Detrazione del 50% e certificazione dell'amministratore di condominio

NEWS DI Amministratore di condominio
L'amministratore di condominio ha ben precisi compiti in tema di detrazione fiscale per l'esecuzione di lavori di ristrutturazione delle parti comuni.
25 Giugno 2014 ore 09:34
Avv. Alessandro Gallucci

Detrazioni fiscali per ristrutturazione edilizia


La detrazione del 50% (o del 36%), così è comunemente conosciuta la detrazione dall'imposta della percentuale della somma spese per ristrutturazioni edilizie, può essere sfruttata solamente se certificata nei modi e nei termini indicati dalla legge.

Detrazione fiscaleQuanto alla percentuale del bonus fiscale è bene ricordare che la detrazione Irpef che può essere goduta è pari al 50% dei costi sostenuti fino al 31 dicembre 2014.
La percentuale scenderà al 40% per i costi sostenuti nel 2015. Il limite massimo in termini di costi detraibili è pari ad € 96.000 fino a fine 2015, mentre il tetto tornerà agli ordinari € 48.000 a partire dall'1 gennaio 2016 (salvo proroghe).

In breve vale la pena ricordare le caratteristiche principali del bonus.

Innanzitutto è bene rammentare che la detrazione fiscale (nella misura del 36%, salvo la maggiorazione di cui sopra per il periodo di riferimento) è stata resa permanente dal decreto legge n. 201/2011 e inserita tra gli oneri detraibili dall'Irpef.

Insomma dalla sua approvazione quale incentivazione straordinaria (nel 1997, all'epoca la misura detraibile era pari al 41% dei costi sostentui) alla sua stabilizzazione sono passati ben 14 anni.

Molte sono state anche le novità tese a deburocratizzare gli adempimenti necessari ad usufruire del bonus; ad oggi, infatti, ci ricorda l'Agenzia delle entrate nella propria guida alle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione (Maggio 2014):

Resta fermo l'obbligo di versamento per mezzo di bonifico bancario e la necessità di comunicazioni alle competenti ASL, se richieste in relazione alla tipologia di lavori da eseguirsi.


Agevolazioni fiscali in condominio


La possibilità di usufruire dei benifici di cui sopra riguarda anche i lavori ordinari e straordinari di manutenzione delle parti comuni di un edificio in condominio.

In tali casi la ricevuta dei versamenti effettuati tramite bonifico per lavori sulle parti comuni può essere sostituita da una certificazione dell'amministratore.

Questa, in estrema sintesi, la decisione presa dalla Cassazione con la sentenza n. 4094 del 14 marzo 2012.

La sentenza ha il merito di ribadire alcuni passaggi fondamentali ed il contesto normativo per la così detta pratica per la detrazione del 36 % (oggi 50%) riguardante lavori inerenti parti comuni di uno stabile in condominio .

Detrazioni fiscali in condominioSi legge nella pronuncia che la L. n. 449 del 1997, art. 1, contenente disposizioni tributarie per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, contempla la qui dedotta possibilità di detrazione di una quota (ratione temporis, 36%) delle spese all'uopo sostenute (finanche in condominio), ma rinvia, nel comma 3, a un successivo D.M. (nel concreto il D.M. 18 febbraio 1998, n. 41) la fissazione delle modalità di attuazione delle disposizioni di cui ai commi 1 e 2, nonchè le procedure di controllo, da effettuare anche mediante l'intervento di banche o della società Poste Italiane Spa, in funzione del contenimento del fenomeno dell'evasione fiscale e contributiva, ovvero mediante l'intervento delle aziende unità sanitarie locali, in funzione dell'osservanza delle norme in materia di tutela della salute e della sicurezza sul luogo di lavoro e nei cantieri, previste dai D.Lgs. 19 settembre 1994, n. 626, e D.Lgs. 14 agosto 1996, n. 494, e successive modificazioni ed integrazioni, prevedendosi in tali ipotesi specifiche cause di decadenza dal diritto alla detrazione (Cass. 14 marzo 2012 n. 4094).

Il decreto ministeriale, proseguono da piazza Cavour, all'art. 1 a sua volta stabilisce (comma 3) che i soggetti che ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche intendono avvalersi della detrazione d'imposta sono tenuti, tra l'altro, e per quanto rileva, a eseguire i pagamenti mediante bonifico bancario dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

E l'art. 4 espressamente prevede che la detrazione non è riconosciuta in caso di: (..); b) effettuazione di pagamenti secondo modalità diverse da quelle previste dall'art. 1, comma 3, limitatamente a questi ultimi (Cass. 14 marzo 2012 n. 4094).

Nessuna eccezione per il condominio.

Tali condizioni si applicano, con i necessari adattamenti, anche alle opere eseguite su parti comuni di edifici in condominio, ferma l'esecuzione delle relative attestazioni da parte dell' amministratore , in tal caso, infatti, in luogo della documentazione che il contribuente ha l'obbligo di conservare ed esibire a richiesta dell'amministrazione, è ammessa l'utilizzazione di una certificazione dell'amministratore del condominio, che attesti di avere adempiuto agli obblighi previsti e che indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione (Cass. 14 marzo 2012 n. 4094).

Senza la certificazione dell'amministratore, tuttavia, è inutile intestardirsi nella domanda di detrazione: essa non può essere ottenuta! A quel punto se l'amministratore ha sbagliato è con lui che bisogna prendersela.

È utile ricordare che ai sensi dell'art. 1130 n. 5 c.c. (così come modificato dalla riforma del condominio), l'amministratore deve eseguire l'attività fiscale; non v'è dubbio che in tale attività debba essere ricondotta l'attestazione di cui sopra.


Condominii senza amministratore


Che cosa accade nei piccoli condominii, ossia in quelle compagini, con un numero di partecipanti inferiore o uguale ad otto, rispetto alle quali non ricorre l'obbligo di nomina dell'amministratore?

Secondo l'Agenzia delle entrate, al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni prevista dall'articolo 16-bis del TUIR, i condomini che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso (Circ. n.11/E del 21 maggio 2014).

Insomma in tali casi gli adempimenti e le certificazioni dovranno essere posti in essere e redatte da uno dei condomini che si occuperà di seguire la pratica.

riproduzione riservata
Articolo: Certificazione dell'amministratore di condominio e detrazione 50%
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Certificazione dell'amministratore di condominio e detrazione 50%: Commenti e opinioni


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  • Biagio
    Biagio
    Lunedì 9 Ottobre 2017, alle ore 16:31
    Per quanto riguarda le detrazioni fiscali, l'Amministratorere ha un obbligo verso i beneficiari di trasmettere oltre alla dichiarazione anche copia del bonifico parlante, oppure resta una facoltà?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Biagio
      Mercoledì 11 Ottobre 2017, alle ore 11:04
      No, nessun obbligo in tal senso.
      rispondi al commento
  • Paola
    Paola
    Mercoledì 19 Luglio 2017, alle ore 16:27
    Ho venduto casa e una parte di spese straordinarie sono state da me pagate e il residuo al nuovo proprietario.
    L'amministratore ha mandato tutta la certificazione al nuovo proprietario, inutile telefonare all'uno o all'altro perché non ne vogliono sapere.
    Cosa fare?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Paola
      Venerdì 21 Luglio 2017, alle ore 18:09
      Agire per le vie legali per ottenere quanto in tuo diritto.
      rispondi al commento
  • Gianlucasastri
    Gianlucasastri
    Martedì 23 Maggio 2017, alle ore 10:45
    Salve vorrei sapere come risolvere il mio problema, l'amministratore ha sbagliato a farmi la dichiarazione per le detrazioni, ha messo un importo inferiore a quello che ho versato nel 2015, come posso risolvere?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gianlucasastri
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 15:39
      Dipende, andrebbe compresa la ragione. Pottrebbe anche essere c he l'amministratore ha indicato una cifra inferiore perché ha versato all'impresa una cifra inferiore.Se vuoi una consulenza specifica sull'argomento puoi rivolgere la domanda tramite il servizio (a pagamento) agli esperti del sito, da uqi: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Guido Conte
    Guido Conte
    Domenica 6 Novembre 2016, alle ore 10:07
    Il nostro è un piccolo condominio con 8 unità e 7 proprietari, dobbiamo eseguire allaccio alla rete fognaria, sono state fatte tutte le pratiche di autorizzazione.
    Abbiamo partita iva, io faccio le funzioni di amministratore pro bono, il condominio non ha conto corrente, per la detrazione dei singoli condomini, che tipo di certificazione deve presentare l'amministratore? 
    Guido
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Guido Conte
      Martedì 8 Novembre 2016, alle ore 17:24
      Nella propria guida alle ristrutturazioni l'agenzia specifica che "Per quanto riguarda i pagamenti, è necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condomino che effettua il pagamento".
      Spetterà, poi, a chi effettua il versamento, attestare agli altri condòmini quando è stato effettuato e la misura di loro interesse.Qui link alla guida: http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/b817df80426dc23e98b59bc065cef0e8/GUIDA+Ristrut_edilizie.pdf?MOD=AJPERES
      rispondi al commento
      • Guido
        Guido Lucag1979
        Venerdì 11 Novembre 2016, alle ore 08:43
        Grazie, ma non riesce il collegamento al link che mi ha fornito, mi da errore, potrebbe indicarmi che passaggi bisogna eseguire per arrivare alla pagina indicata?
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Guido
          Lunedì 14 Novembre 2016, alle ore 12:11
          Provi da qui:http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/Altrimenti da un qualunque motore di ricerca digiti "guida ristrutturazioni agenzia entrate".
          rispondi al commento
  • Fabioca2014
    Fabioca2014
    Giovedì 12 Marzo 2015, alle ore 10:02
    Nel 2014, ho effettuato bonifici per lavori di ristrutturazione con detrazione fiscale al 50%, ma nella certificazione per la detrazione fiscale, mi trovo una quota eccedente di ~5000 euro, poiche' l'amministratore non ha potuto saldare l'intero conto a cause di ritardatari.E' giusto? o l'amministratore ha l'obbligo di rilasciare una certificazione sulla quota effettivamente pagata?
    rispondi al commento
  • Isabella58
    Isabella58
    Giovedì 26 Giugno 2014, alle ore 20:58
    Buonasera,sto spstituendo le sole persiane da legno ad alluminio,per l'agevolazione del 50%posso fare la pratica da sola o è necessario un professionista grazie
    rispondi al commento
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