Preliminare di vendita: che fare se il venditore cambia idea?
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Contratto preliminare e suoi effetti
Che succede se dopo la stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare il venditore non vuole più vendere?
Vogliamo comprare casa ma dopo la sottoscrizione del preliminare (o compromesso) il venditore si rifiuta, per qualsivoglia motivo, di presentarsi davanti al notaio per il rogito.
Cosa può fare la parte acquirente e quali sono le tutele offerte dalla Legge.
Primo aspetto da evidenziare è che con il contratto preliminare di compravendita non si è ancora diventati proprietari dell'immobile. È solo con il successivo atto notarile che avverrà il passaggio di proprietà e la vendita potrà dirsi avvenuta.
Il contratto preliminare, descritto dall'articolo 1351 del codice civile, è il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare, in un momento successivo e secondo modalità concordate, il contratto di compravendita definitivo (il rogito notarile), del quale se ne determinano gli elementi essenziali.
È dunque il negozio redatto in forma scritta con il quale il proprietario dell'immobile (promissariovenditore) si impegna a vendere all'altra parte (promissario acquirente), che si impegna a comprare al prezzo pattuito.
Dal preliminare nasce solo l'obbligo di contrarre; gli effetti tipici della compravendita si produrranno in un momento successivo, precisamente alla data dalle parti solitamente indicata per il rogito.
Questo periodo di tempo può essere più o meno lungo e tutto può succedere.
Quali sono le soluzioni da adottare se il venditore, impegnatosi a trasferire la proprietà dell'immobile, si tira indietro rifiutando la firma del contratto definitivo?
Molteplici sono le strade che si possono intraprendere. Vediamole nel dettaglio.
Nel caso in cui dopo la stipula del preliminare di vendita, il promissario venditore si rifiuti di concludere il contratto definitivo, il primo passa che l'acquirente deve compiere è inviare alla controparte una lettera di diffida ad adempiere per intimarla a presentarsi alla data stabilita davanti al notaio per la stipula del rogito. Nella suddetta comunicazione l'acquirente dovrà indicare un termine entro il quale il futuro venditore dovrà adempiere; tale termine non dovrà essere inferiore a 14 giorni.
Qualora la lettera formale non sortisse alcun effetto, si dovranno adire le vie legali.
Vediamo quali sono le tutele previste a favore dell'acquirente.
In linea più generale l'acquirente ha due opzioni: svincolarsi dal contratto preliminare, chiedendone lo scioglimento, oppure, ottenere rivolgendosi al tribunale il trasferimento della proprietà, anche in assenza della collaborazione del venditore.
In entrambi i casi potrà ottenere il risarcimento dell'eventuale danno subito a causa della condotta illecita del venditore; nella prima ipotesi perché l'affare non è stato concluso in base agli impegni presi; nel secondo caso, qualora il ritardo nel passaggio di proprietà si sia tramutato in un danno per l'acquirente.
Esecuzione forzata dell'obbligo di contrarre
Nel caso in cui il venditore si rifiuti di presentarsi dinnanzi al notaio per stipulare il contratto di compravendita definitivo, l'acquirente potrà esercitare l'azione di adempimento coattivo.
Si tratta di uno strumento che permette alla parte adempiente di convenire in giudizio la parte inadempiente, per ottenere una sentenza che disponga il trasferimento coattivo dell'immobile anche in mancanza del consenso del venditore.
L'acquirente può rivolgersi al tribunale per ottenere un provvedimento giudiziale, che si sostituisce al rogito notarile e produce gli effetti del contratto definitivo mai concluso.
La sentenza, oltre a disporre il passaggio della proprietà, potrà anche stabilire la condanna del venditore al risarcimento di eventuali danni subiti nel frattempo dal futuro acquirente per il ritardo.
Oltre che l'articolo 1351 del codice civile, si occupa del contratto preliminare anche l'articolo 2932 nel quale si prevede appunto l'ipotesi in cui il venditore (ma può essere anche l'acquirente) non adempia il preliminare nel termine fissato.
Condizione per ottenere la sentenza di trasferimento della titolarità sull'immobile è che l'acquirenteesegua oppure offra di eseguire, nei modi previsti dalla legge, la propria prestazione (pagamento del prezzo).
L'accoglimento della domanda proposta ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile è subordinato a tale formalità. Si dovrà offrire all'altra parte il pagamento del prezzo che dovrà essere versato quando la sentenza sarà passata in giudicato, ovvero non più soggetta a impugnazioni.
Sarà questo il momento in cui avverrà il passaggio del diritto di proprietà.
Qualora sussistano i tutti presupposti sopra indicati, è bene agire immediatamente se si vuole ottenere una tutela dei propri diritti.
Non è infatti opportuno tollerare a lungo l'inerzia di chi ha promesso di vendere l'immobile e poi ha cambiato idea.
Il trascorrere del tempo è un aspetto controproducente.
Chi si rifiuta di cedere la casa promessa potrebbe nel frattempo venderla ad altri compromettendo gli interessi della controparte.
Ultima precisazione: per evitare spiacevoli sorprese la domanda giudiziale diretta a ottenere una sentenza sostitutiva del contratto definitivo, va trascritta presso l'Ufficio servizi immobiliari dell'Agenzia del territorio (vecchia Conservatoria dei registri immobiliari).
In questo modo gli effetti prodotti dalla successiva sentenza di trasferimento saranno opponibili anche a eventuali terzi cui l'immobile potrebbe essere alienato nel frattempo.
Risoluzione del contratto preliminare
Nel caso in cui la parte adempiente non è interessata all'azione per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere la compravendita definitiva, in quanto disposta a rinunciare all'immobile, potrà agire per la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti a seguito dell'inadempimento. Il mancato rispetto del termine per recarsi dal notaio costituisce inadempimento del contraente.
L'articolo che disciplina questo rimedio, opposto al precedente (azione per l'adempimento), è il 1453 del codice civile che dispone quanto segue:
Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione. Art. 1453 cod.civ.
In caso di risoluzione (scioglimento) del preliminare, l'acquirente non diventerà più proprietario dell'immobile e non dovrà più pagarne il prezzo. L'acquirente può rivolgersi al tribunale per ottenere la risoluzione del contratto preliminare, in caso di mancato accordo con la controparte.
Condizione per poter legittimamente richiedere la risoluzione del contratto davanti al giudice è che l'inadempimento del venditore sia grave.
Caparra confirmatoria
Nel caso in cui il promissario acquirente abbia versato una caparra confirmatoria alla sottoscrizione del contratto preliminare, la parte adempiente avrà diritto di recedere senza doversi rivolgere all'autorità giudiziaria.
Al recesso si accompagna la richiesta di restituzione del doppio della caparra versata (una somma di denaro che vale come acconto sul prezzo dovuto).
La disciplina giuridica della caparra confirmatoria è contenuta nell'articolo 1385 del codice civile. Ecco cosa recita:
Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali Art. 1385 cod.civ.
In caso di versamento della caparra confirmatoria, qualora ci si avvalga del diritto di recesso, non si potrà agire in giudizio per ottenere il risarcimento del danno subito.
Già la caparra di per sé ha funzione di ristoro, in caso di inadempimento del venditore.
Ricordiamo infatti, che per ottenere la restituzione del doppio della caparra, non c'è bisogno di dimostrare di aver subito un danno per l'altrui inadempimento, né di quantificarlo.
Il risarcimento dei danni e la restituzione del doppio della caparra sono considerate dalla legge misure alternative e non cumulative.
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