Contratto di appalto: cosa non deve assolutamente mancare?

Il contratto di appalto, un documento fondamentale

Il contratto di appalto, come previsto dall'art 1655 c.c, è il documento attorno al quale ruota tutto il cantiere.

È il tipo di contratto previsto, in caso di lavori edili, anche in ambito privato e si stipula tra committente (colui che da l'incarico di eseguire i lavori) e appaltatore, (colui che esegue i lavori).


Il contratto di appalto, completo di allegati tecnici e progettuali e dell'offerta economica concordata, verrà controfirmato anche dal direttore dei lavori, che sarà il tecnico responsabile di verificare la conformità tecnica al progetto in fase di cantiere per conto del committente.

Le figure del cantiere

Il contratto va redatto con attenzione e va corredato di tutti i dovuti allegati, da far controfirmare a tutte le parti.


In ambito di cantieri privati, tpo le ristrutturazioni di immobili, gli attori principali sono:

• committente (di prassi il proprietario che deve ristrutturare);
  
  
• il progettista e il direttore dei lavori, che non sempre coincidono nella stessa persona (architetto/geometra);
  
  
• il responsabile della ditta/impresa di costruzione;
  
  
• il responsabile della sicurezza (che può risultare lo stesso committente o il direttore dei lavori o altra figura a se stante)
  
  

Il progettista, generalmente l'architetto, avrà concordato preventivamente il progetto con il committente ed avrà predisposto di conseguenza, tutta la documentazione tecnica di supporto necessaria a comunicare tecnicamente all'impresa ed al direttore dei lavori come procedere nella fase esecutiva per rendere la realizzazione conforme al progetto ed ai desideri del cliente.

I documenti del cantiere

Esistono diversi fac-simile di contratto di appalto per lavori privati nel web, tra i tanti vi consigliamo Biblus.acca.it che è un portale affidabile dedicato ai tecnici e mette a disposizione materiale tecnico valido e anche un ottimo fac-simile di contratto di appalto per cantieri privati.
Ma quello che renderà il contratto di appalto un buon contratto, sarà la allegazione di tutti gli allegati previsti.

Andiamo a capire meglio nel dettaglio questi documenti e perché sono così importanti.

I documenti da allegare al contratto di appalto saranno:

• gli elaborati grafici;
  
  
• il programma lavori;
  
  
• computo metrico ed elenco prezzi (offerta dettagliata della ditta);
  
  
• capitolato dei lavori;
  
  
  

Gli elaborati grafici

La figura del progettista è prioritaria ed ha esattamente lo scopo di tradurre i desideri del cliente in elaborati grafici, con l'obiettivo di trasmetterli ai diversi attori del processo produttivo (operai, artigiani) e vedere realizzato il desiderio del cliente.


Il progetto, necessario per comprendersi con il cliente, sarà un grafico tridimensionale con materiali e finiture che renderanno perfettamente visibili gli ambienti interni come verranno.


La tecnica grafica utilizzata potrà essere di diversi tipi; gli architetti più estrosi avranno abilità grafiche anche a mano libera tramite schizzi tridimensionali.
I più giovani lavoreranno esclusivamente con rendering tridimensionali e viste 3D.

Progetto da depositare al Comune

Il progetto necessario invece a comunicare agli uffici tecnici le opere da compiersi, per legittimare l'intervento urbanisticamente, sarà l'elaborato progettuale del titolo edilizio depositato (Cila, Scia, Dia etc.), che vediamo sotto rappresentato in un fac-simile dallo studio di architettura Miras Project


L'elaborato tecnico sarà descritto tramite: piante (vista orizzontale), prospetti (vista verticale e laterali) e sezioni. Allegato al progetto depositato al Comune ci sarà a corredo la relazione tecnica asseverata.

Dettagli e particolari costruttivi

Altri elaborati grafici specifici saranno poi quelli predisposti dall'architetto per comunicare ai diversi operai e artigiani (fabbro, falegname o cartongessista)


I disegni a schizzo funzionano molto bene per comunicare con gli artigiani.
Qui sopra vediamo come dallo schizzo dell'architetto si passa alla realizzazione del fabbro alla posa in opera della ringhiera in casa del cliente.

Verranno graficizzati i dettagli e i particolari costruttivi per:

• soppalchi o muretti bassi divisori (opere murarie);
  
  
• ringhiere o parapetti su disegno (opere da fabbro);
  
  
• controsoffitti o librerie in cartongesso (opere da cartongessista);
  
  
• librerie a muro, pareti attrezzate o divisori in legno (opere da falegname);
  
  
• dettaglio di posa dei pavimenti e rivestimenti (opere per il piastrellista);
  
  
• elaborati tecnici di impianto (elettrico, idrico, termico/condizionamento).
  
  

Questi elaborati grafici di progetto permetteranno all'impresa e al direttore dei lavori di capire il lavoro da svolgere.

Più gli elaborati saranno descrittivi e definitivi più l'impresa e il direttore dei lavori avranno chiaro il lavoro da svolgersi.


Il disegno è un linguaggio tecnico fondamentale in ambito di cantiere, senza disegni sarà complicato procedere.
La documentazione tecnica di progetto ha esattamente questo scopo tradurre graficamente i desideri descritti a parole dal cliente.

Sarà fondamentale in fase contrattuale, allegare tutta la documentazione grafica possibile, perché sarà quella a governare l'appalto, l'andamento dei lavori e le eventuali varianti in corso d'opera.

Il Programma lavori

Altro documento fondamentale è il programma dei lavori, tecnicamente chiamato cronoprogramma o diagramma di Gantt (sotto un esempio).


Anche online troverete diversi fac-simile in excel veloci per realizzarne uno.
Spesso viene sottovalutato dai direttori dei lavori e invece è di grande aiuto per coordinarsi tra committente e appaltatore sugli ordini delle forniture: porte, cucina, sanitari, rubinetterie, infissi, pavimenti e rivestimenti, mobili bagno etc.

L'impresa, da parte sua, si renderà conto di essere eventualmente in ritardo con la posa delle soglie in marmo, vedendo sul diagramma la data in cui consegnano i serramenti in cantiere e presserà il marmista per avere la consegna delle soglie in tempo, ed effettuare la posa nei tempi previsti.

Computo metrico e capitolato dei lavori

Altri allegati fondamentali, oltre al progetto e al programma lavori, sono poi certamente l'offerta dettagliata della ditta, realizzata sulla base del computo metrico e del capitolato tecnico, realizzati entrambi dal progettista, con l'elencazione dettagliata di tutte le voci dei lavori da fare.

Per farvi capire facciamo l'esempio di alcune tipiche voci di capitolato:

Per la finitura delle pareti dobbiamo decidere come fare e quindi al di là del progetto grafico servirà un progetto tecnico decidendo i prodotti da utilizzare e questo si chiama capitolato dei lavori.

Facciamo di seguito un esempio:

Voci tipo tratte da KEIMFARBEN Colori Minerali srl:

• Intonachino di finitura per interni ed esterni tipo KEIM NHL-KALKPUTZ-FEIN, con granulometria 0-0,6 mm, a base di sabbia, calce naturale e additivi idraulici, adatto per edifici storici – spessore 1 mm.
  
  
• Pittura di fondo bianca all'acqua tipo KEIM BLOCKWEISS, con elevate capacità isolanti su superfici interne sensibili alla formazione di macchie trasmigranti.
  
  
• Fondo impregnante per interni all'acqua tipo KEIM SOLIPRIM, trasparente ai silicati ad alta penetrazione a base di una combinazione tra sol di silice e hydrosol.
  
  
• Tinteggiatura bioecologica per interni tipo KEIM BIOSIL-PLUS® PG1 (tinta chiara), a base di silicato liquido di potassio, lavabile in classe II secondo DIN EN 13300, composta da legante e pigmenti inorganici derivanti da prodotti naturali.
  
  

Queste voci ci fanno capire che per ogni lavorazione il progettista dirà come vuole che sia eseguita quella lavorazione, tramite descrizione di voce di capitolato.

Il computo metrico estimativo

Il computo metrico serve a dettagliare le diverse lavorazioni=voci di capitolato e le loro rispettive misurazioni=quantità, definendone l'unità di misura.Sarà onere dell'appaltatore fare la sua offerta di prezzi (€/mq o €/ml o €/mc) che moltiplicati per le quantità inserite dal progettista (e verificate in sede di sopralluogo dall'appaltatore), darà il totale della lavorazione prevista.

Anche per il computo metrico troverete validi fac-simile su Biblus Acca



Il CME (computo metrico estimativo), invece, avrà inseriti anche i prezzi unitari e quindi il prezzo totale e ne risulterà l'offerta definitiva dell'appaltatore, che verrà controfirmata dalle parti per accettazione e allegata al contratto di appalto:

• lavorazioni: la voce di capitolato descrittiva;
  
  
• misurazioni: la quantità di lavorazione prevista (mq o ml o mc);
  
  
• elenco prezzi: il prezzo unitario (€/mq o €/ml o €/mc) e il prezzo complessivo;
  
  

Procedere con un contratto di appalto completo dei su esposti allegati permetterà a tutti di procedere con serenità e chiarezza anche in caso di varianti in corso d'opera (sempre da evitare) avendo chiaro un elenco prezzi, delle voci di capitolato e delle quantità dettagliate.


Pur se decideremo per un appalto a corpo e non a misura come di prassi si fa in ambito privato, avremo comunque una base solida su cui lavorare che grazie alle voci di capitolato ci permetterà di essere tutti tutelati ognuno per le proprie competenze e responsabilità.

Garanzie ed assicurazioni

Nel contratto andranno dettagliati poi, oltre all'oggetto dell'appalto, ossia la descrizione più o meno dettagliata dei lavori da eseguire, anche le garanzie che fornisce l'appaltatore, Solitamente, quindi si cita per esteso il contratto di assicurazione che mette a garanzia numero, importo e data di scadenza.

Inoltre, andiamo a ricordare nel dettaglio per sintesi cosa andrà sicuramente chiarito nel contratto di appalto:

• obblighi e oneri delle parti per esteso e in maniera dettagliata;
  
  
• eventuali sub-appalti, (ditte, estremi, contatti pec-mail ed oggetto: Infissi, impianti, serramenti);
  
  
• corrispettivi, modalità e termini di pagamento;
  
  
• termini di consegna dei lavori;
  
  
• modalità operative in caso di ritardi o sospensioni;
  
  
• accertamenti o varianti in corso d'opera;
  
  
• collaudo e consegna dei lavori
  
  

La più grande garanzia sarà comunque, come ampiamente delineato, quella di visionare in un incontro dedicato tutta la documentazione tecnica e grafica di progetto. In questo modo si potranno chiarire eventuali dubbi, perplessità o criticità, risolvendole subito, laddove possibile, e in ogni caso prima della firma del contratto e dell'inizio dei lavori.