Prezzo d'acquisto immobile contestabile se inferiore al mutuo

Prezzo di acquisto immobile inferiore al capitale richiesto a mutuo: quali problematiche

La situazione è la seguente: abbiamo l'atto di compravendita di un'abitazione in cui il prezzo del bene è inferiore al relativo mutuo erogato all'acquirente.

È contestabile?

Compravendita con prezzo immobile inferiore al mutuo - Getty ImagesIn questo caso l'Agenzia delle Entrate non riconosce all'acquirente il diritto alla detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi sul mutuo.

Non si perde totalmente il benefit di questa detrazione, però viene esclusa la quota capitale eccedente cioè il maggior importo richiesto a mutuo rispetto al prezzo della casa.

L'altra questione riguarda chi sta dall'altra parte, come le agenzie di intermediazione immobiliare, e trae beneficio economico dalle cessioni di tali immobili.

In merito ha fatto chiarezza la sentenza della Cassazione n. 18866 del 10 luglio 2024.

Compravendita con prezzo immobile inferiore al mutuo: cosa dice la Corte di Cassazione

La sentenza della Cassazione n. 18866 del 10/07/2024 ha stabilito che l'erogazione di un mutuo di importo superiore al prezzo dell'immobile indicato nel rogito è ragione sufficiente per richiedere la rettifica dei corrispettivi dichiarati, in questo caso, dall'intermediario immobiliare.

Questo è quanto avvenuto a una società immobiliare che ha ricevuto un avviso di accertamento dell'Agenzia delle Entrate per maggiori ricavi derivanti, appunto, dalla sua attività di consulenza prestata in occasione delle cessioni di alcuni immobili il cui prezzo era inferiore al mutuo ottenuto dall'acquirente.

Allo stesso modo, l'acquirente per evitare un accertamento dell'Agenzia delle Entrate deve possedere tutta la documentazione attestante le necessità e le garanzie aggiuntive che ha presentato alla banca per l'ottenimento di questo mutuo.

Il tetto massimo di mutuo erogabile secondo Banca d'Italia e Cicr

Il punto fermo per i giudici della Cassazione rimangono i parametri fissati dalla Banca d'Italia e dal Cicr (Comitato Internazionale per il Credito e il Risparmio) in base ai quali l'importo del finanziamento non può superare l'80% del prezzo dell'immobile (può raggiungere il 100% solo in presenza di solide garanzie integrative).

Infatti, è controproducente per le banche avallare finanziamenti su beni il cui valore è inferiore all'entità del prestito stesso.

Mutuo superiore al prezzo dell'immobile: quando è possibile? - Getty Images

Il mutuo erogato all'acquirente deve rispondere alla sua effettiva necessità economica che deve essere strettamente correlata a fronteggiare le spese derivanti dall'acquisto dell'abitazione principale.

Per questi due motivi non è considerata congrua l'erogazione di un mutuo per un valore superiore al limite consentito, così come indicato da Banca d'Italia e Cicr nella misura del 80% o al massimo del 100%, e in ogni caso non oltre il prezzo dell'immobile.

Mutuo superiore al prezzo dell'abitazione, quando è possibile

Per ottenere un mutuo di importo maggiore rispetto al valore dell'immobile indicato nell'atto di compravendita, l'acquirente deve dimostrare l'esistenza di validi e comprovati motivi.

Si tratta di:

• costi di ristrutturazione;
• costi per chiudere altri prestiti o mutui;
• costi inerenti la gestione della pratica di richiesta mutuo;
• costi inerenti il pagamento del corrispettivo all'agenzia immobiliare (motivo per cui l'agenzia immobiliare protagonista della sentenza n. 18866 del 10/07/2024 aveva ricevuto un accertamento dall'Agenzia delle Entrate);
• necessità di liquidità da parte dell'acquirente.

Se l'istituto di credito accetta queste condizioni e acconsente ad erogare un mutuo di importo più elevato del valore della casa, l'acquirente dovrà produrre alla banca le seguenti ulteriori garanzie:

• una seconda ipoteca;
• un'assicurazione vita aggiuntiva;
• una fidejussione.
  
  
  

Detrazione Irpef sugli interessi del mutuo

La stipula di un mutuo il cui scopo è l'acquisto della prima casa consente al contribuente di accedere alla detrazione Irpef sull'importo annuo degli interessi passivi pagati.

Infatti, ogni rata di mutuo, generalmente avente cadenza mensile, si compone della quota capitale e dalla quota interessi.

Tale detrazione è nella misura del 19% e si sviluppa in sede di dichiarazione dei redditi ossia presentando annualmente il modello 730.

L'importo massimo di interessi passivi che si possono portare in detrazione ogni anno è pari a 4.000 euro.

Se il contratto di mutuo è cointestato (caso frequente tra coniugi, ad esempio, in cui a ciascuno corrisponde il 50% del finanziamento), questo tetto massimo di 4.000 euro va suddiviso.

Nel caso dell'esempio, il coniuge A porterà in detrazione al massimo 2.000 euro e altrettanto farà il coniuge B.

Tutto questo si verificherà però solo se la somma ottenuta tramite mutuo non risulterà superiore al prezzo dell'abitazione indicato nell'atto di compravendita.

Mutuo superiore al prezzo di acquisto: si perde la detrazione Irpef sugli interessi passivi?

L'agevolazione della detrazione Irpef sull'importo degli interessi passivi pagati è subordinata alla congruità del valore di acquisto dell'immobile rispetto all'importo del mutuo.

Detraibilità interessi passivi in proporzione al prezzo immobile - Getty Images

Questo significa che se il mutuo supera il prezzo dell'immobile nel modello 730 il contribuente non potrà inserire il totale degli interessi passivi ma dovrà farlo in proporzione al capitale, considerando come tale non il mutuo erogato bensì il prezzo dell'immobile indicato nel rogito.A questo importo si possono sommare gli oneri accessori.

Vediamo di seguito quali sono.

Altre spese detraibili insieme al mutuo per l'acquisto della prima casa

Con il termine oneri accessori si intendono le spese sostenute dall'acquirente per giungere alla firma del contratto di mutuo.

Spese detraibili insieme al mutuo per acquisto prima casa - Getty Images

Danno diritto alla detrazione Irpef del 19% e sono le seguenti:

• le commissioni pagate alla banca e all'agenzia immobiliare per la loro attività di intermediazione;
• le spese notarili: l'onorario del Notaio per la stipula del contratto di mutuo, le spese anticipate dal Notaio per conto del cliente/acquirente e pertinenti al mutuo, ad esempio, quelle necessarie all'iscrizione dell'ipoteca.

Sono, invece, escluse dalla detrazione Irpef 19% le seguenti spese:

• onorario del Notaio per la stipula del contratto di compravendita;
• polizza assicurativa sull'immobile: non è considerata indispensabile per la stipula del mutuo;
• le imposte di registro, ipotecarie e catastali a cui bisogna adempiere quando si trasferisce la proprietà di un immobile, pertanto, è uno step obbligatorio che non dipende dalla presenza o meno di un contratto di mutuo;
• l'IVA sull'acquisto dell'immobile;
• le commissioni di addebito delle rate di mutuo.
  
  
  

Interessi passivi per modello 730 se l'importo del mutuo è superiore al valore dell'immobile

Per far sì di non incappare in errori, bisogna calcolare gli interessi passivi non sull'importo del mutuo, ma sull'importo del valore effettivo dell'immobile.

Facciamo un esempio pratico:

• valore immobile da atto di compravendita = € 200.000
• oneri accessori (onorario Notaio per atto mutuo, intermediazione banca e agenzia immobiliare) = € 20.000
  
  

Totale prezzo acquisto abitazione = € 220.000

Importo mutuo ottenuto = € 250.000

Quindi, il mutuo supera il prezzo di acquisto della casa, pertanto, non possiamo inserire nel nostro modello 730 il totale degli interessi passivi pagati annualmente.

Gli interessi andranno indicati in proporzione in base a questo calcolo:

220.000 : 250.000 = 0,88

Il coefficiente 0,88 così ottenuto va moltiplicato per l'importo degli interessi.

Ad esempio, se ipotizziamo interessi passivi pari a € 3.800, la somma che indicheremo nel 730 sarà la seguente:

3.800 x 0,88 = 3.344

Ovvero l'88% e NON il 100% degli interessi passivi pagati in un anno di mutuo.