Contratto di locazione ad uso foresteria

Che cos'è il contratto di locazione ad uso foresteria?

Spesso si sente parlare di contratto d'affitto ad uso foresteria, ma molte volte questo termine è usato in maniera impropria.
Inoltre da più parti si afferma che tale forma di contratto non è più legittimamente ammissibile a seguito dell'entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.

Facciamo quindi un po' di chiarezza sull'argomento, vedendo cosa si intende per foresteria e se questa tipologia di contratto può essere considerata ancora valida.

Il contratto di locazione ad uso foresteria prevede che una società di capitali (come una Srl o una SpA) prenda in affitto una o più abitazioni da destinare alla residenza dei suoi dipendenti, collaboratori o soci.
Quindi in questo tipo di contratto sono presenti tre interlocutori: i due contraenti, più i terzi che abiteranno l'immobile.
La differenza rispetto ad un comune contratto di locazione è che l'affittuario non è una persona fisica, ma una persona giuridica e che l'occupante dell'alloggio può non essere sempre la stessa persona.

Sono diversi i casi in cui può si può ricorrere a questo contratto: può accadere che una società, ad esempio una banca, abbia diverse filiali con dipendenti che effettuano una turnazione e quindi occupano un alloggio presso quella sede solo a tempo determinato.
Altro caso frequente è quello delle imprese edili (che siano però società di capitali) che conseguono un appalto per realizzare un intervento in una località lontana dalla propria sede, per cui affittano degli immobili dove possano abitare i loro operai incaricati della realizzazione dell'opera.

Caratteristiche del contratto di locazione ad uso foresteria

Mentre il contratto di locazione generico è regolato dalla legge n. 431 del 1998, quello ad uso foresteria è disciplinato unicamente dal Codice civile, precisamente dagli articoli dal 1571 e seguenti, in quanto rientrante nelle locazioni cosiddette completamente libere.

Presupposto fondamentale di questo tipo di contratto è la durata transitoria, legata al periodo di tempo in cui il lavoratore dovrà abitare presso quella sede.

Per il resto i contraenti non hanno vincoli e possono fissare liberamente condizioni e durata del contratto, importo del canone di locazione, entità del deposito cauzionale e così via.

Quindi, nel rispetto di quanto previsto dal codice civile, la società e il proprietario affittuario potranno stabilire la durata del contratto, che in ogni caso non potrà essere superiore ai 30 anni fissati per tutti i tipi di contratti di locazione, e se alla scadenza il contratto dovrà rinnovarsi automaticamente o no.

Dal punto di vista formale il contratto di locazione ad uso foresteria si regolarizza con una scrittura privata in cui i soggetti coinvolti dichiarano le loro generalità e intenzioni.

I contenuti sono analoghi a quelli di un qualunque contratto d'affitto, mentre la parte in cui esso si differenza è laddove viene dichiarato che nell'alloggio abiterà una terza persona.
Pertanto viene accettato da parte del locatore la condizione di una sorta di comodato d'uso o sublocazione.
La società, da parte sua, si assume la responsabilità di eventuali danni dei quali dovrà comunque rispondere l'effettivo inquilino.

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi del contratto di locazione ad uso foresteria?

Nel contratto di locazione ad uso foresteria possono esserci vantaggi tanto per il locatore che per il conduttore.
Per il primo è sicuramente un elemento positivo il fatto di poter interagire con una persona giuridica, di cui si può più facilmente verificare la solvibilità, anziché con una persona fisica.

Inoltre per questo tipo di contratto non ci sono vincoli temporali né legati all'importo del canone da corrispondere.

Dal punto di vista fiscale per il locatore viene applicata una deduzione sul reddito derivante dal canone di locazione del 5% (era del 15% prima del 2013).
Invece non è possibile accedere al regime di cedolare secca.

La società conduttrice a sua volta può avere dei benefici fiscali. Infatti la legge n. 388 del 2000 (legge Finanziaria per il 2001) prevede che il canone di affitto pagato dalle aziende per i propri dipendenti possa essere interamente dedotto dal reddito aziendale, a condizione che questi abbiano trasferito la loro residenza anagrafica in questi immobili per motivi di lavoro e per tre anni a partire dalla data di trasferimento.
Sono deducibili allo stesso modo anche tutte le spese di manutenzione dell'immobile necessarie.

L'entrata in vigore di questa norma ha quindi anche indirettamente legittimato questo tipo di contratti di locazione, da una buona parte della giurisprudenza considerato illegittimo, dopo l'attuazione della legge di riforma delle locazioni abitative, avvenuta nel 1998.