Condominio senza amministratore, istruzioni per l'uso

Obbligo amministratore condominio

L'art. 1129, primo comma, c.c. specifica che la nomina dell'amministratore di condominio è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto.

Nove, dunque, è il numero di condòmini che rende obbligatoria la nomina.

Si badi: se due persone sono comproprietarie di un'unità immobiliare – si pensi ai coniugi in regime di comunione dei beni – esse conteranno come un solo condòmino ai fini del conteggio per la nomina dell'amministratore.


Otto appartamenti: due di questi in proprietà ad altrettante persone e gli altri in proprietà individuale. Totale dei condòmini ai fini del calcolo del loro numero per la nomina dell'amministratore e anche per l'adozione del regolamento di condominio (art. 1138 c.c.)?

Il numero otto indica nessun obbligo di nomina.

Quando la nomina è obbligatoria, se non vi provvede l'assemblea, ciascun condòmino o l'amministratore dimissionario potrà far ricorso all'Autorità Giudiziaria. Tanto prescrive sempre il primo comma dell'art. 1129 c.c.

E se la nomina non è obbligatoria e l'assemblea decide di non nominare l'amministratore ovvero di revocare quello precedentemente in carica senza indicazione del suo sostituto?

In casi del genere come si gestisce il condominio?

Quali le differenze con la compagine che ha deciso di affidare a una persona l'incarico di gestione delle parti comuni?

Amministratore di condominio non obbligatorio

Prima di approfondire i quesiti posti in precedenza, è utile specificare un aspetto di notevole importanza nella gestione di un condominio.

Quando la nomina dell'amministratore non è obbligatoria ma vi si provvede comunque, allora l'amministratore va equiparato in tutto e per tutto a quello la cui nomina è imposta dalla legge.

Ciò tanto in relazione ai requisiti per l'assunzione e il mantenimento dell'incarico, quanto agli adempimenti e obblighi prescritti dagli articoli del codice civile afferenti all'amministratore.

L'unica differenza sta nel fatto che alla revoca e alle dimissioni non deve necessariamente seguire una nuova nomina e quindi l'amministratore cessato dall'incarico che non viene sostituito potrà certamente pretendere che i condòmini prendano indietro le cose e i documenti condominiali, senza poter adire l'Autorità Giudiziaria per la nomina del suo sostituto.

Condominio senza amministratore

Se non c'è amministratore allora non ci sarà obbligo:

• di aprire un conto corrente condominiale e se già c'è lo si potrà chiudere;
  
  
• di tenere i registri condominiali e se già ci sono, salvo per quello dei verbali, non c'è obbligo di tenuta e aggiornamento;
  
  
• di esporre una targa con i dati dell'amministratore, salvo quanto diremo per i facenti funzione.
  
  

L'assemblea di un condominio senza amministratore, per espressa disposizione di legge (art. 66, secondo comma, disp. att. c.c.) tanto in via ordinaria quanto straordinaria può essere convocata da ciascun condòmino.


Le modalità di convocazione sono sempre le stesse, quindi:

• convocazione a mezzo pec, fax, raccomandata o consegna a mani;
  
  
• comunicazione dell'avviso entro cinque giorni dalla data fissata per lo svolgimento dell'assemblea in prima convocazione;
  
  
• indicazione dell'ordine del giorno nell'avviso medesimo.

Il condominio senza amministratore è inoltre sempre tenuto a mantenere il proprio codice fiscale e nella misura in cui chiede erogazione di servizi, se previsto dalla legge, deve versare le ritenute d'acconto, quanto sostituto d'imposta ex d.p.r. n. 600/73. La figura del sostituto d'imposta, infatti, non è legata alla presenza dell'amministratore, ma semplicemente alla esistenza del condominio.

Nel condominio senza amministratore le spese, salvo diverso accordo tra tutti i condòmini, devono essere suddivise secondo millesimi di proprietà, ovvero in ragione delle altre tabelle applicabili. Spetterà ai condomini, dunque, cioè ad uno o più di loro che all'unisono si fanno parti diligenti, applicare le tabelle e suddividere le spese per avere la risultanza dei costi individuali.

A ben vedere, dunque, un condominio senza amministratore non è un condominio differente da quello che decide di dotarsi di un legale rappresentante. Certo, non esistono gli obblighi propri della figura dell'amministratore, ma non vengono meno gli adempimenti, soprattutto di natura fiscale, propri della figura del condominio. Vale la pena, dunque, evitare la nomina dell'amministratore?

Facente funzioni di amministratore in condominio

La legge, esattamente l'art. 1129 c.c., fa riferimento a una persona, cioè a colui il quale svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

Il sesto comma della norma testé citata specifica che di questa persona devono essere indicati i dati su una targa posta all'esterno dell'edificio o comunque in luogo accessibile a estranei: la cosiddetta targa dell'amministratore.

Ecco allora che se c'è un condòmino che si occupa di pagare le bollette, adempiere agli obblighi fiscali, ripartire le spese, ecc. egli dovrà essere considerato il facente funzioni di amministratore. Non un vero e proprio amministratore, non quindi una persona onerata degli obblighi propri del mandatario, ma comunque un punto di riferimento anche per i terzi.

Rimedi all'intattività dell'assemblea di condominio

Un cenno finale all'ipotesi dell'inattività dell'assemblea: che cosa fare se l'assemblea non decide nulla.

La trascuratezza nella gestione delle cose comuni è cosa comune, molto ricorrente se non c'è nemmeno un amministratore a sollecitare determinati interventi.

Nei casi in cui l'assemblea non sia in grado di deliberare lavori necessari, ciascuno dei condòmini potrà richiedere, ai sensi dell'art. 1105, quarto comma, c.c. l'intervento sostitutivo dell'Autorità Giudiziaria, che potrà anche decidere la nomina di un amministratore finalizzata alla esecuzione di specifiche opere.