Come comprovare la regolarità edilizia e catastale

Il concetto di regolarità urbanistica, edilizia e catastale di un edificio

Per contrastare l'abusivismo edilizio, la legge impedisce la vendita immobile non conforme urbanisticamente o catastalmente.

Prima di procedere alla compravendita, occorre dunque verificare che l'immobile sia privo di opere abusive o difformità di vario tipo.


Ma quando si verifica la conformità urbanistica, edilizia e catastale di un edificio o unità immobiliare?

Dal punto di vista puramente tecnico, essa si ottiene quando lo stato di fatto di un edificio è unità immobiliare corrispondente (sia nella forma in pianta, che nelle dimensioni) allo stato di progetto del titolo abilitativo che ne ha autorizzato la costruzione e alle successive modifiche dovute a interventi di restauro, ristrutturazione o manutenzione straordinaria.


La conformità catastale prevede invece la piena rispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e la sua ultima planimetria catastale depositata, normalmente in scala 1:200.

Vengono però ammesse alcune lievi differenze, dette tolleranze costruttive, che non devono superare il 2% di ciascuna misura indicata negli elaborati (pianti, prospetti e sezioni). Inoltre, in caso di mancata corrispondenza tra la misura ricavabile graficamente sull'elaborato in scala e quella scritta nelle quote, prevale quest'ultima.

Titoli abilitativi attestanti la conformità edilizia

I titoli edilizi che autorizzano la costruzione di un edificio sono:

• la Licenza Edilizia, istituita con la Legge 1150/1942 e perciò valida per gli immobili costruiti prima del 1967;
  
  
• la Concessione Edilizia Onerosa, regolata dalla legge 10/1977;
  
  
• il Permesso di Costruire introdotto nel 2003 dal DPR 380/01 o Testo unico per l'edilizia.

Naturalmente, sono ammessi anche le Concessioni o gli altri titoli edilizi a sanatoria, ottenuti in seguito ai condoni edilizi del 1985, 1994 e 2003, che regolarizzano un immobile a tutti gli effetti di legge.

Le modifiche successive possono essere invece autorizzate con uno dei titoli di cui sopra oppure con:

• uno dei titoli abilitativi precedenti che costituisce una variante in corso d'opera;
  
  
• una DIA (dichiarazione di inizio attività);
  
  
• una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività);
  
  
• una CIL o CILA, per gli interventi di manutenzione straordinaria.
  
  

Per gli edifici molto vecchi potrebbe però non essere disponibile alcuna documentazione edilizia. Perciò, come provare la costruzione ante 1942?

In tali casi la regolarità edilizia si può dimostrare con vecchie fotografie, cartografie storiche o piantine catastali: per attestare la conformità edilizia degli edifici storici, il comune di Bologna prescrive ad esempio di presentare un catastino del 1939.

Come verificare la regolarità edilizia e catastale

La conformità edilizia e catastale può essere verificata e asseverata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) con un documento chiamato Relazione integrata di conformità.


Si tratta di una relazione standardizzata, il cui fac simile è liberamente scaricabile da internet, nata da un protocollo d'intesa tra il Notariato e gli ordini professionali di architetti, ingegneri e geometri: non è obbligatoria per legge, ma risulta fortemente consigliata e normalmente esplicitamente richiesta dal notaio prima di preparare l'atto di compravendita.

Le spese e gli adempimenti necessari sono a carico della parte venditrice, che si avvale della consulenza di un tecnico di propria fiducia o, in sua assenza, di un tecnico incaricato dalla parte acquirente, dall'agenzia immobiliare o dallo stesso notaio.


Per un appartamento, un magazzino o un negozio il costo si aggira su 300-500 €, con aumenti per gli edifici più grandi, complessi e particolari.

In alternativa, la parte venditrice può ovviamente produrre una dichiarazione o certificato urbanistico catastale a firma di un tecnico abilitato, redatto secondo un modello e una forma diverse.

Contenuto della Relazione integrata di conformità

La Relazione integrata è suddivisa in due parti principali, dedicate rispettivamente alla conformità catastale e urbanistico-edilizia.


Nella prima, il tecnico incaricato deve inserire i dati dell'attuale proprietario, i dati catastali (foglio, mappale, subalterno/i, classe e consistenza) dell'immobile, la data del sopralluogo di verifica e una breve descrizione dello stato di fatto.

Attesta quindi la conformità catastale in caso di verifica con esito positivo, o indica le difformità riscontrate in caso contrario.


La seconda parte, dedicata alla conformità edilizia, contiene invece i precedenti edilizi, cioè un elenco di tutta la documentazione urbanistica suddivisa tra licenza edilizia ante 1977, titoli abilitativi successivi ed eventuali condoni o sanatorie, gli estremi dell'eventuale certificato di agibilità, uno spazio per le osservazioni e infine la dichiarazione di regolarità o irregolarità urbanistico-edilizia.

La relazione si completa con alcuni allegati a supporto di quanto attestato, normalmente costituiti dalla visura e planimetria catastale, dal certificato di agibilità e dagli stralci delle pratiche edilizie più significative.

Come si verifica la conformità edilizia e catastale

Per predisporre la relazione integrata o un documento equivalente il tecnico incaricato esegue una serie di operazioni fondamentali.


La prima consiste nell'esame dei precedenti edilizi, cioè nella ricerca e consultazione degli estremi (tipo di pratica, numero di protocollo e data di deposito presso il Comune) di tutte le pratiche relative a un certo edificio.

Questa informazione va richiesta direttamente presso l'ufficio tecnico o può essere consultata in una specifica pagina del sito internet istituzionale del Comune.


Successivamente, su delega scritta del proprietario, il tecnico incaricato fa la richiesta di accesso agli atti presso l'archivio del Comune e del Catasto.

La richiesta è finalizzata all'acquisizione delle copie di tutti i titoli abilitativi e le pratiche catastali di cui il proprietario risulta sprovvisto, per poi procedere al loro esame per definire la storia costruttiva dell'immobile.


Si passa dunque al sopralluogo sul posto, indispensabile per confrontare lo stato legittimo con l'effettivo stato dei luoghi attraverso accurate ispezioni visive, la raccolta di una documentazione fotografica completa e l'esecuzione di misure a campione, o anche il rilievo geometrico completo in caso di dubbio.

L'ultima operazione consiste ovviamente nella stesura della relazione con i relativi allegati.

Come sanare le irregolarità riscontrate?

Se in base a tali verifiche l'edificio risulta conforme, si procede alla compravendita; in caso contrario occorre regolarizzare le difformità prima del rogito.

A tale scopo si può agire due modi: rimuovere gli abusi ripristinando lo stato legittimo, o presentare una pratica edilizia a sanatoria, se ammesso dal regolamento edilizio e dal piano regolatore del comune in cui si trova l'immobile.

Per ristabilire la conformità catastale è invece normalmente sufficiente presentare una variazione catastale.