Locazione: il modello RLI nel caso di decesso del locatore

Decesso locatore modello RLI

Quando si stipula un contratto di locazione di un bene immobile a fini abitativi possono verificarsi situazioni diverse che richiedono una disciplina a parte.

È il caso del decesso del locatore.
Cosa succede in tal caso al contratto di locazione? Viene risolto anticipatamente o continua alle stesse condizioni di prima?

Ci sono particolari adempimenti che devono compiere gli eredi? E quale imposte si pagano? Cosa cambia invece per il conduttore? E se il decesso è del conduttore?

Cerchiamo di rispondere a tutte queste domande in maniera semplice ed esaustiva.

Decesso locatore: il subentro da parte degli eredi

Partendo dal caso del decesso del locatore c'è da dire innanzitutto che si verifica solo una modifica soggettiva del rapporto di locazione in essere.
Dal punto di vista del locatore, infatti, l'erede di questo non è un soggetto terzo rispetto al contratto di locazione ma subentra a titolo universale nei diritti e anche negli obblighi contrattuali previsti nel contratto locatore e decisi dal locatore deceduto e il conduttore a suo tempo.

Di fatti l'erede o gli eredi subentrano nella posizione del locatore deceduto e nei sui obblighi, potendo questi essere equiparati all'acquirente.
La conseguenza è che anche in caso di successione, nel contratto di locazione trova applicazione la norma civilistica, l'articolo 1602 del codice civile secondo cui il terzo acquirente è tenuto a rispettare la locazione e come tale subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione dal giorno del suo acquisto.

Sul tema era già intervenuta la Corte di Cassazione che ha avuto modo di stabilire che il decesso del locatore comporta solo una modifica soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi. (Cassazione, sentenza 15 aprile 1989, n. 1811).
Di fatti, quando si verifica il decesso del locatore ciò non comporta una risoluzione anticipata del contratto di locazione ma questi rimane in essere alle stesse condizioni.

Decesso locatore: comunicazione subentro modello RLI

L'erede è tuttavia tenuto ad adempiere a una specifica comunicazione, la cosiddetta comunicazione di subentro.
Per farla si deve utilizzare il modello RLI, il nuovo modello che ha sostituito il precedente modello 69 previsto per tutte le ipotesi di comunicazioni concernenti la locazione.

Il modello RLI è reperibile gratuitamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate o presso gli uffici territoriali della stessa Amministrazione finanziaria.

Per comunicare il subentro nel locatore deceduto, l'erede dovrà marcare, nella sezione III intitolata Richiedente del quadro B, l'apposita casella Soggetto Subentrato.

Questa casella deve essere barrata nel caso in cui il soggetto richiedente l'adempimento sia subentrato a una delle parti del contratto che è stata indicata nella prima registrazione della locazione.

In questo caso andranno indicati, sempre nell'apposita sezione del quadro B del modello RLI, altri dati come:

-codice fiscale
-dati anagrafi del soggetto al quale si è subentrato nella locazione.

Il modello RLI, una volta compilato in tutte le sue parti, può essere trasmesso all'ufficio dell'Agenzia delle entrate, competente per territorio presso il quale è stato registrato il contratto di locazione.

È bene sottolineare che in caso di comunicazione del subentro per decesso del locatore, l'erede non deve pagare alcuna imposta, neanche quella di registro, poiché si tratta di una mera e semplice comunicazione.

Se però a subentrare è un nuovo locatore, questi può optare per l'applicazione del regime fiscale di favore della cedolare secca.
Come? Presentando la richiesta sempre con il modello RLI, all'ufficio dell'Agenzia delle entrate dove è stato registrato il contratto di locazione entro 30 giorni dalla data del subentro.

Dal canto suo invece il conduttore dovrà solo continuare ad adempire alle obbligazioni stabilite nel contatto di locazione, in primis il pagamento del corrispettivo canone di locazione mensile.
E lo pagherà all'erede subentrato.

Decesso conduttore: ecco chi succede nel contratto di locazione

Può anche accadere il caso in cui il defunto è il conduttore. In tali casi succedono nel contratto di locazione:

- il coniuge
- gli eredi
-i parenti e affini con lui abitualmente conviventi
-il convivente.

In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a questo ultimo. In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale, al conduttore succede l'altro coniuge, se tra i due si sia così convenuto.