L'amministratore di condominio ha ben precisi compiti in tema di detrazione fiscale per l'esecuzione di lavori di ristrutturazione delle parti comuni.
Detrazioni fiscali per ristrutturazione edilizia
La detrazione del 50% (o del 36%), così è comunemente conosciuta la detrazione dall'imposta della percentuale della somma spese per ristrutturazioni edilizie, può essere sfruttata solamente se certificata nei modi e nei termini indicati dalla legge.
Quanto alla percentuale del bonus fiscale è bene ricordare che la detrazione Irpef che può essere goduta è pari al 50% dei costi sostenuti fino al 31 dicembre 2014.
La percentuale scenderà al 40% per i costi sostenuti nel 2015. Il limite massimo in termini di costi detraibili è pari ad € 96.000 fino a fine 2015, mentre il tetto tornerà agli ordinari € 48.000 a partire dall'1 gennaio 2016 (salvo proroghe).
In breve vale la pena ricordare le caratteristiche principali del bonus.
Innanzitutto è bene rammentare che la detrazione fiscale (nella misura del 36%, salvo la maggiorazione di cui sopra per il periodo di riferimento) è stata resa permanente dal decreto legge n. 201/2011 e inserita tra gli oneri detraibili dall'Irpef.
Insomma dalla sua approvazione quale incentivazione straordinaria (nel 1997, all'epoca la misura detraibile era pari al 41% dei costi sostentui) alla sua stabilizzazione sono passati ben 14 anni.
Molte sono state anche le novità tese a deburocratizzare gli adempimenti necessari ad usufruire del bonus; ad oggi, infatti, ci ricorda l'Agenzia delle entrate nella propria guida alle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione (Maggio 2014):
Resta fermo l'obbligo di versamento per mezzo di bonifico bancario e la necessità di comunicazioni alle competenti ASL, se richieste in relazione alla tipologia di lavori da eseguirsi.
Agevolazioni fiscali in condominio
La possibilità di usufruire dei benifici di cui sopra riguarda anche i lavori ordinari e straordinari di manutenzione delle parti comuni di un edificio in condominio.
In tali casi la ricevuta dei versamenti effettuati tramite bonifico per lavori sulle parti comuni può essere sostituita da una certificazione dell'amministratore.
Questa, in estrema sintesi, la decisione presa dalla Cassazione con la sentenza n. 4094 del 14 marzo 2012.
La sentenza ha il merito di ribadire alcuni passaggi fondamentali ed il contesto normativo per la così detta pratica per la detrazione del 36 % (oggi 50%) riguardante lavori inerenti parti comuni di uno stabile in condominio.
Si legge nella pronuncia che la L. n. 449 del 1997, art. 1, contenente disposizioni tributarie per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, contempla la qui dedotta possibilità di detrazione di una quota (ratione temporis, 36%) delle spese all'uopo sostenute (finanche in condominio), ma rinvia, nel comma 3, a un successivo D.M. (nel concreto il D.M. 18 febbraio 1998, n. 41) la fissazione delle modalità di attuazione delle disposizioni di cui ai commi 1 e 2, nonché le procedure di controllo, da effettuare anche mediante l'intervento di banche o della società Poste Italiane Spa, in funzione del contenimento del fenomeno dell'evasione fiscale e contributiva, ovvero mediante l'intervento delle aziende unità sanitarie locali, in funzione dell'osservanza delle norme in materia di tutela della salute e della sicurezza sul luogo di lavoro e nei cantieri, previste dai D.Lgs. 19 settembre 1994, n. 626, e D.Lgs. 14 agosto 1996, n. 494, e successive modificazioni ed integrazioni, prevedendosi in tali ipotesi specifiche cause di decadenza dal diritto alla detrazione (Cass. 14 marzo 2012 n. 4094).
Il decreto ministeriale, proseguono da piazza Cavour, all'art. 1 a sua volta stabilisce (comma 3) che i soggetti che ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche intendono avvalersi della detrazione d'imposta sono tenuti, tra l'altro, e per quanto rileva, a eseguire i pagamenti mediante bonifico bancario dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.
E l'art. 4 espressamente prevede che la detrazione non è riconosciuta in caso di: (..); b) effettuazione di pagamenti secondo modalità diverse da quelle previste dall'art. 1, comma 3, limitatamente a questi ultimi (Cass. 14 marzo 2012 n. 4094).
Nessuna eccezione per il condominio.
Tali condizioni si applicano, con i necessari adattamenti, anche alle opere eseguite su parti comuni di edifici in condominio, ferma l'esecuzione delle relative attestazioni da parte dell'amministratore, in tal caso, infatti, in luogo della documentazione che il contribuente ha l'obbligo di conservare ed esibire a richiesta dell'amministrazione, è ammessa l'utilizzazione di una certificazione dell'amministratore del condominio, che attesti di avere adempiuto agli obblighi previsti e che indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione (Cass. 14 marzo 2012 n. 4094).
Senza la certificazione dell'amministratore, tuttavia, è inutile intestardirsi nella domanda di detrazione: essa non può essere ottenuta! A quel punto se l'amministratore ha sbagliato è con lui che bisogna prendersela.
È utile ricordare che ai sensi dell'art. 1130 n. 5 c.c. (così come modificato dalla riforma del condominio), l'amministratore deve eseguire l'attività fiscale; non v'è dubbio che in tale attività debba essere ricondotta l'attestazione di cui sopra.
Condominii senza amministratore
Che cosa accade nei piccoli condominii, ossia in quelle compagini, con un numero di partecipanti inferiore o uguale ad otto, rispetto alle quali non ricorre l'obbligo di nomina dell'amministratore?
Secondo l'Agenzia delle entrate, al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni prevista dall'articolo 16-bis del TUIR, i condomini che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso (Circ. n.11/E del 21 maggio 2014).
Insomma in tali casi gli adempimenti e le certificazioni dovranno essere posti in essere e redatte da uno dei condomini che si occuperà di seguire la pratica.
Quanto alla percentuale del bonus fiscale è bene ricordare che la detrazione Irpef che può essere goduta è pari al 50% dei costi sostenuti fino al 31 dicembre 2014.
Si legge nella pronuncia che la L. n. 449 del 1997, art. 1, contenente disposizioni tributarie per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, contempla la qui dedotta possibilità di detrazione di una quota (ratione temporis, 36%) delle spese all'uopo sostenute (finanche in condominio), ma rinvia, nel comma 3, a un successivo D.M. (nel concreto il D.M. 18 febbraio 1998, n. 41) la fissazione delle modalità di attuazione delle disposizioni di cui ai commi 1 e 2, nonché le procedure di controllo, da effettuare anche mediante l'intervento di banche o della società Poste Italiane Spa, in funzione del contenimento del fenomeno dell'evasione fiscale e contributiva, ovvero mediante l'intervento delle aziende unità sanitarie locali, in funzione dell'osservanza delle norme in materia di tutela della salute e della sicurezza sul luogo di lavoro e nei cantieri, previste dai D.Lgs. 19 settembre 1994, n. 626, e D.Lgs. 14 agosto 1996, n. 494, e successive modificazioni ed integrazioni, prevedendosi in tali ipotesi specifiche cause di decadenza dal diritto alla detrazione (Cass. 14 marzo 2012 n. 4094).
