Come controllare la conformità edilizia in caso di compravendita

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Prima della compravendita è consigliabile incaricare un tecnico di verificare la conformità urbanistico-edilizia e catastale dell'immobile che vogliamo acquistare.
09 Dicembre 2014 ore 00:28
Arch. Elena Matteuzzi

Perchè verificare la conformità urbanistica e catastale


Prima di comprare un immobile è consigliabile incaricare un tecnico di verificarne la conformità edilizia e catastale.Per contrastare l'abusivismo edilizio, la legge attualmente prescrive che - a pena della nullità dell'atto - non è possibile vendere o acquistare immobili che non siano conformi dal punto di vista edilizio, urbanistico e catastale: perciò, prima della compravendita - o più precisamente prima dell'acquisto (perchè le eventuali irregolarità non emerse prima del rogito potrebbero invalidare l'atto, o nella migliore delle ipotesi dover essere sanate a cura e spese dei nuovi proprietari) - è indispensabile verificare la conformità del bene compravenduto, dando preciso mandato a un tecnico di fiducia di compiere tutte le operazioni necessarie.

Sostanzialmente, le operazioni preliminari all'atto vero e proprio, e che potremmo quindi chiamare assistenza tecnica alla compravendita di immobili (ovviamente da non confondere col servizio di mediazione offerto dalle agenzie immobiliari), comprendono:
- contatti e incontri preliminari da parte del tecnico di fiducia dell'acquirente col notaio rogante, con l'agenzia immobiliare (se presente), e con l'eventuale tecnico del venditore, allo scopo di acquisire la documentazione comprovante lo stato legittimo dell'immobile compravenduto;
- richiesta presso gli archivi sia del Comune (o più precisamente dello Sportello Unico per l'Edilizia, l'Ufficio Edilizia Privata e simili) sia del Catasto (Nuovo Catasto Edilizio Urbano o NCEU) dell'eventuale documentazione mancante;
- esame e studio di detta documentazione;
- accordi con il notaio rogante per la documentazione da redigere, normalmente costituita da piante firmate e timbrate e/o dichiarazioni di conformità da allegare al rogito;
- verifica della regolarità edilizia e catastale dell'immobile e stesura dei relativi certificati.


Verificare la conformità urbanistico-edilizia


In concreto, verificare la conformità urbanistico edilizia significa quindi confrontare il reale stato di fatto di un edificio o unità immobiliare con lo stato legittimo, generalmente coincidente con il progetto della più recente pratica edilizia depositata (o in sua mancanza - cioè per gli edifici e/o unità immobiliari mai oggetto di trasformazioni edilizie in tempi abbastanza recenti - di una planimetria catastale storica).

A tale scopo, assume quindi molta importanza l'indispensabile sopralluogo, che dovrà ovviamente comprendere dapprima un accurato confronto visivo tra lo stato legittimo e il reale stato dei luoghi, volto ovviamente a verificare l'eventuale esistenza di difformità macroscopiche (come ad esempio tramezzi spostati, finestre o porte tamponate, eccetera), e successivamente l'esecuzione di alcune misure a campione: il rilievo geometrico completo è infatti necessario soltanto se durante l'esame preliminare si riscontrano alcune difformità.


Verificare la conformità catastale


Analogamente a quanto avviene per la conformità edilizia, anche la verifica catastale si basa sul confronto tra il reale stato di fatto e lo stato legittimo catastale, coincidente in questo caso con la rappresentazione della planimetria catastale (o catastino) più recente, e quindi aggiornata.

Naturalmente, si potranno compiere entrambe le verifiche (edilizia e catastale) durante il medesimo sopralluogo, risparmiando tempo e sopratutto controllando la coincidenza tra la pratica edilizia più recente e la planimetria catastale.


Situazioni possibili


In caso di verifiche con esito positivo, si può procedere alla compravendita senza problemi.L'esito delle verifiche di cui sopra può essere di tre tipi diversi:

Veriche con esito positivo - È il caso più semplice: infatti, l'edificio o unità immobiliare oggetto di compravendita risulta conforme dal punto di vista sia edilizio che catastale. È quindi immediatamente possibile redigere i certificati di conformità edilizia e catastale secondo le modalità sotto descritte.

Verifica della conformità edilizia con esito negativo - In altri casi si saranno invece riscontrate alcune difformità, consistenti generalmente (per gli appartamenti ) nell'esecuzione di modifiche interne senza presentazione di alcun titolo abilitativo. In questi casi, prima di procedere alla compravendita sarà perciò necessario regolarizzare la situazione presentando una pratica edilizia a sanatoria, oppure, per i comuni che prevedono la prescrizione degli abusi edilizi minori, con le modalità descritte in questo articolo.

Nei casi più complessi, dove invece le opere abusive hanno previsto la realizzazione di aumenti di volume e/o superficie (utile o accessoria), la situazione appare decisamente più complicata, e l'iter da seguire prevede la verifica preliminare della possibilità di sanare l'abuso, e la successiva presentazione di un titolo edilizio a sanatoria, quasi sempre oneroso: questi obblighi tendono ovviamente a ricadere sui venditori.

Gli edifici completamente abusivi - generalmente sanabili con molta difficoltà e notevoli costi - potrebbero infine risultare del tutto invendibili.

Verifica della conformità catastale con esito negativo - La mancata conformità catastale, del tutto indipendente dalla conformità edilizia (per il verificarsi di questa situazione è infatti sufficiente aver tralasciato la variazione catastale dopo la presentazione del titolo edilizio e l'esecuzione dei lavori, cosa abbastanza frequente sopratutto negli anni '70 e '80) è assai più semplice da gestire, perchè per regolarizzare la situazione basta eseguire una variazione catastale, eventualmente associata a una fusione e/o nuova suddivisione (con conseguente creazione o modifica dei subalterni) se necessario.


Certificati di conformità edilizia e catastale


Per provare la conformità edilizia e catastale dell'immobile oggetto di compravendita, solitamente il notaio inserisce a rogito una dichiarazione specifica al riguardo, oppure chiede la stesura di un'apposita dichiarazione da allegare all'atto, e cioè di un certificato di conformità edilizia e catastale.

Questa dichiarazione, unica oppure suddivisa in due brevi relazioni distinte, dovrà contenere:
- Dati identificativi del tecnico certificatore: qualifica professionale (architetto, geometra o ingegnere), codice fiscale e numero di iscrizione all'albo;
- Dati identificativi dell'immobile, e cioè indirizzo ed estremi catastali;
- Per la conformità edilizia gli estremi dello stato legittimo dell'immobile (cioè la pratica edilizia più recente depositata), mentre per la conformità catastale la data del catastino più aggiornato;
- Indicazione della data del sopralluogo, e delle operazioni compiute (ispezione visive, misure a campione o rilievo completo);
- Infine, la vera e propria dichiarazione di conformità edilizia e catastale.

riproduzione riservata
Articolo: Conformità edilizia, controllare in caso di compravendita
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