Contratto preliminare: quali sono i rimedi giuridici se l'immobile è gravato da ipoteca?

Cos'è il contratto preliminare

La compravendita immobiliare è solitamente preceduta dalla stipula di un contratto preliminare, detto anche compromesso, disciplinato dall'articolo 1351 del codice civile.

Si tratta del contratto con il quale le parti si obbligano reciprocamente, a stipulare un futuro contratto del quale predeterminano gli aspetti essenziali. Scopo del contratto preliminare è quello di stabilire in anticipo le condizioni del futuro affare. Sarà solo con il contratto definitivo di compravendita che avverrà il trasferimento della proprietà dell'immobile da una parte all'altra.

Il contratto preliminare, a differenza del definitivo, ha per oggetto l'impegno delle parti a vendere (promittente venditore) e ad acquistare (promissario acquirente).
Qualora uno dei due contraenti non ottemperi agli obblighi assunti, la parte adempiente potrà rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione forzata dell'obbligazione di contrarre.
Potrà cioè chiedere una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso. Il provvedimento del giudice trasferirà la proprietà del bene all'acquirente, previo pagamento del prezzo.

Contratto preliminare e ipoteca

Cosa può fare il promissario acquirente se dopo la stipula del contratto preliminare di compravendita si accorge che l'immobile è gravato da ipoteca? La fattispecie è disciplinata dalle norme contenute nel codice civile all'articolo 1482 in materia di vendita.

Qualora il bene promesso risulti gravato da garanzie reali (come l'ipoteca) o da vincoli derivanti da pignoramento o sequestro non dichiarati dal venditore alla stipula del contratto preliminare, il futuro acquirente potrà innanzitutto sospendere il pagamento del prezzo.

In secondo luogo, potrà chiedere al giudice di fissare un termine per ottenere la cancellazione dell'ipoteca e liberare l'immobile.

Nel caso in cui l'immobile non sia liberato dalle garanzie reali il contratto si intenderà risolto.

In ogni caso, il venditore sarà tenuto al risarcimento dei danni subiti dalla parte acquirente.

Dalla normativa evidenziata emerge con chiarezza che il venditore è tenuto a comunicare all'acquirente l'esistenza di eventuali vincoli o garanzie sul bene oggetto della futura vendita.
Come disposto dall'articolo 1337 del codice civile:

le parti nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede (Codice civile)

Ciò comporta per il contraente il dovere di fornire qualunque informazione possa inficiare la volontà negoziale della controparte.

Nel contratto preliminare di vendita oltre al bene, al prezzo da corrispondere e alla data fissata per il rogito notarile, è necessario indicare l'eventuale presenza sull'immobile di ipoteche o altri gravami pregiudizievoli.


Qualora il futuro acquirente, prima della stipula del contratto definitivo, si accorgesse della presenza di un'ipoteca non dichiarata nel preliminare, potrà agire in giudizio per chiedere immediatamente la risoluzione del contratto. È quanto asserito dalla Corte di Cassazione con sentenza n.13208 del 28 maggio 2013, che riconosce al promissario acquirente il diritto di ottenere lo scioglimento del contratto per inadempimento del venditore, senza dover chiedere al giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dell'ipoteca.

La Suprema Corte, confermando un precedente orientamento giurisprudenziale, ha ritenuto la richiesta di cancellazione del vincolo una mera facoltà dell'acquirente che non deve condizionare il diritto di agire per la risoluzione.

Trascrizione del contratto preliminare e suoi effetti

Altra tutela riconosciuta al promissario acquirente è costituita dall'opportunità, prevista dalla legge, di procedere alla trascrizione del contratto preliminare. Di cosa si tratta?

La trascrizione di un atto negli appositi pubblici registri è una formalità successiva alla redazione dello stesso. È lo strumento necessario per dare pubblicità al contratto stipulato, ovvero per portarlo a conoscenza di tutti. Solo con l'avvenuta trascrizione il contratto è legalmente noto a terzi, cioè a essi opponibile. L'articolo 2645 bis del codice civile ha reso possibile la trascrizione del contratto preliminare di vendita, al fine di tutelare la posizione del futuro acquirente per il periodo di tempo che va dalla stipula del compromesso alla conclusione del contratto definitivo davanti al notaio.


Per poter essere trascritto il preliminare deve essere redatto sotto forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata. La trascrizione ha la funzione di pubblicità dichiarativa con effetto prenotativo. Vediamo cosa voglia dire.

Prima della stipula del rogito notarile, in occasione delle verifiche e dei controlli necessari, si potrebbe scoprire che l'immobile promesso in vendita è gravato da ipoteche o altri vincoli.

Nonostante gli impegni assunti con il compromesso, il venditore può sempre vendere l'immobile ad altro acquirente o costituire su di esso diritti reali minori di godimento, come l'usufrutto; altra ipotesi è che iscriva ipoteche sull'immobile o subisca pignoramenti o sequestri.
Molteplici sono dunque le situazioni in grado di compromettere il buon esito della vendita.

Ecco che la trascrizione del preliminare acquisisce estrema importanza.
Avendo l'effetto di una prenotazione di acquisto, fa sì che la trascrizione del contratto definitivo possa prevalere sulle trascrizioni o iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del contratto preliminare.

Al compratore non potranno essere opposte, una volta trascritto il contratto definitivo, eventuali ipoteche iscritte in data anteriore al rogito e successive al preliminare. In base al principio della priorità, dunque, la trascrizione dell'ipoteca sarà inefficace nei confronti del compratore, come se non fosse mai avvenuta.
Il trasferimento della proprietà potrà così andare a buon fine.

Le tutele previste dalla legge sono estremamente rilevanti se si pensa che a seguito del contratto preliminare l'acquirente ha solitamente effettuato consistenti esborsi di denaro.
La trascrizione del preliminare, effettuata a favore del compratore, consente di concludere la vendita senza incorrere in spiacevoli inconvenienti.

Tale tutela troverà applicazione solo nel caso in cui il contratto di compravendita definitivo venga trascritto entro un anno dalla sua conclusione e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare.

Si deve infine segnalare che la trascrizione del compromesso non produrrà alcun effetto prenotativo nei confronti di eventuali ipoteche trascritte prima della stipula del preliminare e taciute dal venditore. L'unico rimedio nei confronti della parte inadempiente sarà la risoluzione del contratto oltre al risarcimento del danno.
È quanto emerge dalla sentenza n. 17270 del 30 luglio 2014, a conferma di un orientamento consolidato dalla Corte Cassazione a Sezioni Unite.

È bene infine chiarire che la funzione della trascrizione non si esaurisce in quanto sopra esposto, poiché anche in caso di mancata esecuzione del preliminare per colpa del venditore assume un ruolo determinante. La trascrizione nei registri immobiliari del preliminare costituisce un privilegio speciale a favore del promissario acquirente.
Si tratta di una forma di garanzia per i crediti derivanti dal preliminare stesso, come la restituzione delle somme di denaro precedentemente versate a titolo di caparra e acconti.

L'acquirente, qualora il rogito non dovesse essere stipulato, avrà così un diritto di prelazione, cioè un diritto di preferenza riconosciuto dalla legge. Quando un creditore è titolare di un privilegio sopra un bene, sarà preferito rispetto agli altri creditori nella ripartizione delle somme ricavate dalla vendita del bene a seguito del procedimento di espropriazione.
Come disposto ai sensi del 2748 cc:

I creditori che hanno privilegio sui beni immobili sono preferiti ai creditori ipotecari se la legge non dispone diversamente. (Codice civile)

Obblighi del notaio in caso di compravendita immobiliare

È al notaio che spetta il compito di effettuare le opportune verifiche circa la presenza o meno di garanzie reali, oneri, vincoli o altri gravami pregiudizievoli per il compratore.
È quanto ritenuto dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 21953 del 21.09.2017.

Sarà il notaio a dover effettuare i dovuti accertamenti affinché la vendita possa avere effetto e l'acquirente possa entrare nel pieno godimento del bene acquistato.

Per la presenza di un'ipoteca sulla casa non conosciuta, l'acquirente, oltre che nei confronti del venditore, potrà agire nei confronti del notaio, chiedendo il risarcimento del danno.
Le parti potranno sempre dispensare il notaio da tali obblighi, esonerando dalle verifiche nell'atto di conferimento del mandato.