Restituzione del deposito cauzionale al termine della locazione

NEWS DI Affittare casa20 Novembre 2013 ore 00:36
Il deposito cauzionale dev'essere restituito al momento della riconsegna dell'immobile e se lo si vuole trattenere per i danni, è necessario intentare una causa.

Deposito cauzionaleIn tema di contratto di locazione, il proprietario dell'unità immobiliare oggetto del contratto è tenuto a restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino al momento della sottoscrizione del contratto.

Se nell'unità immobiliare sono riscontrati dei danni e il conduttore non adempie spontaneamente all'obbligo di riparare le cose danneggiate, il locatore può trattenere le somma ma per appropriarsene deve proporre domanda giudiziale tesa ad ottenere il risarcimento dei danni.

Nessuna questione, invece, se al momento della fine del contratto ci sono debiti inerenti quell'accordo (es. pigioni o spese condominiali): in tali casi il proprietario è tenuto a restituire il deposito decurtato di queste spese.


Funzione del deposito cauzionale


Perché si chiede il versamento di un deposito cauzionale?

La domanda sembra banale ma, in verità, la restituzione della cauzione è uno di quei momenti in grado di generare maggiori frizioni nell'ambito di un rapporto locatizio.

Vale la pena ricordare che, ai sensi della legge n. 392/78, esattamente a mente dell'art. 11, il deposito cauzionale non puoi mai superare le tre mensilità.

Torniamo alla funzione del più volte citato deposito cauzionale.

CauzioneSecondo il consolidato orientamento espresso dalla giurisprudenza di merito e di legittimità nel contratto di locazione , la funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e, quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali.
L'obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato, di talché, ove l'accipiens invece lo trattenga, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione in tutto o in parte dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione (Cass., 21.4.2010 n. 9442; Cass., 15.10.2002 n. 14655; Cass., 9.11.1989 n. 4725)
(così Trib. Salerno 11 ottobre 2012 n. 2121).

Il conduttore non ha pagato l'ultimo mese di affitto?

Il deposito può essere trattenuto (salvo che le parti abbiano escluso che possa computarsi in conto pigioni).

La casa era stata locata ammobiliata ed il mobilio risulta danneggiato? Il proprietario può chiedere il risarcimento del danno.

In questo caso, però, è necessario prestare attenzione.

In primis perché non bisogna confondere danni con logorio dovuto al normale uso. In questo caso, infatti, il conduttore non è tenuto a risarcire alcunché.

In secondo luogo perché il risarcimento non può essere stabilito dal proprietario di sua sponte, ma l'accertamento del diritto deve passare tramite un organo giudiziario.

Insomma il proprietario, senza il consenso del conduttore, non può dire: Trattengo la cauzione a titolo di risarcimento.

In tal caso il conduttore potrebbe domandarne la restituzione.


Obbligo di restituzione del deposito


Ridare al conduttore la somma versata a titolo di deposito, quindi, è un vero e proprio obbligo giuridico.

In tal senso, quando s'è posto il problema di decidere in merito alla restituzione di una caparra è stato affermato che il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali, va restituito dal locatore al termine della locazione con il rilascio dell'immobile locato; ove il locatore trattenga la somma data in deposito anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziaria per l'attribuzione in tutto o in parte di tale somma a copertura di specifici danni subiti, l'obbligazione del locatore di restituzione del deposito cauzionale concerne un debito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore a ottenere il pagamento di detta somma con decreto ingiuntivo, salvi i diritti del locatore su tale somma da far valere mediante opposizione all'ingiunzione o, in caso che il credito per danni superi la competenza per valore del giudice dell'ingiunzione, separatamente avanti al giudice competente per valore (Cass. 9 novembre 1989 n. 4725 in tal senso da ultimo cfr. (Trib. Grosseto 30 marzo 2011 n. 390).

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  • Melamela
    Melamela
    3 giorni fa
    Sono una studentessa universitaria e ho stipulato un contratto di locazione transitorio (durata di 11 mesi).
    Per incompatibilità con altra coinquilina preferirei lasciare l'immobile con i 3 mesi di preavviso come previsto da contratto.
    Sul contratto però riporta che nel momento in cui dovessi decidere di recidere il contratto anche nei termini di preavviso previsti perderò la caparra (460€).
    Vorrei sapere se ciò sia possibile e a che titolo dovrebbe la proprietaria tenersi la caparra. 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Melamela
      3 giorni fa
      Quella clausola potrebbe essere vessatoria. Va considerata alla luce dell'intero contenuto del contratto. Un'associazione d'inquilini può essere d'aiuto.
      rispondi al commento
  • Mirko4
    Mirko4
    Sabato 1 Dicembre 2018, alle ore 20:00
    Dopo aver firmato il contratto, e chiamato un tecnico per la revisione caldaia, mi viene constatato verbalmente che l'intero impianto non è a norma e che c'è un alto rischio che possa esplodere il tutto (impianto con bombola gpl, che a detta dei tecnici non può essere revisionata, e l'inquilino precedente è stato oltre 2 anni con questo sistema).
    Sollecitando la proprietaria, non ufficialmente purtroppo ma con messaggi e chiamate, a mettere a norma l'impianto. dopo circa un mese arriva la proposta di fare un allaccio al serbatoio gpl della zona (naturalmente vorrebbe farlo a nome mio) gravando sulle spese preventivate prima di prendere casa, (da circa 35 euro ogni 2 mesi, passere ad una bolletta di oltre 70 euro mensili per i prezzi del comune a parità di consumi). invio raccomandata per recesso con gravi cause, e mi viene risposto che può essere accordato ma a patto che la caparra rimanga a loro. è possibile tutto questo?
    Non ho alcun diritto di riavere la cauzione indietro?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Mirko4
      Martedì 4 Dicembre 2018, alle ore 10:32
      Per come dici le cose, forse avresti potuto domandare la risoluzione del contratto. Ad ogni buon conto, rivolgiti ad un'associazione di conduttori che potrà garantirti la miglior tutela.
      rispondi al commento
  • Rosalba mangano
    Rosalba mangano
    Giovedì 8 Novembre 2018, alle ore 12:32
    Mia figlia ha affittato un mese fa un posto letto in appartamento con altre ragazze.
    A causa di un'importante infiltrazione d'acqua ha dovuto lasciare la stanza ed a seguito della conoscenza delle problematiche connesse all'infiltrazioni, quali pericolo di crollo intonaco soffitto oltre ai lavori da effettuare sul sovrastante terrazzo, sta prendendo in considerazione l'ipotesi di recedere dal contratto per giusta causa.
    Come deve procedere?
    La cauzione di due mesi versata dovrà essere restituita?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Rosalba mangano
      Mercoledì 14 Novembre 2018, alle ore 11:48
      Molto probabilmente ha diritto di risolvere il contratto, almeno ciò che il pericolo di crollo è reale. Per il resto, la situazione andrebbe valutata in concreto, ma sì, in linea di teoria, ha anche diritto alla restituzione della caparra, se non ha fatto danni.
      rispondi al commento
  • Cipolla1
    Cipolla1
    Sabato 13 Ottobre 2018, alle ore 21:38
    Mia figlia, studente universitaria, ha lasciato la stanza che aveva in affitto riconsegnando personalmente alla proprietaria le chiavi.
    Contestualmente la proprietaria ha controllato le condizioni  dell immobile e non ha rilevato niente.
    Sto parlando di fine giugno; dopo numerosi solleciti per la restituzione della caparra, a metà settembre ci comunica via whatsapp che tratterrà la caparra perché ha riscontrato danni.
    Mi può  confermare che non è possibile  imputarci dei danni dopo quasi 3 mesi dalla riconsegna delle chiavi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Cipolla1
      Martedì 16 Ottobre 2018, alle ore 17:59
      Non è possibile, potere scriverle per diffidarla alla restituzione e poi se non ridà indietro i soldi, farle causa.
      rispondi al commento
      • Cipolla1
        Cipolla1 Lucag1979
        Mercoledì 17 Ottobre 2018, alle ore 06:47
        Ok grazie.Per ora la proprietaria che tra l altro è una ragazza di 25 anni,non risponde ne al telefono né ai messaggi o e mail.Le ho inviato una raccomandata con ricevuta di ritorno ...ora se non ottengo risposta dovro davvero muovermi
        rispondi al commento
  • Valentina
    Valentina
    Mercoledì 3 Ottobre 2018, alle ore 12:59
    La mia inquilina sta per lasciare l'appartamento in anticipo, senza avermi dato preavviso (me lo ha comunicato a voce circa un mese fa), e fin qui non ho battuto ciglio.
    Le ho locato l'appartamento parzialmente arredato, ma lei, dopo qualche mese ha smontato una libreria fatta fare su misura e parte della cucina (una penisola con dei mobili sottostanti), e li ha messi in garage, senza nessuna protezione.
    Intanto nel garage c'è stata un'infiltrazione dovuta ad un locale al di sopra e i mobili sono parzialmente ammuffiti.
    In più in soggiorno ha fatto delle scritte a pennello con delle frasi dorate.
    Le ho chiesto più volte di rimettere l'appartamento a posto (togliendo le scritte dorate) e di far rimontare i mobili che ha smontato, altrimenti avrei trattenuto un quarto del deposito cauzionale per riaparare ai danni causati.
    Ovviamente lei non ne vuole sapere dicendo che quando le ho consegnato l'appartamento l'imbianchino non aveva fatto un buon lavoro e lei ha dovuto ridipingere una parete (cosa assolutamente non vera visto che avevo controllato con i miei occhi e ho anche fatto le foto prima di consegnarle l'appartamento) credo di compartarmi correttamente, tanto più che non voglio trattenere tutto il deposito ma solo la parte che effettivamente mi servirà per riparare i danni, ora però leggo che devo fare una domanda specifica altrimenti sarò in difetto!! E' così?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Valentina
      Giovedì 4 Ottobre 2018, alle ore 18:17
      Sì, a meno che lei non ti riconosca quella parte di caparra che intendi trattenere, per farlo devi presentare domanda al giudice.
      rispondi al commento
  • Calimera1
    Calimera1
    Sabato 29 Settembre 2018, alle ore 07:47
    Ho dato la disdetta per lasciare il Bilocale dove vivevo con il mio compagno.
    Ho chiesto alla proprietaria se potevo lasciare la casa prima e mi ha detto che non c’erano problemi che dovevo anticipare l’ultimo mese.
    Ho fatto come ha detto la proprietaria.
    Ho dovuto lasciare un mese prima perhe il mio trasloco della nuova casa sarà all’estero.
    Il giorno della consegna delle chiavi il trasloco era un attimo in ritardo e stavo finendo di pulire, la proprietaria entra a casa e sta solo tre minuti dicendomi di consegnarle le chiavi a casa sua che non c’erano problemi in serata.
    Le dico che non ho fatto in tempo a portare un armadietto piccolo nel trasloco (tipo scarpiere per intenderci, di quelle basse) se per lei fosse un problema altrimenti avrei provveduto.
    Mi ha risposto ok va bene.
    Consegno le chiavi senza però firmare nulla, (ahimè dovevo subito dubitare!).
    Sento qualche giorno dopo la proprietaria e mi dice che la caparra potrebbe comprendere le spese di imbiancatura, rimozione dell’ oggetto, (armadietto!!) e spese di pulizia. 880€ di caparra!
    Ora io ho tutte le foto del febbraio 2016 di quando c' era stata data la casa, era davvero sporca e ho adottato migliorie a carico mio.
    L’ ho lasciata più pulita di prima e inoltre mi sta contestando il fatto che ho pitturato due pareti, e le vorrebbe bianche!
    Quando erano grigie chiare in realtà
    Ma sul contratto non c’è scritto da nessuna parte di ridare le pareti bianche alla consegna della casa, infatti all’ agenzia avevo chiesto delle pareti come le posso colorare?
    La risposta: basta che non siano nere! 
    E non le ho fatte nere!
    Non ho fatto alcun danno.ora mi chiedo una proprietaria può rifiutarsi di darmi la caparra per questi futili motivo?
    Seconda cosa non ho ancora firmato nulla posso contestarlo?Fino al 31 ottobre e ancora affittato a me ho anticipato il tutto ma non deve entrarci in mia presenza? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Calimera1
      Martedì 2 Ottobre 2018, alle ore 11:15
      Per come descrivi i fatti, secondo me è bene che ti rivolgi ad un'associazione di tutela degli inquilini, in modo che possiate decidere assieme il modo migliore di difenderti, specie se, come mi pare di capire, andrai a vivere all'estero (cioè un'assistenza sul posto diviene molto utile).
      rispondi al commento
  • Ritina
    Ritina
    Mercoledì 19 Settembre 2018, alle ore 22:25
    Devo lasciare l'appartamento in affitto.
    Nnonostante io lo abbia tenuto benissimo, il proprietario non vuole restituirmi il deposito cauzionale, poichè ritiene che le pareti non sono perfettamente bianche e che tratterà non so quanto per riverniciarlo.
    Sottolineo che le pareti sono perfettamente pulite e bianche, ma lui insiste per il contrario.
    È la mia parola contro la sua, cosa devo fare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Ritina
      Giovedì 20 Settembre 2018, alle ore 12:12
      Diffidalo alla restituzione e se non ti ridà indietro i soldi, vai da un avvocato e fagli causa.
      rispondi al commento
  • Mammagiuly
    Mammagiuly
    Mercoledì 28 Febbraio 2018, alle ore 09:54
    Al termine del contratto di locazione il mio ex padrone, nel dicembre 2016 di casa ha incassato l'intero deposito cauzionale di 1600€ per pagare l'idraulico per la caldaia per un importo di 150€.
    La differenza della cauzione non mi è mai stata restituita.
    Sono ancora in tempo per esigerne la restituzione? parziale o totale?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Mammagiuly
      Mercoledì 28 Febbraio 2018, alle ore 12:08
      Certamente, a meno che ti non abbia firmato una liberatoria.
      rispondi al commento
  • Laura2
    Laura2
    Giovedì 15 Febbraio 2018, alle ore 09:27
    Ho consegnato ieri le chiavi al proprietario di casa il quale si è rifiutato a resituirmi la caparra, trovando un sacco di scuse che deve verificare l'immobile, che così di vista tutto a posto, però bisogna vedere meglio etc. 
    Che diritti ho?
    Cosa devo fare?
    Ddove devo rivolgermi per difendermi?
    Si tratta di 1.040 €,  non sono tanti ma fanno comodo e sono miei
    rispondi al commento
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