Conformità urbanistica e catastale prima di acquistare casa

Cosa sapere prima di acquistare casa

Acquistare una casa è uno dei momenti più belli e fondamentali della nostra vita.
Quante persone hanno vissuto tutta la vita e creato famiglia nell'unica abitazione acquistata?
Vista l'importanza della trattazione, facciamo chiarezza anche per coloro che hanno poca familiarità con questa argomentazione.

Al momento di comprare casa, è bene che l'acquirente si accerti della conformità dell'immobile rispetto alle normative urbanistiche e catastali vigenti.

L'art. 19 della legge n. 122 del 30 luglio 2010 di conversione del decreto legge n. 78/2010, ha imposto la conformità urbanistico-catastale rispetto allo stato dei luoghi, pena la causa di nullità testuale relativamente agli atti traslativi, costitutivi, modificativi di diritti reali sugli immobili.

Qualsiasi costruzione per essere edificata deve ottenere uno specifico provvedimento di autorizzazione da parte dell'autorità comunale, oggi denominato Permesso di Costruire e, in passato, prima Licenza Edilizia e poi Concessione Edilizia.

Come si procede per conseguire il Permesso di Costruire?

Per ottenere il Permesso di Costruire è necessario presentare un progetto a firma di un tecnico professionista abilitato, corredato degli elaborati esecutivi descrittivi dell'immobile, dal punto di vista grafico e dal punto di vista illustrativo (disegni e relazioni).


Il progetto approvato dovrà essere eseguito in maniera fedele dall'impresa esecutrice e, nel caso sia necessario apportare eventuali modifiche, bisognerà richiedere una Variante ed aspettarne l'approvazione.

Dopo l'ultimazione dei lavori, andrà presentata la relativa denuncia al Catasto, con la presentazione di tante planimetrie quante sono le unità immobiliari e le relative pertinenze, come garage e cantine.

Al momento di acquistare casa, quindi, sarà bene accertarsi della corrispondenza tra queste planimetrie, cioè quelle depositate presso il Comune e quelle presenti al Catasto, nonché con lo stato di fatto dell'immobile.

Spesso, al momento dell'acquisto, ci si può trovare di fronte ad immobili totalmente o completamente difformi da quanto riportato nei grafici di progetto.

È frequente, ad esempio, accertare una diversa distribuzione degli spazi interni, che nel corso degli anni il venditore ha apportato rispetto alle condizioni originarie, per le mutate esigenze di vita.

Non necessariamente ci si trova di fronte a un abuso, in quanto è possibile che l'immobile sia stato oggetto di trasformazioni regolarmente assentite oppure che eventuali interventi abusivi siano stati sanati dai vari condoni emanati nel corso degli anni.

Comunque il modo migliore per garantire sia il venditore che l'acquirente è quello di far redigere una relazione tecnica di conformità da un tecnico professionista abilitato, da trasmettere al notaio rogante prima di procedere alla sottoscrizione dell'atto di trasferimento.

In cosa consiste il lavoro del tecnico incaricato?

Il tecnico deve accertare lo stato di fatto e rilevare la consistenza, attraverso un sopralluogo nell'unità immobiliare oggetto di trasferimento.


Le risultanze dei rilievi effettuati vengono confrontati, attraverso un'accurata ricerca della documentazione presente presso l'Archivio comunale, compreso eventuali sanatorie, con lo stato di fatto.

In ultimo ma non meno importante, Il tecnico deve verificare la conformità tra la planimetria urbanistica e quella presente in catasto e, nel caso di mancata corrispondenza, provvedere all'opportuna variazione catastale.


La relazione tecnica di conformità mette il venditore al riparo da dichiarazioni mendaci che, al momento della stipula del rogito notarile, dovrà per legge dichiarare sotto la propria responsabilità la conformità urbanistica dell'immobile che si va a trasferire.

Per l'acquirente, invece, la stessa relazione da ampie garanzie sulla liceità del bene acquistato, garantendo ogni azione in futuro sia per la fattibilità ad eseguire interventi edilizi o di rivendere nuovamente il bene.

Gli onorari delle prestazioni tecniche saranno a carico del venditore, che ha l'obbligo di presentare un immobile perfettamente legittimato alla vendita.