Come gestire un condominio senza amministratore

Come gestire un condominio senza amministratore: guida giuridica e pratica

La gestione di un condominio senza amministratore non è soltanto una cosa fattibile, ma può anche diventare una scelta astuta e conveniente, in particolare se i rapporti tra i vicini sono improntati alla collaborazione e al buon senso.

La legge italiana, d'altronde, non impone la nomina di un amministratore in tutte le situazioni.

Ci non a caso delle situazioni in cui ogni condomino assume facoltà e capacità di autogestirsi.

Così facendo si bypassano i costi legati all’onorario dell’amministratore professionista.

Condominio senza amministratore - Getty Images

L'autogestione condominiale non è una scorciatoia, ma una modalità alternativa che richiede ordine, rispetto delle regole e una buona dose di buon senso.

Con questi presupposti, è possibile vivere in un condominio ben organizzato anche senza la presenza di un amministratore.

Tuttavia, per fare tutto ciò in modo corretto, è necessario rispettare una serie di regole e adempimenti giuridici precisi.

Quando si può fare a meno dell’amministratore

L’articolo 1129 del Codice Civile stabilisce chiaramente che la nomina dell’amministratore è obbligatoria soltanto nei condomìni composti da almeno nove proprietari.

Fino a otto condomini, la legge permette che i condomini pongano in essere la gestione diretta, senza che vi sia l’obbligo di nominare un amministratore.

Ciò non vuol dire, però, che non ci siano doveri o responsabilità in capo alle singole famiglie.

Anzi, anche in assenza di un amministratore, le necessità quotidiane dell’edificio – come le riparazioni, il pagamento delle utenze o l’organizzazione delle pulizie – devono essere gestite in maniera ordinata.

In questi casi, i condomini possono scegliere informalmente un referente, ossia uno di loro che si prenda carico delle attività gestionali.

Si tratta di un ruolo non giuridicamente riconosciuto ufficiale come quello di un amministratore.

Ciononostante nella prassi assume funzioni simili: raccoglie le quote, paga le spese comuni, tiene i contatti con i fornitori e cura i rapporti con eventuali tecnici o artigiani incaricati di lavori.

L’importanza del codice fiscale del condominio

Sono tante le valutazioni da fare se il condominio non ha un gestore. In effetti, per in assenza di un amministratore, un condominio che gestisce spese comuni ha l’obbligo di dotarsi di un codice fiscale.

Si tratta di un elemento che è fondamentale per ogni attività in cui sussista il coinvolgimento di soggetti terzi (si pensi ad esempio ai rapporti con le ditte appaltatrici, i fornitori di servizi o gli enti pubblici).

Il codice fiscale del condominio può essere richiesto da qualunque condomino presso l’Agenzia delle Entrate, compilando l’apposito modello.

Amministratore condominio - Getty Images

È un passaggio indispensabile: consente, ad esempio, di intestare correttamente le fatture relative ai lavori comuni e di rispettare gli obblighi fiscali, come il versamento delle ritenute d’acconto ai professionisti.

L’obbligo del conto corrente condominiale

Gli obblighi non si esauriscono certo qui.

Al pari del codice fiscale, anche l’apertura di un conto corrente intestato al condominio è un adempimento di cui non è possibile fare a meno.

La qual cosa vale a prescindere dalla presenza o meno di un amministratore, dal momento che il conto corrente rappresenta lo strumento trasparente attraverso il quale si devono veicolare tutte le spese e le entrate del condominio.

Laddove ovviamente per spese si intende sia quelle ordinarie (pulizie, utenze) sia quelle straordinarie (ristrutturazioni, interventi urgenti).

In mancanza di un amministratore, è il referente o uno dei condomini a procedere con l’apertura del conto, scegliendo l’istituto bancario più adeguato.

A fini fiscali, il condominio viene considerato un sostituto d’imposta e, pertanto, è tenuto alla presentazione del modello 770.

Il regolamento di condominio: quando è necessario

Il regolamento condominiale è il mezzo più utile e sostanzioso per dare delle regole alla vita comune all’interno dell’edificio.

Al suo interno convergono delle regole circa la gestione degli spazi comuni, ma a che sull’uso delle parti private, sugli orari di silenzio e su tanti altri aspetti della convivenza civile.

Tuttavia, la legge non ne impone la presenza in ogni condominio. Il regolamento diventa obbligatorio solo quando i condomini sono almeno undici.

Al di sotto di questa soglia, la sua adozione è facoltativa, anche se fortemente consigliata per prevenire liti e fraintendimenti.

Regolamento - Getty Images

Quando è presente, spesso il regolamento è di tipo contrattuale, ossia redatto dal costruttore e approvato dai singoli acquirenti al momento del rogito.

Si tratta di un tipo di regolamento che ha una forza vincolante superiore rispetto a quello approvato in assemblea, poiché viene accettato espressamente da tutti i proprietari in fase di acquisto.

La convocazione dell’assemblea condominiale

Anche nei condomini senza amministratore, l’assemblea ha la sua centralità.

Ogni condomino ha il diritto di convocarla, sia in forma ordinaria che straordinaria.

Le regole sulla validità delle deliberazioni, sui quorum costitutivi e deliberativi restano quelle stabilite dal Codice Civile.

Più nello specifico, le decisioni devono essere prese a maggioranza dei presenti e in proporzione ai millesimi di proprietà, secondo quanto previsto dagli articoli 1136 e seguenti del Codice Civile.

La convocazione può avvenire con mezzi tracciabili, come la raccomandata A/R o la PEC, ed è importante tenere traccia scritta delle deliberazioni adottate.

In assenza di un amministratore, sono i condomini a custodire e aggiornare il registro dei verbali.

Le conseguenze della mancata nomina quando è obbligatoria

Quando il numero dei condomini è pari o superiore a nove e non viene nominato un amministratore, si entra in una situazione di irregolarità.

Ogni condomino può allora rivolgersi al tribunale per ottenere una nomina giudiziale. Il ricorso va presentato con l’assistenza di un avvocato e prevede un costo iniziale di circa 170 euro, oltre agli onorari legali.

Si tratta di un’azione che mira a superare l’inerzia dell’assemblea, tutelando il corretto funzionamento dell’organismo condominiale.

Inerzia assemblea condominiale -Getty Images

Va altresì precisato che anche in presenza di situazioni transitorie – come le dimissioni, il decesso o la decadenza dell’amministratore – il condominio non può restare privo della sua guida per un tempo indefinito.

In questi casi, ogni condomino può convocare l’assemblea per procedere alla nomina del nuovo amministratore.

Considerazioni finali

La gestione di un condominio senza amministratore è perfettamente legittimo, ma occorre che i comodini si assumano una forte assunzione di responsabilità da parte dei condomini.

Le incombenze fiscali, le esigenze gestionali e le eventuali controversie devono essere affrontate con metodo e spirito collaborativo.

Affidarsi a un referente interno può funzionare bene, a patto che vi sia trasparenza e partecipazione attiva da parte di tutti i comproprietari.