Delega assemblea di condominio: come funziona e requisiti

La delega in assemblea condominiale

Argomento di discussione sempre più frequente all'interno di un condominio è quello relativo alla delega per la partecipazione all'assemblea di condominio.
Spesso capita di non potervi prendere parte e per fortuna la legge consente di delegare altri a presenziare al nostro posto.

È bene conoscere le norme al riguardo, al fine di essere consapevoli degli effetti delle decisioni prese da altri anche in nostra assenza. Poiché sull'argomento vi è un po' di confusione, è opportuno essere informati sulle regole fondamentali in materia.


Sulla base di quanto stabilito dall'articolo 67 comma 1 delle disposizioni di attuazione del codice civile, ogni condomino può intervenire in assemblea anche a mezzo di un suo rappresentante (solitamente una persona di fiducia), munito di delega scritta.

Ciascun condomino può dunque farsi rappresentare in assemblea di condominio da altri condomini o da terzi esterni al condominio, conferendo loro il potere di rappresentanza.

L'unica persona che non può essere nominata rappresentante è l'amministratore di condominio.
Durante l'assemblea il rappresentante potrà prendere le decisioni ed esercitare il diritto di voto in nome e per conto del condomino rappresentato rimasto assente.

Si tratta di una forma di rappresentanza volontaria, conferita cioè volontariamente dal soggetto interessato. Grazie alla delega rilasciata, il condomino che non potrà o non vorrà presenziare alla assemblea, sarà considerato presente a tutti gli effetti; si pensi ai fini della costituzione dell'assemblea, al quorum da raggiungere in sede di votazione e alla legittimazione ad impugnare la delibera ove ne ricorrano le condizioni di legge.

Quando più persone sono rappresentate dallo stesso soggetto tutti i deleganti si considerano presenti ai fini della determinazione dei quorum costitutivi e dei quorum deliberativi.
Si ritengono pertanto presenti sia per il calcolo del numero di partecipanti necessario per rendere valida l'assemblea che per il calcolo dei voti necessari per deliberare.

Delega riunione condominiale e mandato

Abbiamo detto che con la delega il rappresentante viene legittimato di fronte a terzi a partecipare alla riunione di condominio e a votare in nome e per conto del rappresentato.

Per quanto concerne i rapporti interni tra il condomino assente e il delegato, essi sono disciplinati, come chiarito dalla giurisprudenza, dalle norme sul mandato di cui all'articolo 1703 e seguenti del codice civile. Il delegato dovrà pertanto attenersi alle istruzioni impartite per quanto riguarda gli argomenti oggetto della decisione e per quanto concerne la posizione da assumere in fase di votazione. Aspetto importante: in base a quanto disposto dall'articolo 1711 codice civile è fatto divieto di eccedere i limiti posti dal mandato.

Eventuali decisioni prese eccedendo i limiti della delega per la riunione condominiale, avranno un impatto nell'ambito del rapporto interno tra rappresentato e rappresentante.

Per quanto concerne contenuto e istruzioni impartite dal delegante, si possono verificare due situazioni. Il delegante non ha fornito alcuna indicazione in merito al voto (si tratta della cosiddetta delega in bianco), rimettendo ogni decisione all'autonomia del soggetto delegato. In tal caso, il condomino assente, pur se contrario alle decisioni prese, non potrà in alcun modo opporsi.
La delibera approvata sarà vincolante anche nei suoi confronti. Non potrà impugnarla, non potendosi considerare dissenziente.

Qualora invece abbia dato precise indicazioni in merito al voto da esprimere in relazione all'ordine del giorno, nel caso in cui il delegato disattenda le istruzioni votando in modo non conforme, vi sarà un eccesso di potere.
Il rappresentato avrà assunto le vesti di un falsus procurator e pertanto il voto da lui manifestato sarà inefficace nei confronti del delegante, il quale avrà titolo per impugnare la delibera.

Requisiti della delega: forma scritta

L'articolo 67 disposizioni di attuazione del codice civile afferma che il delegato deve essere munito di delega scritta. Qualora sia conferita una delega orale essa si riterrà nulla, dunque non valida.

Ne consegue che il condomino che ha conferito il potere di rappresentanza non potrà considerarsi intervenuto in assemblea. La specifica circa i requisiti formali della delega sono stati introdotti a seguito della legge di riforma del condominio.
Precedentemente, la norma non prescriveva alcun requisito in merito alla forma della delega.
Si poteva esclusivamente far riferimento a prescrizioni in contenute nel regolamento condominiale. Dopo la riforma attuata con legge 220/2012, eventuali norme contenute nel regolamento di condominio che dovessero consentire deleghe non scritte sono anch'esse nulle.


Per quanto concerne il suo contenuto non esiste una norma che preveda dei requisiti precisi per la sua validità della delega. Per prassi ormai consolidata gli amministratori di condominio sono soliti inviare un modello di delega già impostato in calce all'avviso di convocazione dell'assemblea che viene sottoscritto dal delegante.

Si tratta della cosiddetta delega in bianco, nella quale il delegante non manifesta in alcun modo la sua volontà sulle decisioni all'ordine del giorno. Per evitare inutili controversie sarebbe opportuno che la delega venga integrata con istruzioni ben precise e anticipata all'amministratore prima della data dell'assemblea, mediante spedizione della stessa tramite lettera raccomandata o a mezzo fax o tramite posta elettronica.

Forniamo di seguito un esempio di modello di delega generica:
Delega per la rappresentanza all'assemblea condominiale in data (si indica il giorno di convocazione dell'assemblea). Io sottoscritto (riportare nome e cognome) proprietario dell'unità immobiliare sita al piano (riportare il piano) presso il condominio sito in (riportare indirizzo), delego il sig. (riportare nome e cognome), documento di riconoscimento n., a rappresentarmi all'assemblea condominiale che si terrà in data (come sopra indicata), con mandato a discutere e a esprimere il voto in mia rappresentanza, sui punti all'ordine del giorno, come riportati nell'avviso di convocazione.

Nel caso di delega specifica nella riunione condominiale, per ogni punto all'ordine del giorno si dovrà precisare se si è astenuti, favorevoli o contrari. Inoltre, nelle note in calce si potranno effettuare ulteriori osservazioni sugli argomenti trattati.

Poiché la disposizione di cui all'articolo 67 disposizioni di attuazione del codice civile, primo comma, è ritenuta dall'articolo 72 (disposizioni di attuazione del codice civile) norma inderogabile, non si possono prevedere limiti alla facoltà di delegare in assemblea di condominio se non quelli previsti dalla legge stessa.
Sono pertanto da considerarsi nulle eventuali clausole contenute nel regolamento condominiale che escludono la possibilità di delegare altri condomini o soggetti terzi alla partecipazione dell'assemblea di condominio e alla votazione.


Quali sono i limiti al potere di esercizio della delega in assemblea di condominio previsti dal nostro ordinamento?

L'articolo 67 disposizioni di attuazione del codice civile, come modificato dalla legge di riforma del condominio, stabilisce due limiti al potere di conferire il potere di rappresentanza tramite delega.
Afferma che se i condomini sono più di 20, la persona delegata non potrà rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale dell'edificio.

Questo limite è stato posto al fine di arginare il diffuso fenomeno di concentrare in capo allo stesso condomino un numero elevato di deleghe. Oltre che incentivare la partecipazione personale allo svolgimento dell'assemblea si vogliono evitare situazioni di conflitti di interessi e abusi di potere che conseguono alla concentrazione di deleghe in capo ad uno stesso soggetto.

Delega in assemblea condominiale: comproprietà e usufrutto

In caso di appartamento in proprietà indivisa tra più persone si dovrà seguire i dettami del secondo comma dell'articolo 67 disposizioni di attuazione del codice civile ai sensi del quale qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice civile.

Il voto espresso dal rappresentante sarà unico e riferito all'unità immobiliare in comunione.
La volontà espressa dalla persona delegata avrà effetto nei confronti di tutti i comproprietari.
La stessa disciplina si applica in caso di coniugi comproprietari.

Per quanto riguarda le facoltà di chi ha l'usufrutto dell'appartamento in condominio, si applica quanto previsto dai commi 6 e 7 dell'articolo 67 disposizioni di attuazione del codice civile, in base ai quali l'usufruttuario può prendere parte all'assemblea di condominio ed esercitare il diritto di voto in ambito di ordinaria amministrazione e per le questioni relative al godimento di cose e servizi comuni.
Per altri affari il diritto di voto spetta al proprietario dell'immobile, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'art. 1006 del codice civile, ovvero si tratti di lavori o opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice civile.

Nelle materie per le quali egli ha il diritto di voto, avrà la facoltà, come accade ai condomini proprietari, di farsi rappresentare da un altro condomino o da una terza persona.

Delega assemblea di condominio Fac simile

Qui trovate in pdf un fac simile di una delega a partecipare ad un'assemblea condominiale.