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Restituzione del deposito cauzionale al termine della locazione

NEWS Affittare casa20 Novembre 2013 ore 00:36
Il deposito cauzionale dev'essere restituito al momento della riconsegna dell'immobile e se lo si vuole trattenere per i danni, è necessario intentare una causa.

Deposito cauzionaleIn tema di contratto di locazione, il proprietario dell'unità immobiliare oggetto del contratto è tenuto a restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino al momento della sottoscrizione del contratto.

Se nell'unità immobiliare sono riscontrati dei danni e il conduttore non adempie spontaneamente all'obbligo di riparare le cose danneggiate, il locatore può trattenere le somma ma per appropriarsene deve proporre domanda giudiziale tesa ad ottenere il risarcimento dei danni.

Nessuna questione, invece, se al momento della fine del contratto ci sono debiti inerenti quell'accordo (es. pigioni o spese condominiali): in tali casi il proprietario è tenuto a restituire il deposito decurtato di queste spese.


Funzione del deposito cauzionale


Perché si chiede il versamento di un deposito cauzionale?

La domanda sembra banale ma, in verità, la restituzione della cauzione è uno di quei momenti in grado di generare maggiori frizioni nell'ambito di un rapporto locatizio.

Vale la pena ricordare che, ai sensi della legge n. 392/78, esattamente a mente dell'art. 11, il deposito cauzionale non puoi mai superare le tre mensilità.

Torniamo alla funzione del più volte citato deposito cauzionale.

CauzioneSecondo il consolidato orientamento espresso dalla giurisprudenza di merito e di legittimità nel contratto di locazione , la funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e, quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali.
L'obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato, di talché, ove l'accipiens invece lo trattenga, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione in tutto o in parte dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione (Cass., 21.4.2010 n. 9442; Cass., 15.10.2002 n. 14655; Cass., 9.11.1989 n. 4725)
(così Trib. Salerno 11 ottobre 2012 n. 2121).

Il conduttore non ha pagato l'ultimo mese di affitto?

Il deposito può essere trattenuto (salvo che le parti abbiano escluso che possa computarsi in conto pigioni).

La casa era stata locata ammobiliata ed il mobilio risulta danneggiato? Il proprietario può chiedere il risarcimento del danno.

In questo caso, però, è necessario prestare attenzione.

In primis perché non bisogna confondere danni con logorio dovuto al normale uso. In questo caso, infatti, il conduttore non è tenuto a risarcire alcunché.

In secondo luogo perché il risarcimento non può essere stabilito dal proprietario di sua sponte, ma l'accertamento del diritto deve passare tramite un organo giudiziario.

Insomma il proprietario, senza il consenso del conduttore, non può dire: Trattengo la cauzione a titolo di risarcimento.

In tal caso il conduttore potrebbe domandarne la restituzione.


Obbligo di restituzione del deposito


Ridare al conduttore la somma versata a titolo di deposito, quindi, è un vero e proprio obbligo giuridico.

In tal senso, quando s'è posto il problema di decidere in merito alla restituzione di una caparra è stato affermato che il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali, va restituito dal locatore al termine della locazione con il rilascio dell'immobile locato; ove il locatore trattenga la somma data in deposito anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziaria per l'attribuzione in tutto o in parte di tale somma a copertura di specifici danni subiti, l'obbligazione del locatore di restituzione del deposito cauzionale concerne un debito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore a ottenere il pagamento di detta somma con decreto ingiuntivo, salvi i diritti del locatore su tale somma da far valere mediante opposizione all'ingiunzione o, in caso che il credito per danni superi la competenza per valore del giudice dell'ingiunzione, separatamente avanti al giudice competente per valore (Cass. 9 novembre 1989 n. 4725 in tal senso da ultimo cfr. (Trib. Grosseto 30 marzo 2011 n. 390).

riproduzione riservata
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Restituzione del deposito cauzionale al termine della locazione: Commenti e opinioni


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  • Ciro861
    Ciro861
    3 giorni fa
    Ho in corso un affitto.
    Mi sono trasferito in un altra casa e sto continuando a pagare l'affitto per terminare i mesi di preavviso.
    Ho consegnato le chiavi ieri, oggi il proprietario mi invia delle foto del materasso matrimoniale che presenta delle macchie.
    Come bisogna comportarsi in questi casi?
    Ovviamente c'è la cauzione che mi dovrà ritornare.
    rispondi al commento
  • Davide17
    Davide17
    Sabato 24 Agosto 2019, alle ore 14:55
    Al temine dell’affitto, ho ricevuto parte della caparra mentre la restante in accordo con il proprietario servirà a coprire le bollette che arriveranno nei prossimi mesi e referenti al periodo del mio affitto.
    All’atto della consegna delle chiavi l’appartamento è stato visionato dal proprietario ed ha confermato che non ravvedeva danni.
    Dopo 10 giorni mi ha contattato imputandomi alcuni danni in casa.
    Chiedo:
    - la restituzione di parte della caparra a valle del sopralluogo è un implicito segno di accettazione dell’immobile
    - può davvero successivamente richiedermi la copertura di tali supposti danni
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Davide17
      Lunedì 9 Settembre 2019, alle ore 16:02
      Se c'è liberatoria e i presunti danni non sono occulti, secondo me non può fare nulla. Molto dipende dal verbale di riconsegna.
      rispondi al commento
  • Stefyvale2
    Stefyvale2
    Mercoledì 3 Luglio 2019, alle ore 00:14
    Tra una settimana mi scade il contratto d affitto.
    La proprietaria si è già accorta di un graffio sulla porta d entrata, causato dallo stendibiancheria (essendo l'unica via d uscita), ha già chiamato il suo falegname che gli ha detto che per rifare tutta la porta ci vogliono 800€.
    Ora li pretende da me, come devo comportarmi?
    Sapendo che la porta non ha nessun danno che impedisce la sua funzione.
    In più mi ha detto che le tre mensilità anticipate me le darà tra un mese anche se la consegna delle chiavi avverrà tra una settimana.
    Cosa devo fare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Stefyvale2
      Giovedì 11 Luglio 2019, alle ore 17:27
      Sulla porta, se hai causato il danno devi ripararla. Non hai altra scelta. Sulla caparra, puoi pretenderne la restituzione alla conclusione del contratto, se non te la rende a quel momento, allora puoi rivolgerti ad un avvocato per averla indietro.
      rispondi al commento
  • Marimari
    Marimari
    Martedì 2 Luglio 2019, alle ore 12:43
    Ho affittato una camera in un appartamento in cui vive anche la proprietaria, sul contratto c'è scritto che il deposito cauzionale verrà restituito dopo il controllo della stanza e dopo l'adempimento degli oneri a carico del conduttore, tra cui le bollette, che sono intestate a lei e di cui io pago la mia parte, come specificato sul contratto.
    Poiché lascerò l'appartamento a fine luglio, la caparra me la deve ridare alla restituzione delle chiavi o può trattenerla finché non avrò pagato anche le bollette relative a luglio che arriveranno a settembre?
    rispondi al commento
    • Marimari
      Marimari Marimari
      Martedì 16 Luglio 2019, alle ore 10:47
      Qualcuno può rispondermi che fra due settimane devo lasciare casa e non so se posso pretendere la restituzione della caparra subito o devo aspettare la conclusione dell'arrivo delle bollette a settembre?
      rispondi al commento
      • Lucag1979
        Lucag1979 Marimari
        Martedì 30 Luglio 2019, alle ore 11:33
        La caparra va restituita al momento della cessazione del contratto, salvo giustificato motivo che può consentire la sua ritenzione, ma deve essere specificato chiaramente un termine di restituzione.
        rispondi al commento
  • Nasti
    Nasti
    Martedì 28 Maggio 2019, alle ore 17:35
    Sono in affitto in un appartamento con comodato d’uso gratuito.
    Ho sempre pagato 400 € al mese.
    In questo contratto non è stata stipulata nessuna scadenza e nessun preavviso da dare in caso uno vuole lasciare l’abitazione.
    Noi ora vorremmo lasciare l’appartamento e ovviamente riavere gli 800 di caparra versati inizialmente.
    Ma dal momento che secondo la proprietà abbiamo dato poco preavviso, non ci vuole ridare la caparra.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Nasti
      Lunedì 17 Giugno 2019, alle ore 17:40
      Mi pare che sia bene rivolgersi ad un legale, vista la delicatezza, anche dal punto di vista tributario, della vicenda.
      rispondi al commento
  • Melamela
    Melamela
    Giovedì 13 Dicembre 2018, alle ore 19:29
    Sono una studentessa universitaria e ho stipulato un contratto di locazione transitorio (durata di 11 mesi).
    Per incompatibilità con altra coinquilina preferirei lasciare l'immobile con i 3 mesi di preavviso come previsto da contratto.
    Sul contratto però riporta che nel momento in cui dovessi decidere di recidere il contratto anche nei termini di preavviso previsti perderò la caparra (460€).
    Vorrei sapere se ciò sia possibile e a che titolo dovrebbe la proprietaria tenersi la caparra. 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Melamela
      Venerdì 14 Dicembre 2018, alle ore 09:45
      Quella clausola potrebbe essere vessatoria. Va considerata alla luce dell'intero contenuto del contratto. Un'associazione d'inquilini può essere d'aiuto.
      rispondi al commento
  • Mirko4
    Mirko4
    Sabato 1 Dicembre 2018, alle ore 20:00
    Dopo aver firmato il contratto, e chiamato un tecnico per la revisione caldaia, mi viene constatato verbalmente che l'intero impianto non è a norma e che c'è un alto rischio che possa esplodere il tutto (impianto con bombola gpl, che a detta dei tecnici non può essere revisionata, e l'inquilino precedente è stato oltre 2 anni con questo sistema).
    Sollecitando la proprietaria, non ufficialmente purtroppo ma con messaggi e chiamate, a mettere a norma l'impianto. dopo circa un mese arriva la proposta di fare un allaccio al serbatoio gpl della zona (naturalmente vorrebbe farlo a nome mio) gravando sulle spese preventivate prima di prendere casa, (da circa 35 euro ogni 2 mesi, passere ad una bolletta di oltre 70 euro mensili per i prezzi del comune a parità di consumi). invio raccomandata per recesso con gravi cause, e mi viene risposto che può essere accordato ma a patto che la caparra rimanga a loro. è possibile tutto questo?
    Non ho alcun diritto di riavere la cauzione indietro?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Mirko4
      Martedì 4 Dicembre 2018, alle ore 10:32
      Per come dici le cose, forse avresti potuto domandare la risoluzione del contratto. Ad ogni buon conto, rivolgiti ad un'associazione di conduttori che potrà garantirti la miglior tutela.
      rispondi al commento
  • Rosalba mangano
    Rosalba mangano
    Giovedì 8 Novembre 2018, alle ore 12:32
    Mia figlia ha affittato un mese fa un posto letto in appartamento con altre ragazze.
    A causa di un'importante infiltrazione d'acqua ha dovuto lasciare la stanza ed a seguito della conoscenza delle problematiche connesse all'infiltrazioni, quali pericolo di crollo intonaco soffitto oltre ai lavori da effettuare sul sovrastante terrazzo, sta prendendo in considerazione l'ipotesi di recedere dal contratto per giusta causa.
    Come deve procedere?
    La cauzione di due mesi versata dovrà essere restituita?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Rosalba mangano
      Mercoledì 14 Novembre 2018, alle ore 11:48
      Molto probabilmente ha diritto di risolvere il contratto, almeno ciò che il pericolo di crollo è reale. Per il resto, la situazione andrebbe valutata in concreto, ma sì, in linea di teoria, ha anche diritto alla restituzione della caparra, se non ha fatto danni.
      rispondi al commento
  • Cipolla1
    Cipolla1
    Sabato 13 Ottobre 2018, alle ore 21:38
    Mia figlia, studente universitaria, ha lasciato la stanza che aveva in affitto riconsegnando personalmente alla proprietaria le chiavi.
    Contestualmente la proprietaria ha controllato le condizioni  dell immobile e non ha rilevato niente.
    Sto parlando di fine giugno; dopo numerosi solleciti per la restituzione della caparra, a metà settembre ci comunica via whatsapp che tratterrà la caparra perché ha riscontrato danni.
    Mi può  confermare che non è possibile  imputarci dei danni dopo quasi 3 mesi dalla riconsegna delle chiavi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Cipolla1
      Martedì 16 Ottobre 2018, alle ore 17:59
      Non è possibile, potere scriverle per diffidarla alla restituzione e poi se non ridà indietro i soldi, farle causa.
      rispondi al commento
      • Cipolla1
        Cipolla1 Lucag1979
        Mercoledì 17 Ottobre 2018, alle ore 06:47
        Ok grazie.Per ora la proprietaria che tra l altro è una ragazza di 25 anni,non risponde ne al telefono né ai messaggi o e mail.Le ho inviato una raccomandata con ricevuta di ritorno ...ora se non ottengo risposta dovro davvero muovermi
        rispondi al commento
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