Tutela amministratore di condominio in caso di revoca anticipata

Nomina amministratore condominio

Quando all'interno di un condominio vi sono più di 8 condomini è necessaria la nomina di un amministratore. Nel caso in cui la sua presenza sia obbligatoria normalmente è l'assemblea dei condomini a nominarlo.

A tal fine è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.

L'incarico conferito all'amministratore dura un anno e si può rinnovare tacitamente per eguale durata. Una volta scaduto il suo incarico, in mancanza di conferma, l'amministratore conserva i suoi poteri fino a quando non venga nominato il sostituto.


L'amministratore può tuttavia essere revocato dall'assemblea anche prima della scadenza del suo mandato.

Affinché l'amministratore possa essere legittimamente revocato è necessario che vi sia una giusta causa. Vediamo in quali casi è possibile revocare l'amministratore prima della scadenza dell'incarico a lui conferito.

Si può revocare l'amministratore prima della scadenza?

La revoca dell'amministratore prima della fine dell'incarico può scattare nei casi nei quali si ravvisa una cattiva condotta. Ad esempio al verificarsi delle seguenti situazioni:

• l'amministratore risulti inadempiente in riferimento ai doveri a lui prescritti dalla legge (articolo 1130 codice civile);
  
  
• commetta gravi irregolarità, ad esempio da un punto di vista fiscale;
  
  
• non dia avvio, in maniera tempestiva, ai lavori urgenti in condominio;
  
  
• non si attivi per risolvere controversie o lamentele di rilevante importanza;
  
  
• non agisca nel bene e nell'interesse del condominio.
  
  
  

Modalità per revocare l'amministratore del condominio

Qualora venga meno il rapporto di fiducia con l'amministratore, i condomini possono decidere di sollevarlo dall'incarico. Per poterlo revocare prima della scadenza, l'assemblea dovrà raggiungere la maggioranza degli interventuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.

La revoca dell'amministratore, dunque, può essere disposta in ogni tempo e con la maggioranza richiesta dalla legge per la sua nomina. Se da un lato la revoca è sempre consentita questo non vuol dire che l'amministratore sia privato di tutele.

Affinché la delibera sia valida è necessario che l'assemblea sia stata regolarmente convocata e che la revoca sia stata inserita nell'ordine del giorno.
Il codice civile all'articolo 1129 prevede anche che la revoca possa essere disposta da dall'Autorità Giudiziaria. È sufficiente che un solo condomino ne faccia richiesta.

Revoca giudiziale

In riferimento alla revoca giudiziale la legge individua i casi specifici nei quali il Giudice può revocare l'amministratore di condominio.
I casi in cui si può invocare la revoca giudiziale sono contemplati dall'articolo 1129 cc che fornisce un elenco puntuale anche se non esaustivo.

Di fatto sono individuati i casi più frequenti di gravi inottemperanze che può compiere l'amministratore di condominio.

Se un condomino, in assenza di delibera, si è rivolto al Tribunale ordinario civile, in caso di accoglimento della domanda potrà pretendere dal condominio il rimborso delle spese legali sostenute.

Il condominio, a sua volta, dopo aver corrisposto la somma dovuta, potrà rivalersi sullo stesso amministratore che è stato revocato.

Revoca amministratore condominio senza giusta causa

Cosa succede se l'amministratore viene revocato senza una giusta causa, ovvero senza le condizioni previste per la revoca giudiziale?

L'argomento è trattato dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 7874/2021, con la quale si chiariscono quali sono le tutele a favore dell'amministratore revocato senza giusti motivi.


La Corte di Cassazione afferma che in caso di revoca prima della fine dell'incarico l'amministratore potrà innanzitutto pretendere che gli vengano versati i compensi ancora dovuti secondo le pattuizioni intercorse.

In assenza dei motivi che rendono giusta la revoca, sulla base dell'articolo 1129, l'amministratore non potrà lamentare il fatto che il suo incarico non sia giunto al termine ma potrà pretendere che i compensi gli siano interamente dovuti.

Ai compensi si deve aggiungere, secondo l'interpretazione dei Giudici Supremi, il diritto a ottenere il risarcimento dei danni subiti in base a quanto disposto dall'articolo 1725 codice civile in tema di mandato.

Disciplina attività di amministratore

Nella fattispecie esaminata dalla Corte di Cassazione l'amministratore di condominio era stato revocato senza vedersi riconosciuto il diritto al risarcimento dei danni.

Gli venivano infatti liquidati unicamente i compensi a suo tempo pattuiti con il condominio. Poiché anche in sede di appello le sue ragioni non venivano accolte, egli presentava ricorso dinnanzi alla Corte di Cassazione, al fine di ottenere il risarcimento del danno subito, in applicazione analogica delle norme sul mandato contenute nel codice civile.

Che cosa dice la Corte di Cassazione?

Il ragionamento della Corte parte dall'analisi di quella che è la natura del contratto concluso tra il Condominio e l'amministratore.

Non si tratta di un contratto di prestazione d'opera intellettuale di cui all'articolo 2229 cod.civ e seguenti. Siamo in presenza di un'attività per la quale sono richiesti requisiti di professionalità e onorabilità ma non è richiesta iscrizione ad albi o elenchi.

Essa rientra infatti nell'ambito delle professioni non regolamentate e non organizzate in ordini o elenchi, di cui alla legge 14 gennaio 2013, n. 4.

Contratto di mandato tra amministratore e condominio

Quali sono dunque le norme che disciplinano il rapporto tra amministratore e Condominio?

Sono le norme sul mandato e in particolare, al fine di dirimere la controversia intercorsa, l'articolo 1725, comma 1, in base al quale, in caso di fine anticipata del mandato, è dovuto il risarcimento del danno subito dal mandatario che ne fornisca prova.

Lo stesso articolo 1129 cc, così come modificato dalla riforma del condominio, per quanto attiene agli obblighi dell'amministratore, rimanda alle disposizioni sul contratto di mandato.

La decisione dei Supremi Giudici è supportata da consolidata giurisprudenza secondo la quale il rapporto con l'amministratore, oltre che dalle norme di cui agli articoli 1129, 1130 e 1131 cc, trova una disciplina nelle norme sul mandato. In particolare nelle norme sul contratto di mandato che si considera oneroso e a tempo determinato.

L'articolo 1725 cc che abbiamo citato fa salva la ricorrenza di una revoca con giusta causa che escluderebbe la possibilità di ottenere il risarcimento del danno.