Contratto con agenzia immobiliare e clausole vessatorie

Agenzie immobiliari e Antitrust

Con svariati provvedimenti posti all'esito di altrettanti procedimenti, nell'esercizio delle proprie competenze in materia di clausole vessatorie (art. 37-bis Cod. Cons.), l'Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato ha sancito alla fine di luglio 2014 la vessatorietà di alcune clausole inserite in taluni moduli contrattuali predisposti da varie agenzie immobiliari nazionali.

I moduli oggetto di accertamento sono stati quelli relativi all'incarico ed alla proposta sia per la vendita che per l'affitto di beni immobili.

A conclusione delle otto istruttorie, l'Autorità ha deliberato la vessatorietà delle clausole aventi principalmente per oggetto o per effetto quello di:

– non rendere chiari e comprensibili gli obblighi conseguenti al patto di esclusiva;

– limitare la libertà contrattuale del consumatore in ragione del rinnovo tacito dell'incarico in esclusiva;

– stabilire un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto per comunicare la disdetta al fine di evitare il rinnovo tacito dell'incarico di mediazione;

– applicare al consumatore una penale per inadempimento manifestamente eccessiva in caso di violazione del patto di esclusiva, rinuncia/rifiuto a contrarre, mancato perfezionamento della vendita, indisponibilità a far visitare l'immobile e revoca dell'incarico;

– limitare le azioni o i diritti del consumatore nei confronti del professionista inadempiente rispetto agli obblighi di custodia delle chiavi;

– stabilire come sede del foro competente in caso di controversia una località diversa da quella di residenza o domicilio elettivo del consumatore;

– limitare la libertà contrattuale del consumatore che formula una proposta di acquisto o locazione irrevocabile, senza che sia indicato il termine entro cui il mediatore è tenuto a comunicare detta proposta al venditore/locatore;

– prevedere penali a carico del consumatore, senza fare salve le ipotesi di giustificato motivo (dal comunicato dell'Autorità del 28 agosto 2014).

Clausole vessatorie

La normativa sulle clausole vessatorie è stata introdotta dalla direttiva 93/13/CEE – il cui recepimento è attualmente contenuto negli articoli 33 e seguenti del Codice del Consumo. Tale sistema di tutela, come rimarcato dalla stessa Autorità nonché da varie recenti pronunce della Corte di Giustizia dell'Unione Europea - è fondato sul presupposto che il consumatore si trovi in una situazione di inferiorità rispetto al professionista per quanto riguarda, sia il potere nelle trattative che il livello di informazione, situazione questa che lo induce ad aderire alle condizioni predisposte senza poter incidere sul contenuto delle stesse.

Ai sensi del nostro codice del consumo sono vessatorie le clausole che malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto (art. 33, D.Lgs. 205/2006, co.

1). Lo stesso articolo prosegue, al comma 2, nell'individuare i casi in cui la vessatorietà delle clausole è presunta, spettando al professionista l'onere di fornire prova contraria.

Aldilà di tali ipotesi lo squilibrio nel rapporto tra le parti di cui al primo comma dell'art. 33, co.1 è accertato di volta in volta dal giudice.

L'Autorità ha quindi verificato se le clausole incriminate (la segnalazione era pervenuta da alcune associazioni di consumatori) rientrassero nelle ipotesi ex art. 33, co.2, se cioè potessero essere ritenute vessatorie in via presuntiva.

È da notare che l'Autorità ha più volte precisato nei provvedimenti in esame che la trattativa individuale, come anche la specifica sottoscrizione, non esclude la vessatorietà in astratto delle singole clausole (e ciò nonostante la previsione di cui all'art. 34, co. 3, per la quale Non sono vessatorie le clausole o gli elementi di clausola che siano stati oggetto di trattativa individuale), cioè la corrispondenza alle previsioni di cui all'art. 33, co.2.

Ciò che è stato accertato è se dette clausole comportassero comunque uno sbilanciamento nell'equilibrio dei rapporti tra professionista che non può essere escluso solo per via dell'ipotesi dell'eventualità di Condotte e/o pattuizioni adottate di volta in volta dai professionisti nei singoli contratti anche laddove esse siano in ipotesi difformi da quanto stabilito nelle condizioni generali di contratto; peraltro la valutazione della vessatorietà della clausola non comporta solo lo studio della singola clausola, ma anche il suo inquadramento nell'assetto complessivo costruito dall'intero contratto; a tal proposito avrà un valore rilevante il livello di trasparenza e chiarezza dell'intero contratto: trasparenza e chiarezza che, anche ai sensi della giurisprudenza della Corte di Giustizia – rammenta l'Autorità – non concernono solo il piano formale-lessicale, ma altresì la comprensibilità circa le conseguenze economiche che il contratto comporta.

Peraltro, rammenta l'Autorità - la valutazione circa la vessatorietà attiene non solo agli effetti, ma anche all'oggetto della previsione contrattuale.

Effetti della clausola vessatoria e adeguamento da parte delle agenzie

Una clausola vessatoria che il professionista non dimostri essere stata oggetto di trattativa individuale è nulla.

La sua nullità, tuttavia, non comporta automaticamente la nullità dell'intero contratto.

Classico esempio di trattativa individuale nella prassi è la sottoscrizione della singola clausola. Ecco perché bisogna leggere con attenzione quando il contratto prevede più firme e richiama a clausole specifiche.

Ci sono poi clausole che rimangono comunque nulle, anche se oggetto di trattativa individuale e sono quelle che hanno per oggetto o per effetto di:

a) escludere o limitare la responsabilità del professionista in caso di morte o danno alla persona del consumatore, risultante da un fatto o da un'omissione del professionista;

b) escludere o limitare le azioni del consumatore nei confronti del professionista o di un'altra parte in caso di inadempimento totale o parziale o di adempimento inesatto da parte del professionista;

c) prevedere l'adesione del consumatore come estesa a clausole che non ha avuto, di fatto, la possibilità di conoscere prima della conclusione del contratto. (art. 36, co.2 ).

La stessa Autorità Garante della concorrenza è del mercato ha reso noto che le agenzie immobiliari - coinvolte nei procedimenti amministrativi di cui abbiamo dato conto - hanno apportato modifiche ai modelli contrattuali al fine di superare i profili di vessatorietà contestati.