Rivelazione dei condomini morosi obbligatoria secondo la Cassazione

Debiti condominiali e tutela della privacy

La recente ordinanza n. 3498 dell'11 febbraio 2025 della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti significativi riguardo al ruolo dell'amministratore nella comunicazione dei nomi dei condomini morosi, sollevando questioni inerenti alla trasparenza e alla tutela della privacy all'interno della comunità condominiale.

L’amministratore deve fornire i nomi dei condomini morosi ma senza esporli pubblicamente per non incorrere in comportamenti lesivi delle norme sulla privacy.

Debiti condominiali - Getty Images

Poiché in Italia il fenomeno della morosità è molto diffuso e quindi particolarmente sentito, soprattutto nelle grandi città, ecco che spesso ci si domanda se vi è la possibilità di rendere noti i nomi dei condomini che non hanno regolarmente adempiuto ai loro obblighi e con quali modalità.

Comunicazione dei nomi dei condomini morosi: cosa dice la Corte di Cassazione

L'ordinanza n. 3498/2025 della Corte di Cassazione ha chiarito che l'amministratore non solo può, ma ha il dovere di informare i condomini riguardo alle morosità esistenti e ai contenziosi che sono in corso.

La questione tocca due principi fondamentali che sembrano contrapporsi: il diritto alla trasparenza nella gestione condominiale e la tutela della privacy dei singoli condomini.

I condomini in regola devono essere messi a conoscenza di tutte le situazioni che possono incidere sul patrimonio comune e su quello personale.

Le morosità possono comportare la necessità di coprire le spese non pagate attraverso contributi straordinari da parte degli altri condomini.

Secondo la Corte di Cassazione l’interesse alla privacy non può totalmente prevalere rispetto all’interesse degli altri condomini di tutelarsi, acquisendo notizia in merito ai comportamenti scorretti di alcuni di essi.

Sia che si tratti di furbetti o di persone che si trovano in condizione di difficoltà economica i loro nomi devono essere noti agli altri abitanti dello stabile che vengono coinvolti dalla situazione di morosità.

La consapevolezza è il primo modo per proteggere chi è in regola e il condominio stesso da una situazione di insolvenza che si prolunga nel tempo e che rischia di compromettere le casse del condominio e la stessa fruizione dei servizi comuni.

Modalità della Comunicazione

La comunicazione dei nomi deve avvenire all'interno del contesto condominiale e con modalità che garantiscano la riservatezza delle informazioni.

Sono vietate esposizioni dei dati in luoghi accessibili a terze persone.

Sebbene la trasparenza sia fondamentale, è essenziale che l'amministratore rispetti la privacy dei condomini morosi.

I nomi dei condomini morosi sono dati sensibili che l’amministratore deve raccogliere e ricevere ma non divulgare pubblicamente.

Privacy in condominio - Getty Images

Infatti il nome di chi non paga le spese condominiali non può essere affisso in bacheca, nell’androne o nei pressi dell’ingresso principale, tutti luoghi di passaggio anche per terzi estranei alla compagine condominiale.

L’amministratore, inoltre, per solleciti di pagamento, deve rivolgersi al condomino moroso in forma privata per non ledere il suo diritto alla riservatezza.

Detto ciò, cosa può fare l’amministratore per informare della morosità gli altri condomini?

Potrà dare comunicazione durante le assemblee condominiali o attraverso comunicazioni scritte indirizzate esclusivamente ai condomini.

Solo così si potrà fornire agli altri partecipanti alla comunione un resoconto dettagliato della situazione finanziaria dello stabile.

Occorre tener presente che la consapevolezza delle morosità può incentivare i condòmini inadempienti a regolarizzare la propria posizione.

Questo modo di operare può contribuire a ridurre i casi di morosità e a promuovere un senso di responsabilità condivisa tra i membri del condominio.

Uso della bacheca condominiale

Le comunicazioni pubbliche dei nomi dei morosi sono pertanto bandite.

Ecco che tale elenco non potrà essere affisso in bacheca, solitamente collocata in luogo accessibile al pubblico e dunque anche a persone estranee al condominio.

In bacheca si potranno riportate solo informazioni di dominio pubblico, come orari di accensione e spegnimento della caldaia, numeri di telefono utili, giorni delle pulizie.

Vietato inoltre utilizzare la bacheca per rendere noto il verbale dell’assemblea con i dati relativi ai partecipanti all’interno del quale possono essere riportati i nomi di coloro che non hanno provveduto al pagamento delle spese condominiali.

Stesso discorso vale per quanto concerne eventuali pubblicazioni su siti internet o altre piattaforme pubbliche.

Tale divieto proviene dal Garante della privacy secondo il quale siamo di fronte ad un dato sensibile che, come tale, deve essere trattato adeguatamente per non ledere il diritto alla riservatezza del soggetto coinvolto.

Comunicazione dei nomi dei condomini morosi ai creditori

Il rispetto della privacy fa sì che non sia possibile inviare a terzi estranei al condominio i dati dei soggetti morosi.

Questa regola ha un’eccezione disciplinata dalla legge stessa.

L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che l’amministratore è legittimato a fornire ai creditori (come dei fornitori o un’impresa di costruzione/ristrutturazione) che non siano ancora soddisfatti, i dati inerenti i condomini che non hanno pagato.

Può accadere che un creditore agisca nei confronti del condominio per una fattura non pagata e dopo aver avviato azioni legali nei confronti del conto corrente condominiale non risultato capiente possa richiedere all’amministratore, l’elenco dei condomini che si trovano in mora per agire direttamente nei loro confronti.

Morosi in condominio - Getty Images

Questo aspetto è particolarmente importante in quanto, qualora il creditore non venga soddisfatto potrà rivolgersi, in via sussidiaria, nei confronti dei condomini in regola.

Anche la Corte di Cassazione si è pronunciata sul punto. Con la Sentenza n. 1002 del 15 gennaio 2025 la Corte ha stabilito che l’obbligo di comunicare ai creditori i nominativi dei condomini morosi grava direttamente sull’amministratore in proprio e non sul condominio.

L’omissione o il ritardo nella trasmissione di tali dati rappresenta una responsabilità extracontrattuale a carico dell’amministratore, poiché è un obbligo legale di cooperazione con il creditore.

Con la sentenza n. 34220 del 6 dicembre 2023 i Giudici di Legittimità hanno affrontato il tema della legittimità della comunicazione dei dati dei condomini morosi ai creditori, evidenziando che l’amministratore è tenuto a fornire tali informazioni ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c sopra citato, aggiungendo che la comunicazione deve avvenire nel rispetto della normativa sulla privacy, evitando la diffusione indebita di dati personali.