Credito d'imposta per chi vende e riacquista casa

Acquistare un immobile con benefici prima casa

Il fisco italiano prevede diversi benefici per chi acquista, riceve in donazione o costruisce la propria abitazione principale.

In particolare, i benefici per l'acquisto della prima casa si traducono in una drastica riduzione delle imposte da pagare, rispetto a quelle previste per una compravendita ordinaria.

Infatti, chi acquista da un privato un immobile avente i requisiti di abitazione non di lusso, paga soltanto il 2% di imposta di registro, anziché il 9%, insieme con una quota fissa per l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale pari a 50 euro ciascuna.

Decadenza dei benefici per l'acquisto di prima casa

Tuttavia questa agevolazione è subordinata al fatto di non dover rivendere l'immobile prima di 5 anni, pena il pagamento al fisco della differenza tra quanto pagato e quando si sarebbe dovuto pagare con una compravendita ordinaria, oltre a sanzioni ed interessi.

Questa norma nasce dalla necessità di evitare compravendite di carattere speculativo, volte all'acquisto di un immobile con una tassazione più conveniente, per poi rivenderlo ad un prezzo più alto.

Ma purtroppo sono numerose le circostanze della vita che possono portare alla necessità di cambiare abitazione: l'allargarsi della famiglia a cui può seguire la necessità di un alloggio più grande, la necessità di doversi spostare in un'altra città per motivi di lavoro, l'insorgenza di spese impreviste, ad esempio di carattere medico, o la perdita dello stesso lavoro.
Tutti motivi che possono indurre una famiglia a rivendere l'immobile di proprietà e, se cioè accade prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto, si incorre nella perdita dei benefici prima casa.

Come evitare le sanzioni per la decadenza dei benefici per acquisto prima casa

Per evitare di incorrere nel pagamento delle sanzioni conseguenti alla perdita dei benefici prima casa, pur dovendo comunque pagare la differenze sulle imposte e gli interessi, bisogna presentare un'istanza all'Agenzia delle Entrate, dichiarando di non essere intenzionati ad acquistare un altro immobile per abitazione, prima che sia trascorso un anno dalla vendita di quello per il quale si aveva usufruito dei benefici prima casa.

Se invece, non conoscendo la norma, ci si accorge di aver già compiuto il passo (cioè di aver già acquistato un altro immobile), ma la violazione non è ancora stata contestata dall'Agenzia delle Entrate, ci si può autodichiarare attraverso il ravvedimento operoso ed ottenere così una riduzione delle sanzioni da pagare.

Per evitare di pagare non solo la sanzione, ma anche le imposte in più e i relativi interessi, è sufficiente impegnarsi ad acquistare un altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno.
È proprio in questo caso che scatta per il contribuente la possibilità di avvalersi di un credito d'imposta per il riacquisto della prima casa.

Credito d'imposta per il riacquisto della prima casa

Il credito d'imposta di cui si può usufruire in caso di riacquisto è pari all'imposta di registro o all'Iva versata per il primo acquisto effettuato.

Con il credito d'imposta, al momento di effettuare il nuovo acquisto, non si dovrà sborsare di nuovo l'imposta di registro, nei limiti del proprio credito a disposizione. Quindi, se l'imposta dovuta sarà superiore bisognerà pagare la differenza.
Esso non potrà, invece, essere superiore alle imposte dovute al momento del secondo acquisto.
Per fare un esempio, se per il primo acquisto sono stati pagati 4.500 euro di imposta di registro, e per il secondo acquisto se ne devono pagare 4.000, non si potranno recuperare i 500 euro in più.

Riassumendo, questi sono i modi in cui è possibile utilizzare il credito d'imposta:
- in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
- in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentarsi successivamente al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

Il contribuente che intenda usufruire del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, dovrà dichiararlo nell'atto di vendita, specificando se intende usufruirne per la riduzione dell'imposta di registro.
Tuttavia anche se tale dichiarazione venisse omessa per errore, è possibile integrare l'atto in un secondo momento.

Caratteristiche dell'abitazione per poter usufruire del credito d'imposta

Per poter usufruire del credito d'imposta l'immobile deve avere sempre i requisiti di prima casa, mentre è ininfluente sia finito o ancora in corso di costruzione.

Inoltre il credito è valido anche per chi acquista con contratto d'appalto o con permuta.
In particolare, nel caso del contratto di appalto è necessario che esso sia redatto in forma scritta e registrato.