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Preliminare di vendita: che fare se il venditore cambia idea?

Quali sono gli strumenti giuridici a disposizione dell'acquirente qualora, dopo il contratto preliminare il venditore si rifiuti di vendere l'immobile promesso.
13 Settembre 2018 ore 15:20 - NEWS Comprare casa

Contratto preliminare e suoi effetti


Che succede se dopo la stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare il venditore non vuole più vendere?
Vogliamo comprare casa ma dopo la sottoscrizione del preliminare (o compromesso) il venditore si rifiuta, per qualsivoglia motivo, di presentarsi davanti al notaio per il rogito .
Cosa può fare la parte acquirente e quali sono le tutele offerte dalla Legge.

Primo aspetto da evidenziare è che con il contratto preliminare di compravendita non si è ancora diventati proprietari dell'immobile. È solo con il successivo atto notarile che avverrà il passaggio di proprietà e la vendita potrà dirsi avvenuta.

Contratto preliminare
Il contratto preliminare, descritto dall'articolo 1351 del codice civile, è il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare, in un momento successivo e secondo modalità concordate, il contratto di compravendita definitivo (il rogito notarile), del quale se ne determinano gli elementi essenziali.

È dunque il negozio redatto in forma scritta con il quale il proprietario dell'immobile (promissariovenditore) si impegna a vendere all'altra parte (promissario acquirente), che si impegna a comprare al prezzo pattuito.
Dal preliminare nasce solo l'obbligo di contrarre; gli effetti tipici della compravendita si produrranno in un momento successivo, precisamente alla data dalle parti solitamente indicata per il rogito.
Questo periodo di tempo può essere più o meno lungo e tutto può succedere.

Quali sono le soluzioni da adottare se il venditore, impegnatosi a trasferire la proprietà dell'immobile, si tira indietro rifiutando la firma del contratto definitivo?
Molteplici sono le strade che si possono intraprendere. Vediamole nel dettaglio.

Nel caso in cui dopo la stipula del preliminare di vendita, il promissario venditore si rifiuti di concludere il contratto definitivo, il primo passa che l'acquirente deve compiere è inviare alla controparte una lettera di diffida ad adempiere per intimarla a presentarsi alla data stabilita davanti al notaio per la stipula del rogito. Nella suddetta comunicazione l'acquirente dovrà indicare un termine entro il quale il futuro venditore dovrà adempiere; tale termine non dovrà essere inferiore a 14 giorni.

Qualora la lettera formale non sortisse alcun effetto, si dovranno adire le vie legali.
Vediamo quali sono le tutele previste a favore dell'acquirente.
In linea più generale l'acquirente ha due opzioni: svincolarsi dal contratto preliminare, chiedendone lo scioglimento, oppure, ottenere rivolgendosi al tribunale il trasferimento della proprietà, anche in assenza della collaborazione del venditore.

In entrambi i casi potrà ottenere il risarcimento dell'eventuale danno subito a causa della condotta illecita del venditore; nella prima ipotesi perché l'affare non è stato concluso in base agli impegni presi; nel secondo caso, qualora il ritardo nel passaggio di proprietà si sia tramutato in un danno per l'acquirente.


Esecuzione forzata dell'obbligo di contrarre


Nel caso in cui il venditore si rifiuti di presentarsi dinnanzi al notaio per stipulare il contratto di compravendita definitivo, l'acquirente potrà esercitare l'azione di adempimento coattivo.
Si tratta di uno strumento che permette alla parte adempiente di convenire in giudizio la parte inadempiente, per ottenere una sentenza che disponga il trasferimento coattivo dell'immobile anche in mancanza del consenso del venditore.

L'acquirente può rivolgersi al tribunale per ottenere un provvedimento giudiziale, che si sostituisce al rogito notarile e produce gli effetti del contratto definitivo mai concluso.
La sentenza, oltre a disporre il passaggio della proprietà, potrà anche stabilire la condanna del venditore al risarcimento di eventuali danni subiti nel frattempo dal futuro acquirente per il ritardo.

Oltre che l'articolo 1351 del codice civile, si occupa del contratto preliminare anche l'articolo 2932 nel quale si prevede appunto l'ipotesi in cui il venditore (ma può essere anche l'acquirente) non adempia il preliminare nel termine fissato.



Condizione per ottenere la sentenza di trasferimento della titolarità sull'immobile è che l'acquirenteesegua oppure offra di eseguire, nei modi previsti dalla legge, la propria prestazione (pagamento del prezzo).

L'accoglimento della domanda proposta ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile è subordinato a tale formalità. Si dovrà offrire all'altra parte il pagamento del prezzo che dovrà essere versato quando la sentenza sarà passata in giudicato, ovvero non più soggetta a impugnazioni.
Sarà questo il momento in cui avverrà il passaggio del diritto di proprietà.

Qualora sussistano i tutti presupposti sopra indicati, è bene agire immediatamente se si vuole ottenere una tutela dei propri diritti.
Non è infatti opportuno tollerare a lungo l'inerzia di chi ha promesso di vendere l'immobile e poi ha cambiato idea.
Il trascorrere del tempo è un aspetto controproducente.

Chi si rifiuta di cedere la casa promessa potrebbe nel frattempo venderla ad altri compromettendo gli interessi della controparte.

Ultima precisazione: per evitare spiacevoli sorprese la domanda giudiziale diretta a ottenere una sentenza sostitutiva del contratto definitivo, va trascritta presso l'Ufficio servizi immobiliari dell'Agenzia del territorio (vecchia Conservatoria dei registri immobiliari).
In questo modo gli effetti prodotti dalla successiva sentenza di trasferimento saranno opponibili anche a eventuali terzi cui l'immobile potrebbe essere alienato nel frattempo.


Risoluzione del contratto preliminare


Nel caso in cui la parte adempiente non è interessata all'azione per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere la compravendita definitiva, in quanto disposta a rinunciare all'immobile, potrà agire per la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti a seguito dell'inadempimento. Il mancato rispetto del termine per recarsi dal notaio costituisce inadempimento del contraente.

Compromesso
L'articolo che disciplina questo rimedio, opposto al precedente (azione per l'adempimento), è il 1453 del codice civile che dispone quanto segue:

Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione. Art. 1453 cod.civ.


In caso di risoluzione (scioglimento) del preliminare, l'acquirente non diventerà più proprietario dell'immobile e non dovrà più pagarne il prezzo. L'acquirente può rivolgersi al tribunale per ottenere la risoluzione del contratto preliminare, in caso di mancato accordo con la controparte.
Condizione per poter legittimamente richiedere la risoluzione del contratto davanti al giudice è che l'inadempimento del venditore sia grave.


Caparra confirmatoria



Nel caso in cui il promissario acquirente abbia versato una caparra confirmatoria alla sottoscrizione del contratto preliminare, la parte adempiente avrà diritto di recedere senza doversi rivolgere all'autorità giudiziaria.

Al recesso si accompagna la richiesta di restituzione del doppio della caparra versata (una somma di denaro che vale come acconto sul prezzo dovuto).

La disciplina giuridica della caparra confirmatoria è contenuta nell'articolo 1385 del codice civile. Ecco cosa recita:

Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali Art. 1385 cod.civ.


In caso di versamento della caparra confirmatoria, qualora ci si avvalga del diritto di recesso, non si potrà agire in giudizio per ottenere il risarcimento del danno subito.
Già la caparra di per sé ha funzione di ristoro, in caso di inadempimento del venditore.

Ricordiamo infatti, che per ottenere la restituzione del doppio della caparra, non c'è bisogno di dimostrare di aver subito un danno per l'altrui inadempimento, né di quantificarlo.
Il risarcimento dei danni e la restituzione del doppio della caparra sono considerate dalla legge misure alternative e non cumulative.

riproduzione riservata
Articolo: Preliminare di vendita e mancata conclusione del definitivo
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Preliminare di vendita e mancata conclusione del definitivo: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Domenico
    Domenico
    Venerdì 23 Ottobre 2020, alle ore 07:28
    Ho letto il vostro articolo (davvero molto chiaro).
    Ho una domanda su questo tema.Io, a causa della scomparsa di mia sorella, sto gestendo insieme all'altra sorella la vendita della casa.
    A seguito della rinuncia all'eredità da parte dei miei genitori, io e lei siamo gli unici eredi.
    La domanda è la seguente. Cosa succede se dopo il preliminare solo uno degli eredi cambia idea e non vuole più vendere?
    Gli eventuali danni e conseguenze legali ricadono comunque su entrambi o c'è modo di tutelarsi prima?
    rispondi al commento
  • Nickname2
    Nickname2
    Lunedì 17 Febbraio 2020, alle ore 11:01
    Ho in piedi dal 10 dicembre 2012 (duemiladodici) un preliminare di vendita per un fabbricato allo stato rustico (con delle difformità edilizie) di cui l'acquirente era a conoscenza e che ha accettato.
    Il tutto si doveva perfezionare con il rogito notarile entro 31.12.2013 (duemilatredici).
    Il promissario acquirente si impegnava entro tale termine di saldare il costo dell'immobile (€ 115.000).
    Sempre il promissario acquirente entro tale data mi ha corrisposto invece la somma di € 82.000, alcuni con bonifici, altri senza tracciatura degli acconti (avendoli versati per mio conto ad una terza persona familiare).
    Non avendo il promissario acquirente più le risorse finanziarie per saldare il tutto, non si è più proceduto alla stipula definitiva.
    Adesso che siamo nel 2020 e che a tuttora non è variato nulla dall'epoca.
    Vorrei sapere i miei adempimenti e obblighi verso il promissario acquirente.
    Quali somme eventualmente dovrei restituire e quali no!
    rispondi al commento
    • Miriamsparneri schinello
      Miriamsparneri schinello Nickname2
      2 giorni fa
      Buongiorno anche noi siamo in una situazione simile, mi dice se ha trovato una soluzione o se è riuscito a uscirne senza dover restituire i soldi anticipati?
      rispondi al commento
  • Mari4
    Mari4
    Mercoledì 5 Febbraio 2020, alle ore 19:26
    Ho firmato un preliminare dove la parte venditrice ( io sono l'acquirente) non si è presentata, ha mandato il fratello che cascava dalle nuvole.
    L'avvocato che mi assisteva anziche consigliarmi di non versare l'acconto e di aspettare che l'Atto fosse firmato da entrambe le parti prima di pagare, mi ha fatto versare lo stesso la cifra pattutita fidandosi della parola del fratello che avrebbe poi fatto firmare il contratto nei giorni successivi.
    Io non ho ancora in mano il preliminare firmato dalla parte venditrice.
    Potreste consigliarmi nel merito?
    rispondi al commento
  • S.vinci
    S.vinci
    Martedì 23 Aprile 2019, alle ore 17:09
    Ho firmato un preliminare nel mese di Dicembre 2018, con impegno a concludere entro il 31.05.2019.
    Adesso è venuto fuori che alcuni mappali dell'immobile risultano intestati al defunto proprietario e gli eredi si sono dimenticati di inserirli nella successione.
    La banca a cui mi sono rivolto per il mutuo non può proseguire con la perizia se prima questo punto non viene sistemato.
    A fine Febbraio i proprietari hanno presentato regolare domanda telematica di modifica presso il catasto.
    Mi chiedo, visti i 90 giorni canonici che si prende il Comune, non riuscissimo ad andare a rogito entro il 31.05, come da accordi, se posso ritenere nullo in contratto preliminare e chiedere rimborso della caparra versata.
    rispondi al commento
  • Margilio
    Margilio
    Martedì 5 Febbraio 2019, alle ore 15:04
    Il contratto è vincolante anche per gli eredi a meno che non si provi una sopraggiunta impossibilità.
    Tra l'altro entrambi sono contraenti.
    Nel caso non è chiaro se si vende o compra. 
    rispondi al commento
  • Mari mari1
    Mari mari1
    Domenica 3 Febbraio 2019, alle ore 06:08
    Nel caso in cui i compratori, moglie e marito, firmano un compromesso  e danno una caparra, un coniuge muore prima del rogito e l'altro cognuge per motivi reali di saluti e di paure non vuole piu  fare il rogito?
    Quindi  non per motivi di inadempienza, ma x cause forsa maggiore.
    rispondi al commento
  • Alfa4
    Alfa4
    Domenica 9 Aprile 2017, alle ore 17:09
    Ho firmato un contratto preliminare di vendita in cui mi impegnavo a comprare un sesto di un locale.
    Non ero a conoscenza, però, e tanto meno è stato scritto sul contratto, che il locale è affittato.
    Questo fatto può invalidare il preliminare?
    Poi, il fatto che esistesse il diritto di prelazione sia del locatario sia dei proprietari degli altri cinque sesti, rende nullo il preliminare?
    Infine, il fatto che non sia stato nè registrato nè trascritto (e che siano ampiamente scaduti i termini per farlo) può essere motivo perché non venga considerato ancora valido?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Alfa4
      Mercoledì 12 Aprile 2017, alle ore 15:08
      Non è possibile dare una risposta dettagliata senza esame della documentazioni. Potresti essere libero da responsabilità, ma va capito "carte alla mano". Rivolgiti, se ritieni, al servizio di consulenza a pagamento presente qui Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Malaguti Patrizia
    Malaguti Patrizia
    Domenica 19 Marzo 2017, alle ore 17:13
    Anche in cas di morte del venditore ?
    Gli eredei possono annullare il contratto prima del rogito?
    rispondi al commento
  • Daria
    Daria
    Martedì 13 Settembre 2016, alle ore 13:25
    Ho acquistato un posto auto direttamente da costruttore e ho gia' effettuato il compromesso e pagato l'agenzia.

    La consegna si sta protraendo ben oltre quanto stabilito nel cotratto.

    Posso recidere il contratto ed avere indietro i miei soldi incluso quelli dati all'agenzia?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Daria
      Venerdì 16 Settembre 2016, alle ore 10:51
      Puoi riavere indietro la caparra, ma non la commissione data all'agenzia in quanto questa ha svolto il suo lavoro e l'inadempimento non è ad essa imputabile.
      rispondi al commento
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