Che cos'è una terrazza a livello

NEWS DI Condominio
La terrazza a livello si differenzia dal lastrico solare perché è posta a servizio esclusivo di un'unità immobiliare presente nell'edificio.
02 Aprile 2012 ore 14:48
Avv. Alessandro Gallucci

Terrazza a livelloQuando si parla di lavori riguardanti la copertura dell'edificio, o di una sua parte, ci s'imbatte spesso nella descrizione d'una porzione dello stabile chiamata terrazzo a livello.
In questo articolo ci proponiamo di rispondere ad una domanda:
che cos'è una terrazza a livello?
Per farlo prenderemo spunto da una recente sentenza del Tribunale di Brindisi resa, per l'esattezza, lo scorso 1 marzo.


Si legge in un passaggio della pronuncia che come noto, in tema di edifici in condominio, almeno secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, per terrazza a livello deve intendersi, in un edificio condominiale, una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, talché deve ritenersi per il modo in cui è stata realizzata, che è destinata non solo e non tanto a coprire una parte del fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all'aperto (Trib. Brindisi 1 marzo 2012).
Insomma la terrazza a livello ha una doppia funzione: copertura e proiezione all'aperto dell'appartamento da cui si accede.
Qui, prosegue il Tribunale brindisino, sta la differenza con il lastrico solare.
Esso, infatti, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giudiziale (sent. 21 maggio 1974 n. 1501; 28 aprile 1986 n. 2924) (Trib. ult. cit.).
Può accadere, però, che la terrazza a livello non sia inserita negli atti d'acquisto tra i beni di proprietà esclusiva o condominiale.
In questo contesto è utile domandarsi: come capire a chi appartiene?
Terrazza a livelloOrbene, affinché una terrazza a livello che esplichi anche funzioni di copertura dei piani sottostanti, possa ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento da cui si accede alla terrazza stessa, ove tale appartenenza non risulti dal titolo, è necessario che essa faccia parte integrante da un punto di vista strutturale e funzionale del piano cui è annessa, di guisa che la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria (cfr. Cassazione civile sez. II. 22 aprile 1994, n. 3832) (Trib. Brindisi 1 marzo 2012).
In sostanza è possibile sintetizzare la decisione del Tribunale di Brindisi nel modo seguente:
si dice terrazza a livello quella parte dell'edificio di cui gode esclusivamente un condomino, in quanto la struttura è accessibile esclusivamente dalla sua unità immobiliare, e che contemporaneamente funge anche da copertura a una o più unità immobiliari.

In casi del genere, per analogia, la spesa per la manutenzione straordinaria del terrazzo dev'essere ripartita tra tutti gli interessati ai sensi dell'art. 1126 c.c.

riproduzione riservata
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  • Andrea
    Andrea
    Lunedì 28 Novembre 2016, alle ore 23:53
    Dalla mia terrazza a livello piantumata scende acqua in un garage sottostante. la spesa per la sistemazione (scavo giardino, rattoppo catramatura, risistemazione giardino) a chi spetta quindi?
    A tutti i condomini in base ai millesimi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Andrea
      Mercoledì 30 Novembre 2016, alle ore 18:11
      Gli alberi immagino siano tuoi e quindi a te spettano tutte le spese che sono conseguenza dei danni che hanno causato gli alberi e quelle connesse alla sistemazione che deriva dalla loro presenza, a meno che quella non è la situazione originaria; in tal caso la sistemazione potrebbe essere a carico di tutti ai sensi dell'art. 1126 c.c. Per una consulenza legale a pagamento da parte degli esperti di Lavorincasa.it puoi scrivere qui: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Monica
    Monica
    Giovedì 12 Dicembre 2013, alle ore 11:31
    In un appendice del nostro condominio c'è il magazzino di un negozio e sopra di esso la terrazza di livello ad uso esclusivo del primo piano.
    Premetto che l'inquilina del primo piano è amica dell'amministratore e sul quel grosso terrazzo non paga le spese condominiali.
    Il terrazzo sta causando gravi danni da infiltrazione d'acqua al negozio sottostante.
    L'amministratore convoca assemblea per approvazione lavori coinvolgendo tutti inquilini.
    Cosa fare?
    rispondi al commento
  • Maria
    Maria
    Lunedì 21 Ottobre 2013, alle ore 19:39
    Vivo in un edificio di 7 appartamenti di cui io sono al primo piano con un terrazzo a livello ad uso esclusivo, ho l'accesso direttamente dal terrazzo per entrare nel mio appartamento.
    Vorrei fare un tetto al terrazzo, infatti quando piove diventa una piscina, e dato che faccio da copertura all'appartameno di sotto, ho paura delle infiltrazioni.
    Cosa devo fare?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Maria
      Mercoledì 23 Ottobre 2013, alle ore 15:14
      Ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative e condominiali.
      rispondi al commento
      • Maria
        Maria Legale
        Mercoledì 23 Ottobre 2013, alle ore 18:54
        Non abbiamo l'amministratore e i condomini non hanno nulla da obbiettare, tra l'altro due dei 7 appartamenti hanno già il tetto che è stato fatto durante la ristrutturazione.
        L'agente immobiliare dopo la vendita mi ha detto che devo pagare al comune l'autorizzazione di euro 2000,00 , ma se non do fastidio all'edifico e alle persone che ci vivono preferisco pagarmi solo la struttura del tetto.
        rispondi al commento
        • Legale
          Legale Maria
          Giovedì 24 Ottobre 2013, alle ore 13:07
          Le cose, a mio avviso, vanno fatte secondo legge e non per sentito dire dell'agente immobiliare.
          Si rivolga ad un tenico o ad un legale disua fiducia per comprendere, carte alla mano, di che cosa effettivamente ha bisogno per far partire i lavori.
          rispondi al commento
  • Dominique
    Dominique
    Sabato 19 Maggio 2012, alle ore 15:58
    Ho capito bene si applica l'art. 1126 e non 1/3 2/3 tra l'altro trovo che sia più giusto perche chi tre maggior servizio per l'impermeabilizazione sono i pioani sottostanti tralaltro propietari visto che il terazzo o il giardino sono in usa esclusivo
    rispondi al commento
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