Condoni edilizi e nuovi orientamenti di legge
Si parla spesso di condono edilizio, una sorta di costate che si ripropone nel tempo.
Proprio in questi giorni una recente sentenza della Corte di Cassazione ha messo in luce nuovi aspetti relativi alla sicurezza degli edifici.
Con il termine condono edilizio, si dà, almeno nelle intenzioni, la possibilità di sanare un abuso edilizio effettuato in un determinato periodo, a condizione che vengano rispettate alcune procedure sanzionatorie.
L'uomo della strada a tal proposito, è convinto che una volta messo a posto le cose dal punto di vista amministrativo, nulla più potrà impedirli di godere del suo immobile sanato.
Tale convinzione scaturisce da ciò che è stato fatto in precedenza sul tema, senza tener conto di sostanziali differenze tra una zona e l'altra, consentendo così di sanare abusi anche in zone esposte a rischio idrogeologico e sismico.
Una recente sentenza della Corte di Cassazione, precisamente la N.2115 del 29 gennaio 2018, ha stabilito che Il manufatto abusivo in zona sismica, anche se condonato, va demolito se non risulta sicuro al livello statico.
La motivazione pregnante che ha spinto i giudici ad emettere tale sentenza, è il fondamentale e assoluto principio della salvaguardia della staticità, previsto dal codice civile, di fronte a cui non è possibile derogare.
Condoni e verifiche di controllo
Si può ben capire come tale sentenza, apra uno scenario completamente diverso nel mondo delle costruzioni, in quanto, qualunque cittadino avendone interesse, può denunciare la presenza di un'opera abusiva, sia pur condonata, ma pregiudizievole per la sicurezza di chi vi abita.
Le casistiche interessate da tale provvedimento sono molteplici e non riguardano solamente la costruzione ex novo di un intero edificio costruito abusivamente e poi sanato, ma riguarda tutte quelle situazioni in cui sono state realizzate anche parti di edificio in sopraelevazione, ampliamento, mediante la realizzazione di opere strutturali inadeguate.
L'unico modo per mettersi in regola, rimane quello di intervenire, dove è possibile, sull'opera realizzata mediante opere atte a rendere sicura la costruzione, ovviamente mediante i dovuti atti concessori, scongiurando così la possibilità che venga abbattuta.
A tal proposito, vorrei aprire una parentesi circa quelle costruzioni sanateesibendo certificazioni rilasciate con una certa leggerezza. Ricordo, infatti, che è sempre possibile verificare la veridicità di quanto dichiarato, grazie alle moderne tecniche di indagine strutturali, capaci di radiografare una struttura in ogni sua parte.
Alla luce delle considerazioni esposte, si comprende quanto sia importante approfondire la conoscenza degli elementi fondamentali, che garantiscono la sicurezza di un edificio e ciò in particolare quando si ha intenzione di acquistare un immobile condonato.
A tal fine si ricorda che l'atto concessorio in sanatoria, pur risolvendo urbanisticamente la questione, non può impedire al terzo di far valere i propri diritti, in presenza di un grave rischio per la sicurezza statica di un edificio in cui si ha interesse.
Anche se una sentenza di Cassazione non rappresenta una legge, rimane comunque l'obbligo del rispetto delle norme NTC 2008 in materia di costruzioni antisismiche, le quali, per ogni tipo di edificio indicano i parametri di sicurezza da osservare nella progettazione e costruzione degli stessi.
Per chi ha costruito abusivamente dopo l'entrata in vigore delle norme suddette, cercando di rispettare almeno in linea di massima le principali indicazioni tecniche, si verifica spesso di riscontrare situazioni in cui si è convinti di aver ottemperato al meglio una volta che sono state eseguite strutture adeguate e sicure.
Molte di queste costruzioni sono state realizzate in prossimità di altri edifici esistenti, lasciando il famoso giunto tecnico previsto dalle vecchie norme, che indicavano uno spazio pari a H/100 da lasciarsi tra due costruzioni adiacenti, in cui H è l'altezza espressa in centimetri del più basso dei due edifici.
Ebbene, tale elemento potrebbe risultare non a norma e quindi contestabile, applicando il metodo di calcolo indicato dalle NTC 2008. Infatti, il giunto calcolato con la formula H/100, rappresenta una semplice distanza precauzionale, atta a scoingiurare il martellamento tra i due edifici, la quale però non tiene conto di come l'edificio frontistante si comporterà in seguito a un evento sismico.
Applicando le nuove norme, il giunto da realizzare nel costruire il nuovo edificio, deve essere ricavato in maniera più articolata e completa.
Infatti, esso è la somma di due componenti, ossia il valore H/100 relativo all'altezza dell'edificio più basso, a cui si deve aggiungere lo spostamento dell'edificio frontistante.Tale valore viene ricavato applicando una formula matematica in cui compaiono fattori come l'accelerazione di gravità, l'accelerazione attesa al suolo, dipendente dalla località in cui si realizza il progetto, e un coefficiente S, tabellato, dipendente dalla stratigrafia del suolo.
Senza voler avviare una discussione per gli addetti ai lavori, spero di aver fatto comprendere a un attento lettore come sia cambiato il modo di valutare i rischi per la sicurezza statica di un edificio in zona sismica.
Alla luce di quanto esposto, anche se una costruzione realizzata in zona sismica presenta apparentemente una struttura adeguata, e un giunto tecnico normale, può accadere che su richiesta di un terzo, vengano effettuati i dovuti calcoli di verifica, dai quali possono scaturire delle spiacevoli sorprese.
Tale possibilità dipende molto anche dal tipo di edificio frontistante, oltre che dalla situazione geologica del sito. Qualora, venisse fuori una documentata inosservanza delle norme citate, il passaggio ad una vertenza per rischio grave per la sicurezza statica degli edifici, può verificarsi.
Tale problematica non riguarda ovviamente solo gli edifici costruiti ex novo, ma si presenta in tutte quelle situazioni aventi ad oggetto ampliamenti, sopraelevazioni, ristrutturazioni, ecc.
Condono edilizo e sistemi di adeguamento
Da quanto esposto potrebbe sembrare che non vi sia alcuna possibilità di rimediare nel rispetto delle leggi vigenti a situazioni strutturali non conformi a quanto dettato dalle norme tecniche descritte. Per fortuna vi sono diverse metodiche mediante le quali è possibile rendere più sicuro un edificio realizzato senza rispettare le prescrizioni di legge.
Una di queste è la scomposizione di una volumetria complessa in una serie di volumi più semplici, giuntati tra loro, in maniera tale da ridurre gli spostamenti reciproci, nel rispetto dei parametri di sicurezza.
Tale operazione, indipendentemente dalla tipologia di costruzione, può essere effettuata mediante l'impiego di particolari dischi diamantati, con i quali è possibile rimuovere o ridurre parti strutturali di un edificio, senza arrecare scuotimenti pericolosi o altri danni alla restante struttura.
Ovviamente, i nuovi volumi separati strutturalmente dovranno essere adeguati a resistere alle azioni sismiche proprie della zona sismica in cui ricadono. Anche in questa circostanza, l'impiego di materiali poco invasivi come fibre di carbonio, placcaggi con elementi metallici, ecc., possono favorire il raggiungimento della sicurezza necessaria.
Le casistiche sono tante e non è certamente questa la sede dove poterne discutere, ma è importante sapere che per scongiurare la demolizione di un immobile è possibile intervenire in maniera più o meno invasiva, con una serie di interventi, che nel loro insieme rendono l'edificio sicuro e legittimamente autorizzato.
Ovviamente, tali interventi devono essere progettati e diretti da tecnici competenti e di provata esperienza, i quali dovranno certificare in maniera indiscutibile le condizioni di sicurezza raggiunte, in seguito agli interventi progettati.
Gli interventi descritti comportano indubbiamente degli oneri economici e pratici di non poco conto, i quali però, se affrontati, consentono di restituire un immobile in piena sicurezza, il cui valore intrinseco è destinato ad aumentare grazie alla maggiore sicurezza raggiunta.
Dal punto di vista commerciale, un immobile così sistemato, avrà sicuramente una migliore appetibilità, potendo essere venduto con tutti gli atti in regola a garanzia della sua abitabilità e sicurezza statica.
