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Detrazioni fiscali in caso di cambio di proprietà

NEWS Detrazioni e agevolazioni fiscali07 Maggio 2015 ore 18:41
In caso di variazione di proprietà di un immobile, le detrazioni fiscali per ristrutturazione o risparmio energetico restano, ma può cambiare il beneficiario.

Dubbi sulle detrazioni fiscali in corso quando cambia la proprietà o la detenzione


Cosa accade alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie (50%), per il risparmio energetico (65%) e al bonus mobili quando cambia la proprietà di un immobile? Vanno perse, restano al vecchio proprietario o passano al nuovo?
E cosa succede nel caso di affittuari o comodatari che stanno godendo delle detrazioni e che nel frattempo cambiano casa ?

Cerchiamo di chiarire tutti i dubbi.


Detrazioni fiscali e vendita dell'immobile


detrazioni fiscali e cambio proprietàQuando l'immobile è venduto o trasferito per atto tra vivi prima che sia terminato il periodo per fruire dell'agevolazione, il diritto alle quote rimanenti del beneficio fiscale è trasferito, salvo diversi accordi tra le parti, all'acquirente dell'unità immobiliare.

Ciò significa che, in assenza di specifiche indicazioni nell'atto di compravendita, la detrazione passa direttamente all'acquirente dell'immobile.

Facciamo un esempio. Il proprietario iniziale esegue sull'edificio alcuni lavori e comincia a beneficiare della detrazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie.
La normativa prevede che il beneficio sia ripartito in quote annuali per la durata di 10 anni.
Se ipoteticamente dopo 4 anni che beneficia della detrazione fiscale (e quindi delle prime 4 quote) il titolare dell'immobile decide di vendere e nell'atto di compravendita non si riportano indicazioni inerenti le detrazioni in corso, l'agevolazione fiscale passerà automaticamente all'acquirente.
Quest'ultimo potrà quindi beneficiarne a partire dalla quinta rata, fino alla decima. Il numero e l'importo singolo e totale delle rate resteranno invariati, cambierà solo il beneficiario, che fino al momento del rogito sarà il vecchio proprietario, mentre successivamente al rogito sarà l'acquirente/nuovo proprietario.


Tuttavia il proprietario e l'acquirente possono concordare diversamente e specificare la loro decisione nell'atto. Pertanto le parti sono libere di decidere se le quote rimanenti della detrazione spetteranno al vecchio proprietario o passeranno al nuovo.

Qualora decidano di lasciarle al vecchio proprietario diventa molto importante chiarirlo nell'atto. In questo caso al vecchio proprietario spetteranno tutte le quote della detrazione fiscale: quelle di cui ha già beneficiato e le restanti.


Detrazioni fiscali e decesso del proprietario – detrazione sulle ristrutturazioni (50%) e detrazione sul risparmio energetico (65%)


In caso di trasferimento mortis causa della titolarità dell'immobile su cui sono stati realizzati negli anni precedenti interventi di recupero edilizio o di efficientamento energetico o per il quale sono stati acquistati dei mobili è necessario operare una distinzione sul da farsi in base al tipo di detrazione.

detrazione 50 cambio proprietàSe si tratta di interventi grazie ai quali si è beneficiato della detrazione sulle ristrutturazioni (50%) o sul risparmio energetico (65%), la detrazione non fruita in tutto o in parte dal proprietario deceduto è trasferita, per i rimanenti periodi d'imposta, esclusivamente all'erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell'immobile.

La circolare dell'Agenzia delle Entrate n.24/E del 2004 ha chiarito che la detenzione materiale e diretta dell'immobile sussiste qualora l' erede assegnatario abbia l'immediata disponibilità del bene, potendo disporre di esso liberamente e a proprio piacimento quando lo desideri, a prescindere dalla circostanza che abbia adibito l'immobile ad abitazione principale.

Con circolare dell'Agenzia delle Entrate n.20/E del 2011 è stato poi specificato che l'erede, concedendo in comodato l'immobile, non può più disporne in modo diretto e immediato, pertanto non potrà continuare a beneficiare della detrazione per le spese sostenute dal proprietario deceduto. Quindi la detenzione materiale e diretta del bene presuppone che l'immobile non sia concesso in uso ad altri, ad esempio con contratto di comodato o di locazione.

La circolare n.17/E del 2015 ha approfondito ulteriormente il discorso, specificando che la detenzione materiale e diretta del bene debba sussistere non solo per l'anno dell'accettazione dell'eredità, ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle rate residue della detrazione. Se l'erede inizialmente detiene direttamente l'immobile concedendolo successivamente in comodato o in locazione, questi non potrà fruire delle rate della detrazione di competenza degli anni in cui l'immobile non sarà detenuto direttamente. Potrà tuttavia beneficiare delle eventuali rate residue al termine del contratto di comodato o locazione, a patto ovviamente di riprendere la detenzione materiale e diretta del bene.

In caso di più eredi che conservino la detenzione materiale e diretta dell'immobile, la detrazione sarà fra essi ripartita in base alle quote di proprietà.


Detrazioni fiscali e decesso del proprietario – bonus mobili


Il cosiddetto bonus mobili, seppur preveda come presupposto la fruizione della detrazione per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio (detrazione 50%), è comunque una detrazione da questa autonoma, con proprie norme sul limite di spesa e sulla ripartizione in dieci rate della detrazione stessa, che non prevedono il trasferimento della detrazione.
Lo ha chiarito la circolare dell'Agenzia delle Entrate n.17/E del 2015.

Pertanto, in caso di decesso del proprietario, le rate del bonus mobili non utilizzate del tutto o in parte non sono trasferibili agli eredi per i rimanenti periodi di imposta.


Detrazioni fiscali e trasferimento dell'inquilino o del comodatario


La normativa sulle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie e per il risparmio energetico e anche sul bonus mobili prevede che possano beneficiare delle agevolazioni non solo i proprietari degli immobili ma anche i detentori.

detrazione 50 trasferimento inquilinoFra questi ultimi vi sono ad esempio gli inquilini e i comodatari, a patto che sostengano le spese per i lavori o per l'acquisto dei mobili e siano a loro intestati bonifici e fatture.

Nel caso in cui, successivamente all'avvio di una detrazione fiscale, cessi lo stato di locazione o di comodato, il diritto alla detrazione in capo all'inquilino o al comodatario che ha pagato gli interventi non viene meno.
Ciò significa che l'inquilino o il comodatario che si trasferisce altrove continuerà a beneficiare della detrazione fiscale fino a conclusione del periodo previsto.

A differenza di quanto detto per la vendita degli immobili, per la quale si può decidere se lasciare successivamente al rogito le quote rimanenti della detrazione al vecchio proprietario o trasferirle al nuovo, nella situazione dell'inquilino o del comodatario non c'è scelta qualora questi si trasferiscano. La detrazione rimane all'inquilino o comodatario e nulla spetta al proprietario dell'immobile.

riproduzione riservata
Articolo: Detrazioni fiscali e cambio di proprietà
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Detrazioni fiscali e cambio di proprietà: Commenti e opinioni


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  • Davidsonsantos
    Davidsonsantos
    Mercoledì 24 Giugno 2020, all or 18:04
    L'acquirente che abbia diritto alla detrazione delle quote residue e che non ha stipulato un accordo e non vuole stipulare un accordo, come può esercitare il proprio diritto ed avere i documenti necessari a comprovare la detrazione ?
    In sintesi, il venditore può rifiutarsi di presentare all'acquirente la documentazione fiscale ?
    rispondi al commento
  • Anto12
    Anto12
    Venerdì 24 Aprile 2020, all or 09:11
    Fra poco acquisterò un immobile con atto di compravendita.
    Se inserisco un impianto di allarme e delle zanzariere ora (prima di andare rogitare) posso detrarre la spesa?
    rispondi al commento
  • Elisa6
    Elisa6
    Giovedì 25 Luglio 2019, all or 08:44
    Facendo settimana scorsa il 730, mi è stato negata la detrazione della stufa acquistata a dicembre 2016.
    Questo perché ho comprato casa nel maggio dell’anno scorso e dal 30/06/18 si é concluso il mio contratto d’affitto
    Mi chiedo, ho sostenuto tutte le spese nel 2016 quando ci abitavo e avevo la residenza lí, è giusto che non possa detrarre più niente?
    Visto che avevano già fatto molti errori nella compilazione del mio 730 mi chiedo se qui abbiamo fatto giusto
    rispondi al commento
  • Sabrina2
    Sabrina2
    Martedì 20 Novembre 2018, all or 21:01
    A luglio ho venduto un appartamento.
    Erano stati fatti dei lavori di ristrutturazione nel condominio per cui godevo di una detrazione fiscale.
    In atto di vendita non è stato indicato di non trasferire la detraibilitá e quindi ora é passata al compratore.
    Mi hanno detto che è possibile presentare all’Agenzia delle Entrate, un’autocertificazione, da autenticare da pubblico ufficiale.
    Di che modulo si tratta e da chi può essere autenticato?
    rispondi al commento
  • Simonaperino
    Simonaperino
    Martedì 2 Ottobre 2018, all or 14:15
    Buongiorno, se si subentra in un appartamento e si rileva la caldaia/stufa a pellet installata nel 2017 (costi e impianto) per cui il precedente inquilino percepisce gli incentivi, le restanti quote passano al nuovo acquirente?Grazie 
    rispondi al commento
  • Cosimo1
    Cosimo1
    Venerdì 23 Febbraio 2018, all or 11:37
    Siamo un condominio di 5 proprietari.
    Abbiamo deliberato l'installazione di un montacarichi per l'abbattimento delle barriere architettoniche.
    Chi partecipa sono 2 proprietari su 5, secondo questa suddivisione :
    1/5
    4/5
    La domanda è, se un condomino vuole successivamente allacciarsi all'impianto, quindi pagando al condominio 1/5, le detrazioni non ancora usufruite vengono trasferite?
    rispondi al commento
    • Arch.martinelli
      Arch.martinelli Cosimo1
      Lunedì 26 Febbraio 2018, all or 11:18
      La detrazione passa solo se c'è un cambio di proprietà delle unità immobiliari. Ovvero, se uno dei due proprietari che ha sostenuto la spesa cede la proprietà del suo immobile, le spese da lui sostenute si possono trasferire al nuovo proprietario. Nel caso indicato la detrazione non è trasferibile.
      rispondi al commento
  • Renzo antonini
    Renzo antonini
    Lunedì 19 Febbraio 2018, all or 21:06
    Avendo ceduto con donazione al figlio un immobile del quale godevo delle detrazioni fiscali per restauro, non avendo specificato nell'atto di rimanere io il proprietario ad usufruire delle detrazioni, chiedo se possibile con una scrittura privata legalizzata dal notaio, rimanere il venditore l'usufruttuario della detrazioni fiscali.
    rispondi al commento
    • Arch.martinelli
      Arch.martinelli Renzo antonini
      Giovedì 22 Febbraio 2018, all or 17:59
      Potrebbe valutare col notaio la rettifica dell'atto.
      rispondi al commento
  • Fabrizio 1
    Fabrizio 1
    Lunedì 12 Febbraio 2018, all or 09:45
    Nel 2013 ho cominciato i lavori di ristrutturazione nell'immobile di mia proprietà e ho finito i lavori a settembre 2017 raggiungendo il limite massimo di 96000 e 10000 per quanto riguarda il bonus dei mobili.
    Ora la casa è suddivisa in tre unità immobiliari e la domanda è se volessi vendere e mantenere comunque le detrazioni a mio nome i nuovi proprietari potranno godere di altre detrazioni per la ristrutturazione ? 
    rispondi al commento
    • Sara.m.
      Sara.m. Fabrizio 1
      Martedì 13 Febbraio 2018, all or 09:45
      Sì, potrà continuare a godere delle detrazioni per quanto speso (ovviamente specicando nel rogito che intende tenere le detrazioni intestate a sè) e qualora i nuovi proprietari decidano di effettuare nuovi lavori potranno beneficiare delle detrazioni per quanto spenderanno.
      rispondi al commento
  • Maurizio5
    Maurizio5
    Venerdì 9 Febbraio 2018, all or 15:35
    Il bonus mobili è trasferibile al nuovo proprietario se nel rogito viene specificato che tutte le agevolazioni di detrazione passano al nuovo acquirente? In caso di non trasferibilità rimangono al vecchio proprietario o decadono al momento della vendita dell'immobile? Grazie
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