Seconda casa, risparmiare su imposte d'acquisto e mantenimento

La seconda casa

La seconda casa è solitamente la casa in villeggiatura, al mare o in montagna, ovverosia l'abitazione che si raggiunge per trascorrere brevi periodi dell'anno, generalmente coincidenti con le principali festività.

Ne deriva che la seconda casa è l'immobile in cui non si dimora abitualmente.
Per tale motivo generalmente si fa riferimento alla seconda casa senza residenza.


La scelta di comprare seconda casa è spesso dettata da esigenze familiari, personali e lavorative anche future. Talvolta rappresenta un investimento, a esempio, nel caso sia concessa in locazione: i proventi percepiti rappresentano reddito da locazione e in quanto tale soggetta a tassazione.

In tali casi si usa dire comunemente che la seconda casa fa reddito.

A volte la casa ereditata diventa seconda casa.

Le ipotesi in cui si realizza il possesso della seconda casa sono svariate e dettate da altrettante ragioni.

Seconde case: cosa si intende

Preliminarmente è utile delimitare la definizione di seconda casa, rilevante principalmente ai fini fiscali.

Per definire il concetto di seconda casa occorre partire da cosa si intende per prima casa.

La prima casa è l'immobile acquistato per primo, generalmente con le agevolazioni prima casa.


Per poter definire correttamente la prima casa, è necessario distinguerla dalla abitazione principale, che invece identifica l'immobile dove il proprietario ed eventualmente il suo nucleo familiare, stabiliscono la propriaresidenza o la dimora abituale.

La prima casa, dunque, non necessariamente coincide con l'abitazione principale.

La seconda casa, invece, è conseguentemente l'immobile acquistato in un secondo momento.

Seconda casa e residenza

È importante precisare che anche se nella maggior parte dei casi è più frequente l'ipotesi di seconda casa senza residenza, è tuttavia possibile stabilire la residenza presso la seconda casa in modo tale che diventi l'abitazione principale.

In tale caso, occorre procedere con un ordinario cambio di residenza.

Inoltre, la seconda casa, per diventare abitazione principale e usufruire di agevolazione ed esenzioni di imposta, deve rispettare specifici requisiti, in particolare:

• deve essere iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano;
  
  
• non deve essere una abitazione di lusso, cioè non deve essere accatastata in A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli, palazzi di pregio artistico e storico).
  
  
  

IMU e seconda casa

Nei casi in cui si dimostri di risiedere e dimorare abitualmente in un immobile acquistato in un secondo momento e, pertanto, nella seconda casa le imposte, generalmente applicate a tali immobili, quali l'IMU, non si pagano.

Al riguardo, occorre tuttavia precisare che il cambio di residenza presso la seconda casa deve essere comprovato dalla reperibilità per la maggior parte dell'anno presso la seconda casa.


Se il cambio di residenza presso la seconda casa sia finalizzato esclusivamente a non versare talune imposte, come l'imu sulla seconda casa, tale dichiarazione non veritiera costituisce un comportamento penalmente rilevante.

Fornire una dichiarazione non supportata da un riscontro fattuale, al solo fine di eludere il pagamento dell'IMU, equivale a fornire una dichiarazione falsa, punibile anche con la pena della reclusione.

Riduzione del costo IMU seconda casa

Nel caso in cui non ci siano le condizioni per azzerare i costi imu seconda casa, in alcuni casi, è tuttavia possibile ridurlo o comunque alleggerirlo.

Tali riduzioni sono generalmente previste dai Comuni, avendo specifica competenza in materia di tributi locali.

Si rivela dunque conveniente controllare annualmente i regolamenti comunali dove sono ubicati le seconde case, per verificare se, a livello territoriale, sono previste specifiche riduzioni del carico fiscale nel Comune.

Costi per acquisto seconda casa

L'acquisto della seconda casa, spesso, può rivelarsi particolarmente dispendioso, soprattutto in considerazione dei costi seconda casa e delle imposte da versare.

Quanto costa una seconda casa?

La risposta a tale interrogativo non è univoca, poiché le tasse su acquisto seconda casa sono diverse anche per ammontare in considerazione del soggetto da cui si acquista: acquisto seconda casa da privato o direttamente da impresa costruttrice.

Imposte su acquisto seconda casa da privato

La seconda casa, se acquistata da un privato direttamente e per il tramite di una agenzia immobiliare è soggetta alle seguenti tasse acquisto seconda casa:

• l'imposta di registro, pari al 9% sul valore catastale;
  
  
• l'imposta catastale, in misura fissa di 50 euro;
  
  
• l'imposta ipotecaria, pari a 50 euro;
  
  

Acquisto della seconda casa da una impresa costruttrice

La seconda casa può essere anche acquistata direttamente dalla impresa costruttrice.

In tal caso, come anticipato, le imposte sono parzialmente diverse per importo e ammontare.

Per tali tipologie di compravendite, l'acquirente nel complessivo calcolo tassa seconda casa è tenuto a versare l'iva acquisto seconda casa il cui importo dipende strettamente dalla categoria catastale dell'immobile:

• per le seconde case accatastate in A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico), si applica la più elevata aliquota pari al 22%:
  
  
• per tutte le altre soluzioni abitative la percentuale si riduce al 10%.
  
  

Altre imposte seconda casa da versare in sede di acquisto sono rappresentate dall'imposta di registro ipotecarie e catastali, calcolate in misura fissa pari a euro 200,00.

Come pagare meno tasse sulla seconda casa in sede di acquisto

La differenza rispetto alle imposte per l'acquisto della prima casa è evidente (imposta di registro nella misura del 2% del valore catastale dell'immobile, anziché al 9% e delle imposte ipotecarie e catastali, in misura fissa, pari a euro 50).

Ciò nondimeno, per ammortizzare un po' le spese seconda casa e, in particolare, le tasse su acquisto seconda casa è possibile ricorrere a un escamotage per acquisto seconda casa, lecito in quanto normativamente previsto, che prevede l'applicazione del valore catastale seconda casa.


Tale valore è calcolato moltiplicando rendita catastale seconda casa per 126, cioè il coefficiente di legge.

Tale soluzione è tuttavia applicabile solo nel caso di compravendite fra privati e non nella diversa ipotesi in cui si opta per l'acquisto di un immobile direttamente dalle imprese costruttrici.

Acquisto seconda casa agevolazioni

Molto spesso, dunque, ci si chiede se l'acquisto seconda casa agevolazioni sia possibile.

Nel momento in cui ci si riferisce alle agevolazioni per l'acquisto di un immobile è evidente il riferimento alle agevolazioni prima casa.

È necessario precisare che, in linea generale, per l'acquisto della seconda casa non sono previste agevolazioni fiscali seconda casa vere e proprie.

Ciò nondimeno l'acquisto seconda casa con agevolazioni prima casa è tuttavia possibile esclusivamente se ci si trova in alcuni casi tassativamente previsti, senza necessariamente vendere la prima casa.

La seconda casa può essere acquistata con le agevolazioni prima casa se il primo immobile:

• è diventato, per diverse ragioni, non più idoneo all'uso di abitazione principale (Cass., 2 febbraio 2018, n. 2565). La non idoneità dell'immobile può essere comprovata da elementi di natura oggettiva (edificio reso inagibile e/o pericolante a causa di un terremoto) e di natura soggettiva (a esempio, abitazione priva di ascensore non risulta più adeguata per un soggetto vittima di un incidente o che abbia, a esempio, difficoltà nella deambulazione).
  
  
• è stato comprato direttamente da una impresa prima del 1993.
  
  
  

Mutuo seconda casa

L'acquisto della seconda casa a volte deve essere sostenuto da un finanziamento, che nella maggior parte dei casi è richiesto agli Istituti di credito, ovverosia le Banche, analogamente a quanto avviene per l'acquisto della prima casa.

È importante precisare che il mutuo previsto per l'acquisto della seconda casa è un mutuo c.d. ipotecario a differenza del mutuo concesso per la compravendita della prima casa, che invece è fondiario.


Diverse e non di poco conto sono le condizioni.

Il mutuo ipotecario è un finanziamento che può essere concesso per un arco temporale più limitato e a condizioni meno convenienti rispetto al mutuo per l'acquisto della prima casa, generalmente (ma non sempre) con più alti tassi di interesse e imposta pari al 2% sul capitale investito nell'acquisto del secondo immobile.

Ristrutturazione seconda casa

Le agevolazioni fiscali introdotte negli ultimi anni per ristrutturare gli immobili sono generalmente riconosciute anche nei casi di interventi sulla seconda casa.

Qualora tali interventi debbano essere sostenuti da forme di finanziamento erogate da terzi soggetti operatori economici, le condizioni rispetto a opere sulla prima casa si rivelano meno vantaggiose ma pur sempre convenienti.

È possibile rivolgersi al proprio istituto di credito per chiedere la concessione di un mutuo ristrutturazione seconda casa.

Le proposte sul mercato sono diverse e numerose.

Ciò nondimeno, in linea generale, il mutuo per ristrutturare la seconda casa può erogare un finanziamento generalmente per un importo massimo all'80% del valore che l'immobile si stima avrà sul mercato a seguito dei lavori di ristrutturazione.

Altra importante differenza rispetto al mutuo erogato per la ristrutturazione prima casa è rappresentata dalla indeducibilità degli interessi, ai fini delle imposte sui redditi.

Gli interessi passivi maturati dalla banca infatti non possono essere portati in detrazione dalle imposte, e del richiedente pertanto rimangono a carico del mutuatario.