Conformità urbanistica e catastale prima di acquistare casa

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Al momento di comprare casa, è fondamentale che l'acquirente si accerti della conformità dell'immobile rispetto alle normative urbanistiche e catastali vigenti.
25 Ottobre 2016 ore 12:01
Pasquale Esposito

Cosa sapere prima di acquistare casa


Acquistare
una casa è uno dei momenti più belli e fondamentali della nostra vita.
Quante persone hanno vissuto tutta la vita e creato famiglia nell’unica abitazione acquistata?
Vista l'importanza della trattazione, facciamo chiarezza anche per coloro che hanno poca familiarità con questa argomentazione.

Al momento di comprare casa, è bene che l'acquirente si accerti della conformità dell'immobile rispetto alle normative urbanistiche e catastali vigenti.



L’art. 19 della legge n. 122 del 30 luglio 2010 di conversione del decreto legge n. 78/2010, ha imposto la conformità urbanistico-catastale rispetto allo stato dei luoghi, pena la causa di nullità testuale relativamente agli atti traslativi, costitutivi, modificativi di diritti reali sugli immobili.

Qualsiasi costruzione per essere edificata deve ottenere uno specifico provvedimento di autorizzazione da parte dell'autorità comunale, oggi denominato Permesso di Costruire e, in passato, prima Licenza Edilizia e poi Concessione Edilizia.


Come si procede per conseguire il Permesso di Costruire?


Per ottenere il Permesso di Costruire è necessario presentare un progetto a firma di un tecnico professionista abilitato, corredato degli elaborati esecutivi descrittivi dell'immobile, dal punto di vista grafico e dal punto di vista illustrativo (disegni e relazioni).

Comprare casa e conformità urbanistica
Il progetto approvato dovrà essere eseguito in maniera fedele dall'impresa esecutrice e, nel caso sia necessario apportare eventuali modifiche, bisognerà richiedere una Variante ed aspettarne l'approvazione.

Dopo l'ultimazione dei lavori, andrà presentata la relativa denuncia al Catasto, con la presentazione di tante planimetrie quante sono le unità immobiliari e le relative pertinenze, come garage e cantine.

Al momento di acquistare casa , quindi, sarà bene accertarsi della corrispondenza tra queste planimetrie, cioè quelle depositate presso il Comune e quelle presenti al Catasto, nonché con lo stato di fatto dell'immobile.

Spesso, al momento dell'acquisto, ci si può trovare di fronte ad immobili totalmente o completamente difformi da quanto riportato nei grafici di progetto.

È frequente, ad esempio, accertare una diversa distribuzione degli spazi interni, che nel corso degli anni il venditore ha apportato rispetto alle condizioni originarie, per le mutate esigenze di vita.

Non necessariamente ci si trova di fronte a un abuso, in quanto è possibile che l'immobile sia stato oggetto di trasformazioni regolarmente assentite oppure che eventuali interventi abusivi siano stati sanati dai vari condoni emanati nel corso degli anni.

Comunque il modo migliore per garantire sia il venditore che l'acquirente è quello di far redigere una relazione tecnica di conformità da un tecnico professionista abilitato, da trasmettere al notaio rogante prima di procedere alla sottoscrizione dell'atto di trasferimento.


In cosa consiste il lavoro del tecnico incaricato?


Il tecnico deve accertare lo stato di fatto e rilevare la consistenza, attraverso un sopralluogo nell'unità immobiliare oggetto di trasferimento.

Conformità urbanistica e sopralluogo con tecnico incaricato
Le risultanze dei rilievi effettuati vengono confrontati, attraverso un'accurata ricerca della documentazione presente presso l'Archivio comunale, compreso eventuali sanatorie, con lo stato di fatto.

In ultimo ma non meno importante, Il tecnico deve verificare la conformità tra la planimetria urbanistica e quella presente in Catasto e, nel caso di mancata corrispondenza, provvedere all'opportuna variazione catastale.

Conformità urbanistica: in cosa consiste il lavoro del tecnico incaricato?
La relazione tecnica di conformità mette il venditore al riparo da dichiarazioni mendaci che, al momento della stipula del rogito notarile, dovrà per legge dichiarare sotto la propria responsabilità la conformità urbanistica dell'immobile che si va a trasferire.

Per l'acquirente, invece, la stessa relazione da ampie garanzie sulla liceità del bene acquistato, garantendo ogni azione in futuro sia per la fattibilità ad eseguire interventi edilizi o di rivendere nuovamente il bene.

Gli onorari delle prestazioni tecniche saranno a carico del venditore, che ha l'obbligo di presentare un immobile perfettamente legittimato alla vendita.


riproduzione riservata
Articolo: Conformità urbanistica e catastale
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Conformità urbanistica e catastale: Commenti e opinioni


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Alert Commenti
  • Gaetano
    Gaetano
    Sabato 8 Aprile 2017, alle ore 10:26
    Non viene affrontato il problema del "che fare" se in Comune non si trovano le licenze edlizie rilasciate all'epoca della costruzione dell'edificio in cui si trova l'appartamento da ristrutturare
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gaetano
      Lunedì 10 Aprile 2017, alle ore 09:57
      Se nell'archivio comunale non sono presenti gli atti che testimoniano la liceità della costruzione, va ricostruito il fascicolo con la produzione di documenti di parte, come l'accatastamento d'impianto, i grafici di progetto, rilievi fotografici ed aerofotogrammi del periodo, il certificato di abitabilità, le autorizzazioni come l'immissione in fognatura, gli atti di trasferimento, una perizia giurata, ecc.  Cordiali saluti.   
      rispondi al commento
  • Gi
    Gi
    Giovedì 24 Ottobre 2013, alle ore 13:39
    Volevo chiederle, ma se un manufatto adibito a laboratorio di falegnameria navale artigianale eretto prima del 1967, e ristrutturato negli anni '80 con autorizzazione e relativa planimetria, ha la conformità urbanistica?
    Si premette che, il manufatto non è al centro storico, ed il certificato di destinazione urbanistica prevede attrezzature collettive ed attrezzature portuali.
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Davide
    Davide
    Giovedì 7 Febbraio 2013, alle ore 12:43
    Ho acquistato, anni orsono, un appartamento che ho scoperto successivamente non possedere la conformità urbanistica.
    In particolare al posto del mio appartamento nel permesso di costruzione presentato al Comune erano presenti magazzini e cantine.
    Viceversa al catasto è tutto a posto.
    Le domande che pongo sono:
    1) è possibile sanare la situazione anche se la difformità è totale ?
    2) se non è possibile sanare non potrò mai vendere l'appartamento ?
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Davide
      Venerdì 8 Febbraio 2013, alle ore 10:05
      Per Davide: sì, se non è sanabile, non potrà rivendere l'appartamento.
      Per sapere se è possibile sanare, leggere l'articolo Differenza tra sanatoria e condono.
      rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Domenica 3 Febbraio 2013, alle ore 12:45
    Ho acquistato una seconda casa in toscana nel 9/2009 con mutuo bancario.
    Ai fini dell'acquisto è stato incaricato un geometra per una perizia giurata di stima correlata da relativa piantina dell'immobile stesso.
    Avendo ora bisogno di venderlo, mi sono accorto che la piantina catastale non corrisponde a quella comunale e per riscattare tale difformità mi dicono di pagare una penale.
    Chiedo quindi se posso rivalermi su notaio, geometra o ag.immob.
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Marco
      Lunedì 4 Febbraio 2013, alle ore 10:52
      Per Marco: non mi risulta che in tale situazione si debba pagare una penale, piuttosto è necessario regolarizzare la cosa, con relative spese tecniche.
      Certamente, comunque, può rivalersi nei confronti del tecnico incaricato di attestare la conformità che in realtà non esisteva.
      rispondi al commento
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