Compravendita con patto fiduciario: di cosa si tratta

Che cos'è una compravendita con patto fiduciario?

La compravendita con patto fiduciario è un contratto di vendita avente lo scopo di altra tipologia di contratto, come ad esempio lo scopo di una locazione.

Ipotizziamo che Tizio voglia trasferire la proprietà di un bene a un altro soggetto non per realizzare uno scambio o per arricchire il patrimonio altrui ma piuttosto per conseguire uno scopo diverso dall'effetto traslativo.

Contratto fiduciario - foto Getty Images

Potrà utilizzare a tal fine quello che viene definito dal nostro ordinamento come contratto con patto fiduciario.

Il contratto fiduciario

Il contratto fiduciario è il negozio con il quale un soggetto (fiduciante) trasferisce la proprietà di un bene ad altro soggetto (fiduciario) per conseguire uno scopo diverso dal passaggio di proprietà che è puramente strumentale, con l'obbligo a carico del fiduciario di amministrare eventualmente il bene o comunque di ritrasferirne la proprietà al fiduciante o a un terzo indicato da costui.

L'effetto traslativo, pertanto, è limitato nei rapporti interni da un patto obbligatorio, il patto fiduciario.

Nel caso di vendita con scopo di locazione alla causa della vendita si sostituisce lo scopo che effettivamente le parti intendono perseguire attraverso di essi, ovvero la locazione.

Vendita con scopo di locazione

Tizio intende concedere a Caio il godimento di un proprio bene per un dato tempo a titolo oneroso. Ha due alternative: potrebbe concludere con lui un contratto di locazione e se facesse ciò ci sarebbe piena corrispondenza tra causa e scopo delle parti.

Tuttavia preferisce vendere a Caio, per un dato prezzo, con il patto che a una certa data Tizio gli rivenderà il bene per un dato prezzo inferiore al precedente.

Qui le parti utilizzano un contratto di vendita che ha la funzione di trasferire la proprietà verso il corrispettivo di un prezzo per realizzare uno scopo diverso corrispondente alla causa del contratto di locazione.

Differenza tra fiducia cum amico e fiducia cum creditore

Nel caso sopra menzionato si parla di fiducia cum amico per distinguerlo dal caso di fiducia cum creditore. In questo caso il contratto fiduciario intercorre tra un debitore e il creditore.


Il primo vende al secondo un bene con il patto che all'atto dell'estinzione del debito il creditore rivenderà il bene al debitore.

Differenza tra contratto fiduciario e contratto simulato

Il contratto fiduciario si distingue dal contratto simulato per il fatto che a differenza di quest'ultimo mira a realizzare effetti che sono voluti dalle parti.

Queste vogliono, nei casi esaminati, sia il trasferimento della proprietà da un contraente all'altro sia, in forza del patto fiduciario, il suo ritrasferimento dal secondo al primo o dal secondo a un terzo.

Patto fiduciario - foto Getty Images

Esso è in linea di principio valido ed efficace e nel caso di inadempimento del patto fiduciario, se ad esempio Caio tiene per sé il bene rifiutandosi di ritrasferirlo si potrà agire in giudizio per l'adempimento.

Violazione del patto fiduciario

Si noti che il patto fiduciario ha un’efficacia meramente obbligatoria; non produce un’efficacia reale ma vincola le parti tra loro pur non essendo opponibile a terzi.

Chi acquista un bene mediante contratto fiduciario ne acquista la piena proprietà, non una proprietà limitata e può validamente disporne.

Se il fiduciario, violando il patto vende a un terzo, questi acquista validamente e il fiduciante avrà definitivamente perduto il bene. Altrettanto accade se un creditore del fiduciante agisce su quel bene: alltro non potrà ottenere se non la condanna del fiduciario infedele al risarcimento dei danni.

Patto fiduciario nullo

Il contratto fiduciario è nullo quando, come spesso accade, costituisce il mezzo per eludere l'applicazione di una norma imperativa; si rivela perciò un contratto in frode alla legge.

Nel primo degli esempi, quello della vendita a scopo di locazione, il contratto fiduciario potrebbe essere tale se oggetto del contratto è un immobile urbano e viene stipulato per eludere l'applicazione delle norme sulle locazioni di immobili urbani.

Differenza tra patto fiduciario e contratto indiretto

Il contratto fiduciario è diverso rispetto al contratto indiretto.

Si parla di contratto indiretto quando un determinato contratto viene utilizzato dalle parti per realizzare una funzione diversa da quella che corrisponde alla sua causa pur rispettando lo schema tipico del negozio sottoscritto.

Patto fiduciario e contratto indiretto - foto Getty Images

Tipico esempio è la vendita per un euro o comunque per una somma irrisoria dove lo schema causale della vendita è utilizzato per realizzare la funzione propria della donazione.

Il limite di validità del contratto indiretto è lo stesso del contratto fiduciario e sarà nullo se risulta concluso in frode alla legge.

Nell'esempio fatto una vendita per un prezzo irrisorio può essere stipulata per aggirare un divieto di donazione.