Ottenere la detrazione degli interessi passivi dopo la rinegoziazione del mutuo prima casa

Detrazione degli interessi passivi dopo rinegoziazione, surroga o sostituzione del mutuo

Abbiamo la possibilità di rinegoziare o surrogare il mutuo stipulato per l'acquisto dell' abitazione principale.

La rinegoziazione del mutuo consiste nel presentare formale richiesta tramite raccomandata a.r. alla banca che ci ha concesso il mutuo per rivedere alcune delle condizioni contrattuali.

Lo scopo della domanda di rinegoziazione è ottenere condizioni economiche migliori con cui proseguire a pagare le rate mancanti.

Detraibilità interessi passivi post surroga, rinegoziazione, sostituzione mutuo - Getty Images

La surroga del mutuo (chiamata anche portabilità), invece, si verifica quando trasferiamo il mutuo in essere presso un altro istituto di credito e, come nel caso della rinegoziazione, senza variare l'importo del finanziamento.

L'operazione è esente da costi aggiuntivi a nostro carico, sia da parte della banca che lasciamo sia da parte di quella dove spostiamo il nostro contratto di mutuo.

In entrambi i casi, si mantiene il diritto alla detrazione degli interessi passivi.

Attenzione a non confondere rinegoziazione e surroga con sostituzione del mutuo.

La differenza è sostanziale, infatti, la sostituzione implica costi che le altre due opzioni non hanno.

Come funziona la sostituzione del mutuo e quando scegliere questa soluzione

La sostituzione del mutuo si verifica quando si modifica l'importo del capitale chiesto a prestito, non solo le condizioni economiche del contratto.

Bisogna provvedere all'estinzione totale del vecchio mutuo e all'accensione di un nuovo contratto di mutuo presso un'altra banca.

La vecchia banca potrebbe applicarci delle penali per estinzione anticipata del finanziamento, se previsto nel contratto firmato a suo tempo, a cui si aggiungono gli oneri per l'apertura del nuovo mutuo (atto notarile, spese di istruttoria, perizia, per citare quelle standard).

Per chi è una buona soluzione il mutuo di sostituzione?

Per il mutuatario che necessita un prestito aggiuntivo e in questo modo può modificare l'importo del capitale a finanziamento.

E lo fa passando a una banca che gli offre condizioni e tassi di interesse più convenienti.

Anche nel caso di sostituzione del mutuo si mantiene il diritto alla detrazione degli interessi passivi in sede di dichiarazione dei redditi.

Perché si sceglie di surrogare il mutuo?

La circostanza più frequente è quella del mutuatario che ha l'esigenza di ridurre l'importo della rata mensile e lo fa cercando una banca che gli offra un piano di ammortamento meno pesante.

Surrogare il mutuo - foto Getty Images

Questa opzione è gratuita, come già detto, non prevede aggravio di costi per l'intestatario del mutuo.

Inoltre, la surroga è uno strumento senza limiti di utilizzo.

Ciò significa che, se necessario, il mutuatario può surrogare il mutuo più volte, chiaramente previa accettazione da parte dell'istituto di credito interessato.

Calcolo della quota d'interessi detraibili dopo rinegoziazione, surroga o sostituzione del mutuo

Se la rinegoziazione del mutuo presso la propria banca o la sua surroga con altra banca genera un importo di capitale superiore rispetto a quello del mutuo originario (ad esempio, perché si è concordato con la propria banca una rata mensile più bassa e quindi una maggiore dilazione nel tempo), la detrazione degli interessi passivi spetta con riferimento alla quota residua di capitale del vecchio mutuo.


Cosa succede agli interessi se un mutuo cointestato tra coniugi, a seguito di surroga o sostituzione, viene intestato solo a uno dei due?

L'Agenzia delle Entrate ha precisato che in questa circostanza si conservano i benefici fiscali anche se il mutuo ora è contratto da uno solo degli originari mutuatari.

E ha confermato lo stesso meccanismo per il mutuo intestato a uno solo dei coniugi, che a seguito di sostituzione o surroga viene intestato a entrambi.

Detrazione interessi passivi in caso di accollo del mutuo

È possibile trasmettere il beneficio fiscale della detrazione degli interessi passivi attraverso l'accollo del mutuo.

Questa circostanza si verifica generalmente in caso di morte del mutuatario oppure per separazione dei coniugi.

In entrambi i casi, non si perde il beneficio della detrazione degli interessi passivi.

Accollo del mutuo per decesso del mutuatario

In linea generale, in caso di successione a causa di morte, la detrazione spetta agli eredi, incluso il coniuge superstite contitolare del mutuo, ciascuno in proporzione alla propria percentuale di competenza.

Però, se un singolo erede si prende in carico l'onere di pagare l'intera quota delle rate residue di mutuo, potrà portare in detrazione la quota massima spettante per gli interessi passivi.

Accollo del mutuo causa separazione

Nel caso di separazione tra coniugi cointestatari del mutuo, sarà il coniuge che è diventato proprietario esclusivo dell'immobile, previo accollo del relativo mutuo, ad avere diritto a portare in detrazione gli interessi passivi.

A questo scopo è fondamentale, ai fini dei controlli fiscali da parte dell'Agenzia Entrate, che l'accollo risulti formalizzato in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata in cui si attesti che l'intero onere è stato sostenuto dal coniuge A facendosi carico anche della quota intestata all'ex coniuge B.

Accollo del mutuo con atto pubblico o scrittura privata autenticata - Getty Images

Inoltre, è bene conservare, unitamente alla documentazione di accollo, anche le ricevute di pagamento degli interessi.

In questo caso non occorre provvedere alla reintestazione del contratto di mutuo.