Restituzione del deposito cauzionale al termine della locazione

NEWS DI Affittare casa20 Novembre 2013 ore 00:36
Il deposito cauzionale dev'essere restituito al momento della riconsegna dell'immobile e se lo si vuole trattenere per i danni, è necessario intentare una causa.

Deposito cauzionaleIn tema di contratto di locazione, il proprietario dell'unità immobiliare oggetto del contratto è tenuto a restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino al momento della sottoscrizione del contratto.

Se nell'unità immobiliare sono riscontrati dei danni e il conduttore non adempie spontaneamente all'obbligo di riparare le cose danneggiate, il locatore può trattenere le somma ma per appropriarsene deve proporre domanda giudiziale tesa ad ottenere il risarcimento dei danni.

Nessuna questione, invece, se al momento della fine del contratto ci sono debiti inerenti quell'accordo (es. pigioni o spese condominiali): in tali casi il proprietario è tenuto a restituire il deposito decurtato di queste spese.


Funzione del deposito cauzionale


Perché si chiede il versamento di un deposito cauzionale?

La domanda sembra banale ma, in verità, la restituzione della cauzione è uno di quei momenti in grado di generare maggiori frizioni nell'ambito di un rapporto locatizio.

Vale la pena ricordare che, ai sensi della legge n. 392/78, esattamente a mente dell'art. 11, il deposito cauzionale non puoi mai superare le tre mensilità.

Torniamo alla funzione del più volte citato deposito cauzionale.

CauzioneSecondo il consolidato orientamento espresso dalla giurisprudenza di merito e di legittimità nel contratto di locazione , la funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e, quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali.
L'obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato, di talché, ove l'accipiens invece lo trattenga, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione in tutto o in parte dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione (Cass., 21.4.2010 n. 9442; Cass., 15.10.2002 n. 14655; Cass., 9.11.1989 n. 4725)
(così Trib. Salerno 11 ottobre 2012 n. 2121).

Il conduttore non ha pagato l'ultimo mese di affitto?

Il deposito può essere trattenuto (salvo che le parti abbiano escluso che possa computarsi in conto pigioni).

La casa era stata locata ammobiliata ed il mobilio risulta danneggiato? Il proprietario può chiedere il risarcimento del danno.

In questo caso, però, è necessario prestare attenzione.

In primis perché non bisogna confondere danni con logorio dovuto al normale uso. In questo caso, infatti, il conduttore non è tenuto a risarcire alcunché.

In secondo luogo perché il risarcimento non può essere stabilito dal proprietario di sua sponte, ma l'accertamento del diritto deve passare tramite un organo giudiziario.

Insomma il proprietario, senza il consenso del conduttore, non può dire: Trattengo la cauzione a titolo di risarcimento.

In tal caso il conduttore potrebbe domandarne la restituzione.


Obbligo di restituzione del deposito


Ridare al conduttore la somma versata a titolo di deposito, quindi, è un vero e proprio obbligo giuridico.

In tal senso, quando s'è posto il problema di decidere in merito alla restituzione di una caparra è stato affermato che il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali, va restituito dal locatore al termine della locazione con il rilascio dell'immobile locato; ove il locatore trattenga la somma data in deposito anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziaria per l'attribuzione in tutto o in parte di tale somma a copertura di specifici danni subiti, l'obbligazione del locatore di restituzione del deposito cauzionale concerne un debito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore a ottenere il pagamento di detta somma con decreto ingiuntivo, salvi i diritti del locatore su tale somma da far valere mediante opposizione all'ingiunzione o, in caso che il credito per danni superi la competenza per valore del giudice dell'ingiunzione, separatamente avanti al giudice competente per valore (Cass. 9 novembre 1989 n. 4725 in tal senso da ultimo cfr. (Trib. Grosseto 30 marzo 2011 n. 390).

riproduzione riservata
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  • Mammagiuly
    Mammagiuly
    Mercoledì 28 Febbraio 2018, alle ore 09:54
    Al termine del contratto di locazione il mio ex padrone, nel dicembre 2016 di casa ha incassato l'intero deposito cauzionale di 1600€ per pagare l'idraulico per la caldaia per un importo di 150€.
    La differenza della cauzione non mi è mai stata restituita.
    Sono ancora in tempo per esigerne la restituzione? parziale o totale?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Mammagiuly
      Mercoledì 28 Febbraio 2018, alle ore 12:08
      Certamente, a meno che ti non abbia firmato una liberatoria.
      rispondi al commento
  • Laura2
    Laura2
    Giovedì 15 Febbraio 2018, alle ore 09:27
    Ho consegnato ieri le chiavi al proprietario di casa il quale si è rifiutato a resituirmi la caparra, trovando un sacco di scuse che deve verificare l'immobile, che così di vista tutto a posto, però bisogna vedere meglio etc. 
    Che diritti ho?
    Cosa devo fare?
    Ddove devo rivolgermi per difendermi?
    Si tratta di 1.040 €,  non sono tanti ma fanno comodo e sono miei
    rispondi al commento
  • Alisongalindo
    Alisongalindo
    Lunedì 5 Febbraio 2018, alle ore 17:09
    Io e il mio fidanzato per entrare in un affitto abbiamo dovuto pagare €600 per la tinteggiatura dei muri e €1200 di cauzione. È giusto? La tinteggiatura non dovrebbe essere inclusa nella cauzione?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Alisongalindo
      Giovedì 8 Febbraio 2018, alle ore 11:08
      No, la tinteggiatura è un aspetto a parte.
      rispondi al commento
  • Giada3
    Giada3
    Domenica 21 Gennaio 2018, alle ore 17:21
    Ho lasciato l'appartamento in affitto e devo riconsegnare le chiavi.
    Mi viene detto però che la caparra mi verrà inviata tramite bonifico solo dopo che avrò consegnato le chiavi.
    Posso oppormi?
    Chi mi da la certezza che mi restituirà la caparra? (Il proprietario di casa vive all'estero e dovrei far visionare la casa e consegnare le chiavi ad una parente).
    Come devo procedere?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giada3
      Giovedì 25 Gennaio 2018, alle ore 17:57
      Se non ti verrò restituita puoi sempre far causa. Hai diritto ad ottenerla immediatamente alla consegna delle chiavi se previsto da contratto.
      rispondi al commento
      • Giada3
        Giada3 Lucag1979
        Martedì 6 Febbraio 2018, alle ore 11:35
        Grazie mille
        rispondi al commento
  • Titano
    Titano
    Mercoledì 6 Dicembre 2017, alle ore 21:47
    Il mio inquilino non ha rinnovato il contratto, ho il suo assegno di garanzia da rendergli, non ha provveduto alla imbiancatura del locale e me lo ha reso 20 giorni dopo la scadenza del contratto.
    Intendo decurtare quanto mi spetta dall'assegno, incassandolo è versandogli la differenza ma lui sostiene che ha contratto chiuso.
    Commetterei un illecito ad incassare l'assegno?
    Non ci credo, ho ragione?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Titano
      Martedì 12 Dicembre 2017, alle ore 10:32
      Vale quanto scritto nell'articolo: per trattenere la caparra o parte della caparra o siete d'accordo o ne devi chiedere l'assegnazione giudiziale.
      rispondi al commento
  • Marzia1
    Marzia1
    Martedì 5 Dicembre 2017, alle ore 14:52
    Mi è stata chiesta una cauzione di 200€ per un soggiorno in un hotel superiore all'importo del soggiorno che è di 170€, sono obbligata a pagarla?
    rispondi al commento
  • Adriana3
    Adriana3
    Domenica 3 Dicembre 2017, alle ore 17:53
    Io e mio marito abbiamo affittato una casa  con un contratto di un anno, però dopo due mesi abbiamo trovato lavoro in una altra città e quindi dovremmo disdire il contratto di fitto.
     Abbiamo dato 2 mesi di cauzione e vorrei come e se possiamo recuperarli.
    Abbiamo parlato con i proprietari della disdetta ma non abbiamo  inviato nessuna lettera.  
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Adriana3
      Martedì 12 Dicembre 2017, alle ore 10:34
      Dovete formalizzare il recesso e alla fine del contratto avrete indietro la caparra, salvo richiesta di assegnazione da parte dei proprietari.
      rispondi al commento
  • Speranza1
    Speranza1
    Mercoledì 22 Novembre 2017, alle ore 13:26
    Buongiorno.
    Vorrei porre alla Vs. gentile attenzione quanto segue.
    Ho lasciato un appartamento del quale ero conduttore.
    Ovviamente tutto è avvenuto secondo passaggi chiari e giusti.
    L'immobile lo lascio in perfette condizioni, addirittura con alcune migliorie.
    Non vi sono danni, a meno di un piccolo buco ad una porta, che prontamente avevo fatto vedere al proprietario convocandolo in casa e facendo venire un suo falegname.
    Ovviamente eravamo d'accordo per sistemare il tutto.
    Nel contratto era scritto che l'immobile mi veniva lasciato tinteggiato e così devo lasciarlo.
    Nel momento in cui abbiamo effettuato il sopralluogo per redigere il verbale di riconsegna dell'immobile, si sono evidenziati come unici difetti il buco alla porta e la tinteggiatura non fatta (ovviamente i muri sono in buone condizioni, a meno della normale usura).
    Tengo a precisare che sin dall'inizio ho detto che volevo provvedere io a tinteggiare, ma il proprietario ha detto che vuol far fare ad un suo professionista del quale si fida.
    Non essendo del posto e avendo altri pensieri ben più importanti in questo momento (noti al proprietario) ho accettato di scrivere nel verbale che "la proprietà intende ottenere il risarcimento del danno che ammonta a 1100,00 € avendo rilevato quanto segue:

    tinteggiatura da rifare e porta da sostituire".

    Additrittura ho lasciato in favore del proprietario lavastoviglie e divano da me acquistati.
    Per me è un momento particolare e il sol pensiero di stare dietro a questa gente (peraltro il proprietario ha portato con se un congiunto molto aggressivo e ineducato) mi faceva star male.
    I 1100,00 il proprietario li ha scalati dalla cauzione, restituendomi la differenza.
    Adesso, a mente fredda mi sento derubato e voglio trovare un modo per sapere ed essere certo che i soldi che ho lasciato siano stati utilizzati per tinteggiare e cambiare la porta, essendo certo che ciò non avverrà!
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Nick85
    Nick85
    Domenica 5 Novembre 2017, alle ore 01:32
    Ho dato una caparra di 3 mesi, sono entrato a maggio 2014 ed ho iniziato a pagare la affitto a settembre, visto che la caparra mi diceva l'agente equivale a 3 mesi.
    Ho dato la disdetta contratto dopo 4 anni e uscirò a febbraio volevo capire se mi verrà ridato indietro la caparra di 3 mesi 1.600€ o no?
    Nel contratto vi è scritto che sarà restituita la somma di 3 mesi, ma non riesco a capire se mi verrà ridata visto che entrato a maggio ho iniziato a pagare a Settembre.
    rispondi al commento
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