Morosità in condominio: come tutelarsi

Condomino moroso: che fare?

Prima o poi capita a tutti di avere a che fare con un condomino che non paga le spese condominiali. In tempo di crisi, in cui è sempre più difficile arrivare a fine mese, c'è una nuova emergenza: la morosità nel pagamento delle spese condominiali.
Cosa fare se nel condominio c'è qualcuno che non paga? Come possono tutelarsi i condomini che invece sono in regola con i versamenti?

Andiamo con ordine e partiamo con il dare una definizione alle spese condominiali.

Si tratta delle somme che ogni condomino è tenuto a versare per la fruizione dei servizi condivisi. Si pensi al pagamento delle bollette di luce, acqua, riscaldamento, spese di manutenzione dovute dai condomini per la gestione dei beni e servizi comuni.

L'amministratore chiede a tutti i condomini il pagamento di tali spese dopo l'approvazione del riparto in sede di assemblea. Chi è in ritardo con il pagamento delle quote richieste dall'amministratore del condominio deve considerarsi moroso nei confronti dell'intero condominio.

L'amministratore, quale rappresentante del condominio, ha un ruolo fondamentale per indurre il condomino moroso a versare la sua parte, in quanto può agire nei suoi confronti anche in via giudiziale. Vediamo con quali modalità.

Messa in mora del condomino moroso e decreto ingiuntivo

Con la riforma del condominio, attuata con legge 11/12/2012 n. 220, sono state fissate delle tempistiche ben precise per attivare le procedure di recupero delle spese non versate da qualche condomino. Se anni fa vi erano dubbi in merito alla ripartizione delle spese in presenza di un condomino moroso, la situazione oggi è più chiara, grazie all'introduzione di nuove norme che hanno meglio definito il ruolo dell'amministratore, conferendogli nuovi poteri e obblighi.

Secondo quanto disposto dall'articolo 1129 del codice civile al comma 9:

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (8), anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice. Art. 1129 cod. civ.

L'amministratore di condominio, salvo il caso in cui sia stato dispensato dall'assemblea, dovrà agire nei confronti del condomino moroso per la riscossione delle somme da lui dovute.
Egli ha tempo 6 mesi dalla chiusura del bilancio di esercizio per potersi attivare, a meno che l'assemblea lo autorizzi a concedere più tempo al debitore moroso.


Cosa deve fare nello specifico l'amministratore? Innanzitutto dovrà tentare di ottenere in via bonaria il pagamento delle spese non versate, sollecitando il condomino moroso a ottemperare ai suoi doveri. Con lettera raccomandata dovrà invitare il condomino a pagare i suoi debiti entro un termine stabilito (solitamente 15 giorni). Più è elevata la somma più ampio sarà il termine concesso.
Qualora la lettera di sollecito non sortisca alcun effetto potrà inviare una lettera di messa in mora con la quale avvisare il moroso che, in mancanza di pagamento, verranno intraprese le opportune azioni legali. Nell'ipotesi che il condomino si ostini a non pagare, nonostante solleciti e diffide ad adempiere, non rimarrà che percorrere la strada del decreto ingiuntivo.

L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile afferma che:

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. Art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ.

L'amministratore potrà agire di sua iniziativa non essendo necessaria l'autorizzazione dell'assemblea. A tal fine dovrà chiedere al tribunale o al giudice di pace, in base al valore del credito, l'emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso.
Si tratta di un provvedimento con il quale il giudice ordina al debitore inadempiente di versare la somma dovuta, pena l'avvio della procedura esecutiva di pignoramento.

Il decreto ingiuntivo avente ad oggetto gli oneri condominiali è immediatamente esecutivo.
Vuol dire che se il condomino moroso non paga, i suoi beni (stipendio, pensione, conto corrente, casa) potranno essere pignorati. Per poter richiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo è necessario esibire tutta la documentazione che attesti l'esistenza del credito.
Legittimato passivo dell'azione legale è il proprietario dell'unità immobiliare che non ha pagato.


È chiaro che la richiesta di un decreto ingiuntivo implica l'intervento di un avvocato di fiducia con ulteriori spese a carico dei condomini in regola. La scelta dell'avvocato può essere effettuata in autonomia dall'amministratore senza il consenso dell'assemblea.
Le spese legali verranno pagate inizialmente attingendo al fondo presente sul conto corrente condominiale. Si tratta di un anticipo perché verranno comunque imputate al condomino moroso che dovrà provvedere al rimborso.

È dunque auspicabile che la questione venga risolta in via bonaria con gli opportuni solleciti, al fine di non gravare ulteriormente sui condomini con il pagamento delle spese legali.

Oltre all'azione legale con il decreto ingiuntivo, l'amministratore, qualora la morosità del condomino si protragga oltre i 6 mesi potrà, se tecnicamente fattibile, interrompere al debitore inadempiente l'uso dei servizi condominiali per i quali è possibile il godimento separato.
Qualora l'amministratore non prenda da solo l'iniziativa, l'assemblea potrà deliberare in tal senso.
Il codice civile non specifica quali siano i servizi che possano essere sospesi, in ogni caso si ritiene che l'interruzione non possa riguardare dei servizi ritenuti essenziali come ad esempio l'acqua, bene di primaria necessità.

L'amministratore che abbia chiesto il decreto ingiuntivo, è tenuto inoltre a comunicare ai creditori del condominio non pagati (ad esempio fornitori e imprese edilizie), i dati anagrafici del condominomoroso. Sappiamo che le azioni giudiziarie presentano tempi lunghi.
Una procedura esecutiva immobiliare può durare anche anni. Nel frattempo il condominio deve provvedere al pagamento delle bollette per evitare che il fornitore interrompa l'erogazione del servizio.

Sul punto, l'articolo 63 disp. att. cod. civ., oltre a obbligare l'amministratore a dare comunicazione dei nomi dei morosi ai creditori, dispone che questi ultimi non possono agire nei confronti dei condomini in regola se non sono stati escussi i condomini inadempienti.
Per recuperare il denaro delle fatture non pagate dovranno prima rivolgersi ai condomini morosi e solo in caso di insuccesso delle azioni esecutive nei loro confronti, potranno rivolgersi agli altri in base ai millesimi di proprietà, calcolati escludendo i morosi.

Un problema sentito in questi ultimi anni, legato al mancato pagamento delle spese condominiali da parte di alcuni condomini, è quello relativo al rispetto delle norme sulla privacy.
Come più volte chiarito dal Garante, l'amministratore per nessun motivo può esporre in bacheca il nome dei morosi e le somme da loro dovute. Solo i condomini in regola hanno diritto a conoscere l'ammontare della morosità, ma ogni forma di comunicazione tra le parti deve avvenire privatamente.

Che succede se l'amministratore non si attiva nei confronti del condomino moroso?

La legge obbliga l'amministratore a riscuotere le spese condominiali e sul punto non ci sono dubbi. Il mancato rispetto di tale obbligo comporta delle responsabilità di natura professionale nei confronti dei condomini che potranno agire nei suoi confronti chiedendo anche il risarcimento dei danni provocati al condominio.

Per saldare le bollette della luce, dell'acqua, del riscaldamento centralizzato o la pulizia delle scale i condomini dovranno intervenire di tasca propria, per evitare l'interruzione dei servizi erogati. L'inerzia dell'amministratore e la sua mancata diligenza nel recupero dei crediti relativi ad oneri condominiali può portare alla sua revoca.


Ciò premesso, ci chiediamo se l'amministratore sia esonerato da responsabilità qualora si attivi tramite ripetuti solleciti e diffide, senza tuttavia richiedere un decreto ingiuntivo. Si sa che i solleciti spesso servono a poco se ad essi non segue un'adeguata azione legale.

Si tratta di un obbligo o di una mera facoltà per l'amministratore? Il dubbio è stato risolto da una recente pronuncia della Corte di Cassazione che, con ordinanza n. 24920 del 20/10/2017, ha ritenuto che non sussiste a carico dell'amministratore alcun obbligo di procedere in via giudiziale e di richiedere il decreto ingiuntivo. Il testo di legge non lascia spazio a dubbi interpretativi.

L'uso del termine può nell'articolo 63 disp.att. cod. civ., al posto del termine deve, implica l'assenza di un obbligo a carico dell'amministratore, ma di una mera facoltà. Se da un lato l'amministratore ha il dovere di riscuotere le quote condominiali sollecitando i condomini, non necessariamente deve chiedere un decreto ingiuntivo davanti all'autorità giudiziaria.

Stando così le cose, chi paga i debiti dei condomini morosi se l'amministratore non ha intrapreso azione legale o se il pignoramento non ha dato esito positivo? Per evitare l'interruzione dei servizi, o peggio, l'esecuzione forzata nei loro confronti, ai condomini in regola non resterà che pagare.

Quando si prescrivono i debiti del condomino morosi? È bene sapere che il termine di prescrizione per riscuotere le spese condominiali non pagate è di cinque anni, salvo vengano compiuti atti interruttivi della prescrizione.
Questo in base all'articolo 2948 n. 4 del codice civile che stabilisce tale termine per le somme di denaro che devono essere versate periodicamente, almeno una volta all'anno o secondo una scadenza inferiore. Il termine di 5 anni decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto.