Uso indebito dei contratti di locazione transitoria

Locazione transitoria

La legge n. 431/98 oltre ai contratti c.d. libero (o 4+4) ed a canone concordato (o così detto 3+2) prevede un'altra tipologia di accordo: il contratto di locazione transitoria.

Se ne occupa l'art. 5 della legge n. 431/98, rubricato per l'appunto Contratti di locazione di natura transitoria, che recita:

Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 (d.m. 30 dicembre 2002 n.d.A.) definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.

In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto di cui all'articolo 4-bis.

È facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d'intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell'articolo 4, ((dei canoni di)) locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3 dell'articolo 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.

In questo contesto, quindi, abbiamo due tipologie contrattuali:

a) quella transitoria sic et simpliciter;

b) quella legata allo status di studente universitario della parte conduttrice.

Rispetto al contratto di locazione transitoria, l'art. 2, primo comma, d.m. 30 dicembre 2002, specifica che:

I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'articolo 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.

Assenza del requisito della transitorietà

La ragione della transitorietà (es. distaccamento presso un ramo d'azienda in città diversa da quella di residenza) dev'essere inserita in un documento allegato al contratto di locazione.

Come per i contratti 3+2, anche per quelli di natura transitoria il canone non è liberamente concordabile tra le parti (cfr. art. 2, secondo comma, d.m. 30 dicembre 2002).

Ai sensi del quinto comma dell'art. 2 del d.m. 30 dicembre 2002:

I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno.

La norma dev'essere letta alla luce degli allegati al più volte citato d.m. 30 dicembre 2002 e più nello specifico alla luce dell'allegato C.

In pratica un contratto di locazione fintamente transitorio viene ricondotto nell'alveo dei così detti contratti 4+4 se il proprietario non specifica le sue esigenze di transitorietà.

E se è il conduttore a mentire? Il d.m. non prevede la medesima sanzione ma non vi sono dubbi che il proprietario, dimostrando la finta transitorietà indicata dall'inquilino possa ottenere lo stesso risultato.

Rispetto ai così detti contratti per gli studenti universitari è stabilito che:

Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata - precisata negli allegati tipi di contratto - da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio (art. 3, primo comma, d.m. 30 dicembre 2002).

Durata minima sei mesi, durata massima tre anni, possibilità di disdetta per il conduttore alla prima scadenza.

Anche in questo caso il canone non è libero ma concordato sulla base di accordi territoriali (art. 3, primo comma, d.m. 30 dicembre 2002).

I contratti devono essere redatti in forma scritta e devono essere registrati pena la loro nullità (solamente i contratti di durata inferiore a trenta giorni non necessitano della registrazione, ma la durata minima di quelli transitori – 3 mesi – di fatto la impone).

La registrazione deve avvenire entro trenta giorni dalla loro sottoscrizione mediante presentazione all'agenzia delle entrate; ai contratti di locazione transitoria può essere applicato il così detto regime della cedolare secca. Si tratta, com'è noto, di un regime fiscale che può essere scelto solamente dal proprietario e che comporta l'applicazione di un'imposta fissa calcolata sul canone complessivo versato, senza applicazione d'imposta di bollo e di registro (si veda qui).

Per la conclusione di entrambe le tipologie contrattuali bisogna utilizzare i modelli reperibili presso i comuni e le associazioni di categoria di proprietari ed inquilini ed è possibile, ma non obbligatorio, farsi assistere dalle medesime.