Restituzione del deposito cauzionale al termine della locazione

NEWS DI Affittare casa
Il deposito cauzionale dev'essere restituito al momento della riconsegna dell'immobile e se lo si vuole trattenere per i danni, è necessario intentare una causa.
20 Novembre 2013 ore 00:36
Avv. Alessandro Gallucci

Deposito cauzionaleIn tema di contratto di locazione, il proprietario dell'unità immobiliare oggetto del contratto è tenuto a restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino al momento della sottoscrizione del contratto.

Se nell'unità immobiliare sono riscontrati dei danni e il conduttore non adempie spontaneamente all'obbligo di riparare le cose danneggiate, il locatore può trattenere le somma ma per appropriarsene deve proporre domanda giudiziale tesa ad ottenere il risarcimento dei danni.

Nessuna questione, invece, se al momento della fine del contratto ci sono debiti inerenti quell'accordo (es. pigioni o spese condominiali): in tali casi il proprietario è tenuto a restituire il deposito decurtato di queste spese.


Funzione del deposito cauzionale


Perché si chiede il versamento di un deposito cauzionale?

La domanda sembra banale ma, in verità, la restituzione della cauzione è uno di quei momenti in grado di generare maggiori frizioni nell'ambito di un rapporto locatizio.

Vale la pena ricordare che, ai sensi della legge n. 392/78, esattamente a mente dell'art. 11, il deposito cauzionale non puoi mai superare le tre mensilità.

Torniamo alla funzione del più volte citato deposito cauzionale.

CauzioneSecondo il consolidato orientamento espresso dalla giurisprudenza di merito e di legittimità nel contratto di locazione , la funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e, quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali.
L'obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato, di talché, ove l'accipiens invece lo trattenga, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione in tutto o in parte dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione (Cass., 21.4.2010 n. 9442; Cass., 15.10.2002 n. 14655; Cass., 9.11.1989 n. 4725)
(così Trib. Salerno 11 ottobre 2012 n. 2121).

Il conduttore non ha pagato l'ultimo mese di affitto?

Il deposito può essere trattenuto (salvo che le parti abbiano escluso che possa computarsi in conto pigioni).

La casa era stata locata ammobiliata ed il mobilio risulta danneggiato? Il proprietario può chiedere il risarcimento del danno.

In questo caso, però, è necessario prestare attenzione.

In primis perché non bisogna confondere danni con logorio dovuto al normale uso. In questo caso, infatti, il conduttore non è tenuto a risarcire alcunché.

In secondo luogo perché il risarcimento non può essere stabilito dal proprietario di sua sponte, ma l'accertamento del diritto deve passare tramite un organo giudiziario.

Insomma il proprietario, senza il consenso del conduttore, non può dire: Trattengo la cauzione a titolo di risarcimento.

In tal caso il conduttore potrebbe domandarne la restituzione.


Obbligo di restituzione del deposito


Ridare al conduttore la somma versata a titolo di deposito, quindi, è un vero e proprio obbligo giuridico.

In tal senso, quando s'è posto il problema di decidere in merito alla restituzione di una caparra è stato affermato che il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali, va restituito dal locatore al termine della locazione con il rilascio dell'immobile locato; ove il locatore trattenga la somma data in deposito anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziaria per l'attribuzione in tutto o in parte di tale somma a copertura di specifici danni subiti, l'obbligazione del locatore di restituzione del deposito cauzionale concerne un debito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore a ottenere il pagamento di detta somma con decreto ingiuntivo, salvi i diritti del locatore su tale somma da far valere mediante opposizione all'ingiunzione o, in caso che il credito per danni superi la competenza per valore del giudice dell'ingiunzione, separatamente avanti al giudice competente per valore (Cass. 9 novembre 1989 n. 4725 in tal senso da ultimo cfr. (Trib. Grosseto 30 marzo 2011 n. 390).

riproduzione riservata
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  • Titano
    Titano
    Mercoledì 6 Dicembre 2017, alle ore 21:47
    Il mio inquilino non ha rinnovato il contratto, ho il suo assegno di garanzia da rendergli, non ha provveduto alla imbiancatura del locale e me lo ha reso 20 giorni dopo la scadenza del contratto.
    Intendo decurtare quanto mi spetta dall'assegno, incassandolo è versandogli la differenza ma lui sostiene che ha contratto chiuso.
    Commetterei un illecito ad incassare l'assegno?
    Non ci credo, ho ragione?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Titano
      5 giorni fa
      Vale quanto scritto nell'articolo: per trattenere la caparra o parte della caparra o siete d'accordo o ne devi chiedere l'assegnazione giudiziale.
      rispondi al commento
  • Marzia1
    Marzia1
    Martedì 5 Dicembre 2017, alle ore 14:52
    Mi è stata chiesta una cauzione di 200€ per un soggiorno in un hotel superiore all'importo del soggiorno che è di 170€, sono obbligata a pagarla?
    rispondi al commento
  • Adriana3
    Adriana3
    Domenica 3 Dicembre 2017, alle ore 17:53
    Io e mio marito abbiamo affittato una casa  con un contratto di un anno, però dopo due mesi abbiamo trovato lavoro in una altra città e quindi dovremmo disdire il contratto di fitto.
     Abbiamo dato 2 mesi di cauzione e vorrei come e se possiamo recuperarli.
    Abbiamo parlato con i proprietari della disdetta ma non abbiamo  inviato nessuna lettera.  
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Adriana3
      5 giorni fa
      Dovete formalizzare il recesso e alla fine del contratto avrete indietro la caparra, salvo richiesta di assegnazione da parte dei proprietari.
      rispondi al commento
  • Speranza1
    Speranza1
    Mercoledì 22 Novembre 2017, alle ore 13:26
    Buongiorno.
    Vorrei porre alla Vs. gentile attenzione quanto segue.
    Ho lasciato un appartamento del quale ero conduttore.
    Ovviamente tutto è avvenuto secondo passaggi chiari e giusti.
    L'immobile lo lascio in perfette condizioni, addirittura con alcune migliorie.
    Non vi sono danni, a meno di un piccolo buco ad una porta, che prontamente avevo fatto vedere al proprietario convocandolo in casa e facendo venire un suo falegname.
    Ovviamente eravamo d'accordo per sistemare il tutto.
    Nel contratto era scritto che l'immobile mi veniva lasciato tinteggiato e così devo lasciarlo.
    Nel momento in cui abbiamo effettuato il sopralluogo per redigere il verbale di riconsegna dell'immobile, si sono evidenziati come unici difetti il buco alla porta e la tinteggiatura non fatta (ovviamente i muri sono in buone condizioni, a meno della normale usura).
    Tengo a precisare che sin dall'inizio ho detto che volevo provvedere io a tinteggiare, ma il proprietario ha detto che vuol far fare ad un suo professionista del quale si fida.
    Non essendo del posto e avendo altri pensieri ben più importanti in questo momento (noti al proprietario) ho accettato di scrivere nel verbale che "la proprietà intende ottenere il risarcimento del danno che ammonta a 1100,00 € avendo rilevato quanto segue:

    tinteggiatura da rifare e porta da sostituire".

    Additrittura ho lasciato in favore del proprietario lavastoviglie e divano da me acquistati.
    Per me è un momento particolare e il sol pensiero di stare dietro a questa gente (peraltro il proprietario ha portato con se un congiunto molto aggressivo e ineducato) mi faceva star male.
    I 1100,00 il proprietario li ha scalati dalla cauzione, restituendomi la differenza.
    Adesso, a mente fredda mi sento derubato e voglio trovare un modo per sapere ed essere certo che i soldi che ho lasciato siano stati utilizzati per tinteggiare e cambiare la porta, essendo certo che ciò non avverrà!
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Nick85
    Nick85
    Domenica 5 Novembre 2017, alle ore 01:32
    Ho dato una caparra di 3 mesi, sono entrato a maggio 2014 ed ho iniziato a pagare la affitto a settembre, visto che la caparra mi diceva l'agente equivale a 3 mesi.
    Ho dato la disdetta contratto dopo 4 anni e uscirò a febbraio volevo capire se mi verrà ridato indietro la caparra di 3 mesi 1.600€ o no?
    Nel contratto vi è scritto che sarà restituita la somma di 3 mesi, ma non riesco a capire se mi verrà ridata visto che entrato a maggio ho iniziato a pagare a Settembre.
    rispondi al commento
  • Elena10
    Elena10
    Mercoledì 13 Settembre 2017, alle ore 13:08
    Il proprietario dell'appartamento mi puo dire che dalla caparra mi trattengono 80 euro per la pulizzia della caldaia?
    E di non chiudere luce e gas ma di fare la sospensione ?
    La caparra quando deve essere riconsegnata, al momento delle chiavi o dopo 1 mese ?
    rispondi al commento
  • Annaz
    Annaz
    Giovedì 7 Settembre 2017, alle ore 16:06
    Oltre un mese fa dopo aver fatto regolare recessione dal contratto con avviso di 3 mesi, io e i miei 2 coinquilini abbiamo lasciato un appartamento.
    L'appartamento era in buono stato come consegnato, salvo restando qualche piccolo ''danno'' dato dall'usura (un attaccapanni da muro si è svitato, una piccola mensola nel mobile della cucina si è svitata..).
    Più volte abbiamo cercato di contattare proprietario e agenzia per la restituzione del deposito cauzionale e un paio di giorni fa abbiamo ricevuto una mail dal proprietario in cui diceva di aver utilizzato la cauzione da noi versata per eseguire dei lavori e motivando il tutto con una tabella excell riportante i danni e i costi di riparazione (scritti da lui, senza fatututture, scontrini o preventivi) sostenuti appunto con i nostri soldi.
    L'agenzia pare fosse d'accordo.
    Ora noi ci troviamo a non essere stati avvisati, anzi evitati e la nostra cauzione utilizzata per svolgere lavori senza chiedere il permesso a noi e nemmeno a un giudice. Nella tabella molte voci inoltre risultano false: ad esempio dice di aver dovuto cambiare le serrature perché le chiavi non erano state riconsegnate quando come da accordo le abbiamo lasciate in casa, o che il campanello è stato rotto quando non è vero.
    Come ci dobbiamo muovere adesso?
    Ci sentiamo di essere stati imbrogliati e soprattutto il tutto è avvenuto a nostra insaputa.
    rispondi al commento
  • Maestrosignoressa
    Maestrosignoressa
    Venerdì 1 Settembre 2017, alle ore 15:43
    Vorrei chiedere un parere.. Io e mia moglie abbiamo da poco lasciato l'appartamento in cui eravamo in affitto, dopo regolare preavviso di sei mesi. Il problema è che noi non abbiamo mai avuto rapporto con i proprietari, bensì con l'agente immobiliare che ha la loro delega. Si tratta di una persona completamente inaffidabile e che fa solo i suoi comodi, come purtroppo ho avuto modo di appurare. Lunedì scorso abbiamo fatto il sopralluogo e, appurato che l'appartamento viene lasciato meglio di come ci era stato consegnato, le chiavi sono passate direttamente al nuovo inquilino. I problemi sono questi: 1)la caparra, ad oggi, non ci è ancora stata restituita.. Io temo fortemente che l'agente in questione non abbia ancora informato i proprietari del fatto che ce la devono ridare e non risponde ai miei tentativi di contattarla. 2)noi volevamo chiudere le utenze, per non avere costi vari, ma lei ci ha chiesto di lasciare aperte per far subentrare i nuovi inquilini. Io ho comunicato con largo anticipo tutti i dati per effettuare i subentri (vuole occuparsene l'agente, nonostante i miei propositi di farlo io), ma ad oggi, con le chiavi in mano ad altra gente, le utenze sono ancora attive e a mio carico. Come posso comportarmi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Maestrosignoressa
      Lunedì 4 Settembre 2017, alle ore 10:26
      Scriverei una lettera raccomandata a.r. ai proprietari e per conoscenza all'agente, spiegando garbatamente i fatti (magari i proprietari sono effettivamente all'oscuro di tutto) e chiedendo la restituzione immediata di quanto dovuto.
      rispondi al commento
      • Maestrosignoressa
        Maestrosignoressa Lucag1979
        Lunedì 4 Settembre 2017, alle ore 14:43
        Grazie del consiglio! Posso un'ulteriore domanda? Se io fossi costretto a mandare una raccomandata per chiedere la restituzione della cauzione, i costi postali sono a mio carico, o posso chiedere mi vengano restituiti da chi non ha fatto la sua parte non restituendomi i soldi nei tempi dovuti? 
        rispondi al commento
  • D. pardejo
    D. pardejo
    Lunedì 14 Agosto 2017, alle ore 19:31
    Hi.
    Before I left the house, the landlord send someone from the agency through which the house was rented to verify if all was ok.
    When the agency person came she said all was in order like it was before I enter the house.
    The landlord was informed of this and agreed. After I left the landlord said he needed to go to the house and check it himself.
    After three weeks, and me calling multiple times he said the house was too far damaged and needed to be repaired and he would keep the money for the repairs and after give back what was left.
    This was not agreed between us and I told I possess photos and video proof of the house from the day I entered and the day I left to show that all was in the same state.
    The landlord refused the proofs and up to this day has not paid my caution back.
    I left the house at the end of July. I tried to call him many times and now he doesn't pick up the call.
    What can I do? Any legal action I can take?
    I do have the photo a video proof that my room, hall, kitchen and bathroom are in the same conditions from the day I entered and the day I left.
    rispondi al commento
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