Contratto preliminare di compravendita e mancata conclusione del definitivo

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Il contratto definitivo di compravendita di un'unità immobiliare dev'essere stipulato entro un deteriminato termine altrimenti l'immobile dev'essere restituito.
23 Luglio 2013 ore 16:48
Avv. Alessandro Gallucci

Che cosa accade se ad un contratto preliminare di compravendita di un'unità immobiliare non segue la stipula del contratto definitivo?
Vendita casaSe passa molto tempo, tanto nella misura in cui può invocarsi la prescrizione del diritto a poterne chiedere l'esecuzione anche per via giudiziale, finisce tutto lì.

In poche parole: la casa non passa di proprietà e se è stata già consegnata dev'essere restituita.

Allo stesso modo, però, chi chiede indietro la casa, non può ottenere anche il risarcimento del danno.

A giungere a questa conclusione è stata la Corte di Cassazione con una sentenza del 3 luglio 2013.
Andiamo per ordine.


Contratto ad effetti reali e preliminare


Le parti di un contratto possono decidere con quell'accordo di compravendere un'unità immobiliare oppure di obbligarsi a stipulare in data futura un contratto per la vendita di quel cespite.

Nel primo caso avremo un contratto ad effetti reali.
Si tratta di una fattispecie disciplinata dall'art. 1376 c.c.

Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato.

Nella seconda ipotesi avremo un contratto così detto preliminare: con esso le parti non trasferiscono la proprietà del bene ma si obbligano a farlo con un altro contratto.

A mente dell'art. 1351 c.c.:

Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

Nel caso che ci riguarda il contratto preliminare di un'unità immobiliare dev'essere fatto per atto pubblico o per scrittura privata.

Non è obbligatoria ma è caldamente consigliata la sua trascrizione.


Preliminare e stipula del definitivo


Contratto preliminare di venditaNel contratto preliminare le parti possono accordarsi in merito ad una serie di elementi che andranno ad essere, poi, trasposti nel contratto definitivo.

Fondamentale è la scelta della data di stipula, in mancanza, trattandosi di contratti obbligatori, troverebbe applicazione l'art. 1183 c.c. (cfr. in tal senso Cass. 3 aprile 2012 n. 5285) che recita:

Se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore può esigerla immediatamente. Qualora tuttavia, in virtù degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell'esecuzione, sia necessario un termine, questo, in mancanza di accordo delle parti, è stabilito dal giudice.

Se il termine per l'adempimento è rimesso alla volontà del debitore, spetta ugualmente al giudice di stabilirlo secondo le circostanze; se è rimesso alla volontà del creditore, il termine può essere fissato su istanza del debitore che intenda liberarsi.

Insomma sebbene la mancanza del termine non comporti automaticamente l'invalidità del contratto è sempre bene, anzi meglio, fondamentale, stabilire la data.

Il mancato rispetto degli accordi può portare ad una risoluzione del contratto o all'esecuzione forzata dell'obbligo (art. 2932 c.c.), come dire: o si pone tutto nel nulla, con eventuali richieste di risarcimento, si chiede al giudice di emettere una sentenza che abbia gli stessi effetti della firma del contratto definitivo, con contestuale pagamento del prezzo oltre eventuali risarcimenti.


Preliminare, mancata firma del definitivo e conseguenze


La mancata firma del definitivo unita all'incuria delle parti può portare anche ad un nulla di fatto, ossia all'impossibilità di giungere alla firma del definitivo.

Come ogni obbligazione, infatti, anche quella di firmare un altro contratto si prescrive; in mancanza di termine specifico vale quello ordinario decennale.

E se nel frattempo v'è stata consegna della casa ?

Allora il promissario venditore può domandarne la restituzione.

Nella sentenza della Cassazione citata in principio, si legge che nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, e unitamente, o non, il pagamento anticipato del prezzo non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, bensì un rapporto tra contratti collegati, in cui il ruolo di contratto principale è svolto dal preliminare vero e proprio, e quello di negozi accessori:
a) dal contratto di comodato (per quanto attiene alla consegna della cosa) e dal contratto di mutuo gratuito (per quanto riguarda il pagamento anticipato del prezzo).
In questo senso, la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori.


Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem salvo la dimostrazione di una intervenuta interversiu possessionis nei modi previsti dall'art. 1141 cod. civ. (Cass. 3 luglio 2013, n. 16629).


Insomma a meno che non possa parlarsi di usucapione, il bene dev'essere restituito.

Si badi, specifica la Cassazione, diritto alla restituzione dell'immobile per intervenuta prescrizione del diritto a domandare l'esecuzione in forma specifica del contratto, non vuol dire diritto ad ottenere il risarcimento del danno per la detenzione dell'immobile a partire dal momento della prescrizione.

Cosegna della casaCome è stato affermato da questa Corte, in altra occasione, (sent. N. 10752 del 1993) la sopravvenuta inefficacia di un contratto preliminare di compravendita, a seguito della prescrizione del diritto da esso derivante alla stipulazione del contratto definitivo, comporta per il promissario acquirente, che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e il godimento anticipati della cosa, l'obbligo di restituzione, a norma dell'art. 2033 cod. civ., della cosa stessa e degli eventuali frutti (condictio indebiti ab causam finitam), non un'obbligazione risarcitoria per il mancato godimento del bene nel periodo successivo al compimento della prescrizione (Cass. 3 luglio 2013, n. 16629).

Ciò perché l'immobile è detenuto in comodato in ragione di quel contratto preliminare la cui mancata esecuzione non è per forza attribuibile per colpa alle parti.

Così fosse e se ne fosse chiesto l'accertamento, le cose cambierebbero ma forse in quel caso non si arriverebbe alla prescrizione.

riproduzione riservata
Articolo: Contratto preliminare di vendita e mancata conclusione del definitivo
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  • Alfa4
    Alfa4
    Domenica 9 Aprile 2017, alle ore 17:09
    Ho firmato un contratto preliminare di vendita in cui mi impegnavo a comprare un sesto di un locale.
    Non ero a conoscenza, però, e tanto meno è stato scritto sul contratto, che il locale è affittato.
    Questo fatto può invalidare il preliminare?
    Poi, il fatto che esistesse il diritto di prelazione sia del locatario sia dei proprietari degli altri cinque sesti, rende nullo il preliminare?
    Infine, il fatto che non sia stato nè registrato nè trascritto (e che siano ampiamente scaduti i termini per farlo) può essere motivo perchè non venga considerato ancora valido?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Alfa4
      Mercoledì 12 Aprile 2017, alle ore 15:08
      Non è possibile dare una risposta dettagliata senza esame della documentazioni. Potresti essere libero da responsabilità, ma va capito "carte alla mano". Rivolgiti, se ritieni, al servizio di consulenza a pagamento presente qui Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Malaguti Patrizia
    Malaguti Patrizia
    Domenica 19 Marzo 2017, alle ore 17:13
    Anche in cas di morte del venditore ?
    Gli eredei possono annullare il contratto prima del rogito?
    rispondi al commento
  • Daria
    Daria
    Martedì 13 Settembre 2016, alle ore 13:25
    Ho acquistato un posto auto direttamente da costruttore e ho gia' effettuato il compromesso e pagato l'agenzia.

    La consegna si sta protraendo ben oltre quanto stabilito nel cotratto.

    Posso recidere il contratto ed avere indietro i miei soldi incluso quelli dati all'agenzia?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Daria
      Venerdì 16 Settembre 2016, alle ore 10:51
      Puoi riavere indietro la caparra, ma non la commissione data all'agenzia in quanto questa ha svolto il suo lavoro e l'inadempimento non è ad essa imputabile.
      rispondi al commento
  • Roberto Dei Giudici
    Roberto Dei Giudici
    Giovedì 26 Dicembre 2013, alle ore 01:06
    L'Agenzia immobiliare deve essere pagata lo stesso, se in un contratto (preliminare o compromesso) dopo aver messo come clausula recessoria, che se la banca" non" avesse concesso il mutuo , il contratto doveva essere nullo?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Roberto Dei Giudici
      Lunedì 30 Dicembre 2013, alle ore 17:34
      Dipende da che cosa c'è scritto nel contratto in merito al pagamento della provvigione
      rispondi al commento
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