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Permuta immobiliare: cos’è, come funziona e vantaggi

Poco conosciuta e molto poco utilizzata: la permuta immobiliare rappresenta in realtà una valida alternativa alla compravendita per acquistare casa. Vediamo perché
25 Marzo 2021 ore 13:16 - NEWS Comprare casa

La permuta immobiliare in Italia


La permuta immobiliare è una pratica molto poco conosciuta e diffusa nel nostro Paese.

Ciò in ragione del fatto che per poter permutare casa occorre l’incontro, nello stesso momento storico, di opposte esigenze fra due proprietari.

Occorre dunque che un acquirente, proprietario di una unità immobiliare, sia interessato ad alienare casa e acquistarne una nuova da un soggetto a sua volta proprietario di diverso immobile che abbia le stesse intenzioni e che sia interessato all’altra abitazione.

Permuta immobiliare
In realtà la permuta, in molte circostanze, potrebbe rivelarsi una ottima alternativa alla classica compravendita immobiliare per l’acquisto di casa, in ragione del più semplice iter e per il più favorevole regime fiscale.


Cosa significa permuta?


Il contratto di permuta è disciplinato dall’art. 1552 c.c. a norma del quale la permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.

In altri più specifici termini, con la permuta immobiliare si attua lo scambio fra unità immobiliari di proprietà di diversi soggetti.

Per comprendere come funziona la permuta, occorre operare delle preliminari distinzioni con altre, e per certi versi similari formule contrattuali.


Vendita e permuta: quali differenze?


In linea generale, esistono due diverse tipologie di permuta immobiliare.

La prima tipologia c.d. classica o pura prevede l’esclusivo scambio fra beni immobili appartenenti a soggetti diversi.

È possibile ricorrere a tale forma di permuta nelle ipotesi in cui il valore degli immobili è sostanzialmente analogo.

L’assenza di uno scambio fra bene e corrispettivo in denaro distingue nettamente la permuta dalla compravendita immobiliare che prevede il pagamento del prezzo pattuito quale controprestazione dell’acquisto della proprietà dell’immobile oggetto di contratto.

Differenze permuta compravendita
Come noto, non sempre è possibile riuscire a scambiare due immobili aventi lo stesso valore immobiliare, nel medesimo momento storico.

In tali casi si può ricorrere alla c.d. permuta con conguaglio che prevede il pagamento di un prezzo in compensazione a favore del soggetto che acquisisce la proprietà dell’immobile con un minor valore immobiliare.


Differenza tra permuta e donazione


La permuta differisce altresì anche dalla donazione.

La donazione, disciplinata dall’art. 769 c.c. è un contratto con il quale un soggetto (donante) trasferisce per mero spirito di liberalità, un bene patrimoniale o un proprio diritto ad altro soggetto (donatario).

La distinzione è di immediata percezione: pur non sussistendo il riconoscimento di un corrispettivo in denaro, la donazione, a differenza della permuta, è un atto unilaterale, con il quale, una sola delle parti decide, per spirito di liberalità, di arricchire il donatario.


Permuta, donazione o cessione quote?


Spesso, per questioni familiari, ci si trova nella condizione di dover gestire e mettere ordine nel patrimonio immobiliare, evitando eccessivi frazionamenti di un medesimo immobile, in alcuni casi, motivo di scontri.

Altrettando spesso si crede che la soluzione più conveniente per gestire complicate ripartizioni immobiliari sia ricorrere alla donazione, in ragione di costi, spese (anche notarili) e imposte più contenute rispetto alla classica compravendita.

In realtà è bene precisare che, seppur la donazione garantisce con un solo atto (non particolarmente costoso) di liberarsi dell’immobile, è bene avere presente che la formula della donazione pone importanti limiti.

Permuta e donazione casa
In primis, la donazione non comporta un acquisto definitivo della proprietà del bene donato.

La donazione, infatti, può essere revocata dal donante per ingratitudine, oppure in caso di sopravvenienza di figli.

Ma limite ancora più gravoso si riscontra nei casi di successiva vendita dell’immobile da parte del donatario.

Questi, infatti, in ragione della non definitività del passaggio di proprietà dell’immobile è esposto alle azioni degli eredi del donante, per un termine di:

  • 10 anni dalla data di apertura della successione del donante;

  • 20 anni dalla trascrizione della donazione.


Per tali azioni di revoca le banche sono spesso restie nel concedere finanziamenti e/o mutui per l’acquisto di una casa che proviene da donazione.

Come procedere in questi casi?

Facciamo un esempio.

Supponiamo che due fratelli, entrambi comproprietari di due appartamenti, intendano porre fine alla proprietà condivisa e intendano ciascuno diventare proprietario unico di una sola unità immobiliare.

In tal caso, come conviene procedere? Con la permuta immobiliare fra fratelli o con la donazione?

La risposta è: né con la permuta immobiliare né con la donazione.

La scelta più cautelativa sarebbe quella di procedere con la vendita quota immobile tra fratelli o con la cessione quota ereditaria tra fratelli, nei casi di comunione ereditaria.


Permuta immobiliare: vantaggi e svantaggi


La permuta, come rilevato, può rappresentare una valida alternativa alla classica compravendita per diverse ragioni.

In primis, è possibile acquistare casa senza dover accendere necessariamente un mutuo.

Il più importante motivo che spinge le parti a optare, qualora possibile, per il contratto di permuta è il risparmio in termini di imposte.

Per determinare le imposte dovute occorre distinguere fra permuta fra privati e permuta fra soggetti IVA.

Permuta fra privati: spese, imposte e vantaggi


Nel caso di permuta fra privati, sono dovute imposte di registro, ipotecarie e catastali.

In particolare, l’imposta di registro viene calcolata sull’immobile che ha valore più alto.

Ciò significa che, se per entrambi gli acquirenti la permuta ha oggetto un immobile prima casa, l’imposta di registro sarà pari al 2%; aumenterà al 9% se per uno dei due proprietari l’immobile non è prima casa.

Imposte casa permuta
Alla permuta si applicano anche le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari a euro 50 per ciascuna unità immobiliare.

La permuta è invece esente dall’imposta di bollo, dalla tassa ipotecaria e dalla voltura catastale.

Oltre a una convenienza in termini puramente economici, la permuta consente di semplificare i passaggi che solitamente si accompagnano all’acquisto di una casa.

In molti casi, infatti, l’acquisto di una abitazione è preceduta dalla vendita di un’altra unità immobiliare di proprietà.

Questo vuol dire più atti di compravendita e, dunque, più spese.

Con la permuta immobiliare l’intera procedura, ovverosia, lo scambio di due unità immobiliari, avviene con un unico atto notarile con conseguenti minori spese, suddivise fra entrambe le parti.

Permuta immobiliare: gli svantaggi

Ciò nondimeno, anche con la permuta è possibile riscontrare svantaggi di non poco conto. Tale situazione si verifica nelle ipotesi permuta con mutuo in corso.

In questo caso, ci sono due alternative: l’accollo del mutuo da parte del nuovo proprietario o l’estinzione anticipata del vecchio debito e l’accensione di uno nuovo.

In entrambe le situazioni è evidente che, nei casi di permuta casa con mutuo, i vantaggi che sulla carta sono riconosciuti nel contratto di compravendita, vengono meno almeno in parte.

Imposte nella permuta fra soggetti IVA


Nel caso in cui entrambe le parti contraenti della permuta siano due soggetti IVA, l’operazione è soggetta a un più gravoso carico fiscale: sono dovute, oltre che imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposta di bollo, ovviamente anche l’IVA.

Ulteriore caso si verifica nella ipotesi in cui uno solo dei contraenti della permuta immobiliare sia soggetto IVA (privato e impresa).



Tale ipotesi può verificarsi nei casi in cui si opti per la permuta immobiliare con costruttore, poco diffusa, soprattutto in considerazione della liquidità di cui, negli ultimi anni, le imprese edili necessitano o per la permuta casa con agenzia immobiliare.

In tale caso si applica l’imposta di registro sulla cessione non soggetta a Iva, mentre per l’atto soggetto a Iva devono versarsi l’imposta di registro pari a euro 200, l’imposta ipotecaria e catastale pari euro 200 ciascuna, l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e la voltura catastale.

riproduzione riservata
Articolo: Permuta immobiliare
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Permuta immobiliare: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Carla2
    Carla2
    Venerdì 8 Dicembre 2017, alle ore 18:39
    Ho porzioni di una vecchia casa walser a Campertogno VC in centro paese,  da ristrutturare.
    Vorrei farla ristrutturare trattenendo solo una parte per me.
    E' possibile?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Carla2
      Martedì 12 Dicembre 2017, alle ore 16:03
      Sì, purchè le restanti porzioni abbiano la propria indipendenza. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Lelemale
    Lelemale
    Venerdì 24 Novembre 2017, alle ore 11:05
    Buongionro, vorrei sapere se è possibile effettuare la permuta con immobile coperto da muto ipotecario in corso? E se fosse possibile acquistare un appatamento con valore superiore all'immobile coperto da muto.Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lelemale
      Lunedì 27 Novembre 2017, alle ore 09:58
      E' possibile permutare un immobile coperto da mutuo. Resta da valutare la convenienza economica, che deve fare il nuovo proprietario, se tenerlo o cambiarlo con uno più conveniente. E' altrettanto possibile acquistare un appartamento con un valore maggiore dell'altro, con o senza mutuo in corso. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
      • Lelemale
        Lelemale Pasquale
        Lunedì 11 Dicembre 2017, alle ore 08:31
        Grazie è stato gentilissimo ed esaustivo. Cordiali Saluti.
        rispondi al commento
  • Pasto81
    Pasto81
    Lunedì 29 Dicembre 2014, alle ore 23:44
    Buongiorno Arch. Granata,il costruttore che un anno fa ci aveva detto di ritirarci il nostro appartamento, ora ci dice che non può più in quanto rivendendolo a loro volta perderebbero il 10%+3%+1%, quindi il 14% sul valore dell'immobile. conferma? è quindi vero che fino allo scorso anno era al 1%/2% e a gennaio 2014 hanno cambiato tutto ciò?grazie molte
    rispondi al commento
  • Ila70
    Ila70
    Sabato 13 Dicembre 2014, alle ore 11:16
    Preciso che su uno dei due immobili c'è l'usufrutto della madre.qualora il pagamento delle tasse avvenisse sulla base del valore catastale, il valore catastale subisce una diminuzione a causa dell'esistenza di questo usufrutto della madre?grazie ancora
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Ila70
      Lunedì 15 Dicembre 2014, alle ore 10:16
      Come è scritto nell'articolo, le tasse si pagano solo sull?immobile di maggior valore, quindi essendoci su uno dei due l'usufrutto, sarà sicuramente l'altro.
      rispondi al commento
  • Ila70
    Ila70
    Sabato 13 Dicembre 2014, alle ore 10:00
    Buongiorno. Se due fratelli intendessero procedere ad una permuta fra loro, potrebbero esserci dei problemi di qualche genere? Inoltre, su quali valori si pagano le tasse? Quelli catastali o bisogna far fare una valutazione di mercato?
    rispondi al commento
  • Lanfra1983
    Lanfra1983
    Mercoledì 3 Dicembre 2014, alle ore 12:13
    Buongiorno,le scrivo perché vorrei acquistare una casa di proprietà di un azienda di costruzioni ottenuta tramite permuta.Ci sono rischi per chi acquista questo immobile per il fatto che è stato ottenuto tramite permuta?Grazie milleSaluti
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Lanfra1983
      Mercoledì 3 Dicembre 2014, alle ore 12:27
      Come può leggere dall'articolo, la permuta è regolata dalla legge, quindi ci sono i modi per tutelarsi.
      rispondi al commento
      • Lanfra1983
        Lanfra1983 Anonymous
        Mercoledì 3 Dicembre 2014, alle ore 12:32
        Grazie.Quali sono i rischi a cui potrei incorrere e come posso tutelermi?Grazie ancoraSaluti
        rispondi al commento
  • Penelope1
    Penelope1
    Giovedì 19 Giugno 2014, alle ore 17:04
    BuongiornoSono proprietaria di una palazzina da ristrutturare e vorrei dare in permuta un appartamento in cambio dei lavori. Può dirmi cortesemente se la quota di ristrutturazione corrispondente ai millesimi di quell 'appartamento devono essere pagati da me o dall'impresa che l'acquista?Grazie e saluti
    rispondi al commento
  • Robidesa
    Robidesa
    Mercoledì 15 Gennaio 2014, alle ore 18:03
    Salve mi servirebbero gentilmente delle infopossiedo un terreno edificabile che ho deciso di dare in permuta al costruttore,il terreno ha un valore di 125000? il costruttore edificherebbe 3 alloggi da 70mt fuori terra piu' interrato di 25mt e'possibile sapere quale somma dovrei dare al costruttore per avere il mio alloggio finito?nella mia zona un alloggio nuovo viene venduto sui 2000 2500? al mt grazie
    rispondi al commento
    • Alice
      Alice Robidesa
      Giovedì 16 Gennaio 2014, alle ore 10:07
      Le consiglio di rivolgersi ad un architetto del posto che potrà consigliarla. Per certe questioni è necessario effettuare un sopralluogo e conoscere le condizioni locali.
      rispondi al commento
  • Magi Gianfranco
    Magi Gianfranco
    Venerdì 3 Gennaio 2014, alle ore 11:51
    Ho un contatto con un costruttore edile ben conosciuto per concedere in permuta un'abitazione civile del valore di euro 450.000 di mia proprietà; in pratica l'operazione che vorrei fare è di ristruttuare un'altra abitazione civile sempre di mia proprietà costo di ristrutturazione circa 250.000 euro ed il resto di euro 200.000 incassarlo: è possibile fare questo tipo di operazione?
    Grazie.
    rispondi al commento
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