Superbonus: cosa succede se un condomino si oppone

I condomini possono opporsi ai lavori rientranti nel Superbonus

Sono ormai parecchi anni che il Superbonus è al centro dell'attenzione dei cittadini, delle imprese e delle forze politiche.

Come noto, siamo di fronte a un'agevolazione fiscale, il cui volto è mutato nel tempo, che ha la finalità di incentivare la realizzazione di interventi volti al miglioramento dell'efficienza energetica e alla riduzione del rischio sismico degli edifici.


Nonostante i grandi vantaggi offerti non è raro che all'interno di un Condominio vi siano dei condomini contrari alla realizzazione dei lavori.

Complice il fatto che nel tempo le aliquote da applicare hanno subito una riduzione, può succedere che alcuni proprietari non siano d'accordo nel dare avvio ai lavori.
Un aspetto positivo da considerare è che la legge prevede dei margini di opposizione.

In primo luogo, esprimendo correttamente il voto contrario in assemblea e in secondo luogo, impugnando la delibera che non dovesse presentare tutti i requisiti di validità. Infine, in taluni casi, sarà possibile non partecipare alla spesa.

Vediamo più nel dettaglio le singole casistiche.

Qual è la maggioranza assembleare per i lavori ammessi al Superbonus?

Per il condomino che si oppone alla realizzazione di lavori rientranti nel Superbonus la bella notizia è che non è richiesta l'unanimità dei condomini.

Sulle ordinarie disposizioni contenute nel codice civile in tema di maggioranze assembleari sono intervenuti provvedimenti governativi.

Le delibere assembleari nell'ambito del condominio che abbiano a oggetto l'approvazione dei lavori di cui al Decreto Rilancio 2020 sono valide qualora approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Quindi, per dare avvio ai lavori, è sufficiente la maggioranza dei partecipanti alla riunione purché rappresentino almeno i 333 millesimi.

Sarà dunque più agevole approvare i lavori in condominio poiché sono sufficienti requisiti di approvazione meno stringenti.

Per favorire la spinta alla ripresa dell'attività edile il Governo ha pensato di facilitare le procedure di approvazione dei lavori per evitare ostacoli in grado di porre un freno all'effettiva applicazione di una misura volta alla ripresa dell'economia, almeno secondo quelle che erano le originarie intenzioni del Governo.

Cosa succede se un condomino è contrario ai lavori

Occorre a questo punto focalizzarsi su due distinte situazioni che possono verificarsi.
Premesso che, in linea generale, la delibera assembleare deve essere rispettata da tutti i condomini, una volta ottenuta la maggioranza sarà possibile procedere, almeno in linea teorica, con l'esecuzione degli interventi.

È necessario però effettuare delle precisazioni.

L'assemblea non può, sia pure con le maggioranze richieste, prendere delle decisioni che impattino sulle parti private, ovvero sulle singole unità abitative, in particolare su quelle il cui titolare si è espresso in senso contrario.

In tal caso sarebbe indispensabile l'unanimità dei consensi.
Nel caso di lavori che invece riguardino esclusivamente le parti comuni e che integrino un'innovazione, sono necessarie alcune considerazioni.


Le norme relative al Superbonus all'interno dei condomini devono conciliarsi con quanto previsto dal codice civile in tema di innovazioni.

Da tener presente, infatti che, qualora un'innovazione comporti una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario e consista in opere suscettibili di esecuzione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati dalla spesa.

Tuttavia, se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non sarà consentita a meno che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Quando il condomino dissenziente è esonerato dalla spesa

Da quanto evidenziato i condomini contrari potranno essere esonerati dalla partecipazione della spesa.

Come affermato dalla stessa Agenzia delle Entrate in tema di Superbonus, con risposta n. 620 del 22 settembre 2021, è possibile che i condomini che intendono dare avvio ai lavori e usufruire delle detrazioni fiscali potranno accollarsi l'intera spesa, escludendo da oneri e benefici i condomini che sono contrari.


Saranno in tal caso necessarie due delibere:

• una per l'approvazione dei lavori
  
  
• una seconda avente a oggetto l'imputazione delle spese ai condomini favorevoli, anch'essa valida con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti e almeno un terzo del valore dell'edificio, purché i condomini ai quali vengono accollate le spese siano favorevoli ai lavori.
  
  
  

Come contestare la delibera assembleare

Ultima possibilità per i condomini dissenzienti è quella, ammesso che sussistano i requisiti, di impugnare la delibera con la quale i lavori sono stati approvati.

La facoltà è esercitabile laddove ci si trovi di fronte a una delibera illegittima in quanto non conforme alla legge o al regolamento del condominio.

Essa sarà in tal caso impugnabile dai condomini assenti o dissenzienti, purché essi agiscano, entro 30 giorni dalla sua approvazione, davanti all'Autorità giudiziaria.

La delibera potrà essere addirittura nulla qualora il suo oggetto sia impossibile o illecito o comunque difetti di elementi essenziali.

Questo può accadere qualora, ad esempio, i lavori non vengano dettagliati, non venga prodotta idonea documentazione in merito a costi e modalità di realizzazione.