Terrazzo e lastrico solare: quali sono le differenze strutturali

Differenza tra lastrico solare e terrazza

Due elementi associati all'edilizia residenziale, i cui termini sono spesso confusi, sono il lastrico solare e la terrazza a livello.
Questi racchiudono infatti distinzioni significative che vanno al di là della funzione di copertura.
Si può definire il lastrico solare come una superficie piana situata nella parte superiore del condominio che assume principalmente la funzione di protezione. Quando è delimitato da ringhiere per permettere l'affaccio viene chiamato terrazzo.

Per un'analisi più dettagliato, la Corte di Cassazione (sentenza n. 2924/1986) ha stabilito che il lastrico solare, analogamente al tetto, riveste l'intero edificio sia dal punto di vista materiale che giuridico.

Le terrazze invece si distinguono dai lastrici solari poiché il loro obiettivo non è quello di coprire verticalmente l'edificio, ma di essere connesse a parapetti che ne consentano un accesso agevole e sicuro, garantendo un passaggio senza rischi.

Trasformazione lastrico solare in terrazzo a livello

I lastrici solari, dunque, non presentano ulteriori scopi al di là della mera protezione degli edifici al di sotto, per cui non sono praticabili come zona abitativa.
La terrazza o terrazzo invece svolge il suo ruolo di superficie calpestabile.

Questo implica che la conversione di un lastrico in un terrazzo comporta un aumento della Superficie Utile Residenziale, con un conseguente incremento del carico urbanistico.

Questo conduce alla necessità che il processo di trasformazione sia autorizzato mediante Permesso di Costruire.

Lastrico solare condominio manutenzione

Il lastrico solare può assumere diverse sfaccettature in termini di proprietà e utilizzo all'interno del condominio, variando tra essere di proprietà comune, di proprietà esclusiva di un singolo condomino o lastrico solare uso esclusivo pur essendo di proprietà comune.

Nel caso in cui i lastrici solari siano di proprietà condivisa e utilizzo comune, le spese legate alla riparazione, manutenzione e ricostruzione dovranno essere equamente divise tra i condomini in base al valore della proprietà di ciascuno.

Manutenzione lastrico solare

L'articolo 1126 del Codice civile stabilisce che se l'uso dei lastrici solari, o di parte di essi, non è comune a tutti i condomini, coloro che ne godono in modo esclusivo dovranno contribuire per un terzo delle spese di manutenzione, mentre i restanti due terzi saranno divisi tra tutti i condomini dell'edificio o della parte di edificio che beneficia del lastrico solare, proporzionalmente al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Questa modalità di distribuzione delle spese si applica a qualsiasi costo legato alla manutenzione o al rifacimento della copertura, nonché a spese connesse ad interventi aggiuntivi e necessari in modo consequenziale.

Terrazza a livello manutenzione

Le norme stabilite dall'articolo 1126 del Codice civile possono essere applicate anche ai terrazzi a livello e agli elementi essenziali ad essa collegati nel caso in cui essa sia di proprietà comune o concessa per uso esclusivo.


Da un lato, le terrazze a livello sono considerate come parte integrante, sia dal punto di vista strutturale che funzionale, degli appartamenti dai quali si accede ad esse e a cui sono riservate per un utilizzo esclusivo.

Ciò nonostante, poiché la terrazza (anche se appartiene a un singolo condomino) svolge un ruolo di copertura per gli appartamenti sottostanti, assume la medesima funzione di un lastrico solare e, conseguentemente, tutti i condomini saranno tenuti a contribuire alla sua riparazione, secondo le regole e criteri stabiliti dal Codice civile.

Quindi, i condomini i cui appartamenti traggono vantaggio dalla terrazza avranno l'obbligo di partecipare alle spese necessarie per il restauro o la ricostruzione.
Questo principio non è basato sul diritto di proprietà, ma sulla concezione secondo cui i condomini sono tenuti a partecipare alle spese in base all'utilità che l'elemento da riparare offre ai singoli appartamenti al di sotto di esso.

Copertura terrazzo e lastrico solare: su chi ricade la responsabilità

La ripartizione delle responsabilità si riflette anche nell'eventualità di danni, come quelli derivanti dalle infiltrazioni d'acqua provocati all'appartamento sottostante a causa della mancanza di manutenzione.

Se il lastrico solare ha un ruolo puramente di copertura per l'edificio, i costi associati alla ristrutturazione e al restauro saranno condivisi tra tutti i condomini, implicando che anche il risarcimento sarà un dovere per ogni condomino in proporzione alla sua quota.

La maggioranza della giurisprudenza concorda sul fatto che danni causati all'appartamento sottostante da infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, danneggiato a causa di una manutenzione insufficiente, debbano essere attribuiti a tutti coloro che sono inadempienti rispetto alla funzione di conservazione.

Quali sono le differenze tra lastrico solare e terrazzo

Questo significa che i condomini per i quali il lastrico agisce come copertura dovranno contribuire per due terzi, mentre il proprietario o titolare dell'uso esclusivo dovrà contribuire per il terzo rimanente.

Nello specifico se l'utilizzo del lastrico solare, o della terrazza a livello, non è condiviso da tutti i condomini, la responsabilità per i danni derivanti da infiltrazioni nell'unità immobiliare sottostante ricade sia sul proprietario o sull'utilizzatore esclusivo, in quanto custodi del bene, sia sull'ente condominiale.

Comunque sarà necessario un approfondito esame attraverso perizie tecniche per individuare le cause specifiche dell'evento e, di conseguenza, chi sia responsabile.

Lastrico solare condominiale e terrazza: a chi chiedere i danni

Dunque, nel caso di danni che colpiscono l'appartamento sottostante o altre parti esclusive dell'edificio, il titolare della proprietà avrà il diritto di richiedere il risarcimento sia al condomino che gode in esclusiva del terrazzo, sia all'amministratore del condominio.

Per quanto riguarda il proprietario del terrazzo o del lastrico, egli è tenuto a permettere all'amministratore l'accesso per consentire l'esecuzione delle necessarie operazioni di manutenzione volte a rimuovere eventuali infiltrazioni d'acqua.

Vantaggi di avere una copertura lastrico solare o un terrazzo

Naturalmente, non ci sono solo problemi legati al lastrico solare o alla terrazza a livello, ma esistono anche dei vantaggi derivanti da entrambi.

Vantaggi terrazza e lastrico solare

Pertanto, per garantire una condivisione serena di tali spazi e per evitare controversie, si possono fornire utili suggerimenti. Ad esempio, è possibile trasformare la terrazza o il lastrico solare in un'area con prato, per conferire un'atmosfera accogliente.

Nel caso di lastrico solare, un vantaggio evidente è che, essendo progettato come copertura, già dispone di tutti gli strati strutturali necessari per ospitare un prato.
Un'alternativa è creare cassoni rialzati in cui coltivare ortaggi e piante.