Come funziona la vendita di un immobile da soggetto incapace?

Vendita immobiliare da parte di soggetto incapace

Se stai pensando di vendere un immobile di proprietà di un parente incapace di intendere e di volere ovvero non in grado di prendersi cura in autonomia del proprio patrimonio devi sapere come funziona la vendita effettuata da un soggetto incapace.


Partiamo specificando che cosa voglia dire essere un soggetto incapace e quali tipi di incapacità possiamo riscontrare come rilevanti per il diritto.

Che cos'è la capacità giuridica?

Il primo aspetto su cui soffermarsi è quello di capacità giuridica descritta dal codice civile. È la capacità che si acquisisce fin dalla nascita, di essere titolari di diritti e di doveri.

Che cos'è la capacità di agire?

La capacità di agire è invece la capacità di esercitare questi diritti e di assumere dei doveri. È dunque l'attitudine del soggetto a compiere atti giuridici modificando la propria situazione giuridica. Si acquisisce con il compimento della maggiore età.

Chi ha la capacità di agire potrà disporre dei propri diritti, ad esempio decidendo di vendere un immobile.

La capacità di agire si basa sull'età ma presuppone anche la capacità di intendere e di volere di un individuo.


Alcune persone si trovano in un totale stato di incapacità e a tutela dei propri interessi potranno essere interdetti.

Altre persone godono di una incapacità che non è così grave da necessitare l'interdizione e potranno essere inabilitati o essere affiancate da un amministratore di sostegno.

Vendita di un immobile da soggetto interdetto o inabilitato: è possibile?

Il presupposto per poter procedere con la vendita di un immobile è essere capace di compiere atti giuridici esprimendo così la propria volontà.

Solo in questo caso si potrà procedere con la stipula di un contratto di vendita, fosse anche il contratto preliminare.

Dunque, affinché sorga validamente un vincolo tra le parti occorre che entrambe abbiano capacità di agire.

Ecco che per tutelare il patrimonio del venditore ma anche l'acquirente, la legge prevede che vi siano delle particolari situazioni in cui è necessaria la presenza, per il compimento dell'atto, di una terza persona.

Distinguiamo a questo punto il caso del soggetto interdetto dal caso del soggetto inabilitato. Nella prima ipotesi sarà necessaria la presenza di un tutore, nella seconda ipotesi sarà necessaria la presenza di un curatore.

Ciò non basta perché, come potremmo vedere, è altresì obbligatoria l'autorizzazione da parte del Tribunale competente.

Ma andiamo con ordine e distinguiamo le diverse fattispecie.

Minore età

La capacità di agire si acquista con la maggiore età. Il soggetto minore non può compiere atti di vendita di immobile e per questo è è necessario che al suo posto, in qualità di legale rappresentante, agisca il genitore o un tutore.

L'interdizione

Il soggetto interdetto è invece un soggetto che ha compiuto la maggiore età e tuttavia, per incapacità di intendere e di volere, non è in grado di curare da solo i propri interessi a causa di una infermità totale e abituale.

L'incapacità non deve pertanto essere di carattere transitorio.

Ecco che, per tutelare il suo patrimonio, interviene un tutore che agisce in suo nome e per suo conto allorquando viene emessa la sentenza di interdizione.

Infatti, affinché questo stato di interdetto sia reso ufficiale occorre una pronuncia specifica da parte di un giudice.

L'inabilitazione

L'inabilitato è invece il soggetto maggiorenne che non si trova in una condizione di totale incapacità di intendere e di volere perché può compiere anche autonomamente degli atti, a eccezione di quelli che possano mettere a rischio il suo patrimonio o quello della sua famiglia.

Ne consegue che per la vendita di un immobile egli dovrà esprimere la propria volontà affiancato da un altro soggetto nominato dal tribunale, il curatore.

Autorizzazione del Tribunale competente

Vediamo in cosa consiste l'autorizzazione del tribunale di cui abbiamo prima parlato.

Il genitore o il tutore o il curatore che assiste l'inabilitato, dovranno, per poter vendere l'immobile della persona incapace, effettuare una domanda di autorizzazione alla vendita al Tribunale competente.

Tale domanda viene presentata mediante ricorso al tribunale che provvederà all'autorizzazione dopo che siano trascorsi 40 giorni dal deposito della stessa.

Con l'autorizzazione del tribunale nessuno potrà mettere in discussione in futuro la vendita dell'immobile a tutela anche del soggetto che ha acquistato.

Senza l'autorizzazione da parte del Giudice, il contratto eventualmente posto in essere deve essere annullato.

Giudice tutelare

Il Tribunale competente non è l'unico organo giudicante in quanto è necessario ottenere anche il parere da parte del Giudice tutelare il quale tutela appunto gli interessi del beneficiario.


Una volta che è stato definito il prezzo di vendita dell'immobile, occorre determinare le modalità di impiego delle somme che verranno incassate dalla persona incapace.

È rischioso acquistare da una persona incapace?

Una volta spiegate le diverse fattispecie a cui si può andare incontro, veniamo al punto conclusivo che qui maggiormente ci interessa.

Considerata la necessaria presenza di soggetti terzi rispetto all'individuo incapace (nel caso in cui la sua incapacità sia stata giuridicamente accertata) che vende l'immobile, si può constatare come non vi siano rischi connessi all'acquisto di una casa di proprietà di un soggetto che si trova in stato di interdizione o inabilitazione o avente minore età.

Nessuno dei soggetti incapaci (qualunque sia la tipologia che lo caratterizza), a prescindere dal grado di incapacità, a seguito delle limitazioni previste nei loro confronti dalla legge, può compiere da solo atti di straordinaria amministrazione come una vendita immobiliare.

Se l'interdetto non è in grado di manifestare la propria volontà, l'inabilitato può manifestarla ma è necessaria l'assistenza del curatore.

Le garanzie da parte del notaio in fase di redazione dell'atto pubblico

Appurato che non vi sono pericoli nell'acquistare una casa da un interdetto, dobbiamo anche precisare che il notaio dovrà effettuare i dovuti controlli.

A maggior tutela dell'acquirente egli, prima del rogito, dovrà accertare non solo quello che è l'oggetto della vendita con le sue caratteristiche come in una normale compravendita, ma dovrà provvedere anche a visionare e controllare il decreto di nomina del tutore da parte del tribunale e quindi che sia stata rilasciata l'autorizzazione alla vendita in favore del tutore o curatore.