La terrazza a livello si differenzia dal lastrico solare perché è posta a servizio esclusivo di un'unità immobiliare presente nell'edificio.
Cosa si intende per Terrazza a livello?
Quando si parla di lavori riguardanti la copertura dell'edificio, o di una sua parte, ci s'imbatte spesso nella descrizione d'una porzione dello stabile chiamata terrazzo a livello.
In questo articolo ci proponiamo di rispondere ad una domanda:
che cos'è una terrazza a livello?Per farlo prenderemo spunto da una recente sentenza del Tribunale di Brindisi resa, per l'esattezza, lo scorso 1 marzo.
Si legge in un passaggio della pronuncia che come noto, in tema di edifici in condominio, almeno secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, per terrazza a livello deve intendersi, in un edificio condominiale, una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, talché deve ritenersi per il modo in cui è stata realizzata, che è destinata non solo e non tanto a coprire una parte del fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all'aperto (Trib. Brindisi 1 marzo 2012).
Insomma la terrazza a livello ha una doppia funzione: copertura e proiezione all'aperto dell'appartamento da cui si accede.
Qui, prosegue il Tribunale brindisino, sta la differenza con il lastrico solare.
Esso, infatti, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giudiziale (sent. 21 maggio 1974 n. 1501; 28 aprile 1986 n. 2924) (Trib. ult. cit.).
Può accadere, però, che la terrazza a livello non sia inserita negli atti d'acquisto tra i beni di proprietà esclusiva o condominiale.
Terrazza a livello: a chi appartiene e a chi spetta le spese di manutenzione?
In questo contesto è utile domandarsi: come capire a chi appartiene?
Orbene, affinché una terrazza a livello che esplichi anche funzioni di copertura dei piani sottostanti, possa ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento da cui si accede alla terrazza stessa, ove tale appartenenza non risulti dal titolo, è necessario che essa faccia parte integrante da un punto di vista strutturale e funzionale del piano cui è annessa, di guisa che la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria (cfr. Cassazione civile sez. II. 22 aprile 1994, n. 3832) (Trib. Brindisi 1 marzo 2012).
In sostanza è possibile sintetizzare la decisione del Tribunale di Brindisi nel modo seguente:
si dice terrazza a livello quella parte dell'edificio di cui gode esclusivamente un condomino, in quanto la struttura è accessibile esclusivamente dalla sua unità immobiliare, e che contemporaneamente funge anche da copertura a una o più unità immobiliari.
In casi del genere, per analogia, la spesa per la manutenzione straordinaria del terrazzo dev'essere ripartita tra tutti gli interessati ai sensi dell'art. 1126 c.c.
