Restituzione del deposito cauzionale al termine della locazione

NEWS DI Affittare casa
Il deposito cauzionale dev'essere restituito al momento della riconsegna dell'immobile e se lo si vuole trattenere per i danni, è necessario intentare una causa.
20 Novembre 2013 ore 00:36
Avv. Alessandro Gallucci

Deposito cauzionaleIn tema di contratto di locazione, il proprietario dell'unità immobiliare oggetto del contratto è tenuto a restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino al momento della sottoscrizione del contratto.

Se nell'unità immobiliare sono riscontrati dei danni e il conduttore non adempie spontaneamente all'obbligo di riparare le cose danneggiate, il locatore può trattenere le somma ma per appropriarsene deve proporre domanda giudiziale tesa ad ottenere il risarcimento dei danni.

Nessuna questione, invece, se al momento della fine del contratto ci sono debiti inerenti quell'accordo (es. pigioni o spese condominiali): in tali casi il proprietario è tenuto a restituire il deposito decurtato di queste spese.


Funzione del deposito cauzionale


Perché si chiede il versamento di un deposito cauzionale?

La domanda sembra banale ma, in verità, la restituzione della cauzione è uno di quei momenti in grado di generare maggiori frizioni nell'ambito di un rapporto locatizio.

Vale la pena ricordare che, ai sensi della legge n. 392/78, esattamente a mente dell'art. 11, il deposito cauzionale non puoi mai superare le tre mensilità.

Torniamo alla funzione del più volte citato deposito cauzionale.

CauzioneSecondo il consolidato orientamento espresso dalla giurisprudenza di merito e di legittimità nel contratto di locazione , la funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e, quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali.
L'obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato, di talché, ove l'accipiens invece lo trattenga, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione in tutto o in parte dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione (Cass., 21.4.2010 n. 9442; Cass., 15.10.2002 n. 14655; Cass., 9.11.1989 n. 4725)
(così Trib. Salerno 11 ottobre 2012 n. 2121).

Il conduttore non ha pagato l'ultimo mese di affitto?

Il deposito può essere trattenuto (salvo che le parti abbiano escluso che possa computarsi in conto pigioni).

La casa era stata locata ammobiliata ed il mobilio risulta danneggiato? Il proprietario può chiedere il risarcimento del danno.

In questo caso, però, è necessario prestare attenzione.

In primis perché non bisogna confondere danni con logorio dovuto al normale uso. In questo caso, infatti, il conduttore non è tenuto a risarcire alcunché.

In secondo luogo perché il risarcimento non può essere stabilito dal proprietario di sua sponte, ma l'accertamento del diritto deve passare tramite un organo giudiziario.

Insomma il proprietario, senza il consenso del conduttore, non può dire: Trattengo la cauzione a titolo di risarcimento.

In tal caso il conduttore potrebbe domandarne la restituzione.


Obbligo di restituzione del deposito


Ridare al conduttore la somma versata a titolo di deposito, quindi, è un vero e proprio obbligo giuridico.

In tal senso, quando s'è posto il problema di decidere in merito alla restituzione di una caparra è stato affermato che il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali, va restituito dal locatore al termine della locazione con il rilascio dell'immobile locato; ove il locatore trattenga la somma data in deposito anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziaria per l'attribuzione in tutto o in parte di tale somma a copertura di specifici danni subiti, l'obbligazione del locatore di restituzione del deposito cauzionale concerne un debito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore a ottenere il pagamento di detta somma con decreto ingiuntivo, salvi i diritti del locatore su tale somma da far valere mediante opposizione all'ingiunzione o, in caso che il credito per danni superi la competenza per valore del giudice dell'ingiunzione, separatamente avanti al giudice competente per valore (Cass. 9 novembre 1989 n. 4725 in tal senso da ultimo cfr. (Trib. Grosseto 30 marzo 2011 n. 390).

riproduzione riservata
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  • Elena10
    Elena10
    Mercoledì 13 Settembre 2017, alle ore 13:08
    Il proprietario dell'appartamento mi puo dire che dalla caparra mi trattengono 80 euro per la pulizzia della caldaia?
    E di non chiudere luce e gas ma di fare la sospensione ?
    La caparra quando deve essere riconsegnata, al momento delle chiavi o dopo 1 mese ?
    rispondi al commento
  • Annaz
    Annaz
    Giovedì 7 Settembre 2017, alle ore 16:06
    Oltre un mese fa dopo aver fatto regolare recessione dal contratto con avviso di 3 mesi, io e i miei 2 coinquilini abbiamo lasciato un appartamento.
    L'appartamento era in buono stato come consegnato, salvo restando qualche piccolo ''danno'' dato dall'usura (un attaccapanni da muro si è svitato, una piccola mensola nel mobile della cucina si è svitata..).
    Più volte abbiamo cercato di contattare proprietario e agenzia per la restituzione del deposito cauzionale e un paio di giorni fa abbiamo ricevuto una mail dal proprietario in cui diceva di aver utilizzato la cauzione da noi versata per eseguire dei lavori e motivando il tutto con una tabella excell riportante i danni e i costi di riparazione (scritti da lui, senza fatututture, scontrini o preventivi) sostenuti appunto con i nostri soldi.
    L'agenzia pare fosse d'accordo.
    Ora noi ci troviamo a non essere stati avvisati, anzi evitati e la nostra cauzione utilizzata per svolgere lavori senza chiedere il permesso a noi e nemmeno a un giudice. Nella tabella molte voci inoltre risultano false: ad esempio dice di aver dovuto cambiare le serrature perché le chiavi non erano state riconsegnate quando come da accordo le abbiamo lasciate in casa, o che il campanello è stato rotto quando non è vero.
    Come ci dobbiamo muovere adesso?
    Ci sentiamo di essere stati imbrogliati e soprattutto il tutto è avvenuto a nostra insaputa.
    rispondi al commento
  • Maestrosignoressa
    Maestrosignoressa
    Venerdì 1 Settembre 2017, alle ore 15:43
    Vorrei chiedere un parere.. Io e mia moglie abbiamo da poco lasciato l'appartamento in cui eravamo in affitto, dopo regolare preavviso di sei mesi. Il problema è che noi non abbiamo mai avuto rapporto con i proprietari, bensì con l'agente immobiliare che ha la loro delega. Si tratta di una persona completamente inaffidabile e che fa solo i suoi comodi, come purtroppo ho avuto modo di appurare. Lunedì scorso abbiamo fatto il sopralluogo e, appurato che l'appartamento viene lasciato meglio di come ci era stato consegnato, le chiavi sono passate direttamente al nuovo inquilino. I problemi sono questi: 1)la caparra, ad oggi, non ci è ancora stata restituita.. Io temo fortemente che l'agente in questione non abbia ancora informato i proprietari del fatto che ce la devono ridare e non risponde ai miei tentativi di contattarla. 2)noi volevamo chiudere le utenze, per non avere costi vari, ma lei ci ha chiesto di lasciare aperte per far subentrare i nuovi inquilini. Io ho comunicato con largo anticipo tutti i dati per effettuare i subentri (vuole occuparsene l'agente, nonostante i miei propositi di farlo io), ma ad oggi, con le chiavi in mano ad altra gente, le utenze sono ancora attive e a mio carico. Come posso comportarmi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Maestrosignoressa
      Lunedì 4 Settembre 2017, alle ore 10:26
      Scriverei una lettera raccomandata a.r. ai proprietari e per conoscenza all'agente, spiegando garbatamente i fatti (magari i proprietari sono effettivamente all'oscuro di tutto) e chiedendo la restituzione immediata di quanto dovuto.
      rispondi al commento
      • Maestrosignoressa
        Maestrosignoressa Lucag1979
        Lunedì 4 Settembre 2017, alle ore 14:43
        Grazie del consiglio! Posso un'ulteriore domanda? Se io fossi costretto a mandare una raccomandata per chiedere la restituzione della cauzione, i costi postali sono a mio carico, o posso chiedere mi vengano restituiti da chi non ha fatto la sua parte non restituendomi i soldi nei tempi dovuti? 
        rispondi al commento
  • D. pardejo
    D. pardejo
    Lunedì 14 Agosto 2017, alle ore 19:31
    Hi.
    Before I left the house, the landlord send someone from the agency through which the house was rented to verify if all was ok.
    When the agency person came she said all was in order like it was before I enter the house.
    The landlord was informed of this and agreed. After I left the landlord said he needed to go to the house and check it himself.
    After three weeks, and me calling multiple times he said the house was too far damaged and needed to be repaired and he would keep the money for the repairs and after give back what was left.
    This was not agreed between us and I told I possess photos and video proof of the house from the day I entered and the day I left to show that all was in the same state.
    The landlord refused the proofs and up to this day has not paid my caution back.
    I left the house at the end of July. I tried to call him many times and now he doesn't pick up the call.
    What can I do? Any legal action I can take?
    I do have the photo a video proof that my room, hall, kitchen and bathroom are in the same conditions from the day I entered and the day I left.
    rispondi al commento
  • Maurizio4
    Maurizio4
    Mercoledì 9 Agosto 2017, alle ore 15:45
    Sono un proprietario di un immobile dato in locazione a una coppia di fidanzati. Anche se il contratto è intestato ad entrambi ho ricevuto sia il deposito cauzionale sia gli affitti sempre in un'unica soluzione tramite bonifico da un cc intestato solo a uno di loro. Ora si sono lasciati e mi hanno chiesto di chiudere il contratto. La ragazza che è uscita di casa lasciando tra l'altro al ragazzo l'incombenza degli affitti residui mi chiede, all'atto della restituzione del deposito cauzionale, la sua metà anche se da lei o da un suo cc non ho mai ricevuto nulla. Come mi devo comportare? Io non voglio entrare in merito nei loro conti e sarei per restituire la somma con bonifico allo stesso cc da dove l'ho ricevuta. sbaglio? grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Maurizio4
      Lunedì 4 Settembre 2017, alle ore 10:35
      Secondo me non sbagli a fare come hai pensato: la divisione delle somme tra di loro, sono affari loro.
      rispondi al commento
  • Gianni
    Gianni
    Venerdì 28 Luglio 2017, alle ore 15:03
    Al momento della restituzione del deposito cauzionale, sono da calcolare gli interessi per il periodo della durata della locazione?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gianni
      Mercoledì 9 Agosto 2017, alle ore 11:55
      Sì, a meno che non esclusi dal contratto (clausola comunque di dubbia legittimità).
      rispondi al commento
  • Melissamanzan
    Melissamanzan
    Giovedì 13 Luglio 2017, alle ore 10:52
    Gentili, volevo chiedere un'informazione. Tre mesi fa io e il mio fidanzato abbiamo disdetto regolarmente la casa in cui abitavamo. La scorsa settimana abbiamo chiuso definitivamente le utenze che erano a carico nostro per inutilizzo dell'appartamento, proprio in questi giorni il proprietario ci comunica che ha trovato dei nuovi inquili che vogliono entrare nel giro di pochissimi giorni. Nonostante la nostra massima disponibilità abbiamo comunicato al proprietario che ci serviranno 4-5 giorni per sgombrare definitivamente la casa e che può passare per fare il controllo che tutto sia a posto, verbalizzando la condizione dell'immobile, in modo tale da restituire le chiavi e ricevere la caparra. Il proprietario ci ha detto che ci verrà restituita entro un mese, quando i nuovi inquilini entreranno e verificheranno che tutto funzioni poichè le utenze sono scollegate. 
    Come ci dobbiamo comportare? Possiamo trattenere le chiavi sino alla restituzione della caparra o richiamo di incappare in qualche illecito? I nuovi inquilini non potranno accedere alla casa, qualora dovessero rescindere il contratto che avranno firmato ci andremmo di mezzo noi?
    Vi ringrazio
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Melissamanzan
      Giovedì 13 Luglio 2017, alle ore 17:33
      Non potete trattenere le chiavi, rischiereste di essere chiamati ai danni. Quanto al tempo della restituzione dipende da cosa c'è scritto nel contratto, se non c'è scritto nulla la restituzione dev'essere contestuale alla verifica.
      rispondi al commento
      • Melissamanzan
        Melissamanzan Lucag1979
        Giovedì 13 Luglio 2017, alle ore 17:53
        Grazie per la cortese risposta, in tal senso come noi abbiamo pagato regolarmente il mese corrente e qualora non ci venisse restituita la caparra nella data della verifica come dovremmo procedere? Affrontare delle spese legali per una cosa che ci spetta di diritto non è ciò che vorremmo, in più se i nuovi inquilini dovessero fare dei danni all'immobile e l'attribuzione della colpa dovesse venire imputata a noi come ci dovremmo comportare?
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Melissamanzan
          Giovedì 13 Luglio 2017, alle ore 17:57
          Capisco, ma se il proprietario si mostra indisponibile (provate a parlarci), l'azione legale è l'unica alternativa percorribile.
          rispondi al commento
      • Melissamanzan
        Melissamanzan Lucag1979
        Giovedì 13 Luglio 2017, alle ore 17:56
        Nel contratto non c'è scritto nulla riguardo all'attesa della caparra, bensi come da codice civile viene prevista la restituzione salvo affitti non saldati o utenze non pagate ma questo non è il caso dato che siamo stati estremamente precisi e regolari.
        rispondi al commento
  • Android78
    Android78
    Sabato 8 Luglio 2017, alle ore 21:46
    Buonasera, volevo sapere cosa devo fare per avere indietro la mia caparra di 1800 euro, io ho lasciato la casa da 1 settembre 2016 e da allora nn ho avuto la caparra indietro dal proprietario perchè nn ho pagato i quasi 1000 euro di spese condominiali diciamo che poi mi sono state consegnate le spese un mese prima di lasciare la casa e poi io nn ho le possibilita di pagare questi 1000 euro per le troppe spese che devo affrontare, il proprietario dice che quando pago lui mi dara indietro la caparra, lo puo fare? poi lui dice che anche se passano uno o due anni lui poi mi fara aspettare uno o due anni per ridarmi la caparra, lo può fare? cosa posso fare per avere indietro i soldi? nn puo tenersi i 1000 euro e darmi le 800 euro cosi siamo a posto, cosa posso fare per avere i miei soldi nn esistono leggi che possano aiutare persone come me.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Android78
      Martedì 11 Luglio 2017, alle ore 11:11
      In teoria il proprietario potrebbe domandare per via giudiziale l'attribuzione della caparra. La questione andrebbe valutata carte alla mano. Rivolgiti ad un'associazione di inquilini della tua zona.
      rispondi al commento
  • Anna
    Anna
    Mercoledì 28 Giugno 2017, alle ore 13:55
    Ho lasciato l'appartamento preso in affitto dopo 5 anni.
    Al momento della restituzione delle chiavi, il proprietario ha controllato, e poi firmato il verbale segnalano che tutto era in ordine e che mi avrebbe restituito la caparra per intero.
    Dopo due giorni, mi dice che ad un controllo più scrupoloso del nuovo inquilino sono stati riscontrati dei piccoli lavori da fare, e che mi restituirà la caparra solo dopo che noi li facciamo.
    Lo può fare? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Anna
      Venerdì 30 Giugno 2017, alle ore 10:16
      Non può farlo, dovrebbe chiedere l'assegnazione giudiziale, specie se ha firmato, dopo sopralluogo in contraddittorio, che era tutto in regola.
      rispondi al commento
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