Permuta immobiliare: cos'è, come funziona e vantaggi
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La permuta immobiliare in Italia
La permuta immobiliare è una pratica molto poco conosciuta e diffusa nel nostro Paese.
Ciò in ragione del fatto che per poter permutare casa occorre l'incontro, nello stesso momento storico, di opposte esigenze fra due proprietari.
Occorre dunque che un acquirente, proprietario di una unità immobiliare, sia interessato ad alienare casa e acquistarne una nuova da un soggetto a sua volta proprietario di diverso immobile che abbia le stesse intenzioni e che sia interessato all'altra abitazione.
In realtà la permuta, in molte circostanze, potrebbe rivelarsi una ottima alternativa alla classica compravendita immobiliare per l'acquisto di casa, in ragione del più semplice iter e per il più favorevole regime fiscale.
Cosa significa permuta?
Il contratto di permuta è disciplinato dall'art. 1552 c.c. a norma del quale la permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro.
In altri più specifici termini, con la permuta immobiliare si attua lo scambio fra unità immobiliari di proprietà di diversi soggetti.
Per comprendere come funziona la permuta, occorre operare delle preliminari distinzioni con altre, e per certi versi similari formule contrattuali.
Vendita e permuta: quali differenze?
In linea generale, esistono due diverse tipologie di permuta immobiliare.
La prima tipologia c.d. classica o pura prevede l'esclusivo scambio fra beni immobili appartenenti a soggetti diversi.
È possibile ricorrere a tale forma di permuta nelle ipotesi in cui il valore degli immobili è sostanzialmente analogo.
L'assenza di uno scambio fra bene e corrispettivo in denaro distingue nettamente la permuta dalla compravendita immobiliare che prevede il pagamento del prezzo pattuito quale controprestazione dell'acquisto della proprietà dell'immobile oggetto di contratto.
Come noto, non sempre è possibile riuscire a scambiare due immobili aventi lo stesso valore immobiliare, nel medesimo momento storico.
In tali casi si può ricorrere alla c.d. permuta con conguaglio che prevede il pagamento di un prezzo in compensazione a favore del soggetto che acquisisce la proprietà dell'immobile con un minor valore immobiliare.
Differenza tra permuta e donazione
La permuta differisce altresì anche dalla donazione.
La donazione, disciplinata dall'art. 769 c.c. è un contratto con il quale un soggetto (donante) trasferisce per mero spirito di liberalità, un bene patrimoniale o un proprio diritto ad altro soggetto (donatario).
La distinzione è di immediata percezione: pur non sussistendo il riconoscimento di un corrispettivo in denaro, la donazione, a differenza della permuta, è un atto unilaterale, con il quale, una sola delle parti decide, per spirito di liberalità, di arricchire il donatario.
Permuta, donazione o cessione quote?
Spesso, per questioni familiari, ci si trova nella condizione di dover gestire e mettere ordine nel patrimonio immobiliare, evitando eccessivi frazionamenti di un medesimo immobile, in alcuni casi, motivo di scontri.
Altrettando spesso si crede che la soluzione più conveniente per gestire complicate ripartizioni immobiliari sia ricorrere alla donazione, in ragione di costi, spese (anche notarili) e imposte più contenute rispetto alla classica compravendita.
In realtà è bene precisare che, seppur la donazione garantisce con un solo atto (non particolarmente costoso) di liberarsi dell'immobile, è bene avere presente che la formula della donazione pone importanti limiti.
In primis, la donazione non comporta un acquisto definitivo della proprietà del bene donato.
La donazione, infatti, può essere revocata dal donante per ingratitudine, oppure in caso di sopravvenienza di figli.
Ma limite ancora più gravoso si riscontra nei casi di successiva vendita dell'immobile da parte del donatario.
Questi, infatti, in ragione della non definitività del passaggio di proprietà dell'immobile è esposto alle azioni degli eredi del donante, per un termine di:
- 10 anni dalla data di apertura della successione del donante;
- 20 anni dalla trascrizione della donazione.
Per tali azioni di revoca le banche sono spesso restie nel concedere finanziamenti e/o mutui per l'acquisto di una casa che proviene da donazione.
Come procedere in questi casi?
Facciamo un esempio.
Supponiamo che due fratelli, entrambi comproprietari di due appartamenti, intendano porre fine alla proprietà condivisa e intendano ciascuno diventare proprietario unico di una sola unità immobiliare.
In tal caso, come conviene procedere? Con la permuta immobiliare fra fratelli o con la donazione?
La risposta è: né con la permuta immobiliare né con la donazione.
La scelta più cautelativa sarebbe quella di procedere con la vendita quota immobile tra fratelli o con la cessione quota ereditaria tra fratelli, nei casi di comunione ereditaria.
Permuta immobiliare: vantaggi e svantaggi
La permuta, come rilevato, può rappresentare una valida alternativa alla classica compravendita per diverse ragioni.
In primis, è possibile acquistare casa senza dover accendere necessariamente un mutuo.
Il più importante motivo che spinge le parti a optare, qualora possibile, per il contratto di permuta è il risparmio in termini di imposte.
Per determinare le imposte dovute occorre distinguere fra permuta fra privati e permuta fra soggetti IVA.
Permuta fra privati: spese, imposte e vantaggi
Nel caso di permuta fra privati, sono dovute imposte di registro, ipotecarie e catastali.
In particolare, l'imposta di registro viene calcolata sull'immobile che ha valore più alto.
Ciò significa che, se per entrambi gli acquirenti la permuta ha oggetto un immobile prima casa, l'imposta di registro sarà pari al 2%; aumenterà al 9% se per uno dei due proprietari l'immobile non è prima casa.
Alla permuta si applicano anche le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari a euro 50 per ciascuna unità immobiliare.
La permuta è invece esente dall'imposta di bollo, dalla tassa ipotecaria e dalla voltura catastale.
Oltre a una convenienza in termini puramente economici, la permuta consente di semplificare i passaggi che solitamente si accompagnano all'acquisto di una casa.
In molti casi, infatti, l'acquisto di una abitazione è preceduta dalla vendita di un'altra unità immobiliare di proprietà.
Questo vuol dire più atti di compravendita e, dunque, più spese.
Con la permuta immobiliare l'intera procedura, ovverosia, lo scambio di due unità immobiliari, avviene con un unico atto notarile con conseguenti minori spese, suddivise fra entrambe le parti.
Permuta immobiliare: gli svantaggi
Ciò nondimeno, anche con la permuta è possibile riscontrare svantaggi di non poco conto. Tale situazione si verifica nelle ipotesi permuta con mutuo in corso.
In questo caso, ci sono due alternative: l'accollo del mutuo da parte del nuovo proprietario o l'estinzione anticipata del vecchio debito e l'accensione di uno nuovo.
In entrambe le situazioni è evidente che, nei casi di permuta casa con mutuo, i vantaggi che sulla carta sono riconosciuti nel contratto di compravendita, vengono meno almeno in parte.
Imposte nella permuta fra soggetti IVA
Nel caso in cui entrambe le parti contraenti della permuta siano due soggetti IVA, l'operazione è soggetta a un più gravoso carico fiscale: sono dovute, oltre che imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposta di bollo, ovviamente anche l'IVA.
Ulteriore caso si verifica nella ipotesi in cui uno solo dei contraenti della permuta immobiliare sia soggetto IVA (privato e impresa).
Tale ipotesi può verificarsi nei casi in cui si opti per la permuta immobiliare con costruttore, poco diffusa, soprattutto in considerazione della liquidità di cui, negli ultimi anni, le imprese edili necessitano o per la permuta casa con agenzia immobiliare.
In tale caso si applica l'imposta di registro sulla cessione non soggetta a Iva, mentre per l'atto soggetto a Iva devono versarsi l'imposta di registro pari a euro 200, l'imposta ipotecaria e catastale pari euro 200 ciascuna, l'imposta di bollo, la tassa ipotecaria e la voltura catastale.
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