Conflitto d'interessi condominiali

Interesse della collettività e del singolo

È possibile, nell'ambito di un condominio negli edifici, che l'interesse della collettività, ossia l'interesse di tutti i condomini, sia differente dall'interesse del singolo partecipante alla compagine?

La risposta è senz'altro positiva ed un esempio aiuterà a chiarire la reale portata dell'interrogativo.

L'esempio classico è quello del condomino-amministratore: al termine dell'anno di gestione egli, come qualunque mandatario, deve presentare il rendiconto di gestione per la sua (eventuale) approvazione.

È evidente che in una circostanza del genere il suo interesse, che è chiaramente quello di vedere approvati i conteggi, è differente da quello dell'assemblea, la quale, invece, ha interesse a verificarne la bontà e solamente come conseguenza di ciò a deliberarne l'approvazione.

Senza pensare al rendiconto, anche la votazione sulla nomina dell'amministratore, qualora vi sia da votare un condomino, può porre i singoli comproprietari in una situazione simile a quella prevista per l'approvazione dei conti.

Lo stesso, sia pur non sempre e con dei distinguo, può dirsi nei casi di delibere inerenti interventi manutentivi che portino con esse la necessità di decidere sull'eventuale posizionamento di ponteggi o comunque di accedere in modo più o meno continuo e stabile alle unità immobiliari di proprietà esclusiva e di stabilire eventuali indennità (cfr. art. 843 c.c.).

Situazione di conflitto

Da questi pochi esempi emerge chiaramente che come per altre fattispecie anche nel condominio è possibile addivenire in delle situazioni di conflitto d'interesse.

Quali norme regolano il conflitto d'interessi condominiale?

Nelle sentenze rese in materia si afferma, ormai da anni, che dal momento che la normativa sul condominio non contiene alcuna disposizione in relazione al conflitto di interessi, la giurisprudenza ha fatto ricorso alla disciplina sul conflitto di interessi prevista a proposito della assemblea delle società di capitali e ha individuato due ipotesi principali di possibile conflitto di interessi nei rapporti condominiali (così Trib. Catanzaro 15 marzo 2011).

In questo contesto secondo la giurisprudenza va ravvisata una situazione di conflitto d'interessi tra socio e società o tra condominio e condomino, tale da comportare l'esclusione del singolo dalla formazione della volontà collettiva, ogniqualvolta sia ravvisabile un contrasto tra centro autonomo d'interessi, sia esso dotato o meno di personalità giuridica, e componente dell'organo attributario del potere di formare quella volontà, id est una situazione giuridica idonea a determinare la possibilità che il potere deliberativo sia esercitato dal componente dell'organo in contrasto con l'interesse collettivo, essendo il primo portatore d'un interesse personale all'adozione di decisioni diverse da quelle vantaggiose per il secondo (Trib. Catanzaro 15 marzo 2011).

Conflitto d'interesse, quindi, altro non è che quella fattispecie in cui due soggetti interessati ad un medesimo fatto intravedono soluzioni differenti ed in ogni caso confliggenti.

Dimostare il conflitto d'interesse

Una deliberazione assunta con il voto favorevole (o contrario) di un condomino in conflitto d'interessi con il condominio è annullabile, ossia impugnabile davanti all'Autorità Giudiziaria (previo espletamento del tentativo di conciliazione) entro trenta giorni dalla sua adozione (o comunicazione se si tratta di condomini assenti).

Si pensi all'amministratore-condomino il cui voto è determinante per l'approvazione del rendiconto.

Affinché una decisione assembleare venga annullata, tuttavia, non basta che esista una situazione di conflitto d'interesse, è necessario anche che tale conflitto produca dei danni alla compagine.

Nella più volte citata sentenza resa dal Tribunale di Catanzaro si legge che l'abuso della regola di maggioranza (altrimenti detto abuso o eccesso di potere) è causa di annullamento delle deliberazioni assembleari allorquando la delibera non trovi nessuna ragione giustificatrice nell'interesse del condominio e ciò in quanto il voto è ispirato al perseguimento da parte dei condomini di un interesse personale antitetico a quello comune; del pari è da ritenersi annullabile per conflitto d'interessi quando la delibera è il risultato di una intenzionale attività fraudolenta dei condomini in conflitto che hanno il preciso intento di provocare la lesione dei diritti di partecipazione e degli altri diritti patrimoniali spettanti ai soci di minoranza uti singuli. L'onere di provare che il socio di maggioranza abbia abusato del proprio diritto di voto grava sul socio di minoranza che assume l'illegittimità della deliberazione (Trib. Catanzaro 15 marzo 2011).

Questa situazione di conflitto così descritta non è sufficiente al fine di pervenire all'annullamento della delibera. Per ottenere tale risultato è necessario:

a) che il voto espresso dal condomino in conflitto d'interessi sia decisivo e che sussista almeno in via potenziale la dannosità della deliberazione medesima per il condominio. Non è annullabile quindi la delibera che non lede gli interessi condominiali (anzi li persegue) e che contemporaneamente persegua l'interessa del singolo;

b) ai fini dell'invalidità della delibera assembleare, inoltre, il conflitto di interessi tra le ragioni personali del singolo condomino e l'interesse istituzionale comune deve sussistere non in astratto, bensì in concreto, attraverso un necessario accertamento in fatto (cfr., Cass., 18 maggio 2001, n. 6853, ove si è affermato che la semplice posizione di amministratore di una impresa a cui viene affidata l'esecuzione di lavori che riguardano parti comuni non basta, di per sé, a dare vita ad un conflitto di interessi, che è invece ipotizzabile soltanto nel caso in cui il condomino in questione, nella sua qualità di amministratore dell'impresa, persegue un interesse che contrasta con l'interesse alla esecuzione a regola d'arte e in modo economico dei lavori sulle parti comuni commissionati dal condominio).

In altre parole, conclude l'ufficio giudiziario calabrese, il conflitto di interessi determina l'invalidità della delibera assembleare, ma soltanto quando sia possibile dimostrare concretamente l'ingiusto vantaggio che il condomino in conflitto d'interessi intende assicurarsi a danno degli altri condomini, perché una valutazione solo generica e astratta del conflitto non è sufficiente (Trib. Catanzaro 15 marzo 2011).