Conviene ancora comprare casa per affittarla?

Conviene oggi investire il proprio patrimonio nel mattone o per una rendita?

Acquistare o comunque possedere una casa offre tranquillità, visto che è diffusa l'idea che gli immobili siano un investimento sempre protetto.


Conviene investire in una casa? - Getty Images

In parte è vero, visto che in ogni caso e specialmente nelle crisi finanziarie i beni immobili sono considerati, insieme all'oro, dei beni rifugio che mantengono comunque il loro valore di partenza.

Tuttavia, il panorama è cambiato rispetto agli anni passati e oggi comprare casa non rappresenterebbe (a parte casi specifici) più una garanzia così solida per investire il proprio patrimonio.

Aumento delle tasse sugli immobili e riforma del Catasto

Le tasse sulla casa 40 anni fa erano basse e il valore degli immobili era molto inferiore a quelli odierni e soprattutto in rapporto ai redditi di allora.

Investire sul mattone era un affare per le prospettive alte di crescita dell'economia mondiale.

Da molti anni le tasse sono aumentate e con l'IMU lo Stato ha incassato oltre 20 miliardi di euro per cui è impensabile che l'imposta venga eliminata.

Aumento tasse sulla casa - Getty Images

È pensare che fino al 2008 la tassa sulla casa (allora ICI) si pagava anche sulla prima casa, abolita dall'IMU con obbligo naturalmente di residenza ma solo fino al 2011, tornando a essere applicata all'abitazione principale e soprattutto troppo esosa quando si decisero l'entrata dei coefficienti automatici che aumentarono i valori catastali sui quali si applicavano.

Solo dal 2015 la prima casa venne di nuovo esentata, ma per chi aveva acquistati immobili per investimento non mutò praticamente nulla di fatto e dopo l'emergenza sanitaria da Covid le imposte immobiliari sono tornate a crescere.

Altre tasse da considerare

Inoltre, sono da considerarsi le spese per Irpef sulla cedolare secca per gli affitti, le imposte per i trasferimenti di proprietà, l'IVA, l'imposta di registro e bollo, l'imposta ipotecaria catastale e infine la tassa sui rifiuti.

È palese che lo Stato quando si trova in condizioni economiche di bilancio sfavorevoli ha più facilità nel tassare gli immobili che i capitali mobili, anche in considerazione che il 75% degli italiani hanno almeno una casa di proprietà.

Per non parlare della prossima riforma del Catasto sul tavolo dei politici che a breve procederà a una nuova rivalutazione del valore degli immobili, introducendo nuovi strumenti di controllo per prevenire abusi edilizi ed evasione.

Costi per il mantenimento degli immobili

All'investimento iniziale di centinaia di migliaia di euro per l'acquisto dell'immobile si deve aggiungere ogni anno, altre migliaia di euro per il suo mantenimento e per il suo stato di conservazione.

L'Istat ogni mese comunica l'andamento dell'inflazione e tra questi c'è anche il “paniere” dei costi di mantenimento della casa, grazie al quale possiamo conoscere i costi per mantenere un immobile.

Costi di manutenzione casa - Getty Images

Secondo l'Istat dal 2019 ad oggi, le spese per la manutenzione della casa, sono aumentate considerevolmente per le richieste di parcelle di elettricisti, carpentieri, imbianchini e le manutenzioni necessarie, oltre ai prezzi aumentati dei materiali da costruzione.

I costi delle utenze

Per non parlare dei costi dell'arredamento, acquisto di elettrodomestici, pulizia, piccoli e grandi utensili. Inoltre dal 2010 ad oggi e specialmente in questi ultimi due anni, i costi per acqua, elettricità, gas e altri combustibili hanno subito un aumento di quasi il 70%, contro un'inflazione intorno al 29%.

Ultimamente c'è stata una discesa delle tariffe di gas ed elettricità, ma i prezzi rimangono comunque molto alti rispetto a quelli precedenti.
Il ritorno alle tariffe precedenti sembra scongiurato quasi come se questi prezzi fossero ormai strutturali per la difficoltà dell'Italia di approvvigionamento di materie prime.

In più c'è il costo della raccolta rifiuti che è aumentato in media del 33% e in alcune città maggiormente per problemi di bilanci comunali.

Perché gli aumenti dei costi di manutenzione della casa non hanno favorito l'aumento degli affitti?

Per chi non ha comprato l'immobile come prima casa per viverci, visto l'aumento dei costi di manutenzione, era logico aspettarsi una rivalutazione adeguata dei prezzi degli affitti.

È pur vero che gli affitti sono cresciuti più dei prezzi al metro quadro, ma non abbastanza per bilanciare i rincari di tutti gli altri costi.

Già tra 2010 e 2019 gli affitti sono aumentati di circa il 7% e da fine 2019 di un altro 5%, mentre l'inflazione come già sopra evidenziato ha subito un aumento del 29%, quindi con un decremento per gli affitti del 13%.


In questi ultimi anni chi ha investito in immobili per la seconda casa come investimento, si ritrova una tendenza sfavorevole dei prezzi al mq e con gli affitti che sono al di sotto dei costi di mantenimento.

A parte dei casi particolari, visti gli stipendi fermi da parecchi anni, molto al di sotto dei 1.800€, è impensabile per una famiglia sostenere un costo, che anche fuori città possa arrivare a 800-900 € al mese.

Infatti molte case sfitte sono occupate abusivamente da senza tetto e da approfittatori che poi subaffittano a loro volta alle persone meno abbienti con grave svalutazione della proprietà e con gli ulteriori costi da sostenere da parte del proprietario per lo sgombero degli abusivi.

Conviene acquistare solo la prima casa e non investire in altri immobili?

Dipende: il panorama economico mondiale ha dei cicli che si alternano, come dal 1966 al 2000 (prima dell'entrata dell'euro) in cui chi ha investito in immobili si è trovato in ogni caso il valore del capitale non dimezzato dal rapporto cambio Lira/Euro, visto che le case con un valore di 250 milioni di Lire sono raddoppiate nel giro di pochi anni, quotando invece 250.000 mila € , cioè 500 milioni di Lire!

Chi ha comprato in una fase di prezzi bassi e ha venduto quando i prezzi erano alti e appena prima di un nuovo crollo, come è successo proprio tra il 1996 e i primi anni 2000, ha sicuramente fatto un buon investimento.

Quali sono stati gli ultimi cicli per cui era conveniente o sconveniente investire in immobili?

Periodo sfavorevole 1992-1997, contraddistinto da una riduzione dei prezzi degli immobili, cui si è opposta un'inflazione sostenuta.

Periodo molto favorevole 1996-2000, come già descritto nel paragrafo precedente, il momento migliore per investire in immobili, sia per mantenere il valore della proprietà con la svalutazione della cambio Lira/€uro e sia per la rivendita appena dopo l'entrata della moneta unica.

Grafico convenienza acquisto casa in base al periodo - Lavorincasa.it

Periodo poco favorevole 2001-2008, quando a fronte di una bassa inflazione i prezzi degli immobili, seppur raddoppiati con l'entrata dell'Euro, ha dovuto fare i conti con i patrimoni mobiliari dimezzati appunto dalla moneta unica, per cui i prezzi hanno mantenuto per 8 anni un sostanziale valore.

Periodo sfavorevole 2008 - 2015, quando a causa della crisi finanziaria, in pochi anni i prezzi degli immobili hanno avuto un tracollo di quasi del 20%, a fronte di una crescita dei beni e servizi.

Periodo poco favorevole 2015-2020, in cui anche con un'inflazione bassa gli immobili hanno mantenuto o perso di poco il loro valore.

Inutile ripetersi per il periodo attuale 2020-2024 dove in questo articolo si è evidenziato la problematica della manutenzione dei costi, dell'inflazione nonché dei tassi dei mutui.

Per qualsiasi domanda, dubbi o per il racconto di un vostro investimento immobiliare, vi invito a scrivere nel form riservato ai commenti dei lettori.