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Preliminare di vendita: che fare se il venditore cambia idea?

Quali sono gli strumenti giuridici a disposizione dell'acquirente qualora, dopo il contratto preliminare il venditore si rifiuti di vendere l'immobile promesso.
Pubblicato il / Aggiornato il

Contratto preliminare e suoi effetti


Che succede se dopo la stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare il venditore non vuole più vendere?
Vogliamo comprare casa ma dopo la sottoscrizione del preliminare (o compromesso) il venditore si rifiuta, per qualsivoglia motivo, di presentarsi davanti al notaio per il rogito.
Cosa può fare la parte acquirente e quali sono le tutele offerte dalla Legge.

Primo aspetto da evidenziare è che con il contratto preliminare di compravendita non si è ancora diventati proprietari dell'immobile. È solo con il successivo atto notarile che avverrà il passaggio di proprietà e la vendita potrà dirsi avvenuta.

Contratto preliminare
Il contratto preliminare, descritto dall'articolo 1351 del codice civile, è il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare, in un momento successivo e secondo modalità concordate, il contratto di compravendita definitivo (il rogito notarile), del quale se ne determinano gli elementi essenziali.

È dunque il negozio redatto in forma scritta con il quale il proprietario dell'immobile (promissariovenditore) si impegna a vendere all'altra parte (promissario acquirente), che si impegna a comprare al prezzo pattuito.
Dal preliminare nasce solo l'obbligo di contrarre; gli effetti tipici della compravendita si produrranno in un momento successivo, precisamente alla data dalle parti solitamente indicata per il rogito.
Questo periodo di tempo può essere più o meno lungo e tutto può succedere.

Quali sono le soluzioni da adottare se il venditore, impegnatosi a trasferire la proprietà dell'immobile, si tira indietro rifiutando la firma del contratto definitivo?
Molteplici sono le strade che si possono intraprendere. Vediamole nel dettaglio.

Nel caso in cui dopo la stipula del preliminare di vendita, il promissario venditore si rifiuti di concludere il contratto definitivo, il primo passa che l'acquirente deve compiere è inviare alla controparte una lettera di diffida ad adempiere per intimarla a presentarsi alla data stabilita davanti al notaio per la stipula del rogito. Nella suddetta comunicazione l'acquirente dovrà indicare un termine entro il quale il futuro venditore dovrà adempiere; tale termine non dovrà essere inferiore a 14 giorni.

Qualora la lettera formale non sortisse alcun effetto, si dovranno adire le vie legali.
Vediamo quali sono le tutele previste a favore dell'acquirente.
In linea più generale l'acquirente ha due opzioni: svincolarsi dal contratto preliminare, chiedendone lo scioglimento, oppure, ottenere rivolgendosi al tribunale il trasferimento della proprietà, anche in assenza della collaborazione del venditore.

In entrambi i casi potrà ottenere il risarcimento dell'eventuale danno subito a causa della condotta illecita del venditore; nella prima ipotesi perché l'affare non è stato concluso in base agli impegni presi; nel secondo caso, qualora il ritardo nel passaggio di proprietà si sia tramutato in un danno per l'acquirente.


Esecuzione forzata dell'obbligo di contrarre


Nel caso in cui il venditore si rifiuti di presentarsi dinnanzi al notaio per stipulare il contratto di compravendita definitivo, l'acquirente potrà esercitare l'azione di adempimento coattivo.
Si tratta di uno strumento che permette alla parte adempiente di convenire in giudizio la parte inadempiente, per ottenere una sentenza che disponga il trasferimento coattivo dell'immobile anche in mancanza del consenso del venditore.

L'acquirente può rivolgersi al tribunale per ottenere un provvedimento giudiziale, che si sostituisce al rogito notarile e produce gli effetti del contratto definitivo mai concluso.
La sentenza, oltre a disporre il passaggio della proprietà, potrà anche stabilire la condanna del venditore al risarcimento di eventuali danni subiti nel frattempo dal futuro acquirente per il ritardo.

Oltre che l'articolo 1351 del codice civile, si occupa del contratto preliminare anche l'articolo 2932 nel quale si prevede appunto l'ipotesi in cui il venditore (ma può essere anche l'acquirente) non adempia il preliminare nel termine fissato.



Condizione per ottenere la sentenza di trasferimento della titolarità sull'immobile è che l'acquirenteesegua oppure offra di eseguire, nei modi previsti dalla legge, la propria prestazione (pagamento del prezzo).

L'accoglimento della domanda proposta ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile è subordinato a tale formalità. Si dovrà offrire all'altra parte il pagamento del prezzo che dovrà essere versato quando la sentenza sarà passata in giudicato, ovvero non più soggetta a impugnazioni.
Sarà questo il momento in cui avverrà il passaggio del diritto di proprietà.

Qualora sussistano i tutti presupposti sopra indicati, è bene agire immediatamente se si vuole ottenere una tutela dei propri diritti.
Non è infatti opportuno tollerare a lungo l'inerzia di chi ha promesso di vendere l'immobile e poi ha cambiato idea.
Il trascorrere del tempo è un aspetto controproducente.

Chi si rifiuta di cedere la casa promessa potrebbe nel frattempo venderla ad altri compromettendo gli interessi della controparte.

Ultima precisazione: per evitare spiacevoli sorprese la domanda giudiziale diretta a ottenere una sentenza sostitutiva del contratto definitivo, va trascritta presso l'Ufficio servizi immobiliari dell'Agenzia del territorio (vecchia Conservatoria dei registri immobiliari).
In questo modo gli effetti prodotti dalla successiva sentenza di trasferimento saranno opponibili anche a eventuali terzi cui l'immobile potrebbe essere alienato nel frattempo.


Risoluzione del contratto preliminare


Nel caso in cui la parte adempiente non è interessata all'azione per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere la compravendita definitiva, in quanto disposta a rinunciare all'immobile, potrà agire per la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti a seguito dell'inadempimento. Il mancato rispetto del termine per recarsi dal notaio costituisce inadempimento del contraente.

Compromesso
L'articolo che disciplina questo rimedio, opposto al precedente (azione per l'adempimento), è il 1453 del codice civile che dispone quanto segue:

Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione. Art. 1453 cod.civ.


In caso di risoluzione (scioglimento) del preliminare, l'acquirente non diventerà più proprietario dell'immobile e non dovrà più pagarne il prezzo. L'acquirente può rivolgersi al tribunale per ottenere la risoluzione del contratto preliminare, in caso di mancato accordo con la controparte.
Condizione per poter legittimamente richiedere la risoluzione del contratto davanti al giudice è che l'inadempimento del venditore sia grave.


Caparra confirmatoria


Nel caso in cui il promissario acquirente abbia versato una caparra confirmatoria alla sottoscrizione del contratto preliminare, la parte adempiente avrà diritto di recedere senza doversi rivolgere all'autorità giudiziaria.

Al recesso si accompagna la richiesta di restituzione del doppio della caparra versata (una somma di denaro che vale come acconto sul prezzo dovuto).

La disciplina giuridica della caparra confirmatoria è contenuta nell'articolo 1385 del codice civile. Ecco cosa recita:

Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali Art. 1385 cod.civ.


In caso di versamento della caparra confirmatoria, qualora ci si avvalga del diritto di recesso, non si potrà agire in giudizio per ottenere il risarcimento del danno subito.
Già la caparra di per sé ha funzione di ristoro, in caso di inadempimento del venditore.

Ricordiamo infatti, che per ottenere la restituzione del doppio della caparra, non c'è bisogno di dimostrare di aver subito un danno per l'altrui inadempimento, né di quantificarlo.
Il risarcimento dei danni e la restituzione del doppio della caparra sono considerate dalla legge misure alternative e non cumulative.

riproduzione riservata
Preliminare di vendita e mancata conclusione del definitivo
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  • Nuvola2
    Nuvola2
    Giovedì 28 Settembre 2023, alle ore 20:23
    Vorrei dei chiarimenti:
    Ho fatto contratto preliminare di Vendita per l'acquisto della casa dove attualmente risiedo.
    Ho versato la caparra, e stabilito il rogito entro il 30 settembre, ora... per problemi di natura bancaria inerenti controlli dell'immobile, la data (entro e non oltre) 30 settembre non è possibile rispettarla, il rogito è stato stabilito il 6/10/2023 vorrei sapere se incorriamo in rischi o responsabilità dato la data non conciliante con quella del contratto preliminare.
    Abbiamo inviato raccomandate dove si richiede una proroga fino a quella data dato problemi che non riguardano noi acquirenti. Inoltre volevo chiedere, nel caso in cui saltasse il mutuo (non si otterrebbe il mutuo) e nel caso in cui nel contratto preliminare ci fosse la dicitura "salvo approvazione del mutuo".
    Il venditore è obbligato a restituire la caparra per intero o può decidere lui quando e cose restituirla?
    rispondi al commento
  • Nawfel
    Nawfel
    Sabato 30 Aprile 2022, alle ore 01:40
    Voglio cambiare la promessa di vendere a nome di mia moglie
    rispondi al commento
  • Santo
    Santo
    Sabato 27 Marzo 2021, alle ore 08:54
    Ho stipulato un preliminare ma via mail senza caparra ho avuto un ripensamento, posso ricedere?
    rispondi al commento
  • Filippo
    Filippo
    Venerdì 26 Marzo 2021, alle ore 10:05
    Ho fatto un preliminare (io acquirente), solo dopo l'accettazione da parte della proprietaria, ci siamo accorti che la portafinestra che da sul terrazzo era stata allargata senza SCIA (in fase di richiesta), quindi prima difformità.
    Seconda difformità, sul terrazzo insiste una ampia struttura di copertura a protezione dello stesso con tanto di vetri, infissi e stufa a pellet, a detta della proprietaria sembra tutto regolare, ma secondo il consiglio di stato, si configura una veranda, che sempre secondo il consiglio di stato ha bisogno delle autorizzazioni urbanistiche.
    Ho fatto scrivere dall'avvocato più volte in fase conciliativa chiedendo la restituzione della caparra e risoluzione della proposta, ma non desistono.
    A questo punto rimarrebbe solo la causa.
    Cosa mi consigliate?
    rispondi al commento
  • Bunicuta 1
    Bunicuta 1
    Sabato 23 Gennaio 2021, alle ore 10:26
    Sono acquirente ed ho stipulato un contratto preliminare di compravendita.
    Il pagamtento era per 10 anni ed io ho pagato per 7 anni.
    Poi non ho potuto piu pagare per motivi personale,adesso perdo la casa e pure i soldi?
    rispondi al commento
    • Manuelamargilio
      Manuelamargilio Bunicuta 1
      Domenica 24 Gennaio 2021, alle ore 08:44
      La casa è in comproprietà e gli effetti ricadono su entrambi
      rispondi al commento
      • Manuelamargilio
        Manuelamargilio Manuelamargilio
        Domenica 24 Gennaio 2021, alle ore 08:45
        Non è chiaro il discorso del pagamento. Sta pagando senza aver stipulato il definitivo?
        rispondi al commento
  • Domenico
    Domenico
    Venerdì 23 Ottobre 2020, alle ore 07:28
    Ho letto il vostro articolo (davvero molto chiaro).
    Ho una domanda su questo tema.Io, a causa della scomparsa di mia sorella, sto gestendo insieme all'altra sorella la vendita della casa.
    A seguito della rinuncia all'eredità da parte dei miei genitori, io e lei siamo gli unici eredi.
    La domanda è la seguente. Cosa succede se dopo il preliminare solo uno degli eredi cambia idea e non vuole più vendere?
    Gli eventuali danni e conseguenze legali ricadono comunque su entrambi o c'è modo di tutelarsi prima?
    rispondi al commento
    • Manuelamargilio
      Manuelamargilio Domenico
      Domenica 24 Gennaio 2021, alle ore 08:43
      La casa è in comproprietà e gli effetti ricadono su entrambi
      rispondi al commento
  • Nickname2
    Nickname2
    Lunedì 17 Febbraio 2020, alle ore 11:01
    Ho in piedi dal 10 dicembre 2012 (duemiladodici) un preliminare di vendita per un fabbricato allo stato rustico (con delle difformità edilizie) di cui l'acquirente era a conoscenza e che ha accettato.
    Il tutto si doveva perfezionare con il rogito notarile entro 31.12.2013 (duemilatredici).
    Il promissario acquirente si impegnava entro tale termine di saldare il costo dell'immobile (€ 115.000).
    Sempre il promissario acquirente entro tale data mi ha corrisposto invece la somma di € 82.000, alcuni con bonifici, altri senza tracciatura degli acconti (avendoli versati per mio conto ad una terza persona familiare).
    Non avendo il promissario acquirente più le risorse finanziarie per saldare il tutto, non si è più proceduto alla stipula definitiva.
    Adesso che siamo nel 2020 e che a tuttora non è variato nulla dall'epoca.
    Vorrei sapere i miei adempimenti e obblighi verso il promissario acquirente.
    Quali somme eventualmente dovrei restituire e quali no!
    rispondi al commento
    • Miriamsparneri Schinello
      Miriamsparneri Schinello Nickname2
      Sabato 16 Gennaio 2021, alle ore 13:17
      Buongiorno anche noi siamo in una situazione simile, mi dice se ha trovato una soluzione o se è riuscito a uscirne senza dover restituire i soldi anticipati?
      rispondi al commento
  • Mari4
    Mari4
    Mercoledì 5 Febbraio 2020, alle ore 19:26
    Ho firmato un preliminare dove la parte venditrice ( io sono l'acquirente) non si è presentata, ha mandato il fratello che cascava dalle nuvole.
    L'avvocato che mi assisteva anziche consigliarmi di non versare l'acconto e di aspettare che l'Atto fosse firmato da entrambe le parti prima di pagare, mi ha fatto versare lo stesso la cifra pattutita fidandosi della parola del fratello che avrebbe poi fatto firmare il contratto nei giorni successivi.
    Io non ho ancora in mano il preliminare firmato dalla parte venditrice.
    Potreste consigliarmi nel merito?
    rispondi al commento
    • Manuelamargilio
      Manuelamargilio Mari4
      Domenica 24 Gennaio 2021, alle ore 08:47
      Consiglio di attendere un breve lasso di tempo e poi  di attivarsi per il recupero della caparra
      rispondi al commento
      • Mari4
        Mari4 Manuelamargilio
        Domenica 24 Gennaio 2021, alle ore 10:16
        Si ma come, è passato circa un anno e il mio avvocato non ha concluso nulla e ora dopo tante chiacchiere mi ha detto che sarebbe costosissimo procedere con l'azione legale. Potrebbe darmi una delucidazione?
        rispondi al commento
  • S.vinci
    S.vinci
    Martedì 23 Aprile 2019, alle ore 17:09
    Ho firmato un preliminare nel mese di Dicembre 2018, con impegno a concludere entro il 31.05.2019.
    Adesso è venuto fuori che alcuni mappali dell'immobile risultano intestati al defunto proprietario e gli eredi si sono dimenticati di inserirli nella successione.
    La banca a cui mi sono rivolto per il mutuo non può proseguire con la perizia se prima questo punto non viene sistemato.
    A fine Febbraio i proprietari hanno presentato regolare domanda telematica di modifica presso il catasto.
    Mi chiedo, visti i 90 giorni canonici che si prende il Comune, non riuscissimo ad andare a rogito entro il 31.05, come da accordi, se posso ritenere nullo in contratto preliminare e chiedere rimborso della caparra versata.
    rispondi al commento
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