sè che la prescrizione vale ancora più se l'opera è suscettibile di incidere sull'estetica del condominio alterandone il decoro (art. 1122 c.c.).

Precedentemente alla riforma l'art. 1122 c.c. non menzionava il pregiudizio al decoro, ma solo il danno alle parti comuni. Anche se la giurisprudenza era allineata nell'applicare il concetto di decoro anche alle opere individuali (v. ad es. Cass. n. 1076/2005).

Ad ogni modo, il pregiudizio al decoro ad opera delle parti individuali poteva, allora come oggi, essere tutelato comunque anche in ragione del regolamento condominiale, il quale per legge doveva regolamentare anche questo aspetto delle parti comuni (v. vecchio e nuovo art. 1138, co.1).

Violazione del regolamento edilizio

Dunque, se un'opera non è di manutenzione ordinaria, e tale valutazione in condominio va effettuata alla luce dell'intero edificio, è soggetta a titolo abilitativo. Ad ogni modo, anche se non soggetta a titolo abilitativo, l'opera deve sempre essere conforme alle prescrizioni comunali.

Se non risponde ai dictat del regolamento comunale, non potrà essere autorizzata e, se già realizzata, dovrà essere rimossa.

Dunque, onde evitare inutile dispendio di soldi e tempo, anche nel caso delle doppie finestre, sarà opportuno coinvolgere preventivamente il condominio ed il comune.